CC BY
62
УДК 69.003 ББК 38.711
DOI 10.24412/2412-2025-2022-1-86-94
Борисова Людмила Александровна - кандидат экономических наук, доцент, старший научный сотрудник НИИ Управления, экономики, политики и социологии, доцент кафедры менеджмента, Дагестанский государственный университет народного хозяйства
Магомедов Мурад Габибулаевич - студент 3 курса, Дагестанский государственный университет народного хозяйства
Borisova Lyudmila Aleksandrovna - PhD in Economics, Associate Professor, Senior Researcher, Research Institute of Management, Economics, Politics, Sociology, Associate Professor, Department of Management, Dagestan State University of National Economy
Magomedov Murad Gabibulaevich - 3rd year student, Dagestan State University of National Economy
ИТОГИ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ
RESULTS AND PROSPECTS OF THE DEVELOPMENT OF THE HOUSING CONSTRUCTION IN MODERN CONDITIONS
В статье рассмотрены основные итоги, проблемы и перспективы развития жилищного строительства в Российской Федерации и в Республике Дагестан, в частности, в современных условиях. Исследованы факторы, оказывающие влияние на развитие отрасли. Раскрыты вызовы, с которыми столкнулась Россия в начале 2022 года. Раскрыты меры государственной поддержки развития жилищного строительства в условиях современных вызовов. В процессе исследования использовались методы анализа и синтеза, системный подход, статистические методы.
Ключевые слова: жилищное строительство, ипотечное кредитование, развитие жилищного строительства, меры поддержки.
The article discusses the main results, problems and prospects for the development of housing construction in the Russian Federation and the Republic of Dagestan, in particular, in modern conditions. The factors influencing the development of the industry are investigated. The challenges that Russia faced at the beginning of 2022 are revealed. Measures of state support for the development of housing construction in the face of modern challenges are disclosed. In the course of the study, methods of analysis and synthesis, a systematic approach, and statistical methods were used.
Key words: housing construction, mortgage lending, development of housing construction, support measures.
В проекте «Стратегия развития строительной отрасли до 2030 года» (далее Стратегия) особое внимание уделяется увеличению объемов
жилищного строительства и повышению качества жилищных условий. Согласно Стратегии, к 2030 году планируется рост объема жилищного строительства не менее чем до 120 млн кв.м. в год; улучшение жилищных условий не менее 5 млн. семей ежегодно; повышение качества городской среды в 1,5 раза.
Подобные показатели возможно достичь лишь при поддержке рынка и застройщиков со стороны государства, при обеспечении бесперебойной работы инструментов финансирования жилищного строительства и совершенствовании механизма привлечения дополнительного финансирования.
Основным инструментом стимулирования спроса является введение программ льготного ипотечного кредитования граждан. Согласно Стратегии, целевыми показателями являются увеличение числа выданных ипотечных кредитов на приобретение жилья на первичном рынке (под залог прав по договору долевого участия) в 3 раза - достижение их количества к 2030 г. до 1,1 млн ед., увеличение в 2 раза объема ипотечного кредитования - до 6,2 трлн руб.
Характеризуя состояние жилищного строительства в Российской Федерации, можно отметить, что в 2021 г. в России возведено 10,1 тыс. многоквартирных домов (МКД) и 373,4 тыс. жилых домов - объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Всего, по данным статистики, в стране построено 1 206,3 тыс. новых квартир. [12]
Общий объем введенных в эксплуатацию жилых помещений в 2021 г. составил 92 561,5 тыс. кв м. По данным Росстата, объемы ввода жилья увеличились на 12,7% по сравнению с предшествующим годом (82,2 млн кв. м в 2020 г.). [12]
Динамика ввода в эксплуатацию жилых помещений в Российской Федерации приведена в таблице 1.
