Научная статья на тему 'Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд: возможные пути улучшения'

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд: возможные пути улучшения Текст научной статьи по специальности «Экономика и экономические науки»

CC BY
995
168
Поделиться
Ключевые слова
ИЗЪЯТИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ НУЖД / ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ АДЕКВАТНОЙ КОМПЕНСАЦИИ / ЦЕНОВОЕ ЗОНИРОВАНИЕ ТЕРРИТОРИИ / ИНДИВИДУАЛЬНОСТЬ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА / КОМПЛЕКСНЫЕ КАДАСТРОВЫЕ РАБОТЫ / УНИКАЛЬНОСТЬ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА / КОРРЕКТИРОВКА НА УДАЛЕННОСТЬ ОБЪЕКТА / ПУБЛИЧНАЯ КАДАСТРОВАЯ КАРТА / SEIZURE OF LAND FOR STATE NEEDS / PROVISION OF ADEQUATE COMPENSATION / PRICE ZONING OF THE TERRITORY / INDIVIDUALITY OF THE LAND PLOT / INTEGRATED CADASTRAL WORK / UNIQUENESS OF THE LAND PLOT LOCATION / ADJUSTMENT FOR THE REMOTENESS OF THE SITE / PUBLIC CADASTRAL MAP

Аннотация научной статьи по экономике и экономическим наукам, автор научной работы — Губанищева Мария Александровна, Хлопцов Д.М.

В статье рассматриваются проблемы, обусловленные процедурой принудительного прекращения права в пользу общества и государства как элемента ограничения прав собственности на землю. Авторы предлагают и подробно рассматривают возможные способы улучшения процесса изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

THE COMPULSORY ACQUISITION OF LAND PLOTS FOR STATE OR MUNICIPAL NEEDS: WAYS TO IMPROVE

The article deals with the problems associated with the procedure of compulsory acquisition of the right in favor of the society and the state, as an element of restriction of property land rights. The possible ways to improve the process of compulsory acquisition of land plots for state or municipal needs are given, and in detail considered the proposed method.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Текст научной работы на тему «Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд: возможные пути улучшения»

 Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд: возможные пути улучшения

М.А. Губанищева кадастровый инженер ООО «Институт «Томскдорпроект», старший преподаватель кафедры геоинформатики и кадастра Томского государственного архитектурно-строительного университета, аспирант института экономики и менеджмента Национального исследовательского Томского государственного университета (г. Томск) Д.М. Хлопцов директор ООО «Бюро оценки «ТОККО», заведующий кафедрой экономики Национального исследовательского Томского государственного университета, член Совета Российского общества оценщиков, профессор, доктор экономических наук (г. Томск)

Мария Александровна Губанищева, mgubanischeva@mail.ru

Широкая приватизация земельных участков и других объектов недвижимости обусловила необходимость применения такой процедуры, как изъятие их у частных собственников для государственных или муниципальных нужд. Практическая потребность в таких мерах постоянно возрастает в первую очередь из-за необходимости в короткие сроки развивать инженерную, транспортную, социальную инфраструктуру страны.

В настоящее время достаточно подробно и глубоко изучена теория права собственности и оценки. Но теоретические и прикладные аспекты, связанные с процедурой принудительного прекращения права в пользу общества и государства как элемента ограничения прав собственности на землю, затронуты поверхностно. Слабо проработан вопрос определения размера возмещения при изъятии для государственных или муниципальных нужд, так как основное внимание уделено оценке недвижимости при обычных рыночных сделках. В связи с этим неизбежно возникают проблемы, препятствующие социальному и экономическому развитию

страны (см. табл. 1). Зачастую проблемы в этой области решаются посредством накопления практического опыта. Можно привести достаточно много примеров изъятия земель в России - от масштабных (например изъятие земельных участков в связи с организацией и проведением Саммита АТЭС Владивосток-2012, XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, со строительством Волгоградского моста, комплекса развязок в городе Томске и т. п.) до «простых» случаев, когда происходит изъятие всего лишь одного участка.

