CC BY
58
9.7. ИЗМЕНЕНИЕ УСЛОВИЙ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ В СВЯЗИ С ИЗМЕНЕНИЕМ РАЗМЕРА ОБЩЕЙ ПЛОЩАДИ КВАРТИРЫ
Масленникова Людмила Владимировна, кандидат юридических наук, доцент Место работы: Кубанский Государственный Аграрный университет
ur@kps-93.ru
Щербатова Татьяна Вячеславовна, магистрант
Место учебы: Кубанский Государственный Аграрный университет
shcherbatova@kps-93.ru
Аннотация: основной причиной написания статьи стала острая социальная напряженность по вопросам законодательного регулирования долевого строительства и увеличения количества судебных споров в данной области. Целью работы является проведение анализа действующего законодательства в сфере долевого строительства, регулирующего вопрос изменения цены договора участия в долевом строительстве, выявление пробелов в правовом регулировании и формулирование предложений по решению выявленной проблемы. В настоящее время в правоотношениях между участником долевого строительства и застройщиком регулярно возникает вопрос изменения цены договора по причине несоответствия проектной площади помещения и фактической площади после окончания строительства многоквартирного дома.
Авторы, используя метод анализа и сравнения, изучили положения федерального законодательства в области долевого строительства и материалы судебной практики с целью обобщения результатов исследования. Методом моделирования в статье сформулированы предложения по совершенствованию законодательства с целью упрощения и конкретизации порядка изменения цена договора участи в долевом строительстве после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
На основе проведенного исследования авторами обосновывается необходимость внесения изменений в действующее законодательство о долевом строительстве. Практическое значение представленных в статье предложений позволит снизить рост судебных споров между застройщиком и участниками долевого строительства и упростит порядок заключения и исполнения договора для сторон, что, безусловно, будет иметь положительные социальные последствия. Ключевые слова: долевое строительство, застройщик, площадь квартиры, цена договора.
ANALYSIS OF PROBLEMS ARISING FROM REFORMING LEGISLATION IN THE FIELD OF SHARED CONSTRUCTION
Maslennikova Lyudmila V., PhD in law, associate Professor Work place: Kuban State Agrarian University
ur@kps-93.ru
Shcherbatova Tatyana V., magistrant Study place: Kuban State Agrarian University
shcherbatova@kps-93.ru
Annotation: the main reason for writing the article was acute social tension on the issues of legislative regulation of shared construction and increase in the number of litigations in this area. The purpose of the work is to analyze the current legislation in the field of shared construction, regulating the issue of changing the price of the contract of participation in shared construction, identifying gaps in legal regulation and formulating proposals for resolving the problem identified. Currently, in the legal relationship between the participant in the shared construction and the developer, there is a regular question of changing the price of the contract due to the discrepancy between the project area of the premises and the actual area after the completion of the construction of the apartment building.
The authors, using the method of analysis and comparison, studied the provisions of the federal legislation in the field of shared construction and materials of judicial practice with a view to generalizing the results of the study. The method of modeling in the article formulates proposals for improving legislation in order to simplify and specify the procedure for changing the price of a contract of fate in shared construction after the developer receives permission to put the facility into operation.
Based on the study conducted by the authors, the necessity of introducing changes to the current legislation on shared construction is justified. The practical importance of the proposals presented in the article will allow to reduce the growth of litigation between the developer and the participants in the shared construction and simplify the procedure for concluding and executing the agreement for the parties, which will undoubtedly have positive social consequences. Keywords: shared construction, developer, project financing, building permit.
Проблемы экономики и юридической практики
3'2018
Привлечение застройщиком денежных средств гражданина по договору участия в долевом строительстве является наиболее распространенным и доступным способом приобретения жилья. Специфика приобретения недвижимого имущества в многоквартирном доме на стадии строительства заключается в фактическом отсутствии самого объекта долевого строительства на момент заключения договора и соответственно в отсутствии конкретных сведений об окончательной технической характеристике объекта.
