CC BY
34
ИТОГИ КРИЗИСА РЫНКА ЖИЛЬЯ в ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНОЙ ОТРАСЛИ
РОССИИ
г. м. СТЕрник,
профессор кафедры экономики и управления городским строительством E-mail: gm_stemik@stemo. ru Российская экономическая академия им. Г. В. Плеханова
С. г. стерник, докторант кафедры антикризисного управления E-mail: sergey_sternik@hotmail. com Всероссийская государственная налоговая академия Министерства финансов Российской Федерации
С. А. АрАкЕлов, начальник Межрайонной инспекции ФНС России
№ 47 по г. Москве E-mail: marakelova@mail. ru
На основании анализа сравнительной экономической статистики рынков жилья Московского региона и других регионов России в предкризисный и кризисный периоды по настоящее время изучены факторы и механизм кризиса, сформулированы сценарный прогноз, перспективы и предложен ряд мер государственной поддержки стратегии финансирования рынков в целяхустойчивого экономического развития жилищно-строительной отрасли, в том числе в области налогового администрирования деятельности иностранных застройщиков в России.
Ключевые слова: финансирование, жилье, рынок, кризис, спрос, предложение, прогноз, кредитование, налоги, администрирование.
Введение. I квартал 2010 г. характеризовался разнонаправленными общественными попытками проанализировать итоги 2009 г. на рынке строительства и продажи жилья в России, причем в прессе порождается немало экономических мифов противоречивыми заявлениями и прогнозами ответственных лиц федеральных и региональных министерств и ведомств. В один и тот же период времени руководители различных государственных и региональных органов власти и ведомств считают рост объемов жилищного строительства гарантированным и невероятным, платежеспособный спрос населения
на покупку строящегося жилья — отсутствующим и достаточным, рост цен на жилье — маловероятным и вероятным в высокой степени, естественным и надуманным, вредным и необходимым для развития отрасли в послекризисный период. Примерно такой же разброс недостаточно аргументированных мнений существует в массе участников рынка.
Так, в I квартале 2010 г., согласно сообщению пресс-службы Росстата, ведомством был проведен опрос участников рынка строительства жилья в лице 6,7 тыс. строительных организаций, в том числе 4,1 тыс. субъектов малого предпринимательства, выявивший очередную волну противоречивых экспертных и обывательских мифов и ожиданий на рынке, требующих научного анализа:
— «по результатам IV квартала 2009 г. благоприятной называли экономическую ситуацию в строительстве 4 % топ-менеджеров, удовлетворительной — 69 %, неблагоприятной — 27 %»;
— «за время кризиса спрос на жилье упал в два раза»;
— «кредиты стали практически недоступными, «длинных» денег не было, а «короткие» предоставлялись под очень высокие проценты»;
— «в августе 2009 г. была заморожена работа на 80 % объектов жилого строительства»;
— «в течение 2009 г. в основном достраивались начатые проекты»;
— «в I квартале 2010 г. объемы строительных работ в России могут уменьшиться на 6 %»;
— «число заключенных договоров в строительстве может уменьшиться в I квартале на 5 %, а численность занятых сотрудников упасть на 8 %»;
— «80 % руководителей российских строительных компаний не ожидают изменения экономической ситуации в отрасли в первые три месяца этого года»;
— «руководители 8 % строительных организаций считают, что экономическая ситуация в строительстве улучшится, 12 % респондентов ожидают ее ухудшения»;
— «участники рынка ожидают, что просроченная кредиторская задолженность строительных компаний увеличится в I квартале на 3 %, а просроченная дебиторская задолженность — на 4 %. При этом цены на строительно-монтажные работы могут увеличиться на более чем треть — 36 %».
В институциональных общественных организациях участников рынка, конечно, наблюдается более систематизированный и взвешенный мониторинг ситуации. Так, по данным Российского союза строителей, за восемь месяцев 2009 г. в России было введено в строй 29,7 млн м2 жилья, что на 1,2 % больше, чем за аналогичный период прошлого года. В сентябре 2009 г. руководитель союза Владимир Яковлев прогнозировал, что в целом по стране ввод жилья останется на уровне 2008 г — 54 млн м2. Но констатировал, что в ряде регионов наблюдались серьезные провалы, в частности в 7 из 12 регионов Сибири.
Предполагалось, что отставание в объемах введенного в эксплуатацию жилья появится уже в IV квартале 2009 г. В 2010 г. ситуация может быть еще хуже, отмечал Яковлев. Самый лучший сценарий — сохранение объемов ввода жилья на уровне 2009 г.
Необходимо отметить, что порождение экономических мифов чиновниками и участниками рынка происходит, как и до кризиса, на фоне отсутствия адекватной экономической статистики, а также на фоне достаточно заметного отсутствия научных экономических публикаций на данную тему, нередко заменямых общественными опросами и прогнозами экспертов отрасли и рынка.
В то же время ни у одного экономиста за рубежом и в России не вызывает сомнения факт, что пусковым механизмом мирового финансового кризиса 2008 г. стал ипотечный кризис на рынке недвижимости США 2006—2007 гг., длящийся и в настоящее время.
В обеих странах ученые понимают, что рынки строительства и недвижимости, как и реальные секторы национальных экономик, должны стать рычагом выхода из кризиса и дальнейшего устойчивого экономического развития. Ключевую роль в составе этих рынков играют сегменты строительства широко доступного жилья, и именно им необходимо уделить приоритетное внимание в вопросах финансового стимулирования.