С 1 апреля 2015 года процедуре изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд посвятили отдельную главу в земельном законодательстве 1. Это подтверждает, что рассматриваемая тема является актуальной и проблемы в этой области не остаются без внимания, тем не менее все еще остаются непрорабо-танные вопросы.

Учитывая сказанное, предлагаем следующие основные пути улучшения процесса изъятия земель:

1 Федеральный закон от 31 декабря 2014 года № 499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Таблица 1

Основные проблемы, возникающие при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд

Проблема Пояснение

Снижение безопасности владения Граждане не имеют гарантий своих права на владения, если государство способно принудительно изъять земельный участок без соблюдения определенных процедур и предоставления адекватной компенсации

Снижение объема инвестиций в экономику Существует некоторая угроза произвольной потери земли и связанных с ней доходов, что напрямую препятствует отечественным и иностранным инвестициям

Коррупция и злоупотребление власти Отсутствие гарантий, защиты и прозрачности может привести к несправедливой компенсации

Ослабленный рынок земли Принудительное изъятие допускается только при условии предварительного и равноценного возмещения, однако рынок недвижимости по определению ограничен самим объектом рыночного оборота, точнее, индивидуальностью земельного участка

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Приостановка реализации проектов Обжалование несправедливых процедур по определению размера возмещения за изъятые земельные участки может увеличить сроки реализации проектов или даже приостановить их осуществление, что приведет к увеличению расходов на их реализацию, а также к незапланированным расходам собственников земельных участков

Недостаточная (несправедливая) компенсация, выплачиваемая собственнику Несправедливые выплаты являются следствием, например, неучета индивидуальных особенностей земельного участка при расчете его рыночной стоимости, а также отсутствия четкой методики при определении размера возмещения

• использование результатов комплексных кадастровых работ;

• использование величины кадастровой стоимости как основы при расчете размера возмещения;

• применение результатов ценового зонирования территории;

• использование зарубежного опыта, в том числе методических рекомендаций Продовольственной и сельскохозяйственной организации ООН (Food and Agriculture Organization of the United Nations (FAO); далее также - ФАО).

Рассмотрим более подробно каждый предложенный способ улучшения процесса изъятия земель.

Использование результатов комплексных кадастровых работ в ходе процедуры изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд С принятием Федерального закона от 22 декабря 2014 года № 447-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» было введено такое понятие, как «комплексные кадастровые работы». Комплексные кадастровые работы в первую очередь проводятся с целью устранить ошибки и недочеты, имеющиеся в Едином государственном реестре недвижимости

(далее также - ЕГРН). Такие работы выполняются единовременно в отношении всех объектов, расположенных на территории одного или нескольких смежных кадастровых кварталов (см. [3]). То есть происходит массовое уточнение или учет всех объектов недвижимости - земельных участков, зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства. Результатом комплексных кадастровых работ является не только определение местоположения границ объектов, но и обеспечение качества и полноты данных кадастра.

Прежде чем перейти к процедуре принудительного прекращения права, необходимо провести анализ сложившейся ситуации, в том числе выявить земельные участки, расположенные в области планируемого изъятия. Уже на этом этапе существует вероятность столкнуться с трудностями, а именно с неточными данными, которые содержатся в ЕГРН. Как показывает практика, сегодня огромное количество земельных участков не имеют точного описания границ, что негативно влияет на процесс изъятия, так как порой очень сложно определить реальную ситуацию ввиду неточности сведений. Наиболее часто возникают следующие проблемы (см. рис.):

• границы земельных участков не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства, то есть координаты границ отсутствуют;

• полное несоответствие существующих сведений о местоположении границ земельных участков фактическим данным. Это в основном касается ранее учтенных земель, что связано с переходом из одной системы координат в другую, так как изначально не было четких требований к используемым при межевании системам координат (условная, местная, государственная), либо с неверным определением координат кадастровым инженером. Могут быть допущены ошибки при внесении данных работником отдела кадастрового учета, а также при передаче дан-

