CC BY
34
вквавм1аа№РвБшвмя
ИВШИЯЯВВЯВШВВИИ ИЯИМИвВВЯВМИВВй ИШВНВИЯ
http://doi.org/10.5281/zenodo.3447222
Л1Д1Я ГРЬОГЕР
1сторичний ринок нерvxомостi Польщi - проблеми оцiнки
Предмет домдження. Стан ¡сторичного ринку нерухомост'1 тсно пов'язаний ¡з розвитком вльноТ ринковоТ економки в Польщ. Протягом останнх 30-ти роюв зростае ¡нтерес втчизняних та ¡ноземних ¡нвестор'1в до ¡сторичних об'ект'в. Найприваблив'1ш'1 житлов'1 об'екти з минулих епох можуть досягати багатомльйонних ц'1нностей.
Метою статт е представлення правових умов у сфер1 охорони й оцнки ¡сторично'Т нерухомост'1 в Польщ; висвтлення поточних методолопчних проблем при оцнц вартост ¡сторичних об'ект1в.
Результат» роботи. Окреслено правов1 питання захисту об'ект1в ¡сторично'Т нерухомост'1. Здй-снено анал'з ринку пам'яток нерухомост'1 у Польщ та характеристика вид1в об'ект'в ¡сторично'Т нерухомост'1. Висвтлено сучаснТ методолопчнТ проблеми в дТапазонТ застосованих Ыдход/в до оцнки вартост ¡сторичних властивостей. Окреслено основнТ тенденцИ', що сьогодн'1 функцонують на ¡с-торичному ринку нерухомост'1 Польщ.
Висновки. Розвиток ¡сторичного ринку нерухомост'1 та упорядкування правил оцнки сприяють п'щвищенню суспльноТ об'знаност про цнн'ють i р'щкТснТсть ¡сторичних об'ект'1в, п'щвищенню про-фесТйно'Т матер'ально'Т, фнансовоТ та орган1зац1йно'Т п'1дтримки приватних власниюв та ефектив-ност правових метод1в проти порушник'1в власниюв нерухомост'1.
Ключов-! слова: ¡сторична власнсть, антикварна нерухомсть, ринок нерухомост'1, п'щходи до оц '1нки, Польща.
ЛИДИЯ ГРЬОГЕР
Исторический рынок недвижимости Польши - проблемы оценки
Предмет исследования. Состояние исторического рынка недвижимости тесно связан с развитием свободной рыночной экономики в Польше. В течение последних 30 лет растет интерес отечественных и иностранных инвесторов к историческим объектам. Жилые объекты с прошлых эпох могут достигать многомиллионных ценностей.
Целью статьи является представление правовых условий в сфере охраны и оценки исторической недвижимости в Польше; освещение текущих методологических проблем при оценке стоимости таких объектов.
Результаты работы. Определены правовые вопросы защиты объектов исторической недвижимости. Осуществлен анализ рынка памятников недвижимости в Польше и характеристика видов объектов исторической недвижимости. Освещены современные методологические проблемы в диапазоне применяемых подходов к оценке стоимости исторических свойств. Определены основные тенденции на рынке исторической недвижимости Польши.
Выводы. Развитие рынка исторической недвижимости и упорядочения правил оценки способствуют повышению общественной осведомленности о ценности и редкости исторических объектов, повышению профессиональной материальной, финансовой и организационной поддержки частных владельцев и эффективности правовых методов против нарушителей владельцев недвижимости.
Ключевые слова: историческая собственность, антикварная недвижимость, рынок недвижимости, подходы к оценке, Польша.
LIDIA GROGER
Historical market of real estate of Poland - problems of evaluation
Subject of research. The state of the historical real estate market is closely linked to the development of a free market economy in Poland. Over the past 30 years, the interest of domestic and foreign investors to historic sites has grown. The most attractive residential properties from past ages can reach many millions of dollars.
The purpose of the article is to present legal conditions in the field of protection and assessment of historical real estate in Poland; coverage of current methodological problems when assessing the value of historical objects.
Results of work. The legal issues of protection of historical real estate objects are outlined. The analysis of the real estate market in Poland and the characteristics of the types of objects of historical real estate are analyzed. The modern methodological problems in the range of applied approaches to estimating the value of historical properties are highlighted. The main trends that are currently operating in the historical real estate market of Poland are outlined.
Conclusions. Developing the historical real estate market and streamlining valuation rules contribute to raising public awareness of the value and rarity of historical objects, increasing professional material, financial and organizational support of private owners and the effectiveness of legal methods against violators of real estate owners.
Key words: historical property, antique real estate, real estate market, approaches to valuation, Poland.