Таблица 1
Динамика ввода в эксплуатацию жилых помещений, млн. кв.м. [10]
Регион Год
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
РФ 85,35 80,2 79,2 75,7 82 82,2 92,2
ЦФО 25,55 24 24,3 23,4 25,8 25,58 29,2
СЗФО 9,04 8,9 9 9,5 9,4 9,2 10,4
ЮФО 9,32 9 9,6 9,1 9,9 10,7 12,0
СКФО 5,0 5 5,1 3,6 4 4 4,7
ПФО 16,9 16,2 15,6 15,2 16,2 15,8 17,4
УФО 7,9 6,4 6,3 6 6,7 7 7,7
СФО 8,72 8,6 7,3 6,6 7,4 7,5 8,1
ДФО 2,87 2,2 2 2,3 2,5 2,6 3,1
Примечательно, что на 1.01.2022 г. ввод в эксплуатацию жилплощади МКД составляет 43,5 млн кв. м или 47% от общего числа, а ИЖС - 49,1 млн кв. м., или 53%.
В 20 регионов - лидеров в РФ по вводу жилья в 2021 году из северокавказских регионов попал только Ставрапольский край (16 место) с объемом 1479,1 тыс. кв. м. (см. таблицу 2).
Таблица 2
20-ка регионов лидеров по объму ввода жилья в 2021 г.
№ Субъект РФ Введено, тыс. кв м общей площади жилых помещений В % к 2020 г.
1 Московская обл. 9215,1 101,9
2 г. Москва 7807,3 156,8
3 Краснодарский край 6283,1 122,6
4 г. Санкт-Петербург 3463,8 102,8
5 Ленинградская обл. 3386,4 127
6 Респ. Татарстан 3011,5 112,4
7 Респ. Башкортостан 2906,2 118,4
8 Свердловская обл. 2888,2 121,7
9 Ростовская обл. 2686,1 101,6
10 Новосибирская обл. 2004,6 103,1
11 Воронежская обл. 1864,1 108,1
12 Самарская обл. 1802,7 128,7
13 Челябинская обл. 1727,1 109,8
14 Тюменская обл. без авт. окр. 1706,2 107,9
15 Нижегородская обл. 1590,5 107,7
16 Ставропольский край 1479,1 121
17 Красноярский край 1346,8 103
18 Пермский край 1317 108,4
19 Калининградская обл. 1270,9 109,2
20 Липецкая область 1235,2 100,3
На 1.01.2022 г. объем многоквартирного жилья в стадии строительства в России составил 96,4 млн кв. м, 76,8% приходится на строящееся жилье с использованием счетов эскроу, что на 25,2% выше, чем в 2020 г. Топ - 5 регионов с наибольшей долей многоквартирного жилищного строительства с использованием счетов эскроу по итогам 2021 г. включает Удмуртскую Республику (97,7%, 11368 счетов эскроу), Пензенскую область (93,9%, 8743 счетов эскроу), Нижегородскую область (90,8%, 13963), Пермский край (91,4% 13780), Ставропольский край (91,1%). В Дагестане доля многоквартирного жилищного строительства с использованием счетов эскроу пока остается очень небольшой. На 1.12.2021 г. в Дагестане было открыто 209 счетов эскроу, в Ставропольском крае - 7601,
в Республике Северная Осетия - Алания - 542, 14 в Кабардино-Балкарии, в остальных регионах СКФО - 0.
Спрос на жилье возможно обеспечить за счет роста уровня реальных доходов населения. Согласно Стратегии, достижение плановых показателей по развитию жилищного строительства возможно при росте реальных доходов граждан на 105% в год. Реальные располагаемые доходы россиян в 2021 г. увеличились на 3,1%, несмотря на то, что инфляция в 2021 г. составила 8,4%. Это выше прогноза Минэкономразвития, которое в октябре 2021 г. понизило прогноз по росту показателя с 3 до 2,5%. Рост реальных располагаемых доходов на 3,1% стал крупнейшим с 2013 г., когда доходы россиян увеличились на 4%.