В связи с изложенным актуальной научной задачей, поставленной в настоящей работе, является необходимость понять природу развития финансово-экономических кризисов на рынках недвижимости в России и США, определить их сходства и различия и выяснить, какие черты институциональной среды рынков оказали ключевое влияние на развитие кризисных процессов, в том числе на примере Московского региона, и какие именно антикризисные меры необходимы для возврата к устойчивому экономическому развитию отрасли и рынка. Для этого необходимо:
— проанализировать динамику адекватной статистики показателей вторичного и первичного рынков жилья и их взаимного влияния в предкризисный и кризисный периоды;
— проанализировать сравнительную динамику показателей рынков в Московском регионе и других регионах России в предкризисный и кризисный периоды;
— исследовать систему финансирования, сложившуюся на рассматриваемых рынках в результате их исторического эволюционного развития, определить сходства и различия, выделить ключевые факторы роста и источники рисков, понять механизмы распространения кризиса на глобальном уровне;
— выяснить, в чем причина столь быстрой потери финансовой состоятельности строительными компаниями;
— оценить эффективность правительственных мер по поддержке рынка и рассмотреть дополнительные возможности их расширения.
Ситуация на вторичном рынке жилья Московс -кого региона в сравнении с другими регионами России. Перед изучением проблем рынка строительства и продажи жилья (так называемого первичного рынка) в кризисный период необходимо прежде всего фундаментально проанализировать закономерности конкурентного вторичного рынка жилья (рис. 1).
Согласно данным Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и
Шт. 12 000
8 000 -
4 000
0
.¿Г J&* Ж
■ - 35
■ - 30 25
20
15
10
5
0
г
V .Л лУ -
г
Л®5 Л®5 ЛГ Л®1
ф ^
г
vi5 о?" .v
г
с5
г
Источник: расчеты авторов по данным УФРС по Москве.
а
16 000 14 000 12 000 10 000 8 000 - -6 000 4 000 2 000 0
.„V .„V .„V .„V „V „V „V „V Ач- Ач- Ач- Ач- „ V .V „ V „ V аЧ' / / / ,/ / / / / / / ^ ^ ^
Источник: расчеты авторов по данным УФРС по Московской области.
б
Рис. 1. Динамика оборотов вторичного рынка жилья с учетом доли ипотеки: а — в москве, б — в московской области
картографии по Москве (Управление Росреестра по Москве, ранее — Управление ФРС по г. Москве), в IV квартале 2008 г. (в начале кризисного падения рынка) ежемесячный объем сделок купли-продажи столичных квартир снизился с 6—7 тыс. до 2—2,5 тыс., вследствие чего общее число сделок сократилось по сравнению с 2007 г. на 16 % (65,12 и 78,82 тыс. соответственно).
Число сделок, заключенных в I квартале 2009 г. (8 993) и в апреле (4 757), на 23—24 % ниже аналогичного показателя 2008 г. Далее спад объема сделок прекратился. В конце года наметилась тенденция роста оборотов рынка: в декабре было заключено на 34 % больше сделок, чем в декабре 2008 г., но на 16,3 % меньше, чем в декабре 2007 г. В итоге число сделок купли-продажи квартир, заключенных за 2009 г., снизилось на 14,5 % по отношению к 2008 г. и на 28,1 % к аналогичному показателю 2007 г. и
-- 50 -- 45 -- 40 -- 35 -- 30 -- 25 -- 20 -- 15 -- 10 5 0
составило 55,68 тыс. (наименьшее значение за весь период с 1994 г.).
Количество сделок купли-продажи жилья с использованием ипотеки в I квартале 2009 г. оказалось ниже аналогичных величин 2008 и 2009 гг. более чем на 63 %. Доля ипотечных сделок, достигшая в Москве в III квартале 2008 г. 28—30 %, снизилась до минимальных значений.
Согласно данным Управления Росреестра по Московской области, число сделок купли-продажи квартир в IV квартале 2008 г. снизилось с 15,11 тыс. до 12,10 тыс. Число сделок, заключенных в I—III кварталах 2009 г. (6 753, 9 974 и 11 558), ниже аналогичного показателя 2008 г. на 48, 29 и 19 % соответственно. В IV квартале объем сделок (16 516) превысил объем того же квартала прошлого года на 36 % и был выше, чем в 2007 г. Всего за год объем сделок сократился в 2008 г. по сравнению с 2007 г. на 8 % (33,19 и 36,25 тыс. соответственно), а в 2009 г. составил 44,80 тыс. — на 35 % больше 2008 г. и на 24 % больше 2007 г.
Количество сделок купли-продажи жилья с использованием ипотеки в I квартале 2009 г. (674) оказалось ниже аналогичных величин 2008 и 2009 гг. на 22 %, что втрое меньше, чем снижение в Москве. В IV квартале оно превысило аналогичную величину 2008 г. на 38 % и вышло на уровень IV квартала 2007 г. Доля ипотечных сделок, достигшая в III квартале 2008 г. 25 %, снизилась в I кв. 2009 г. до 10 %, но к IV кварталу выросла до 19 %.
Для сравнения — в Петербурге объем зарегистрированных сделок купли-продажи жилья снизился в 2009 г. на 16 %. В Ростовской области оборот рынка упал на 25 %, в Нижегородской — на 35 %, в Дальневосточном округе — на 16 %. В Пермском крае отмечен рост на 2 %.
В целом по России по итогам 2009 г. Росреестр зафиксировал 1,943 млн сделок купли-продажи жилья физическими лицами (включая сделки обмена), в 2008 г. — 2,367 млн, в 2007 г. — 2,326 млн
2 000
Шт. 60 000
50 000 -
40 000 -
30 000
20 000
10 000
] Общее предложение, шт. ] Новое предложение, шт. Период экспозиции, дней
Дней 120
100
80
60
40
20
0
I- -20
Рис. 2. Динамика объемов предложения и сроков экспозиции квартир на вторичном рынке москвы
(снижение в 2009 г. относительно 2008 г. на 18 %, относительно 2007 г. — на 16,5 %).
Снижение оборотов рынка купли-продажи квартир сопровождалось изменением других показателей рынка.