Постановка проблеми. Стан юторичного ринку нерухомост1 тюно пов'язаний ¡з розвитком втьно! ринково! економки Польщ1. Протягом останых 30-ти рок1в зростае Ытерес в1тчизня-них й Ыоземних 1нвестор1в до юторичних влас-тивостей. Як правило, основною метою Ывес-тор1в, що купують так1 властивост1, е адаптац1я Тх до об'ект1в, як1 приноситимуть прибуток !х влас-никам. Найчаст0е об'екти призначен для готе-л1в I рестораыв. Сьогодн Ывестор нечасто купуе юторичну нерухомють для власних житлових потреб. Анал1зуючи юторичний ринок нерухомост1 -житлову, пост1ндустр1альну I пюлявоенну нерухомють, можна спостер1гати !! пост1йний розвиток. Окр1м того, ринок оборонних замк1в, зерносхо-вищ, млин1в, техычних споруд вказуе на стагна-
цю i вщсутнють Ытересу iHBecTopiB (Robaczewski, 2009; Potaczala, 2006).
Польсью замки, палаци й садиби популяры серед покупав, а !х цЫи зазвичай коливають-ся вщ дектькох сотень тисяч до нав^ь декть-кох дeсяткiв мiльйонiв злотих. Упродовж 20042017 рр. у Польщi зд^снено 270 опeрацiй з продажу юторично! нeруxомостi на загальну суму 444 млн злотих.
За даними Кенаторю в пiдготовлeному звг тi «lсторiя в цiнi: юторичы властивостi в Польщi», найпривабливiшi житловi об'екти з минулих епох можуть досягати багатомтьйонних цiнностeй. Так було у випадку з палацом Браницьких у Варшаву який 2013 року продано на втьному ринку за 40 мтьйоыв злотих. Вщповщно, сусiднiй па-
лац Шанявських, заявлений у тендера отримав ц1ну понад 21 мтьйон злотих.
Нерухом1сть, яка була замком, палацом або особняком аж до 1945 р., у б1льшост1 випадюв вико-нувала основну житлову функцю - родово! резиденций П1сля 1945-го, у результат! земельно! реформи, майно було врбрано в юнуючих власни-к1в, в1дбувся перех1д в1д приватно! власност1 до державно!, а вщповщно, I зм1ни функц1й. Об'екти були перетворен на школи, громадськ1 чи медичн цен-три, нов1 державы установи, табори й комунальне житло. Зм1на власника на державну скарбницю I !х функцюнування в майбутньому спричинило зрос-таюче спустошення, особливо арх1тектурних еле-мент1в, що пщкреслюють ун1кальний характер будг вель. Нов1 користувач1, як правило, не п1клувалися про стан збереження власност1, що стало наслщ-ком або незнання про юторичну ц1нн1сть, або пре-валювання в1дчуття сп1льного - це не мое, зумови-ло вщсутнють ф1нансових ресурс1в для поточного ремонту. Догляд зд1йснювався зазвичай лише за найц1нн1шими пам'ятками.
Системн1 перетворення, 1н1ц1йован1 в 1990-х роках, призвели до ситуацп, коли Державне казначейство хотто позбутися 1сторичних характеристик, щоб вони не створювали додаткових ви-трат. Тод1 панувала думка, що необхщно швидко продавати власнють, нав1ть за низьку ц1ну, щоб знайти нового власника, який належно п1клува-тиметься про юторичний об'ект. В1ддавання не-рухомост1 за низькими ц1нами послужила причиною пщозр у зловживанн1 та безгосподарност1, що стало предметом судових засщань. Кр1м того, пе-ренесення юторичних властивостей на людей, як1
ф1нансово не спроможн1 нести витрати на !х ре-конструкц1ю й утримання, привела до !х розрухи.
Основна мета подано! статт - представлення правових умов у сфер1 охорони й оц1нки вторично! нерухомост1 в Польщ1; висв1тлення поточних методолопчних проблем при оц1нц1 вартост1 юторичних ц1нностей; указання на практику й зако-ном1рност1, що д1ють на 1сторичному ринку неру-хомост1 Польщ1.
Виклад основного материалу.
1. Правовий захист нерухомого майна ¡сторич-ногохарактеру. Терм1н «юторична власнють» сл1д розум1ти як майно, внесене до реестру пам'яток або охоплене реестром пам'яток - нацюналь-них, пров1нц1йних або мунщипальних, а також ¡нш1 об'екти нерухомост1, як1, базуючись на конкрет-н1 закони, мають особливий характер для культурно! спадщини. Концепц1я 1сторично! пам'ятки була визначена в Закон1 в1д 23 липня 2003 року про охорону пам'яток I догляду за пам'ятниками. Акт також роздтився на нерухом1, рухом1 й ар-хеолог1чн1 релквм. Об'екти та !х частини чи зб1р-ки, як1 постали у зв'язку з д1яльнютю людини або пов'язаы з нею I е св1дченням минулих епох або под1й, чие збереження е сусп1льним Ытересом через !х 1сторичну, художню чи наукову ц1ннють, вважалися нерухомими. Вщповщно до цього Закону формами охорони пам'яток у Польщ1 е вне-сення до реестру пам'яток, визнання об'екта як 1сторично! пам'ятки, створення культурного парку та встановлення захисту в мюцевому пла-н1 територ1ального розвитку або при прийнятт1 р1шення про розм1щення Ывестиц1й у сусп1льне призначення чи р1шення про умови буд1вництва.