По мнению Евдокимовой Т.Л., участие в долевом строительстве многоквартирных жилых домов на сегодняшний день представляет собой вполне сложившийся институт, который не всегда обладает гарантиями безусловной защиты прав дольщиков (в силу причин, которые порой невозможно предусмотреть при заключении договора). В имеющейся судебной практике часто встречаются споры, связанные с долевым строительством. [Евдокимова, 2017, с. 25].
Актуальность исследования вопроса об изменении одного из существенных условий договора участия в долевом строительстве обоснована недостаточным законодательным регулированием в данной сфере и, как следствие, возникновением споров между сторонами договора о правомерности увеличения или уменьшения цены объекта долевого строительства.
Учитывая, что цена договора участия в долевом строительстве выражается в произведении стоимости одного квадратного метра объекта долевого строительства на его общую площадь, то зачастую возникает необходимость изменения цены договора после завершения строительства по причине несоответствия фактической общей площади объекта первоначальной проектной площади, указанной в таком договоре.
Представляется целесообразным провести анализ положений федерального законодательства и материалов судебной практики с целью создания предложений по совершенствованию нормативно-правовой базы, регулирующей порядок и условия заключения, изменения и расторжения договора участия в долевом строительстве.
В сфере долевого строительства действует специальный Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ). [2]
Так, п. 2 ст. 5 Федерального закона №214-ФЗ предусмотрено, что по соглашению сторон цена договора (т.е. стоимость общей площади объекта долевого строительства) может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
В пункте 1 статьи 5 Федерального закона №214-ФЗ закреплено, что цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. Таким образом, цена договора находится в прямой зависимости от размера общей площади объекта и размера стоимости одного квадратного метра.
Учитывая, что цена является существенным условием договора участия в долевом строительстве на основании п. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ, то стороны в момент заключения договора согласовывают стоимость единицы общей
площади квартиры и соответственно цену договора, исходя из общей площади объекта. В соответствии с общегражданским принципом цена устанавливается в договоре путем достижения сторонами соответствующего соглашения на основании свободного волеизъявления. [Васильева, 2017, с. 7].
Однако, условия о цене договора, предложенные застройщиком, зачастую содержат следующие формулировки: «если в результате проведения обмеров кадастровым инженером на основании данных организации, осуществляющей кадастровый и технический учет, фактическая площадь объекта долевого строительства превысит проектную площадь объекта долевого строительства более, чем на 0,5 кв.м., цена договора увеличивается на сумму, определяемую как произведение цены одного квадратного метра на разницу между фактической площадью объекта долевого строительства и проектной площади объекта долевого строительства».
Изложение условий договора с подобными формулировками само по себе является правомерным в силу ст. 421 ГК РФ о свободе договора и с прямого дозволения нормы Федерального закона №214-ФЗ. Однако, реализация такого права на практике вызывает многочисленные судебные и иные споры.
Минимальные расхождения в площади возникают практически в каждом многоквартирном доме за счет строительных погрешностей, которые допускаются государственными стандартами, а также строительными нормами и правилами. Однако, граждане - участники долевого строительства могут быть не заинтересованы в изменении общей площади объекта и возникновения в последующем обязательств о доплате за увеличение цены договора.
Законом № 214-ФЗ в п. 2 ч. 1.1 ст. 9 предусмотрена лишь возможность расторжения договора участия в долевом строительстве в судебном порядке по требованию дольщика в случае существенного изменения проектной документации строящегося многоквартирного дома, в том числе в случае существенного изменения размера объекта долевого строительства. Указанный пункт, по сути, не устанавливает новых норм поскольку сходное правило еще до момента принятия Федерального закона № 214-ФЗ содержалось и содержится в ст. 450 Гражданского кодекса РФ.
Известно, что в случае приобретения дольщиками - гражданами жилых помещений и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, к их отношениям с застройщиком применяется законодательство о защите прав потребителей, если только какие-либо отношения прямо не урегулированы Федеральным законом № 214-ФЗ. В частности, такой вывод следует из ч. 9 ст. 4 Федерального законна №214-ФЗ и подтверждается п. 8 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 г., а так же п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 г. № 17. [4]
В силу п. 1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. [5]
Изменение общей площади объекта, возникшее в процессе строительства, бывает связано с рядом причин,
например, с использованием разных материалов или технологий строительства, что зачастую приводит к возникновению судебных споров.