Общий объем предложения в Москве начал расти с сентября 2008 г. и вырос с 20—25 тыс. до 35—40 тыс. в декабре. В декабре — январе в связи с начавшейся девальвацией рубля и падением цен (в долларовом эквиваленте) продавцы ушли с рынка, и объем вновь поступающего предложения снизился с 10—12 тыс. до 2—4 тыс. В феврале — марте в связи с остановкой девальвации рубля начали возвращаться на рынок и продавцы (убедившиеся в возможности сохранения вырученных от продажи жилья денежных средств), и покупатели (прирастившие рублевый эквивалент своих долларовых сбережений и убедившиеся в бессмысленности дальнейших инфляционных ожиданий).
Период экспозиции квартир на вторичном рынке жилья Москвы с сентября 2008 г. по январь 2009 г. вырос с 50—55 дней до 104 дней, к апрелю понизился до 79 дней, но далее держался на высоком уровне 95—118 дней (рис. 2).
Таким образом, кризисное снижение цен и оборотов вторичного рынка жилья Москвы в полном соответствии с динамикой макроэкономических и макрофинансовых показателей началось с сентября — октября 2008 г. и остановило процесс постепенного перехода рынка к стадии стабилизации в среднесрочном цикле. К лету 2009 г. острая фаза
кризиса на рынке недвижимости завершилась, наметились признаки стабилизации: объемы предложения приблизились к среднестатистической норме, объемы сделок больше не уменьшаются, срок экспозиции квартир не растет. Эти изменения привели к замедлению темпов падения рублевых цен, а вместе с тенденцией к укреплению рубля — к переходу темпов изменения долларовых цен в положительную полуплоскость. Но существенного улучшения ситуации на рынке к концу года все еще не произошло: объемы предложения и сделок выросли несущественно, средний срок экспозиции излишне волатилен и не снижается, рост числа ипотечных сделок заметен лишь на фоне низкой базы.
Теперь рассмотрим более внимательно динамику цен на вторичном рынке жилья городов России (рис. 3).
В 2007—2008 г. почти во всех городах России продолжался рост цен, особенно высокими темпами — в долларовом эквиваленте. В IV квартале 2007 г. началось снижение как рублевых, так и особенно долларовых цен. После стадии стабилизации с конца 2007 г. средние удельные цены предложения росли и достигли исторического максимума в сентябре — ноябре 2008 г.:
— в Москве — 191,5 тыс. руб. /м2 (прирост с декабря 2006 г. +51 %) и 7 437 долл. /м2 (+54 %);
— в Санкт-Петербурге — 107,7 тыс. руб. /м2 (+58 %) и 4 252 долл. /м2 (+64 %);
— в Московской области — 93,2 тыс. руб. /м2 (+41 %) и 3 536 долл. /м2 (+40 %);
0
Тыс. руб./м' 200
Рис. 3. Сравнительная динамика удельных цен предложений на вторичном рынке городов России
— в Кемерово — 52 тыс. руб. /м2 (+45 %) и 2 280 долл. /м2 (+69 %);
— в Ярославле — 55 тыс. руб. /м2 (+18 %) и 2 160 долл. /м2 (+23 %);
— в Омске — 44 тыс. руб. /м2 (прирост с декабря 2006 г. +57 %) и 1 895 долл. /м2 (+79 %);
— в Томске (с октября 2007 г.)
— 59 тыс. руб. /м2 (+29 %) и 2 390 долл. /м2 (+37 %);
— в Пензе — 43 тыс. руб. /м2 (+53 %) и 1 860 долл. /м2 (+75 %);
— в Рязани — 39 тыс. руб. /м2 (+49 %) и 1 670 долл. /м2 (+55 %);
— в Ульяновске 34 тыс. руб. /м2 (+49 %) и 1 390 долл. /м2 (+62 %);
— в Стерлитамаке — 29 тыс. руб. /м2 (+32 %) и 1 215 долл. /м2 (+40 %);
— в Самаре — 68 тыс. руб. /м2 (с ноября 2007 г. +15 %) и 2 612 долл. /м2 (+7 %);
— в Екатеринбурге (в марте 2007 г.) — 67,3 тыс. руб. /м2 (+6 %) и 2 712 долл. /м2 (+12 %);
— в Тюмени — 55 тыс. руб. /м2 (+32 %) и 2 339 долл. /м2 (+46 %);
— в Уфе — 55 тыс. руб. /м2 (+19 %) и 2 330 долл. /м2 (+27 %);
— в Ижевске (в марте 2007 г.)
— 52 тыс. руб. /м2 (+7 %) и 1 980 долл. /м2 (24 %);
— в Барнауле — 43 тыс. руб.
— в Твери (в июле) — 69 тыс. руб. /м2 (+92 %) /м2и 1 400 долл. /м2.