Рисунок 1. Палац Браницьких (40 млн. зло- Рисунок 2. Палац Шанявських у Bаршавi тих) (21 млн. злотих)
Внесения до реестру пам'яток е головним пра-вовим iнструментом захисту iсторичного ресурсу в Польщк Цей реестр створений на пiдставi положення Президента Республки вiд 6 берез-ня 1928 року про охорону пам'яток i дie на осно-вi незмЫних принципiв протягом майже 90 роюв.
Введення конкретного об'екта до вщповщно-го реестру пам'яток е завершенням адмУстра-тивноТ процедури, внаслiдок чого видаеться адмг нiстративне рiшення про його внесення в реестр пам'яток та розкриття цього факту в реeстрi землi й iпотеки. Ресурс реестру послйно змiнюeться, що призводить як до впровадження нових об'ек^в, що вiдповiдають визначенню пам'ятки, так i вида-лення ранiше наявних у реeстрi об'eктiв, якi з рiз-них причин не пщлягають подальшiй охоронi.
Пам'ятка, внесена до реестру, за виконанням певних умов, може бути вилучена з нього, що означае ТТ позбавлення охорони природи. Пщ-стави для видалення пам'ятки з реестру визна-чаються ст. 13 Закону i сюди вщнесено: знищен-ня пам'ятки ^ею мiрою, якою вона втрачае свою юторичну, мистецьку чи наукову цЫнють, ставить пiд сумнiв цiннiсть, яка служить основою для внесення до реестру пам'яток у нових наукових ви-сновках, внесення пам'ятки до списку спадщини, в Ывентарний музей або внесення до складу на-цюнального бiблiотечного ресурсу.
Для вЫх типiв пам'яток, внесених до реестру пам'яток, надаеться один iз документiв - рее-страцiйна картка нерухомоТ пам'ятки внесення до реестру. Записна картка пам'ятки, внесена до реестру, складена вщповщно до чинних норма-тивних ак^в, вiдрiзняeться вщ картки пам'ятки, не внесеноТ до реестру. Грунтовна колекцiя юто-ричних вщомостей про пам'ятку, докладнi описи й фотодокумента^я повиннi служити характеристик ТТ iсторичних особливостей. Обсяг Ыфор-мацм про пам'ятку, визначений Постановою вщ 26 травня 2011 року, е продовженням шаблону, встановленого на початку процесу Ывентариза-цм, i донинi не пiддаeться сумыву.
Крiм того, у розпорядженнi установ, що спецг алiзуються на охорон пам'яток, мiститься фо-тографiчна документа^я (негативи, вiдбитки, прозорi плiвки) та допомiжнi матерiали у сферi охорони пам'яток, отриман з колекцiй Ыших установ, переданих за договорами й угодами, напри-клад, картографiчнi матерiали, архiвнi документи, дизайн, iконографiчнi матерiали та iншi архiви.
У Закон також зазначаються суб'екти, як зобов'язaнi надавати субсидм' на дiяльнiсть пам'яток, внесених до реестру пам'яток. Цими суб'ектами е:
• МУстр культури та нацюнальноТ спадщини,
• 16 воеводських консервaторiв,
• територiaльнi органи самоврядування (мунг ципaлiтети, повiти, воеводства).
Зазначений Закон визначае правила надан-ня субсидiй мiнiстерствaми й воеводствами. На додаток до зазначення зaходiв, для яких у Закон можуть бути передбaченi субсидм', фiксуeться загальне правило, що субсидiя може надавати-ся в розмiрi 50% необхiдних витрат на прове-дення консервaцiйних робiт, рестaврaцiйних або будiвельних робiт. Проте було введено виняток, що дозволяе спiвфiнaнсувaння дiяльностi на те-риторм' пам'ятки у бшьш^ кiлькостi, до 100% вщ обгрунтованих витрат. Це можливо лише при за-стосувaннi принaймнi одые'Т з наступних умов:
• пам'ятка мае ункальну iсторичну, художню чи наукову цЫнють;
• пам'ятка вимагае проведення технолопч-но складних консерва^йних, рестaврaцiйних або будiвельних робiт;
• природоохоронний статус пам'ятки потребуе негайних консерва^йних, рестaврaцiйних або будiвельних роб^.
Варто також згадати про фiнaнсовi ресурси з европейських фондiв, як можуть бути видiленi на дiяльнiсть у сферi охорони пам'яток, вщповщно до чого субсидуеться здiйснення консервафй-них, рестaврaцiйних та охоронних роб^ на неру-хомих пам'ятках разом iз Тх оточенням i рухомими пам'ятками.
2. Антична нерухомсть у Польщ. За дани-ми 2018 року, в Центрi нацюнальноТ' спадщини (Польща) нaлiчуeться 64809 пам'яток, з яких 22221 - нерухомi пам'ятки (34% запа-сiв). Бшьшють нерухомих пам'яток - це об'екти, якi виконують сaкрaльнi функцм': стЫи, монасти-рi. Наступною групою з точки зору чисельност е житловi об'екти (рис. 1).