ных из иных систем учета, например БТИ и т. д.; • смещения, пересечения, неточности форм и прочие ошибки в описании границ земельных участков. Можно назвать много причин возникновения подобных ошибок. Прежде всего это связано с переходом из одной системы координат в другую, а также с тем, что в прежние годы геодезическое оборудование имело низкую точность, к тому же в некоторых регионах до сих пор отсутствует актуальная картографическая основа. Эти и многие другие причины, которые приводят к ошибкам и неточностям в сведениях о местоположении границ земельных участков, тесно связаны между собой и имеют масштабное распространение, поэтому и Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр), и органы государственной власти, и кадастровые инженеры, и собственники земельных участков должны быть заинтересованы в упорядочении границ. И здесь оптимальным способом может стать проведение комплексных кадастровых работ.

Чтобы процесс изъятия не затянулся на начальном этапе, необходимо проводить уточнение границ. А, как известно, например, при строительстве линейно-протяженных объектов количество земельных участков, попадающих в границы проектируемого объекта, может превышать десятки, а то и сотни. Поскольку на это требуется не только много времени, но и вложения больших денежных средств, можно предложить следующие поправки в Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности».

Если под изъятие подпадает большое количество участков, то экономически обоснованным будет провести сразу комплексные кадастровые работы, получив информацию не только об изымаемых, но и о смежных землях. Это будет полезно для уполномоченных органов местного самоу-

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

С

шш

:7 кадастровый номер земельного участка

- граница земельного участка по сведениям ЕГРН

фактическая граница земельного участка I I часть земельного участка, сведения о которой не внесены в ЕГРН

Схема, отражающая существующую ситуацию фактического местоположения земельных

участков и их границ по сведениям ЕГРН 2

правления, которые выступают в качестве заказчика комплексных кадастровых работ и в дальнейшем могли бы выкупить данные о результатах проведенной работы на основании заключенного контракта. Другими словами, статья расходов, которая сначала «падает» на ответственных за изъятие лиц, в дальнейшем может быть компенсирована на основании такого контракта. Но, к сожалению, и здесь можно найти свои минусы, а именно в финансовой составляющей. Так, например, уполномоченный орган местного самоуправления может посчитать, что сведения о территории корректны либо нет необходимости в срочных коррективах и внесение изменений по уточнению данных не требуется, чтобы не выделять на это средства из бюджета. В связи с этим необходимо скорректировать законодательство, установив при этом правовой механизм, а именно внести четкие разъяснения и свя-

зать между собой такие процедуры, как изъятие для государственных или муниципальных нужд и комплексные кадастровые работы, но только в случае выявления несоответствий в сведениях ЕГРН. Результаты таких работ могут стать полезными при изъятии и помогут оптимизировать работы на начальном этапе и, соответственно, уменьшить расходы.

Использование величины кадастровой стоимости как основы при расчете размера возмещения

Существенным звеном при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд является определение размера возмещения. В настоящее время размер возмещения определяется по результатам индивидуальной оценки и отражает рыночную стоимость объекта. То есть при изъятии собственнику выпла-

Схема подготовлена по данным, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости.

чивают рыночную стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все причиненные убытки, в том числе упущенную выгоду (см. [4]). Также собственнику может быть предоставлен взамен равноценный земельный участок. В любом случае принудительное изъятие допускается только при условии предварительного и равноценного возмещения. Но, как известно, рынок земли по определению ограничен самим объектом рыночного оборота, а точнее индивидуальностью земельного участка. В большинстве случаев при определении рыночной стоимости применяется сравнительный метод, в рамках которого зачастую достаточно сложно подобрать объекты-аналоги для оценки изымаемого участка и учесть все характеристики, а именно:

• местонахождение земельного участка;

• категория земельного участка, то есть его правовой статус;

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

• вид разрешенного использования земельного участка;

• технические условия земельного участка (подключение инженерных коммуникаций);

• физические свойства земельного участка (площадь, рельеф, качество грунта и почвы, конфигурация);

• экономические характеристики земельного участка (доходы и расходы).