и 2 955 долл. /м2 (+116 %);
Далее с августа — сентября 2008 г. цены сни-
— в Красноярске (в апреле) — 64,0 тыс. руб. /м2 жаются, и от верхней точки они снизились к ян-
(+106 %) и 2 723 долл. /м2 (+137 %);
— в Перми — 61 тыс. руб. /м2 (прирост с декабря 2006 г. +63 %) и 2 610 долл. /м2 +82 %);
— в Ростове-на-Дону — 64 тыс. руб. /м2 (+56 %) и 2 700 долл. /м2 (+63 %);
— в Новосибирске — 63 тыс. руб. /м2 (+44 %) и 1 480 долл. /м2 (+68 %);
— в Краснодаре — 59 тыс. руб. /м2 (+64 %) и 2 590 долл. /м2 (+66 %);
варю — февралю 2009 г. :
— в Москве — до 177,9 тыс. руб. /м2 (—7 %) и 5 541 долл. /м2 (—26 %);
— в Санкт-Петербурге — до 96,7 тыс. руб. /м2 (—10 %) и 2 705 долл. /м2 (—36 %);
— в Московской области — до 84,0 тыс. руб. /м2 (—10 %) и 2 654 долл. /м2 (—31 %);
— в Твери — до 60,2 тыс. руб. /м2 (—23 %) и 1 928 долл. /м2 (—35 %);
V
V
е^ Н
✓ «Л»*
.»г
чУ сЛ
1
□ 31
□ 3
□ 36
□ 36
33
□ 21
□ 25
□ 16
□ 9
13
=□24 =□24
23 22
22 21
31 31
¿5-
Л ч
Л* уА
с
А
¡у
А -I
А^л 1
Ж -ДГ ^ J
□ 4
^44 ^45 3 43 □ 42 ] 41 40 40 '8 39 39 39 7 7
2
19
32 31
54
0
10
20
30
40
50
60
Рис. 4. Снижение цен предложения жилья от исторического максимума к декабрю 2009 г., %
— в Красноярске—до 53,1 тыс. руб. /м2 (—17 %) и 1 896 долл. /м2 (—30 %);
— в Перми, Ростове-на-Дону, Новосибирске — до 53—56 тыс. руб. /м2 (—13—17 %) и 1 520—1 558 долл. /м2 (—24—42 %);
— в Краснодаре, Кемерово — до 52—57 тыс. руб. /м2 (—1—4 %) и 1 413—2 010 долл. /м2 (—19— 35 %);
— в Ярославле — до 50 тыс. руб. /м2 (—8 %) и 1 595 долл. /м2 (—30 %);
— в Томске — с 55,8 до 52,9 тыс. руб. /м2 (+6 %) и с 2 390 до 1 863 долл. /м2 (—22 %);
— в Омске, Пензе — до 39—42 тыс. руб. /м2 (— 14—22 %) и до 1 130-1 480 долл. /м2 (—31—40 %);
— в Рязани — 38 тыс. руб. /м2 (—2 %) и 1 066 долл. /м2 (—36 %);
— в Ульяновске и Стерлитамаке до 26—34 тыс. руб. /м2 (—1—3 %) и 715—1 060 долл. /м2 (—19-41 %);
— в Самаре до 64 тыс. руб. /м2 (—6 %) и 2 270 долл. /м2 (—13 %);
— в Екатеринбурге до 60 тыс. руб. /м2 (—11 %) и 1 670 долл. /м2 (—38 %);
— в Тюмени, Уфе до 42—52 тыс. руб. /м2 (—7— 18 %) и 1 780—1 830 долл. /м2 (—22 %);
— в Ижевске до 42 тыс. руб. /м2 (—23 %) и 1 480 долл. /м2 (—25 %);
— в Барнауле до 38,1 тыс. руб. /м2 (—10 %) и 1 066 долл. /м2 (—24 %).
К маю 2009 г. рублевые цены в городах выборки снизились от исторического максимума, достигну-
того в июне — сентябре 2008 г., на 6—43 %, в пересчете на доллары — на 24—51 % (в Москве соответственно на 13— 32 %). Затем снижение продолжалось меньшими темпами и по итогам года составило в рублевых ценах — от 9 до 37 %, в долларовом эквиваленте — от 19 до 54 % (рис. 4). Рублевые цены к концу года практически прекратили снижаться, а их долларовый эквивалент стабилизировался еще раньше.
Замедление объемов строительства и ввода жилья на рынке Московского региона в сравнении с другими регионами России. По данным Федеральной службы государственной статистики (рис. 5), годовой объем ввода жилья в России в последние годы непрерывно повышался (с 2000 по 2007 г. вырос почти вдвое — с 32,3 до 61,0 млн м2). Причем в 2006 г. прирост составил 15,2 %, в 2007 г. — 20,6 %. В 2008 г. планировалось ввести в строй 66 млн м2, но фактический прирост оказался незначительным (4,6 %), ввод составил 64,1 млн м2, 765,6 тыс. квартир1.
На территории 66 субъектов РФ объем ввода жилья в 2008 г. вырос, в том числе более чем на 20 % в девяти регионах (в Санкт-Петербурге, Челябинской области — в 1,2 раза, Новгородской, Нижегородской, Тульской областях, Башкирии и Туве — в 1,3 раза; Калужской, Сахалинской областях — в 1,4 раза).
На территории 18 субъектов РФ объем ввода жилья снизился, в том числе более чем на 20 % в пяти регионах (в частности, в Астраханской области на 47,3 %, Мурманской области на 40,9 %, в Москве на 32,0 %).
В Москве с 2000 по 2007 г. ввод в строй жилья вырос с 3,03 млн до 4,83 млн м2, а в 2008 г. введено 3,28 млн м2 (прирост 32 %). В Московской области с 2000 по 2008 г. ввод вырос с 2,61 млн до 7,78 млн м2, в том числе прирост в 2008 г. близок к нулю (—0,3 %). В Ростове-на-Дону с 2005 г. объем ввода вырос с 0,62 млн до 1,00 млн м2, прирост в 2008 г.
1 gks. ru/bgdДree/B04_03ДssWWW ехе^^04/2Шт.
составил 12 %. В Санкт-Петербурге ввод составил в 2007 г. 2,64 млн м2, в 2008 г. — 3,21 млн м2 (прирост 21,8 %).
Основной объем ввода в 2008 г., как и ранее, пришелся на IV квартал:
— в РФ — 28,6 млн м2 (44,8 % от годового ввода);
— в Москве — 1,66 млн м2, или 50,6 % от годового ввода;
— в Московской области — 4,14 млн м2, или 53,2 % от годового ввода;
— в Санкт-Петербурге — 1,88 млн м2 (+44,6 % к тому же периоду прошлого года, или 58,6 % от годового ввода).
В 2009 г. введено в эксплуатацию 701,3 тыс. квартир общей площадью 59,8 млн м2, что составило 93,3 % к предыдущему году. Первые три квартала объем ввода был на уровне соответствующих кварталов предыдущего года, в IV квартале он составил 24,8 млн м2, что меньше аналогичного периода прошлого года на 13 %.
В Москве введено 2,69 млн м2, что на 18 % меньше прошлогоднего и на 44 % меньше 2007 г.