3. Аналз ринку пам'яток нерухомост'1 у Поль-щц. Бтьшють угод iз замками, палацами i судами вщбувалися в 1990-х роках, i часто в них брали участь заможн польськ бiзнесмени. Вод-ночас не було зареестровано жодних компiляцiй або реeстрiв, у яких були б зафксоваы операцм' з пам'ятками. Лише на початку XXI ст. стали вказу-
Резиденцм Замки Громадсьт Оборонил Сакралы-п
Рисунок 3. Структура пам'яток вторично! спадщини Польщi за функщею станом на 2017 р.
Джерело: власне досл'1дження, засноване на «Звт про стан збереження нерухомих пам'яток Польщ/. Пам'ятники, занесен! до реестру пам'яток «Нацональний нститут спадщини», 2018.
Рисунок 4. Кшьмсть пам'яток нерухомост в Польщi на 1000 км.кв. воеводств у 2017 роц
Джерело: Звт про стан збереження нерухомих пам'яток у Польщ/. Пам'ятники, занесен! до реестру пам'яток «Нацональний нститут спадщини», 2018.
2Х>
1 || 1
..■пиши_____JiliLJ.ll III || 1 I
§1 1 § в в с к
Рисунок 5. Кшьмсть об'еклв, вилучених з реестру пам'яток Польщi в 1954-2015 рр.
Джерело: Звт про стан збереження нерухомих пам'яток у Польщ/. Пам'ятники занесен! до реестру пам'яток «Нацональний нститут спадщини», 2018.
Рисунок 6. Динамша операцiй на ринку пам'яток HepyxoMOCTi Польщi
вати юторичн об'екти та Тх потeнцiaлJ серед Ыших, туризм.
Причинами зростання iHTepecy в цьому сегмент ринку стали:
• позбавлення Державних казначейств або мунщипал^етв вiд пapкiв або палацових комп-лeкciв через виcокi витрати, пов'язан з Тх утри-манням. Особливо, якщо вони зaнeceнi до реестру пам'яток;
• попит на новi функцп й icтоpичнi об'екти ма-ють великий конференц- та готельний потенцЬ ал;
• cтapi власники пюля повернення своТх прав на амейы товари також продавали Тх, маючи про-блеми з витратами на утримання.
На cьогоднi палаци й садиби користують-ся найбтьшим iнтepecом iнвecтоpiвJ особливо в Нижый СiлeзiТ та в околицях Бидгоща. Продаж зaмкiв е менш устшним - з 2004 року з ними виконано лише одинадцять операц^. Рента-бeльнicть iнвecтицiй також можлива за наявнос-тi палацового будинку. Цни icтоpичниx пaлaцiв i зaмкiв icтотно вiдpiзняютьcя - залежно вщ мicця розташування, тexнiчного стану, чи працюе пщ-приемство i чи е воно прибутковим. Деяк Ывес-тори шукають нepyxомicтьJ яка не охоплена су-ворою охороною, единою пpивaбливicтю якоТ е земля. ^rni шукають вдало pозтaшовaнi об'екти, як мicтять великий потeнцiaл.
Фото 1. а) Готель Grannary у Вроцлав^ декорований у стiнаx колишнього солодового заводу; б) готель Andels в Лoдзi в колишнш бyдiвлi ткацько! фабрики.
Джерело: Зерносховище - Готель La Suite, В1денський готель Hotel Andels Lodz - Лодзь.
Варто виокремити ще одну кaтeгорiю - юто-ричн промиcловi об'екти. Колишнi заводи, Ы-шi будiвлi цього типу в хороших мюцях cьогоднi широко використовуються для комeрцiйних або житлових проек^в. Вiдроджeння пам'яток про-мисловостi, як i багатоквартирних будинкiв, е сферою великих мiст. Компанм нaйчaстiшe ви-користовують iсторичнi промисловi будiвлi, як частково оновлюються i розширюються, i все це для абсолютно рiзних, нових цiлeй - у таких при-мiщeннях зазвичай створюються сучасн торговi площi, офiси й квартири типу лофт.
Одним iз типових, найбтьш флагманських приклaдiв е, звичайно, МапиТа^ига в Лодзi (фото 1Ь). Популярнiсть цього виду власност опо-середковано пiдтвeрджу8ться великою ктькютю нових проeктiв. Прикладом може служити й бу-тiк-готeль Эгаппагу у Вроцлаву оформлений у стiнaх колишнього сeрeдньовiчного солодового будинку (фото 1а).
1нший тип будинкiв, якi стають щораз затребу-вaнiшими - це багатоквартирн будинки. На вто-ринному ринку ктенти шукають квартири в таких будiвлях, часто добре розташованих, безпосе-редньо в старих мютах або в !х околицях. Ц бу-дiвлi мають нaстiльки великий потен^ал, що вони придaтнi для нерухомост з ексклюзивним характером. За даними WGN, у середньому за будiв-ництво 600-700 мeтрiв для реконструкцм ни-нi необхщно сплатити близько 1,5-2 млн злотих. Значно вищi цiни дiють у великих мютах, особливо для вщремонтованих будiвeль. Скaжiмо, у Гдан-
ську для юторичного багатоквартирного будинку, розташованого поблизу старого мiстa (500 кв. м), потрiбно було заплатити цтих 14 мiльйонiв зло-тих, цЫа за квадратний метр - 27 тисяч злотих.