Основным фактором, безусловно, является уникальность местоположения. В связи с этим для установления рыночной стоимости привлекаются удаленные объекты, если их основные характеристики определены и обобщены в соответствии с правовым и фактическим состоянием рынка. Но возникает новая трудность - определение корректировок на удаленность объекта оценки от объектов-аналогов. Вместе с тем только на определение размера возмещения предусматриваются большие денежные средства, предназначенные как минимум на затраты при проведении оценки.

Так, кадастровая стоимость может стать базой для расчета размера возмещения при изъятии объекта для государственных или муниципальных нужд. Кадастровая стоимость, взятая за основу, должна быть проиндексирована на дату изъятия. За основу индексации можно взять, например, рыночные данные, обобщенные и выведенные экспертами. Для этого необходимо создать специальную градостроительную комиссию при администрации муниципалитета, в состав которой войдут ее представители, банкиры, представители налоговых органов, оценщики и риелторы, так как именно они знают текущий уровень цен. Подразумевается, что такая рабочая комиссия будет собираться в конце года, чтобы принять решение о внесении поправок в кадастровую стоимость исходя из реальной ситуации на рынке земли. С 2017 года в соответствии с положениями Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в комиссию также могут входить представители государственного бюджетного учреждения, но так или иначе будет полезным участие в работе комиссии и представителей названных сфер. Если собственник не согласен с размером возмещения, то он имеет возможность самостоятельно заказать оценку рыночной стоимости и представить в бюджетное учреждение полученный отчет в качестве обоснования возражений. В такой ситуации может быть выстроено продуктивное взаимодействие в виде передачи данных о результатах проведения индивидуальной оценки земли в государственное бюджетное учреждение с последующей корректировкой неточностей в расчетах кадастровой стоимости.

Все это способствует упрощению процесса определения размера возмещения за изъятые земельные участки, при этом появляется возможность заранее предвидеть расходы при выплате компенсаций, предусмотреть их в бюджете на будущий год, что является немаловажным фактором. Это позволит исключить затраты на

индивидуальную оценку, а также затраты, связанные с проведением экспертизы отчета. В этом случае не только государство, но и собственники земель смогут заранее предвидеть ситуацию при определении размера возмещения. Кадастровая стоимость, взятая за основу расчета, позволит не только уменьшить государственные издержки, но и снизить социальное напряжение, поскольку будут соблюдены принципы справедливости и прозрачности при определении размера возмещения изымаемых земель. Однако следует подчеркнуть, что такая методика определения размера возмещения должна быть основана на качественной государственной кадастровой оценке с учетом современного этапа развития рынка земли.

Применение результатов ценового

зонирования территории

Сразу отметим, что ценовое зонирование территории имеет такое преимущество для большого круга потребителей, как наглядность. Например, карта населенного пункта, которая отражает информацию о ценовых характеристиках в виде обособленных зон, намного выигрышнее, чем скупой отчет о стоимостных показателях, который не обладает визуализацией.

Основной целью ценового зонирования территории является установление нормативной цены земельного участка, которая может стать инструментом регулирования отношений участников рынка земли и формирования соответствующих данных. Однако в настоящее время ценовое зонирование территории проводится редко. В 2008 году в рамках Градостроительного атласа города Томска была предпринята попытка разработать такое зонирование, но пока оно не проводится. Однако, например, при изъятии земельных участков, задействованных при строительстве олимпийских объектов в городе Сочи, было разработано ценовое зонирование территории, результаты которого были успешно использованы при расчете рыночной стоимости изымаемых участков.

Применение результатов работ по ценовому зонированию для расчета размера возмещения при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд может быть эффективным при условии, что такое зонирование будет не только проводиться на момент выполнения работ в рамках определения стоимости земли, но и постоянно корректироваться. В качестве исходной информации могут использоваться сведения о сделках купли-продажи земельных участков, предоставленные риелторскими и оценочными агентствами, банками в рамках ипотечного кредитования, данные из открытых источников по действующим ценовым предложениям. Основой ценового зонирования также может служить кадастровая стоимость земли. Это отчасти упростит задачу зонирования, так как уже существует база данных (результаты государственной кадастровой оценки).