В 2021 г. инфляция сложилась выше прогноза Банка России. Если уровень инфляции в 2020 г. составил 4,9%, то в 2021 г. она выросла и составила 8,39%. Рост потребительских цен стал максимальным с 2015 г., когда показатель достиг 12,91%. При этом цены на продовольственные товары, по данным Росстата, в 2021 г. выросли в среднем на 10,62%, непродовольственные - на 8,58%, а на услуги - на 4,98%. [5]
На инфляцию повлиял целый ряд факторов, в том числе связанных с эпидемической ситуацией: дефицит рабочей силы в отдельных отраслях, рост издержек предприятий на соблюдение санитарно-эпидемиологических норм, сохраняющиеся временные сбои в поставках из-за нарушения логистических цепочек.
Таким образом, сокращение доступности жилья произошло за счет падения реальных доходов населения при одновременном росте цен на жилье.
Значительно увеличилась стоимость жилья - в 2021 году 1 кв. м стоил в среднем в новостройках - 98,9 тыс. рублей; на вторичном рынке - 76,7 тыс. рублей.
На сегодняшний день самое дорогое жилье в России - в Москве (275 тыс. рублей за квадратный метр), Санкт-Петербурге (176 тыс.), Приморском крае (122 тыс.). Среди субъектов СКФО - в Чечне (51,7 тыс. рублей).
Республика Дагестан имеет один из самых низких показателей по стоимости жилья среди регионов РФ. В соответствии с проектом приказа Минстроя России о средней рыночной стоимости одного квадратного метра жилого помещения по субъектам РФ квадратный метр жилья в 1 квартале 2022 года стоил 46 708 рублей. На 2 квартал кв. м подорожал более чем на 1,5 тыс. рублей и составил уже 48 344 рублей.
Основными причинами роста цены строящегося жилья в 2020-2021 гг. строительные организации называют повышение стоимости стройматериалов и ГСМ; рост цен на металлопрокат, вызванный ростом мировых цен на сталь; повышение заработной платы рабочим строительных специальностей вследствие возникшего дефицита рабочей силы, вызванного ограничениями на въезд мигрантов в период пандемии и др.
Как было отмечено ранее, важным фактором повышения объемов строительства и обеспечения доступности жилья для жителей Российской Федерации является ипотечное кредитование.
Объем выданных ипотечных кредитов по итогам 2021 г. в России достиг исторического максимума - выдано 1,9 млн кредитов на сумму 5,7 трлн
рублей. По сравнению с показателями 2020 г. имеет место рост на 7,2% в количественном выражении и на 28% в денежном. Всплеск жилищного кредитования в России в 2021 году был вызван несколькими факторами.
Банк России первую половину 2021 г. проводил мягкую денежно-кредитную политику.
Вступила в силу программа «Господдержка 2020», которая позволила в период с апреля 2020 г. до 1 июля 2021 г. получить ссуду на приобретение жилья в новостройке на сумму до 12 млн. руб. в Москве, Санкт-Петербурге и до 6 млн. руб. в других регионах страны со ставкой 6,5% годовых. В июле 2021 г. Правительством РФ было принято решение о продлении программы льготного ипотечного кредитования до июля 2022 г. При этом максимальная ставка по программе повышена до 7%, а сумма кредита уменьшена до 3 млн. руб. и установлена единой для всех регионов. Первоначальный взнос должен быть не менее 15% от стоимости жилья.
В октябре 2021 г. программа льготного ипотечного кредитования была расширена. Согласно новым условиям, оформить льготный кредит стало возможно на цели индивидуального жилищного строительства. Согласно результатам социологического опроса, проведенного ДОМ.РФ, 45% граждан хотели бы жить в частном доме. [4]
Реализуются программы для отдельных категорий граждан и отдельных территорий, в частности: [4]
- программа «Семейная ипотека» по ставке не более 6% годовых, предполагающая поддержку в решении жилищного вопроса семьям с детьми;
- программа, предполагающая списание части долга по ипотечному кредиту в размере 450 тыс. руб. для семей, в которых с 1 января 2019 г. родился третий и последующий ребенок;
- программа «Дальневосточная ипотека», предполагающая субсидирование ставок до 2% годовых по ипотечным кредитам молодым семьям на приобретение строящегося жилья в ДФО или участникам программы «Дальневосточный гектар» на строительство дома;
- «Сельская ипотека», предполагающая предоставление льготных ипотечных кредитов для улучшения жилищных условий на сельских территориях по ставке от 0,1 до 3% годовых.