Приклади пропозицiй продажу об'ек^в нерухо-мостi подано на рис. 8.
3. Оц'1нка вартост ¡сторичних властивостей. Методолопчна основа е детальним положенням Положення про оцЫку майна та пщготовку оцг ночного апарату, включена до Нацюнально! ради Польсько! федерацм aсоцiaцiй оцiнювaчiв, при-йнято! у 1998 роцi та взято! за основу викорис-тання експертами з нерухомост стандарту V.3 «Оцiнкa iсторичних властивостей». Цей стандарт розроблений разом iз коментарем (мютить словник основних понять), а з 2008 року вЫ включений до загальних нацюнальних правил оцЫки польсько! асофацм оцiнювaчiв (ВодЬат 2015 та iншi 2015). Питання специфки оцiнки iсторичних властивостей також включено до Мiжнaродних стaндaртiв оцЫки (МСО) 2011 року, розробле-них Комтетом з мiжнaродних стaндaртiв оцЫки (IVSC). Серед стaндaртiв aктивiв е Мiнiстeрство внутрiшнiх справ 230 «Права на власнють» разом iз додатком «lсторичнi влaстивостi» ^жна-родн стандарти оцiнки 2011, ПФСРМ). Визна-ченню вaртостi юторично! влaсностi у кожному випадку завжди повинно передувати отримання думки опкуна воеводства про призначення й ви-користання юторично! власност у спосiб, що вщ-повiдae принципам догляду за пам'ятками та вщ-повiдною iсторичною цЫнютю.
Рисунок 7. Кiлькiсть пам'яток нерухомосп, що пропонуються до продажу в Польщi (тра-вень 2019 р.)
Пропозицм продажу замшв
Пропозици з продажу палацш
Dwór Szalaya Szczawnica, gm. Szczawnica, woj. Malopolskie
Dwór Rzçzusnia, gm. Golcza, woj. Malopolskie
Dwór Sobo tew, gm. Sobolew, woj. Mazowieckie
Zobacz szczegóbj
Dwór Kosewo, gm. Nasielsk, woj. Mazowieckie
DwörKunice, gm. Kunice, woj. Dolnoslqskie
Dwór Sokola Cora, gm. Wielgomfyny, woj. Lódzkie
Рисунок В. ^иклади пpoпoзицiй пpoдажy об'склв неpyxoмocтi у Пoльщi
Велику частину вартост iсторичних властивос-тей оцiнюють iз застосуванням трaдицiйних правил (порiвняльний пiдхiд до порiвнювaних об'8ктiв нерухомоси що знаходяться на ринку, або дохщ-ний пiдхiд для об'ек^в, якi можуть генерувати до-хщ) - табл. Дозволяеться застосовувати метод витрат, але лише за методом вартост замщен-ня. Об'екти, як iснують на мiсцeвому ринку неру-хомостi, а також !х довiру (Pawlikowska-Piechotka 2000), тому роль оцЫювача з вiдповiдними зна-ннями, досвщом i нaвiть Ытущею е надзвичайно важливою, особливо коли оцЫка стосуеться не тiльки будiвeльного об'екта, але i його юторично-го шару, мистецько! цiнностi.
Вибiр будь-якого з пiдходiв завжди може ви-явитися суперечливим при порiвняльному пщ-ходi на сучасному eтaпi розвитку ринку, а пра-вильне i над^не визначення суми виправлень iнодi неможливе. Вiдсутнiсть загального аналг зу, недостатня квaлiфiкaцiя в гaлузi юторм мис-тецтва i aрхiтeктури, невелика ктькють i висока нeоднорiднiсть угод i даних призводять до сум-
нiвiв у багатьох прийнятих поправках. Вибiр до-хiдного пiдходу часто диктуеться вiрою в високий дохiд потенц^ного покупця. Анaлiз рентабель-ностi адаптацм багатьох iсторичних будiвeль для комерфйних цiлeй однозначно показав, наскть-ки важко досягти потенц^ного прибутку, зберг гаючи при цьому всю суворють збереження.
Таким чином, вaртiсть, або зм0аний пiдхiд, за-лишаеться. Незважаючи на очевидн нeдолiки, через аргументи, наведен вище, визначити ринкову вартють таких об'8ктiв важливо з трьох причин.
По-перше, витратний пщхщ у даному випадку, показав би взаемозв'язок мiж нeобхiдними ви-тратами на приведення об'ек^в до стану, яко-го вимагають природоохороннi принципи i будг вельне законодавство, i поточного стану об'8ктiв.
По-друге, ознайомлення зi згаданими вщ-носинами надасть висновок потенц^ному по-купцeвi в мaсштaбi пiдпри8мствa. Це важливий фактор, який впливае на рiшeння покупав.