Как вариант ценовое зонирование территории можно создать на основе публичной кадастровой карты (см. [6]), которая является общедоступным ресурсом и содержит сведения не только о кадастровой стоимости, но и имеет раздел тематических карт, на которых отображается информация о такой стоимости. Однако очевидна неполнота сведений, обусловленная тем, что не все участки поставлены на кадастровый учет. Также должны быть учтены земли, государственная собственность на которые не разграничена.

Ценовое зонирование сможет функционировать в полной мере только при устранении таких пробелов. Уже сейчас имеется возможность в режиме online в рамках одного ресурса выявить все необходимые для начального этапа сведения, а именно:

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

• кадастровый номер;

• адрес;

• площадь;

• вид разрешенного использования;

• форма собственности.

Но намного выигрышнее было бы иметь визуальное отражение стоимостных характеристик.

Ценовое зонирование территории - это своего рода модель, которая отражает баланс простоты и наглядности, но она должна быть основана на точных данных и обладать полнотой сведений. Конечно, такое зонирование - затратный и трудоемкий процесс, однако в будущем полученные результаты оправдают себя и взятое за основу ценовое зонирование необходимо будет лишь корректировать.

Использование зарубежного опыта, в том числе методических рекомендаций Продовольственной и сельскохозяйственной организации ООН

Изъятие земель проводится во многих странах мира с рыночной экономикой, где частная собственность незыблема. На Западе понятие права собственности на землю ограничено в том числе изъятием. Опыт зарубежных стран регулирования принудительного прекращения права собственности показывает, что земли изымаются действительно для публичных нужд, однако возможно их использование в частном порядке. Это представляет определенный интерес для российской практики регулирования рассматриваемых отношений. Безусловно, накопленный за рубежом опыт имеет как положительные, так и отрицательные стороны, но лучшие примеры можно адаптировать для использования в нашей стране.

Результаты анализа зарубежного опыта показывают, что процедура изъятия, проводимая в целях как публичной полезности, так и следования принципу социальной функции, сохраняет свою актуальность для многих стран. В Методических рекомендациях по принудительному изъятию земельных участков, утвержденных Продовольственной и сельскохозяйственной организацией ООН [7], представлен перечень мероприятий, необходимых для подготовки и реализации мер по изъятию земель. Они предназначены для стран, которые стремятся усовершенствовать свое законодательство

и практику изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Содержащийся в руководстве перечень мероприятий не является исчерпывающим, в нем, скорее, представлены лучшие примеры из практики и даны советы, как можно справедливо и эффективно приобрести земли, необходимые для развития страны.

Международные и региональные банки развития, такие как Всемирный банк, Межамериканский банк развития, Азиатский банк развития, также разработали политику и руководящие принципы защиты собственников участков, изымаемых в результате реализации проектов, которые поддерживают эти банки. В таблице 2 приведены некоторые руководящие принципы политики Всемирного банка и Методических рекомендаций Продовольственной и сельскохозяйственной организации ООН. И политика, и методические рекомендации являются эффективными, но они не должны заменять законодательство.

В настоящее время в рамках соглашения между Российской Федерацией и Международным банком реконструкции и развития существуют несколько совместных проектов Всемирного банка и Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, например проект «Развитие системы государственной регистрации прав на недвижимость». Руководитель Росреестра Игорь Васильев отмечает «важность реализации совместных проектов, а также взаимодействия ведомства и ФАО в вопросах управления земельными ресурсами» [9]. Поскольку проекты с участием ФАО являются не только приоритетными, но и максимально результативными, можно констатировать, что дальнейшее сотрудничество в этом направлении будет продолжено.

