CC BY
183
НАУКИ О ЗЕМЛЕ
ИЗЪЯТИЕ ЗЕМЕЛЬ Стребкова А.Н.
Стребкова Анна Николаевна - магистрант, факультет городского кадастра, Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования Государственный университет по землеустройству, г. Москва
Аннотация: в статье анализируется ряд проблемных аспектов изъятия земельных участков для муниципальных и государственных нужд. Рассматриваются юридические характеристики прекращения права собственности на земельный участок, определяются основания для изъятия земельного участка для публичных нужд и рассматривается сама процедура изъятия. Определяются некоторые проблемы, которые существуют в данной сфере. Автор предлагает подходы к разрешению спорных вопросов. В настоящее время в нашей стране развиваются положительные тенденции по упрощению процедуры изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Вместе с тем, при всей важности принятых изменений при разрешении споров, которые возникают в связи с затрагиванием одновременно интересов, как частных, так и публичных, следует учитывать заинтересованность обеих сторон. На сегодняшний день правовые нормы, устанавливающие порядок изъятия земельных участков и объектов недвижимого имущества, которые расположены на нём, а также определение выкупной цены изымаемых объектов, содержат различные нормативные акты различной юридической силы.
Ключевые слова: земельный участок, государственные нужды, муниципальные нужды, изъятие, прекращение права собственности.
У государства или муниципалитетов может возникнуть необходимость строительства крупных инфраструктурных объектов на земельных участках, находящихся в собственности граждан и компаний. Такие участки могут изыматься у собственников, если иного способа решения задачи нет. Эта процедура называется изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Пример - Сочи во время строительства олимпийских объектов. В качестве другого примера может служить необходимость строительства крупных автотранспортных магистралей и железнодорожных веток. Изъятие земельных участков для государственных нужд - процесс длительный и занимает по времени не менее полугода. Данный вопрос вызывает много различных дискуссий по поводу самого механизма и процедуры изъятия земельных участков для государственных нужд. В данной связи, в настоящей статье проанализируем процедуру изъятия земельных участков, основные проблемы и пути их решения.
Земельные участки для государственных или муниципальных нужд изымаются при обязательном наличии одного из условий:
- для строительства или реконструкции объектов федерального, регионального или местного значения, предусмотренных документами территориального планирования и проектами планировки территории, но не позднее 3 лет от даты утверждения таких документов;
- для создания или расширения особо охраняемой природной территории;
- для выполнения международного договора;
- для выполнения работ, связанных с пользованием недрами;
- после признания аварийного состояния многоквартирного дома [1].
Единственной категорией земель, которая не может быть изъята, являются земли особо охраняемой природной территории, предоставленные федеральным госбюджетным учреждениям, осуществляющим управление такими природными территориями, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами.
Изъятие земельного участка начинается с выявления лиц, которым он принадлежит. Для этих целей орган, принимающий решение об изъятии, направляет запрос в Росреестр, а если такой запрос не дал результатов - в архивы, органы государственной власти, органы местного самоуправления, в распоряжении которых могут находиться указанные сведения, а также предполагаемым правообладателям изымаемых земельных участков. Помимо этого, поиски собственников изымаемых участков ведутся посредствам размещения сообщений на своем официальном сайте и на городских информационных щитах не менее, чем за 60 дней до принятия решения об изъятии. Если правообладатели изымаемой недвижимости не были выявлены, уполномоченный орган должен обратиться в суд с заявлением о признании права собственности Российской Федерации, субъекта федерации или муниципального образования на объекты недвижимого имущества, расположенные на изымаемых земельных участках [3, с. 187].
В течение 10 дней после принятия решения об изъятии земельного участка уполномоченный орган доводит его до сведения заинтересованных лиц: размещает на своем официальном сайте и в печатных СМИ, направляет копию в Росреестр, правообладателям изымаемой недвижимости и в организацию, подавшую ходатайство об изъятии.
Соглашение об изъятии недвижимости заключается с каждым правообладателем земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества. Если лицу принадлежат земельный участок и расположенный на нем объект недвижимого имущества, соглашение об изъятии недвижимости заключается в отношении всех принадлежащих данному лицу и подлежащих изъятию объектов недвижимого имущества. При наличии согласия лиц, у которых изымаются земельные участки и расположенные на них объекты недвижимого имущества, в соглашении об изъятии недвижимости может быть предусмотрено предоставление им земельных участков или иных объектов недвижимости взамен изымаемых. К таким отношениям применяются правила гражданского законодательства о мене [4, с. 90].
О принудительном изъятии речь пойдет в том случае, если властям не удалось договориться мирным путём с собственником (правообладателем) о выкупе его земли. Тогда производится принудительное изъятие, но по решению суда. В этом случае сумма выкупа земельной собственности и находящихся на ней построек будет определяться судом при условии предварительного и равноценного возмещения. Это означает то, что за участок власти заплатят по рыночной цене.
Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. На материальное возмещение при изъятии земельных участков могут претендовать не только их собственники, но и правообладатели, владеющим такими землями на правах аренды, безвозмездного пользования, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного (наследуемого) владения. Выкупная цена изымаемого земельного участка определяется по результатам проведенной оценки [2].