Был оказан рекордный объём государственной поддержки - почти 640 тыс. семей получили поддержку на общую сумму 1,6 трлн руб. [4]
Следует отметить, что Республика Дагестан находится на предпоследнем, 84 месте среди регионов РФ по количеству и объемам выданных ипотечных кредитов и на 74 месте по величине ставки ипотечных кредитов. Объем выданных ипотечных кредитов в республике составил 27,8 млрд рублей. Всего за 2021 год дагестанцы взяли ипотечных кредитов почти в 1,5 раза больше, чем годом ранее. Кредитный портфель жителей региона по ипотеке на начало 2022 года составил 50,5 млрд рублей (рост на 43,6% за год).
Новые вызовы, с которыми столкнулась Россия после 24 февраля 2022 г., связанные с ужесточением международных санкций, окажут существенное влияние на развитие рынка жилищного строительства.
Основными проблемами - вызовами, с которыми столкнулась строительная отрасль на фоне санкций 2022 года, следует назвать следующие: сложности с логистикой стройматериалов и оборудования, уход или приоста-
новка работы в России иностранных производителей, продолжающийся кадровый дефицит, усугубляющийся уходом зарубежных архитекторов и проектировщиков, рост ключевой ставки, отсутствие доступной ипотеки.
По итогам первого квартала 2022 г. было введено 29,3 млн кв. м жилья, что на 64,6% больше, чем в 2021 г. В 1 квартале 2022 г. возведено 2,5 тыс. многоквартирных домов. Всего построено 337,2 тыс. новых квартир. [12]
Такой рост обусловлен рядом причин.
Во-первых, увеличением доли ИЖС - только по итогам марта 2022 г. россияне своими силами возвели более 40 тыс. жилых домов. Для сравнения: по итогам марта 2021 г. граждане построили сами для себя 27,7 тыс. жилых домов.
Во-вторых, затягиванием сроков сдачи жилья в эксплуатацию - в декабре 2021 г., по данным Росстата, было введено в эксплуатацию на 6,9 млн кв. м меньше, чем в декабре 2020 г. При этом в январе 2022 г. показатели ввода жилья выросли на 80,4% относительно января 2021 года. Вероятно, часть застройщиков не успели оформить разрешения на ввод в эксплуатацию в конце 2021 г.
В-третьих, изменением методики подсчета. Теперь в статистике ввода жилья в эксплуатацию учитываются те дома, которые были оформлены по дачной амнистии в конкретном периоде. Например, дачный дом был построен в 2018 году, но документы получены только в феврале 2022 года. Соответственно он учтен в показателях текущего года.
Высокие объемы достигнуты и в ипотечном кредитовании - российские банки в 1 квартале 2022 г. выдали около 400 тыс. ипотек на 1,34 трлн рублей, что соответствует количеству выданных кредитов в 2021 г. и на 16% превышает объемы выдачи 1 квартала 2021 г.
Однако с 1 апреля условия льготной ипотеки изменились. Льготная ставка составила 12%. Максимальный размер кредита увеличился до 12 млн руб. в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях и до 6 млн руб. для остальных регионов. Однако несмотря на эти меры, наблюдается снижение ипотечного кредитования. Сначала она работала за счет ранее одобренных кредитов, однако далее провалилась, по выражению М. Ху-снуллина, несмотря на все меры поддержки. Причина и в повышении ключевой ставки, и в повышении стоимости жилья, которое продолжает расти.
По инициативе В. Путина льготная ставка с 1 мая 2022 г. снижена до 9%. Сохраняются все ипотечные программы: семейная - 6%, дальневосточная - 2%, сельская - 3%.
Более того, с мая месяца вводится новая специальная программа льготного жилищного кредитования 1Т-специалистов. Получить жилищный кредит по ставке не выше 5% смогут айтишники в возрасте от 22 до 44 лет с доходом от 150 тысяч рублей в месяц в городах миллионниках и от 100 тысяч рублей в регионах. Сумма кредита для объектов недвижимости, расположенных на территории городов-миллионников - до 18 млн. рублей, в других регионах - 9 млн руб. Организация-работодатель должна быть аккредитована в Минцифры и пользоваться соответствующими налоговыми льготами.