Так, Решением Промышленного районного суда г. Ставрополя от 08 июля 2013 года по делу № 2-3902/2013 был удовлетворен иск потребителя о признании незаконным требования о доплате участником долевого строительства за увеличение общей площади квартиры на 6,3 кв.м и взыскании с застройщика денежных средств в счет возмещения расходов на устранение недостатков качества объекта долевого участия в строительстве.
Как следовало из материалов дела, требование застройщика о доплате за превышение фактической площади квартиры над проектной действительно основано на результатах технической инвентаризации БТИ, однако, при строительстве жилого дома застройщиком (без согласования с участником долевого строительства) были заменены строительные материалы, в связи с чем толщина стен была уменьшена. Тем самым застройщик нарушил условия договора долевого участия в строительстве, из которого следует, что застройщик обязуется передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует договору, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов.
В связи с чем, суд пришел к выводу о том, что при заключении договора участия в долевом строительстве, ответчик в нарушение требований ст. 10 Закона РФ «О защите прав потребителей» ввел истца в заблуждение и предоставил недостоверную информацию относительно потребительской характеристики квартиры. [6]
Федеральный закон 214-ФЗ прямо указывает на возможность прописать в договоре участия в долевом строительстве случаи и условия изменения цены договора. Увеличение фактической площади по сравнению с проектной (по результатам обмеров кадастровым инженером) само по себе не свидетельствует о ненадлежащем качестве объекта. Но при изменении размера площади квартиры до нескольких метров можно ставить вопрос о существенном изменении проектной документации и об изменении самого предмета договора. В этом случае гражданин в силу ч. 1.1. ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ вправе требовать только расторжения договора и возврата уплаченных денежных средств.
Считаем, что при рассмотрении дела судом необходимо принимать факты несогласованной замены строительных материалов застройщиком в качестве основания для отказа в удовлетворении требований застройщика. Следует учитывать наличие допустимых доказательств, подтверждающих доводы о том, что имеются недостатки строительных работ, ухудшающие качество жилого объекта как обоснование незаконного увеличения общей площади квартиры.
Полагаем, что передача жилого помещения не может быть поставлена в зависимость от доплаты за увеличение его площади по смыслу закона, так как обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект строительства по акту приема-передачи взаимосвязана с исполнением участником долевого строительства его обязанности по уплате в полном объеме цены договора.
Нельзя считать, что участник долевого строительства,
заключая договор, добровольно возлагает на себя обязанность доплатить за дополнительные метры.
Однако, законодателю и правоприменителю необходимо понимать, что застройщик - это организация, которая профессионально занимается строительством жилых домов. На застройщика возложена обязанность передать объект соответствующий проектной площади, а также лежит предпринимательский риск несоответствия площади построенного объекта проекту.
Несоответствие площади квартиры наглядно свидетельствует о несоответствии качества квартиры условиям договора, требованиям проектной документации, а также строительным нормам и правилам.
В соответствии с действующим законодательством, застройщик в договоре участия в долевом строительстве вправе самостоятельно определить размер безвозмездного отклонения площади квартиры.
С целью формирования единообразной практики применения п. 2 ст. 5 Федерального закона №214-ФЗ и пресечения нарушений прав потребителей предлагаем внести следующие изменения в Федеральный закон №214-ФЗ:
1. Внести дополнения в виде императивной нормы следующего содержания: «застройщик обязан возместить участнику долевого строительства денежные средства за уменьшение площади квартиры (как произведение установленной в договоре стоимости одного квадратного метра площади объекта и разницы между проектной и фактической площадями), в случае если в результате проведения обмеров кадастровым инженером фактическая площадь объекта долевого строительства уменьшится более, чем на 0,5 кв.м.».