Таким образом, были определены общие черты процедуры изъятия земель. Далее проанализируем основные проблемы в данной области.
В настоящее время можно выделить следующие основные проблемы:
1. Снижение безопасности владения. Граждане не имеют гарантий своих права на владения, если государство способно принудительно изъять земельный участок без соблюдения определенных процедур и предоставления адекватной компенсации.
2. Снижение объема инвестиций в экономику. Существует некоторая угроза произвольной потери земли и связанных с ней доходов, что напрямую препятствует отечественным и иностранным инвестициям.
3. Коррупция и злоупотребление власти. Отсутствие гарантий, защиты и прозрачности может привести к несправедливой компенсации.
4. Ослабленный рынок земли. Принудительное изъятие допускается только при условии предварительного и равноценного возмещения, однако рынок недвижимости по определению ограничен самим объектом рыночного оборота, точнее, индивидуальностью земельного участка.
5. Приостановка реализации проектов. Обжалование несправедливых процедур по определению размера возмещения за изъятые земельные участки может увеличить сроки реализации проектов или даже приостановить их осуществление, что приведет к увеличению расходов на их реализацию, а также к незапланированным расходам собственников земельных участков.
6. Недостаточная (несправедливая) компенсация, выплачиваемая собственнику. Несправедливые выплаты являются следствием, например, неучета индивидуальных особенностей земельного участка при расчете его рыночной стоимости, а также отсутствия четкой методики при определении размера возмещения [6, с. 27].
Учитывая сказанное, предлагаем следующие основные пути улучшения процесса изъятия земель:
- использование результатов комплексных кадастровых работ;
- использование величины кадастровой стоимости как основы при расчете размера возмещения;
- применение результатов ценового зонирования территории;
- использование зарубежного опыта, в том числе методических рекомендаций Продовольственной и сельскохозяйственной организации ООН (Food and Agriculture Organization of the United Nations (FAO); далее также - ФАО).
Таким образом, уже при планировании того или иного проекта необходимо стремиться к тому, чтобы изъятию подлежало наименьшее количество земельных участков, а для этого должны рассматриваться все возможные альтернативные варианты. На начальном этапе также необходимо выявить точное местоположение и размеры земель, собрать и проанализировать все данные. При этом может быть целесообразным проведение комплексных кадастровых работ. Такие работы обеспечили бы качество и полноту данных Единого государственного реестра недвижимости, которые были бы полезны при проведении процедуры изъятия.
Использование кадастровой стоимости недвижимости при расчете размера возмещения является своего рода «моделью оценки налогов». Результаты государственной кадастровой оценки лежат в основе налогообложения нашей страны, при этом они должны быть приближены к рыночным данным. Однако ввиду сложностей и большого объема сведений еще не разработан четкий механизм расчета, поэтому здесь необходимо в первую очередь усовершенствовать методику кадастровой оценки, иначе это может привести к несправедливым компенсациям [5, с. 58]. В любом случае собственник должен получить по меньшей мере равноценное возмещение, будь то в денежной форме или в виде альтернативного земельного участка. Правила по определению размера возмещения должны быть изложены четко и последовательно. При использовании кадастровой стоимости сведения уже имеются в открытом доступе, соответственно, появляется возможность заранее просчитать все возможные варианты затрат, связанных с изъятием, -необходимо выбирать земли, которые минимально ограничивают права собственников, и затраты на их изъятие будут наименьшими. Использование результатов государственной кадастровой оценки также поможет решить вопрос о формировании ценового зонирования.
Несмотря на то, что использование кадастровой стоимости в ходе изъятия имеет положительные моменты, например, минимизация издержек, нельзя забывать о собственниках и их правах. Необходимо укрепить веру собственников земельных участков в том, что при изъятии соблюдение их прав гарантировано, предоставить возможность защитить свои права на землю в суде. В этом случае целесообразно использовать опыт стран, разработавших методики и политики, касающиеся ограничения прав собственности на землю.
Таким образом, в заключении работы нами были представлены некоторые способы, способствующие совершенствованию института изъятия земельных участков, использование которых станет возможным уже в ближайшее время.
Список литературы
1. «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 № 136-Ф3 (ред. от 03.08.2018) // СПС КонсультантПлюс.
2. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-Ф3 // СПС КонсультантПлюс.
3. Боголюбов С.А. Земельное право. М.: Юрайт, 2016. 416 с.
4. Григорьева А.Г. Процедура изъятия земельных участков для государственных нужд // Проблемы развития правовой системы России: материалы 1 -й Международной научно-практической конференции, 2017. С. 89-94.
5. Губанищева М.А., Хлопцов Д.М. Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд: возможные пути улучшения // Экономика и управление народным хозяйством, 2017. № 8. С. 52-60.
6. Саргсян С.М. Проблемы изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд // Науки о Земле: вчера, сегодня, завтра: материалы Междунар. науч. конф. (г. Казань, май 2016 г.). Казань: Бук, 2016. С. 25-29.