Следует обратить внимание на то, что большинство законов развитых стран об изъятии земель для государственных или муниципальных нужд определяют эквивалентную компенсацию со ссылкой на такие понятия, как «рыночная стоимость» или

Таблица 2

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Руководящие принципы защиты собственников изымаемых земельных участков 3

Политика Всемирного банка Методические рекомендации Продовольственной и сельскохозяйственной организации ООН

Воздерживаться от принудительного переселения или свести его к минимуму Предоставлять равноценный земельный участок, если это представляется возможным, а средства компенсации закладывать в смету проекта Восстанавливать или улучшать средства к существованию собственников, у которых были изъяты земельные участки (обеспечивать возможность заработка, продолжения бизнеса и т. д.) Предоставлять финансовую компенсацию в случае, если на рынке земли и недвижимости имеется достаточное количество предположений, то есть существует выбор в случае приобретения новой недвижимости взамен изъятой Предоставлять юридические консультации Уделять особое внимание потребностям уязвимых групп собственников, особенно пожилым людям, женщинам, детям, коренным народам и этническим меньшинствам Максимально избегать физических смещений коренных народов, так как это может иметь значительное неблагоприятное воздействие на их самобытность и культуру Земельный участок может быть изъят только при условии полной выплаты компенсации либо предоставления взамен равноценного участка Свести к минимуму количество изымаемых земельных участков (например если создание сервитута удовлетворяет цели проекта, то нет необходимости приобретать право собственности на весь земельный участок) Привлекать все заинтересованные стороны при планировании изъятия земель для государственных или муниципальных нужд Четко определять сроки изъятия земельных участков, а также дату определения размера возмещения Уведомлять собственника об изъятии в письменной форме (уведомление должно содержать подробную информацию, в том числе разъяснение всех процедур) Обеспечить юридическую помощь и профессиональную консультацию собственникам изымаемых участков Проводить оценку изымаемых участков квалифицированными специалистами (обязательно необходимо проведение экспертизы отчета) Контролировать процесс изъятия земельных участков Соблюдать сроки, указанные в договорах между собственниками и государством, при выплатах компенсаций

«справедливая компенсация». Если основой компенсации является рыночная стоимость, то общий подход к ее определению базируется на модели «заинтересованный покупатель, согласный продавец». Законодательство должно гарантировать, что в ходе оценки в стоимость имущества не будет включена стоимость изменений (например улучшений объектов недвижимости), появляющихся в процессе принудительного

изъятия. Классический вариант определения размера возмещения участка - расчет его рыночной стоимости. Отчет об оценке служит основанием для определения размера компенсации. Но расчет рыночной стоимости не всегда прост, особенно там, где рынок земли не развит. Необходимо учитывать разнообразие сложных факторов, влияющих на стоимость земли, и, к сожалению, не всегда имеется возможность рассчитать

3 Таблица составлена по данным официальных документов Всемирного банка и Продовольственной и сельскохозяйственной организации Объединенных Наций.

размер возмещения исходя из рыночной стоимости недвижимости. Применение того или иного альтернативного подхода напрямую зависит от уровня развития экономики страны, качества земли или природы прав на земельные участки. Некоторые альтернативные подходы предусматривают применение следующих моделей:

• модель восстановительной стоимости. Применение такой модели может быть полезным в странах, где рынок земли неразвит или вовсе отсутствует. Например, в Южной Африке компенсация включает денежную сумму, равноценную улучшениям, проведенным на изымаемой земле, а также дополнительные средства - проценты от стоимости этих улучшений. В Индии используются различные подходы к определению выкупной стоимости земельного участка в зависимости от качества земли и вида разрешенного использования, а затем выбирается подход, при применении которого получают наибольшее значение;

• модель оценки налогов. Эта модель используется для определения размера компенсации. Суть в том, что если люди имели возможность оплачивать начисленные им налоги, то они получают компенсацию исходя из тех же налоговых ставок. Практика показывает, что налоговая стоимость земли зачастую ниже рыночной, поэтому компенсация может быть несправедливой;

• модель регистрации сделок купли-продажи. В некоторых странах при оформлении сделки купли-продажи земельного участка берут за основу данные из реестра регистрации прав. Эти сведения являются непосредственным доказательством величины стоимости земли. Тем не менее следует проявлять особую осторожность при использовании заявленных значений по сделке, поскольку в реестре не всегда указывается фактиче-

ское значение стоимости земельного участка.