В Московской области ввод составил 7 млн м2, что на 11 % меньше прошлогоднего.
В Петербурге введено 2,63 млн м2 (из них 50 % — в декабре), что на 18 % меньше прошлого года и практически на уровне 2007 г.
В Ростове-на-Дону ввод составил 0,8 млн м2, что на 20 % меньше прошлогоднего.
Как видно из рис. 5, объемы ввода жилья в России перестали расти уже в IV квартале 2007 г. и практически не изменялись до III квартала 2009 г. Причины таких событий будут рассмотрены ниже. В этих условиях сохранение объемов ввода жилья в РФ вплоть до III квартала 2009 г. — важный факт, отражающий инерционность процессов в строительстве, а также значительное разнообразие ситуации по регионам. Лишь в конце года начали сказываться последствия замедления темпов возведения домов, замораживания ряда строек и инвестиционного коллапса, наступившего в 2008 г. В Москве это случилось уже в III квартале. Можно ожидать, что в полной мере последствия скажутся в 2010—2011 гг.
Некоторые статистические данные, характеризующие кризис строительства жилья, на примере г. Москвы2. По состоянию на май 2009 г. (рис. 6) в Москве из общего объема в 842 новостройки с
В Высокие
□ Стабильные
□ Низкие
^ Строительство заморожено
Рис. 6. Структура строящегося жилого фонда Москвы по темпам строительства (по состоянию на май 2009 г.), %
ранее планировавшимися сроками ввода 2009— 2013 гг. (см. Среднесрочную жилищную программу «Москвичам — доступное жилье» на период 2007—2009 гг. и задание на 2010 год) строительство подавляющего большинства объектов не начато (595 объектов-новостроек, в которых 64,7 тыс. квартир общей площадью 5 173 тыс. м2). Из оставшихся 247 объектов начатого строительства в 44 % всех новостроек темпы строительства высокие, в 16 % — стабильные. На 16 % строек работы ведутся, но медленно. Заморожено 59 объектов, или 24 % начатых строек.
В ходе исследования состояния строительных площадок в столице было выявлено, что реализация «бумажных» проектов (стадия 0) приостановлена. Из числа строящихся 188 домов на стадии подготовки площадки находится 13,2 % по количеству домов, 13,1 % — по площади, 14,7 % — по количеству квартир (рис. 7). Объектов, находящихся на стадии котлована и фундамента (II) — 12,3 % по количеству домов, 14,9 % — по суммарной площади квартир, или 19,0 % по количеству квартир. Почти поровну (38,4 и 36,1 % по количеству домов соответственно) приходится на строящиеся объекты на стадиях возведения стен (III) и внутренних работ (IV). Такая структура отличается от прежних лет. Она показывает, что в результате кризиса новых объектов закладывается все меньше.
I
13,2%
IV
36,1%
II
12,3%
III
38,4%
2 Стерник Г. М. Спад на рынке строительства и продажи жилья в России // Журнал Новой экономической ассоциации. 2009. № 4.
Рис. 7. Структура строящегося жилого фонда Москвы (стадия строительства по состоянию на май 2009 г.), %
Из числа новых жилых объектов столицы, работы по которым были начаты, 59 домов заморожено (13,0 тыс. квартир общей площадью 1,409 млн м2).
При этом (рис. 8):
— на стадии подготовки площадки (1) все объекты заморожены (100 %);
—на стадии котлована-фундамента (2) остановлено возведение 40 % объектов, что соответствует 50,7 % по общей площади, 41,6 % — по числу квартир;
— на стадии активного возведения стен (3) приостановлены работы по 8,7 % объектов, 13,1 % — по площади, 10,6 % — по числу квартир;
— на стадии внутренних работ (4) заморожено строительство 3,7 % объектов, 4,1 % — по площади,
4,4 % — по числу квартир. %
100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0
-
100
40
8,7 3,7
= 1--
S Стадия I □ Стадия III
□ Стадия II О Стадия IV
Рис. 8. Зависимость доли замороженных объектов от стадии строительства на первичном рынке жилья Москвы (по состоянию на июль 2009 г.)
Тыс. квартир
36
34
32
30
28
26
24
22
20
\ t
\ А
) Л Спрос ^^"Предложение
7 Л ■ J Г У
\ С V л у ч t
V Ti А ж**
щ \ w'
2 о
2 К
2 о
2 К
2 о
Источник: Аналитический консалтинговый центр (АКЦ) «МИЭЛЬ». Рис. 9. Динамика объемов спроса и предложения на первичном рынке жилья Москвы
Приведенные данные свидетельствуют о том, что усилия московских и федеральных властей и девелоперов были брошены на достройку уже начатых объектов с высокой степенью готовности.
Таким образом, замедление темпов строительства жилья в России и особенно в Москве началось еще задолго до начала мирового финансово-экономического кризиса, и объемы ввода за счет ранее имеющихся заделов сохранялись до III квартала 2009 г. Но начавшийся инвестиционный кризис быстро достиг стадии коллапса, вследствие чего в 2010—2011 гг. ожидается дальнейшее снижение объемов ввода.
Сопоставление ситуации на вторичном и первичном рынках жилья. На первичном рынке объем спроса начал снижаться с весны 2008 г. и к концу года снизился до минимальных значений. Объем предложения в силу описанной выше ситуации с замедлением темпов строительства снижался в последние три года и к сентябрю 2008 г. оказался ниже объема спроса (рис. 9).
В результате объемы продаж в новостройках снижались с 2,43 млн м2 (34,2 тыс. квартир) в 2005 г. до 1,94—1,95 млн м2 (27,3— 27,5 тыс. квартир) в 2006— 2007 гг. (рис. 10). При этом объем продаж по ипотеке уверенно рос с 2005 г. (0,31 млн м2, 4,4 тыс. квартир, или 13 % от общего объема) до 2007 г. (0,58 млн м2, 8,1 тыс. квартир, или 29 % от общего объема). По итогам 2008 г. общий объем продаж упал на 60 % — до 0,8 млн м2, 11,3 тыс. квартир, в том числе продаж по ипотеке — 0,22 млн м2, 3,1 тыс. квартир, или 27 % от общего объема).