2. Внести дополнения следующего содержания: «участник долевого строительства обязан возместить застройщику денежные средства за увеличение площади квартиры (как произведение установленной в договоре стоимости одного квадратного метра площади объекта и разницы между проектной и фактической площадями), в случае если в результате проведения обмеров кадастровым инженером фактическая площадь объекта долевого строительства увеличится более, чем на 0,5 кв.м.».
3. Внести дополнения следующего содержания: «Участник долевого строительства вправе требовать у застройщика рассрочку платежа на размер возмещения денежных средств, в случае если фактическая площадь объекта долевого строительства увеличится более, чем на 1,5 кв.м., а застройщик обязан предоставить такую возможность по письменному заявлению участника долевого строительства. Рассрочка платежа предоставляется на срок не более 10 лет с обязательным уменьшением стоимости единицы площади объекта строительства не менее, чем на 15 процентов от ее первоначальной стоимости».
Данные изменения позволят минимизировать массовые нарушения прав потребителей - участников долевого строительства, а также будут стимулировать застройщиков соблюдать строительные нормы и правила и возводить многоквартирные дома в строгом соответствии с проектной документацией.
Статья проверена программой «Антиплагиат». Оригинальность 75,18%.
Проблемы экономики и юридической практики
3'2018
Список литературы:
1. Васильева И.С. Существенные условия договора долевого участия: что важно учитывать при формулировании условий долгосрочных обязательств сторон // Проблемы современной экономики и менеджмента. Сборник материалов II Международной научно-практической конференции. 2017. Издательство: Общество с ограниченной ответственностью «Центр развития научного сотрудничества» (Новосибирск). с. 6-13.
2. Евдокимова Т.Л. Актуальные проблемы участников долевого строительства // История, теория, практика российского права. Издательство: Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования Курский государственный университет. - 2017. -№10. с. 25-36
3. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в ред. от 31.12.2017) // -СЗ РФ. 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 40.
4. Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (в ред. от 18.04.2018) // - СЗ РФ. 1996. - № 3. - Ст. 140.
5. Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) (ред. от 04.03.2015).
6. Решение Промышленного районного суда г. Ставрополя от 08 июля 2013 года по делу № 2-3902/13 // Официальный интернет-портал Промышленного районного суда города Ставрополя. 1^1. https://promyshleny--stv.sudrf.ru/modules.php?name=sud_ de-lo&srv_num=1&name_op=doc&number=272833346 (дата обращения: 20.05.2018).
РЕЦЕНЗИЯ
Статья Масленниковой Л.В., Щербатовой Т.В. посвящена одной из проблем правоприменительной деятельности, возникшей из-за недостатка правового регулирования отношений в сфере долевого строительства. Сформулированная авторами цель работы направлена на поиск решения выявленных в ходе исследования проблем.
Актуальность данной статьи не вызывает сомнения, поскольку решение проблемы изменения цены договора участия в долевом строительстве после введения многоквартирного дома в эксплуатацию имеет социальную значимость и важность.
Авторами проведен анализ законодательства в сфере долевого строительства и сопоставление его положений с материалами современной судебной практики. В результате проведенного исследования, авторами представлены оригинальные и заслуживающие внимания предложения по изменению законодательства. Данные предложения являются практически применимыми и обоснованными.
Содержание статьи соответствует тематике журнала «Пробелы в российском законодательстве» и не требует орфографических правок, а также включает в себя ссылки на научные труды других авторов, работающих в сфере долевого строительства.
Заглавие и аннотация соответствуют основному содержанию работы и не содержит ошибочных суждений и заимствований.
Учитывая вышеизложенное, статья Масленниковой Л.В., Щербатовой Г.В. «Изменение условий договора участия в долевом строительстве в связи с изменением размера общей площади квартиры» может быть опубликована в соответствующем по тематике журнале «Издательского дома Юр-ВАК».
Рецензент, д-р юрид. наук, профессор ВАК, директор АНО «Научно-исследовательский институт актуальных проблем современного права»»
Камышанский В.П.