Проанализировав теорию и практику изъятия земельных участков в некоторых зарубежных странах, можно прийти к выводу о том, что, несмотря на наличие частной собственности, изымать участки возможно и этот процесс активно развивается. Принудительное изъятие земель осуществляется для общественных нужд, и список целей изъятия в основном является открытым, так как порой сложно предугадать, для чего конкретно понадобятся земли. При этом необходимо заметить, что методы определения размера возмещения чаще всего предусматривают индивидуальный расчет рыночной стоимости недвижимости. Также предусмотрена возможность реституции земли, если цель, для которой участок изымался, уже не актуальна.

Заключение

Таким образом, уже при планировании того или иного проекта необходимо стремиться к тому, чтобы изъятию подлежало наименьшее количество земельных участков, а для этого должны рассматриваться все возможные альтернативные варианты. На начальном этапе также необходимо выявить точное местоположение и размеры земель, собрать и проанализировать все данные. При этом может быть целесообразным проведение комплексных кадастровых работ. Такие работы обеспечили бы качество и полноту данных Единого государственного реестра недвижимости, которые были бы полезны при проведении процедуры изъятия.

Использование кадастровой стоимости недвижимости при расчете размера возмещения является своего рода «моделью оценки налогов». Результаты государственной кадастровой оценки лежат в основе налогообложения нашей страны, при этом они должны быть приближены к рыночным данным (см. [10]). Однако ввиду сложностей и большого объема сведений еще не

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

разработан четкий механизм расчета, поэтому здесь необходимо в первую очередь усовершенствовать методику кадастровой оценки, иначе это может привести к несправедливым компенсациям. В любом случае собственник должен получить по меньшей мере равноценное возмещение, будь то в денежной форме или в виде альтернативного земельного участка. Правила по определению размера возмещения должны быть изложены четко и последовательно. При использовании кадастровой стоимости сведения уже имеются в открытом доступе, соответственно, появляется возможность заранее просчитать все возможные варианты затрат, связанных с изъятием, - необходимо выбирать земли, которые минимально ограничивают права собственников, и затраты на их изъятие будут наименьшими. Использование результатов государственной кадастровой оценки также поможет решить вопрос о формировании ценового зонирования.

Несмотря на то, что использование кадастровой стоимости в ходе изъятия имеет положительные моменты, например минимизация издержек, нельзя забывать о собственниках и их правах. Необходимо укрепить веру собственников земельных участков в том, что при изъятии соблюдение их прав гарантировано, предоставить возможность защитить свои права на землю в суде. В этом случае целесообразно использовать опыт стран, разработавших методики и политики, касающиеся ограничения прав собственности на землю.

Нами были представлены некоторые способы, способствующие совершенствованию института изъятия земельных участков, использование которых станет возможным уже в ближайшее время.

ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ

ИСТОЧНИКИ

1. О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 31 декабря 2014 года № 499-ФЗ.

2. О внесении изменений в Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» и отдельные законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 22 декабря 2014 года № 447-ФЗ.

3. О кадастровой деятельности : Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ.

4. Земельный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 136-Ф3.

5. О государственной кадастровой оценке : Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ.

6. Публичная кадастровая карта. URL: http://pkk5.rosreestr.ru

7. Compulsory acquisition of land and compensation. Food and Agriculture Organization of the United Nations, 2008. URL: http://www. fao.org/3/a-i0506e.pdf

8. Operational Manual - OP 4.12 - Involuntary Resettlement, 2001. URL: https://policies.world bank.org/sites/ppf3/PPFDocuments/090224 b0822f89db.pdf

9. URL: https://rosreestr.ru/site/press/news/ Sostoyalas-dvustoronnyaya-vstrecha-rosrees tra-i-prodovolstvennoy-i-selskokhozyaystven noy-organizatsi/

10. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)» : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 № 508.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.