Интересно, что около 20 % квартир продано в домах, строительство которых заморожено (рис. 11).
Таким образом, спад в объемах продаж на рынке
Индекс роста
2
- 1,5
2,5
- 1
0,5
2 о
2 500
2 000
1 500
1 000
500
0
2425 □ Всего □ Ипотека
1940 1950
801 221 -
575
312 382
2005 г.
Источник: АКЦ «МИЭЛЬ».
2006 г.
2007 г.
2008 г.
Рис. 10. Динамика объемов первичного рынка москвы с учетом доли ипотечных сделок, тыс. м2
100 80 60 40 20 0
96
52
20
Квартиры в сданных домах
Источник: АКЦ «МИЭЛЬ».
Квартиры в строящихся домах
Квартиры в замороженном строительстве
Рис. 11. Структура реализации квартир на первичном рынке москвы по признаку «состояние стройки» (на май 2009 г.), %
жилья начался с первичного рынка, что объяснялось возникшим у покупателей уже весной 2008 г. осознанием повышенного риска таких покупок, связанного с замедлением темпов строительства и угрозой замораживания строек.
На вторичном рынке это стимулировало приток покупателей. Но с лета — осени началось ужесточение банками условий ипотечного кредитования вплоть до полного его прекращения, что окончательно остановило продажи на рынке новостроек и снизило их объем на вторичном рынке. Далее начавшаяся девальвация рубля к доллару создала неопределенность в сознании населения и отпугнула от рынка не только продавцов, но и покупателей. В начале 2009 г. эти процессы замедлились, и даже появились сигналы положительного характера.
Как видно из графиков (рис. 12), на рынке продажи квартир в новостройках (долевых прав) в Москве, в отличие от вторичного рынка купли-продажи квартир, средние цены предложения (рублевые) незначительно снижались в ноябре — декабре 2008 г., но затем вернулись к уровню сентября — октября. При этом, не соглашаясь снижать
цены предложения, застройщики в условиях упавшего спроса шли на беспрецедентные индивидуальные скидки. При пересчете в доллары по мере девальвации рубля эквивалент цены снижался до февраля 2009 г., затем начал плавно повышаться вместе с укреплением рубля.
Лишь с мая рублевые цены предложения новостроек начали снижаться и в декабре составили 181 тыс. руб. — на 10 % ниже исторического максимума. В долларовом эквиваленте цены составили 6 094 долл. /м2, снизившись от исторического максимума на 34 %.
В Москве, в отличие от всех других городов, средние удельные цены на первичном рынке за последние 3—4 года всегда были выше, чем на вторичном. Эта разница (в рублевом выражении) в конце 2009 г. составила 18 %, при этом снижение от исторического максимума было вдвое меньше — с 200 до 180 тыс. руб. (на 10 % против 19 % на вторичном рынке).
В Московской области средняя цена предложения на первичном рынке продолжала расти и в начале 2009 г. достигла исторического максимума в 70,1 тыс. руб. (против 96,1 тыс. руб. на вторичном рынке). К декабрю цены на первичном рынке снизились до 63,5 тыс. руб., а на вторичном — 71,5 тыс. руб. (разница составила 13 %, при этом снижение было также вдвое меньше — 9,3 % против 22 %).
В Перми в 2007 г. средние удельные цены предложения на первичном и вторичном рынках сравнялись, но к осени 2008 г. разрыв составил 12—13 % в пользу вторички, а затем цены упали к декабрю 2009 г. на первичном рынке до 37 тыс. руб. (на 33 %), а на вторичном — до 42,4 тыс. руб. (на 31 %,), и разрыв составил 15 %.
В Новосибирске цены на первичном рынке составили 40,4 тыс. руб., снизившись от исторического максимума (48,9 тыс. руб.) на 11 %. Цены на вторичном рынке снизились с 65 тыс. до 45,5 тыс. руб. — на 43 %. Разрыв составил 13 %.
Тыс. руб./м2 220
100
Г
Тыс.
руб./м'
100 90 80 70 60 50 40
I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I
с* >
с? Г
/ ^ v^ v>
65 60 55 50 45 40 35 30
Тыс. руб./м2
Тыс. руб./м
- — —
--- ч
~~ _ Вторичка ^^^^"Первичка
- 1 1 1 1 - 1 1 - 1 1 1 1 - II III U 1 1 - III U 1 1 1 1 - 1 1 - 1 1 - 1 1 -
6 t> 00 00 00 00 0\ Q\ 0\
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
(S (S ГЦ (S (S (S (S (S (S (S ГЦ (S
л н л л й ь л л л н л й
ft ft = ft ft = ft ft ft = ft
\о « о ю VO а о \о ю « о ю
« ж н к н я X S Н к н « Н к н
^ = & = =
¿3 ч У У
о\
0 0
(S i
ю «
¥
I I I I I I I I I I I 11 I I I I I I I I I I I I 11 I I I I I I I I I I
С??
cf т сГГ
Тыс. руб./м2
I I 11 I I I 11 I I 11 I I 11 I I I 11 I I 11 I I 11 I I 11 I
Тыс. руб./м2
50
40
30
20
г / \ \ _
/ ~~ _ Вторичка ^^^^"Первичк а 1 1 11 1 1 1 1 11 1 1 1 11 1 1 1 1 11 1 1 1 11 1 1 1
# # # ^ # # ^ # # #
«Л* „>V
«¡Г ¿>" ^ <ч<5Г а* Ж
# ^ # «я ^ # > - J*
v vyr V vyr V *
д
# # ^ # ^ &
Источники: АКЦ «МИЭЛЬ», ГК «Камская долина» (Пермь), компании RID Analytics (Новосибирск), Концептуальное управление УК «АССО-Строй» (Ижевск), журнал «Недвижимость», медиа-группа «Премьер» (Омск).