В условиях ужесточающихся международных санкций с целью поддержки строительства и ЖКХ уже разработан комплекс антикризисных мер, куда вошло более 40 системных решений.
Меры поддержки в сфере государственного заказа
— До 31.12.2022 года продлено действие механизма увеличения цены контракта на строительство, реконструкцию и капремонт, а также на проведение работ по сохранению объектов культурного наследия. При этом изменение стоимости не должно превышать 30%. Для согласования новых условий заказчик и подрядчик должны заключить дополнительное соглашение.
—Исполнителей и подрядчиков по госконтрактам (№44-ФЗ), не исполнивших свои обязательства, не будут включать в реестр недобросовестных поставщиков, если исполнение контракта оказалось невозможным из-за форс-мажора, связанного с введением санкций и других ограничений иностранными государствами. Максимальный срок оплаты услуг субъектов МСП по заключённым с госзаказчиками договорам (№223-ФЗ) сокращён с 15 до 7 рабочих дней.
— С 12 марта заказчики обязаны списывать неустойки за неисполнение либо ненадлежащее исполнение контракта по правилам Постановления Правительства РФ № 783, если:
—обязательства не исполнили полностью из-за санкций и (или) ограничений;
— есть письменное обоснование невозможности исполнить контракт по этой причине. Подтверждающие документы надо приложить к обоснованию;
—есть акт приемки либо иной документ, который подтверждает исполнение обязательств по контракту (если оно было). Начисленные и неуплаченные неустойки списывают полностью. Кроме того, теперь для списания неустойки не важен год, когда произошло неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по контракту.
— С 11 марта расширен перечень случаев, при которых можно осуществлять закупки неконкурентным способом. Правительство в рамках антикризисных поправок определило новые случаи закупок у единственного поставщика, а также порядок их проведения по 31 декабря 2022 года включительно.
Меры поддержки рынка жилищного строительства
— Введен мораторий на меры ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком своих обязательств по ДДУ. Так, в период с 29.03.2022 до 31.12.2022 не начисляются неустойки (пени), а также проценты за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства.
—Установлены особенности передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, которые будут действовать до 31.12.2022.
— Компании, занимающиеся жилищным строительством, смогут рассчитывать на субсидирование процентной ставки по кредитам до 15% годовых.
— Сроки действующих разрешений на строительство, истекающих до 1 августа 2022 года, будут автоматически продлены на один год.
Оптимизация градостроительных и административных процедур
— Сроки согласований с уполномоченными федеральными органами исполнительной власти проектов генеральных планов, а также внесения в них изменений, сокращены в два раза - с двух до одного месяца. Также стало возможным запараллелить процессы внесения изменений в генпланы и Пра-
вила землепользования и застройки с одновременной разработкой документации по планировке территории. Публичные слушания и общественные обсуждения по всем видам указанной документации осуществляются одновременно. Принятые меры позволят бизнесу адаптироваться к текущей экономической ситуации и эффективно использовать потенциал территории региона.
—Продление на 1 год срок применения Градостроительные планы земельных участков (I ПЗУ) для подготовки проектной документации, если их срок истекает до конца текущего года.
—Упрощен порядок проведения государственной экспертизы проектной документации объектов капитального строительства. Государственная экспертиза может не проводиться в случае, если изменения в проектной документации, связанные с заменой строительных ресурсов на аналоги, не приводят к увеличению сметной стоимости строительства более чем на 30 процентов и свыше 100 млн. рублей. Если замена стройматериалов на аналоги приводит к увеличению сметной стоимости строительства более чем на 30 процентов и свыше 100 млн. рублей, то проводится повторная государственная экспертиза проектной документации в части проверки достоверности определения сметной стоимости строительства объектов капитального строительства с выдачей соответствующего заключения. В указанном случае повторная экспертиза проводится бесплатно и в срок, не превышающий 14 рабочих дней.