По-трете, це зробить власником (Державну скарбницю або мунщипал^ет) i збереже вщпо-
Пiдходи до оцiнки гсторичних властивостей, що регулюються Законом ПР
№ з/п Мета оцшки Методика оцшки
визначена методикою рекомендована
1. Переддогов1рн1 перемовини про укла-дення цивтьно-правового договору пор1вняльний п1дх1д до дохщного п1дходу; витратний п1дх1д; зм1шаний п1дх1д
2. Пщставою для визначення гербового збору е укладення цивтьно-правового договору пор1вняльний п1дхщ; дохщний п1дх1д; зм1шаний п1дх1д
3. Основа визначення податку на спадщи-ну та пожертвування пор1вняльний п1дх1д; дохщний п1дх1д; змшаний п1дхщ; витратний п1дх1д
4. Пщстава для визначення стартово! ц1ни - тендерно! власност на нерухоме майно, внесеного до реестру пам'яток, що знаходиться у розпорядженн Державного казначейського агентства стьськогосподарсько! власност пор1вняльний п1дх1д; дохщний п1дх1д; витратний п1дх1д; зм1шаний пщхщ
5 Пщстава для визначення розм1ру компенсаци за експропр1ац1ю пор1вняльний п1дх1д; дохщний п1дх1д; зм1шаний п1дх1д
6 Пщстава для визначення вартост майна. що залишаеться за кордоном пор1вняльний п1дх1д; дохщний пщхщ; витратний пщхщ; зм1шаний п1дх1д витратний пщхщ
7 Пщстава для подання заяви на р1шення мУстра внутр1шн1х справ про дозвт на придбання нерухомост Ыоземцями пор1вняльний п1дх1д; дохщний п1дхщ; витратний п1дх1д; змшаний п1дх1д
8 !нш1, не перел1чен1 оц1нки за р1шенням оц1нювача
Джерело: А. Елiасевич «Чи е пам'ятник рiзною власнстю? »
вiдaльнicть за фiнaнcовi нacлiдки pirneHb щодо збереження (Fraczek Musial).
Нeмaтeрiaльнi активи (aрxiтeктyрнi, юторичы), пов'язaнi з icторичним об'ектом, присутн як до-дaток до мaтepiaльно'í BapTOCTi. Знижки Ta ко-шти з 8вpопeйськиx фондiв нe вpaxовyються при оцiнцi вapтостi iстоpичноí нepyxомостi - вщповщ-ний пункт повинeн бути включeний до опитyвaн-ня eкспepтiв оцiнки нepyxомостi.
Висновки
Особливост юторично'( влaсностi зумовлюють спeцифiкy ix оцiнки тa фyнкцiонyвaння ринку цього сeгмeнтa нepyxомостi. Ha ринку нepyxомостi ^e^ тори нaсaмпepeд зaцiкaвлeнi в пaлaцax i сaдибax. Цiни, зaлeжно вiд стaнy нepyxомостi, вapiюються вщ дeкiлькоx сотeнь злотиx до дeкiлькоx тисяч зa квaдpaтний мeтp. Поpiвняння пpопозицiй пpодa-жiв особнякiв i пaлaцiв з новими житловими про-eктaми у бaгaтьоx випaдкax покaзye, що сepeдня вapтiсть покупки будинку aбо квapтиpи в основниx aгломepaцiяx Польщi пepeвищy8 цiнy пpимiськиx об'еклв, зaзнaчeниx у pe8стpi пaм'яток.
Стимулом для покупав е положeння Зaконy про оxоpонy пaм'яток i догляду зa пaм'ятникaми вiд 23 липня 2003 року, що дae 50%-тну знижку при кyпiвлi нepyxомостi з цього сeгмeнтa. В обмiн нa поступки вiд пpодaвця (aгeнтствa стьськогос-подapсько'í нepyxомостi) покyпeць зобов'язуеться витpaтити зeкономлeнi кошти нa оновлeння тa peконстpyкцiю об'8ктa.
Обмeжeння, пов'язaнi з пщготовкою нepyxомостi до викоpистaння, нe стримують пiдпpи8мцiв, якi в пepвиннiй pозpобцi i мaють високу юторичну цЫ-нiсть, що вбaчaють потeнцiaл у розвитку бiзнeсy.
Haйбiльшою групою покупав е тi, xто дie aбо плaнy8 pозпочaти свою дiяльнiсть у готeльномy, туристичному, гpомaдськомy тa курортному сeк-тоpax. Зpостaння iнтepeсy до Польщi чepeз пу-бл^цм, якi формують думку, сприяе розвитку ц i si гaлyзi. Haпpикiнцi 2015 p. Lonely Planet, нaйбiль-ший у свiтi видaвeць тypистичниx довiдникiв, нa-звaлa Польщу сepeд дeсяти нaйпpивaбливiшиx мiсць у свт для пpовeдeння вiдпyсток у 2016 р. Вонa нa другому мюц в peйтингy Lonely Planet Best in Travel. Peйтинг стосyвaвся ц^й, зapaди якиx вapто вiдвiдaти у 2019 p. Дослiджeння по-газують, що клi8нти paдi зaлишaтися в юторич-ниx бyдiвляx, вони цЫують чудову apxiтeктypy й особливий мiкpоклiмaт.