Рис. 12. Сравнительная динамика удельных рублевых цен предложения на первичном и вторичном рынках жилья: а — москва; б — московская область; в — пермь; г — Новосибирск; д — Ижевск; е — Омск
б
а
в
г
е
Г
□ 2'
136
9
-I-J
1 9
10 1
□ Вторичка
□ Первичка
22
19
Нов
Иж( з< >сибг р<
Ря: Mclco&ii
10
20
30
40
=1=1=
Moci
□ ai
I I
I I.
]3
]1
□ 1
□ 1
15
-25 -20 -15 -10 -5
5 10 15 20 25
ftic. 13. Сравнительная динамикарублевых цен предложешм гаартир на первичномивторичном рынках некоторых регионов России, %: а — снижение рублевых цен; б — разность рублевых цен
В Ижевске цены предложения на первичном рынке сохранялись стабильными до осени 2008 г. на уровне 43—44 тыс. руб. /м2, в то время как на втори чном снижались еще с весны 2007 г. с уровня 53 тыс. руб. Разрыв в этот момент составлял 20 %, но затем он снизился до нуля, и в 2009 г. цены снижались почти синхронно до уровня 34—35 тыс. руб.
В Омске с начала наблюдения (март 2009 г.) средняя удельная цена предложения составляла 42,5 тыс. на вторичном и 32тыс. руб. /м2 напервич-ном рынке (р^зрыв 30 %). Затем цены снижались примерно в одинаковом темпе и к концу года состав ил и 3 3,4 тыс. и 27,5 тыс. руб. / м2 со ответственно (разрыв 21 %).
В целом в городах выборки снижение цен от истор ичес кого макси мума к к о нцу 2009 г. состав ило от 9—10 % (в Рязани и Москве) до 36—37 % (в £ Ижевске и Новосибир- ¡в 1,8 ске). При этом разрыв § 1,6
а
в ценах между вторич- % 1,4 ным и первичным рын- | 1,2 ком составил от 1—3 % | 1 (в Рязани и Ижевске) до | 0,8 21 % (в Омске) и — 18 % £ 0,6 в Москве (рис. 13). Ц 0,4
По состоянию на £ 0,2 конец I квартала 2010 г. Ц 0 отсутствуют данные в об объемах продаж в новостройках. По экспертным оценкам, в городах, где застройщики (в том числе и под влиянием настойчивых сигналов федеральных и региональных властей) снизили цены предложения на первичном рынке,
стагнация продаж преодолена. В Москве, где такого снижения не произошло, повышение активности покупателей на рынке пока выражается лишь в увеличении количества звонков и обращений в отделы продаж, а реальные продажи происходят в незначительном объеме лишь в отдельных объектах с высокой степенью готовности и существенно скорректированной ценой.
Перспективы развития ситуации на рынке жилья. В условиях наступившей турбулентности внешней среды все разнообразие возможных вариантов развития ситуации на рынке недвижимости в начале октября 2008 г. мы свели к четырем сценариям3 (рис. 14).
Сценарий № 1 — консервативный: «мягкий» переход к стабилизации по аналогии с 2007 г. — до лета 2009 г., а затем новая стадия роста цен. Этот сценарий был актуален до весны 2008 г., а рассчитанный по математической модели прогноз изменения уровня цен до сентября подтверждался фактич ескими данными.
Сценарий № 2 — умеренно-пессимистический: «жтсткий» переход к стабилизации по аналогии с 2004г. При таком сценарии с октября — нояб-
У
_______ / '
-_ - — -- ""
~ ■"■шорввра т .
—9—Предыстория ^ - — "Сценарий № 1 консервативный ^^ - —Сценарий № 2 умеренно-пессимистиШский " ■ ■ Сценарий № 3 кризисный , ^^И~Сценарий № 4 катастрофический * □ Факт
U г- и X U U X U X
о о о о о
<s f4 f4 f4
¡5, Л Л А
ко 2
а в = в
п е <
а
хо
S
н
О
а
О
S Н
U im и и
^ ^ ^ о
о fS о fS CS fS CS fS
A ь ко Л ь ко я п A ч я
в < н О IS V 0
S Н
а
о
Рис. 14. Сценарии развития кризиса на первичном рынке жилья в москве
3 Стерник Г. М. Рынок жилья городов России в 2008 году: состояние и перспективы: доклад на конференции Петербургского жилищного конгресса 01.10.2008. URL: www. realtymarket. ru.
9
3
8
0
г
ря было возможно начало снижения цен предложения жилья в Москве, и в течение полугода, по экспертной оценке авторов, цены в долларах должны были снизиться на 5—10 %, а затем расти. Сохранение этого сценария в течение 2009 г. требовало высокой эффективности действий финансовых властей и игроков рынка, поддержанных общенациональным консенсусом элит, медиа-сообщества и населения. К сожалению, уже в декабре стало ясно, что в реальности этот сценарий не реализовался.
Сценарий № 3 — кризисный: несмотря на объявленные властями решения (слишком медленно переходящие в стадию действий), финансовый кризис в России переходит в экономический — через сокращение персонала в финансовом, торговом, строительном секторах, затем по цепочке — сокращение заказов и увольнения в металлообработке, энергетике, в производстве строительных ресурсов и т. д. В результате падает платежеспособность населения и соответственно — спрос на жилье. Начинается масштабный процесс слияний и поглощений в строительном секторе. При этом сценарии ожидалось, что цены на жилье в Москве к середине 2009 г. в долларовом эквиваленте могут снизиться относительно сентября 2008 г. на 40—45 %, а относительно декабря — на 30—35 %. В дальнейшем в течение двух-трех лет будет происходить колебательная стабилизация с высокой волатильностью. С ноября — декабря реализуется именно этот сценарий4.