Меры поддержки в сфере налогообложения
—Мораторий на банкротство юридических лиц;
—До 1 июня 2022 приостановлено право ФНС России вынесения решения о блокировке счетов;
— Продлеваются сроки уплаты налогов, страховых взносов;
— Продлеваются сроки представления налоговой и бухгалтерской отчетности;
— Может быть расширен перечень оснований для предоставления налоговых каникул.
Льготные займы для подрядных организаций - членов СРО
• Банк России во взаимодействии с правительством РФ разработал антикризисные программы льготного кредитования субъектов малого и среднего предпринимательства. Малым предприятиям кредит предоставляется по ставке до 15%, средним - до 13,5%. Льготные кредиты выдаются на срок до трех лет. Воспользоваться программой можно как для инвестиционных целей, так и для пополнения оборотных средств.
• Свыше 6,2 млрд рублей будет дополнительно направлено на финансирование программы льготного кредитования бизнеса «ФОТ 3.0».
• Юридические лица по кредитам с плавающей ставкой, взятым в рублях, смогут до 1 июня 2022 года обратиться к кредитору с требованием об особом порядке начисления и уплаты процентов за пользование кредитом (займом).
Своего рода мерой поддержки является и то, что Правительство решило отложить переход на применение ресурсно-индексного метода определения цен при выполнении государственных контрактов, при котором расчет строится исходя из текущей стоимости товаров на рынках. Вместо 1 июля его начнут использовать с 1 января 2023 года, поскольку в условиях разорванности многих цепочек это делать проблематично.
В целях дальнейшей поддержки следует поручить высшим должностным лицам субъектов Российской Федерации и руководителям ГРБС взять на личный контроль (ответственность) процесс завершения объектов капитального строительства и связанный с этим механизм изменения стоимости контракта из-за роста стоимости строительных ресурсов в 2021-2022 годах. Ввести мораторий на применение Региональных нормативов градостроительного проектирования к новым проектам в 2022 году. Оптимизировать регулирование всех Зон с особыми условиями использования территорий. Разработать Каталог строительных материалов и оборудования, машин и механизмов. Разработать временный упрощенный порядок ввода объектов в эксплуатацию в 2022 году.
Список литературы:
1. Актуальная информация о мерах поддержки граждан, экономики, строительной отрасли и жилищно-коммунального комплекса. - Режим доступа: https://www.minstroyrf.gov.ru/measures-to-support/.
2. Аналитическая записка Банка России. // Жилищное строительство. -2021. - № 1 (4). - 37 с.
3. Динамика роста цен на квартиры в 2021 и 2022 годах в России - Режим доступа: https://bankstoday.net/last-articles/kupit-kvartiru-skoro-stanet-nevozmozhno-dikij -rost-tsen-2021 -goda
4. ДОМ.РФ: программа Льготной ипотеки по ставке 7% расширена на ИЖС. - Режим доступа: https://дом.рф/media/news/dom-rf-programma-lgotnoy-ipoteki-po-stavke-7-rasshirena-na-izhs/.
5. Обзор многоквартирного жилищного строительства в Российской Федерации. - Режим доступа: https://дом.рф/upload/iblock/c53/c532491ee2834e23e386aa91c50b3ab8.pdf.
6. Основные показатели жилищного строительства. // Официальный сайт Минстрой России. - Режим доступа: https://xn--80az8a.xn--d1aqf.xn--p1ai/.
7. Проект стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации до 2030 года с прогнозом на период до 2035 года. - Режим доступа: https://www.minstroyrf.gov.ru/docs/18723/.
8. Реальные доходы россиян выросли максимально за 8 лет. - Режим доступа:
https://www.rbc.ru/economics/09/02/2022/6203d6ea9a794707737026bc.
9. Рейтинг регионов РФ по строительству жилья в 2021 году. - Режим доступа: https://top-rf.ru/places/257-stroitelstvo-zhilya.html.
10.Федеральная служба государственной статистики - Режим доступа: https://rosstat.gov.ru/folder/14458.