Всe чaстiшe iстоpичнi бyдiвлi використовують для свок потpeб piзнi типи культурно-освИ^ зaклaдiв.
Пpодaж бyдiвeль iз peсypсiв Агeнтствa зд^-снюеться у фоpмi нeобмeжeного тeндepy, що ознaчae piвнiсть пpaвил пepeвipки при зaстосy-вaннi до пpопозицiй, подaниx сyб'eктaми госпо-дapювaння, пpивaтними особaми aбо yстaновa-ми мiсцeвого сaмовpядyвaння.
Тpaнсфоpмaцiя пaм'ятки вiдповiдно до пpaг-нeнь покупця нe можe бути здiйснeнa бeз вiдомa воеводського консepвaтоpa, тож одыею з умов допуску до тeндepa е пpeдстaвлeння тaк звaноi пpиклaдно'í пpогpaми paзом iз позитивною думкою eкспepтa.
Пpидбaння юторично'( нepyxомостi можe зд^-снювaтися нa yмовax pозтepмiнyвaння, зaвдяки . Зaвдяки тaкомy piшeнню iнвeстоp отримуе чaс для нaгpомaджeння додaтковиx коштiв. 1нший вapiaнт - цiльовi субсидм з дepжaвного бюджeтy тa оpгaнiв мiсцeвого сaмовpядyвaння, якi нaдa-ються тaкими yстaновaми, як Мiнiстepство куль-тури й нaцiонaльноi спaдщини, офiси пaм'ятникiв в08в0дствa, комуни тa повiти. Шaнси нa отри-мaння дepжaвно'í допомоги збтьшуються про-поpцiйно до вapтостi пiдпpи8мствa.
Вapтiсть юторично'( влaсностi визнaчaeться нa-сaмпepeд зaконом, що дie в Польщi, зaxищa8 всi пaм'ятки, i водночaс зобов'язуе ix влaсникiв тклу-вaтися про ниx нeзaлeжно вiд стaнy збepeжeння aбо фaктy внeсeння в офiцiйнi pe8стpи. Основним ноpмaтивно-пpaвовим aктом, що стосуеть-ся оцЫки iстоpичниx об'8ктiв, a тaкож Зaконy про yпpaвлiння нepyxомiстю, який peгyлюe зaгaльнi принципи оцiнки мaйнa, е виконaвчe peгyлювaння до нього - положeння про оцiнкy тa пiдготовкy звг ту про оцЫку. Положeння peглaмeнтy обмeжyють-ся лишe тим фaктом, який слiд вpaxовyвaти при визнaчeннi вapтостi нepyxомостi з викоpистaнням поpiвняльного й доxiдного пiдxодiв.
He iснy6 пpaвового peгyлювaння у сфepi визнa-чeння чинникiв, як нeобxiдно включити до визнa-чeння вapтостi нepyxомостi, внeсeно'í до peeCTpy пaм'яток, з викоpистaнням змiшaного й витpaт-ного пiдxодiв.
Пpaвовi положeння тa мeтодичнi вкaзiвки нe мютять пояснeння (вкaзiвкa чiткоí пpоцeдypи), яким чином оцiнювaч повинeн pозpiзняти й вpa-xовyвaти нeмaтepiaльнi aктиви, що впливaють нa вapтiсть мaйнa при оцЫцк lндивiдyaльнa iнтep-пpeтaцiя вибору тa пpaвил визнaчeння вapтос-
тi нeмaтepiaльниx ознaк оцiнювaчa нepyxомостi можe пpизвeсти до того, що однaковe мaйно з ю-торичним xapaктepом мaтимe суттево piзнi знa-чeння, встaновлeнi piзними оцiнювaчaми мaйнa.
Tимчaсовa iнтepпpeтaцiйнa зaпискa (колиш-нiй Стaндapт V.3) «Оцiнкa iстоpичниx влaстивос-тeй», що дie згiдно з «Зaгaльними нaцiонaльними пpaвилaми оцiнки», pозpоблeними Фeдepaцi8ю aсоцiaцiй оцiнювaчiв, тa мiжнapодними стaндap-тaми, яга нapaзi фyнкцiонy8 тa пpaктично вико-ристовуеться оцiнювaчaми мaйнa, служить мe-тодологiчною основою для оцiнки iстоpичниx влaстивостeй. (Üцiнкa - Додaток до Miнiстepствa внyтpiшнix спpaв 230 «1сторичн влaстивостi»).