В отличие от кризиса 1998—1999 гг., форма ценового тренда которого имела вид и, в текущем кризисе начало роста цен ожидается в 2011—2012 гг., и рост не будет столь быстрым, как в 2000—2001 гг. (форма тренда — L).
В 2009—2010 г. объемы ввода жилья снизятся. Произойдет изменение структуры жилого строительства (в том числе по причинам увеличения доли бюджетного финансирования) от объектов бизнес-класса в пользу домов эконом-класса с меньшими площадями квартир и более низким уровнем цен. Уменьшится и предложение, но его структура, наоборот, изменится в пользу
Тыс. руб./м2
200
180
160
140
120
# ^
/ /
^ X У Г
У
/
¥
■f ** у #
Долл./м2
8 000
7 000
6 000
5 000
4 000 Л
—•— Предыстория Прогноз ---Факт
, V „V
л *> *v т»
V
г .т -V 'V У Л -V 'V 'Vx'
vV/t/^^Vyi/V
С"
у
с? б
г
с?
V/'
¿г <f
4 Стерник Г. М. Рынок жилья России в условиях кризиса: доклад на конференции Петербургского жилищного конгресса 10.12.2008. URL: www. realtymarket. ru.
Рис. 15. прогноз динамики удельных цен квартир на вторичном рынке москвы в 2007—2010 гг.: а — в рублях; б — в долларах СшА
высококачественного жилья, а жилье эконом-класса получит статус муниципального и не выйдет на открытый рынок. К концу 2010 г. в условиях восстановления платежеспособного спроса при сокращенном объеме строительства и предложения жилья может начаться медленное повышение цен на жилье до уровня, обеспечивающего рентабельность девелопмента.
Средняя доходность строительного бизнеса
а
снизится и в дальнейшем не вернется на те нецивилизованные уровни, на которых она была вчера. Крупные игроки рынка расстанутся со своей агрессивной стратегией и будут лучше просчитывать варианты бизнеса. В целом рынок сделает новый серьезный шаг в своем становлении и развитии.
Был рассмотрен и обсуждаемый экспертами сценарий № 4 — катастрофический: несмотря на принятые властями США, Евросоюзом и поддержанные другими странами (в том числе Россией) меры, мировая финансовая система, основанная на долларе, окончательно рухнет, и создание какой-то новой системы потребует значительных усилий и времени. Начнется переход к бартерному товарообмену между странами, дополненному ограниченным использованием региональных валют. Вследствие искажения структуры импорта экономика США, Европы, а также России и иных стран (в том числе и рынок недвижимости) рухнет вслед за финансами, и для восстановления (при оптимистической оценке сдерживания вооруженных конфликтов) потребуются годы, если не десятилетия. Этот сценарий к осени потерял свою, пусть и незначительную, вероятность реализации.
Итоги 2009 г. (рис. 15) показывают, что прогноз рублевых цен на вторичном рынке жилья Москвы оказался достаточно точным (снижение рублевых цен составило 19 % при прогнозе 15—20 %), а в долларовом эквиваленте — чрезмерно пессимистичным (снижение составило 35 % при прогнозе 40—45 %). Причины понятны — неожиданно быстрое повышение цен на нефть в середине года и в связи с этим — укрепление рубля, что повысило в пересчете цены в долларах.
Имеющиеся прогнозы развития мировой экономики и экономики России на ближайшие годы противоречивы, но принятый правительством консенсус-прогноз цен на нефть и связанные с ним параметры бюджета-2010 позволяют сделать вывод о том, что ранее рассчитанный прогноз динамики цен на 2010 г. не требует корректировки: будет сохраняться колебательная стабильность цен с высокой волатильностью. Мы ожидаем колебания
рублевых цен в пределах плюс-минус 5 % с возможным повышением к концу года не более чем на 5 %, долларового эквивалента цен — в пределах от 5 до — 10 % с возможным понижением на 5 %.
Список литературы
1. Копейкин А. Б., Рогожина Н. Н., Тукта-ров Ю. Е. Ипотечные ценные бумаги. М.: Фонд «Институт экономики города», 2008.
2. Косарева Н. Б., Туманов А. А. Ипотечный кризис в США: причины и уроки для России // Рынок ценных бумаг. 2007. № 20.
3. Основы ипотечного кредитования. Под ред. Н. Б. Косаревой. М.: Фонд «Институт экономики города»: ИНФРА-М, 2007.
4. Письмо Минфина России от 12.05.1999 № 04-06-05.
5. Стерник Г. М. Спад на рынке строительства и продажи жилья в России // Журнал Новой экономической ассоциации. 2009. № 4.
6. Стерник Г. М, Стерник С. Г. Типология рынков недвижимости по склонности к образованию ценовых пузырей // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2009. № 8 (95).
7. Стерник С. Г., Аракелов С. А. Сравнительный анализ организационно-экономических механизмов и путей государственного регулирования выхода из кризиса рынков строительства и недвижимости в США и в России // Материалы XI Международной межвузовской научно-практической конференции «Антикризисное управление, экономическая безопасность и борьба с коррупцией». 23—25 ноября 2009 г. М.: ВГНА Минфина России, 2010.
8. Anthony Sanders. The Subprime crisis and its role in the financial crisis // Journal of house есопот^. 2008. № 17.
9. Kevin Fox Gotham. The secondary circuit of capital reconsidered: globalization and the U. S. real estate sector // American Journal of Sociology. 2006. № 1.
10. RichardK. Green imperfect information and the housing finance crisis. A descriptive overview // Journal of Housing Economics. 2008. № 17.
от редакции.
В сборнике «Финансовая аналитика: проблемы и решения» 9 (21) за сентябрь 2009 г. по технической причине не указан автор аналитического материала «Финансовые аспекты инновационного развития экономики России». Автор статьи - заслуженный деятель науки РФ, доктор экономических наук, профессор, директор Центра фундаментальных и прикладных исследований Института финансовых рынков и прикладной экономики Финансовой академии при Правительстве РФ Л.Н. Красавина.