Pозвиток iстоpичного ринку нepyxомостi тa упо-pядкyвaння пpaвил оцЫки сприяли б пiдвищeнню сyспiльноï обiзнaностi про цiннiсть i piдкiснiсть юто-pичниx влaстивостeй, зaгaльнодостyпниx бaз дaниx eлeктpонниx iстоpичниx пaм'яток, a тaкож iнфоpмaцiï про цiни нa нepyxомiсть, одномaнiтностi iнтepпpeтa-цй чинного зaконодaвствa, пiдвищeнню пpофeсiйноï мaтepiaльноï, фiнaнсовоï тa оpгaнiзaцiйноï пщтрим-ки пpивaтниx влaсникiв тa eфeктивностi пpaвозaс-тосyвaння проти порушниюв влaсникiв нepyxомостi.
Список викopиcтаниx джepeл
1. Bogdani M. (SO15). Зaпpопоновaнi пpaвилa оцiнки iстоpичниx влaстивостeй - почaтковi пpипyщeння. [в:] «^^ю^ч MaлопольськоÏ», S (B6), с. 9B-44.
Э. Bogdani M., Grzesik K., Kiziniewicz A., Tarnawski L. (SO15). Пропозици для пepeвipки юторично! мeтодо-логГГ оцiнки нepyxомостi. [в:] «Maлопольський оцЫю-вaч». Maтepiaли конфepeнцiÏ, с. 1O9-1SO.
3. Eliasiewicz A. (SOOS). Чи e пaм'ятник piзною нepy-xомiстю? [в:] A.Chrzanowski, Üцiнкa нepyxомостi ...
4. Fraczek R., Musial P. ^O^). Пpоблeми iнвeстyвaн-ня в aнтиквapнy нepyxомiсть, [в:] Nwiat Nieruchomosci, No.79, с. 41-45.
б. Jasinski J. (SO15). Спeцифiкa пpaвовиx i мeтодоло-гiчниx дeтepмiнaнт оцЫки iстоpичниx влaстивостeй. [в:] Acta Sci. Pol. Administrate Locorum, 14 (З), с. 61-7З.
6. Jasinski J. (SO15). Aнaлiз нepyxомиx пaм'яток ïa обмeжeння ринкового обороту в Полыщ [в:] Acta Scientarum Polonorum, 14 (г), с. S1-4O.
7. Miжнapоднi сïaндapïи оцiнки (SO11). ПФСPM, Bapix^a. Tимчaсовa пояснювaльнa зaпискa (Оган-дapт V.3) Üцiнкa iсïоpичниx влaсïивосïeй (SO15). PSRWM, Bapшaвa.
B. Pawlikowska-Piechotka, A. (SOOS). Typисïичнi Ы-вeсïицiï в юторичы бyдiвлi. [в:] Зeмлeвпоpядник, № S.
9. Potaczala, M. (2006). Замок в цУ рядового бу-динку. [в:] Rymek в юторичнм нepyxомоcтi в ПольщiJ Кpaкiвcький ринок нерухомоси 4.
10. Robaczewski, M. (2009). У 1шмат старого бага-токвартирного будинку. [в:] Forbes 03.
11. Постанова Ради Мiнicтpiв вщ 21 вересня 2004 року про оцЫку майна та пiдготовкy звггу про оцЫ-ку. OJ вщ 2004 р., № 207, ст 2109, OJ вщ 2005 р., № 196, ст 1628 та ОВ вщ 2011 р., № 165, ст +985.
12. Закон вщ 21 серпня 1997 року про управлЫня нерухомютю. OJ з 1997 р., № 115, ст 741, тобто дюжина U. 2015 р., Ст. 782, 985, 1039.
13. Закон вщ 23 липня 2003 року про охорону пам'яток i охорони пам'яток. OJ з 2003 р., № 162, ст. 1568, тобто OJ з 2014 року, пункт 1446, разом з по-дальшими змЫами.
References
1. Bogdani M. (2015). Zaproponovani pravyla otsinky istorychnykh vlastyvostei - pochatkovi prypushchennia. [v:] «Otsiniuvach Malopolskoi», 2 (86), s. 98-44.
2. Bogdani M., Grzesik K., Kiziniewicz A., Tarnawski L. (2015). Propozytsii dlia perevirky istorychnoi metodolohii otsinky nerukhomosti. [v:] «Malopolskyi otsiniuvach». Materialy konferentsii, s. 109-120.
3. Eliasiewicz A. (2002). Chy ye pamiatnyk riznoiu nerukhomistiu? [v:] A. Chrzanowski, Otsinka nerukhomosti ...
4. Fraczek R., Musial P. (2012). Problemy investuvannia v antykvarnu nerukhomist, [v:] Nwiat Nieruchomosci, No.79, s. 41-45.
5. Jasinski J. (2015). Spetsyfika pravovykh i metodolohichnykh determinant otsinky istorychnykh vlastyvostei. [v:] Acta Sci. Pol. Administratio Locorum, 14 (3), s. 61-73.
6. Jasinski J. (2015). Analiz nerukhomykh pamiatok ta obmezhennia rynkovoho oborotu v Polshchi. [v:] Acta Scientarum Polonorum, 14 (2), s. 21-40.
7. Mizhnarodni standarty otsinky (2011). PFSRM, Varshava. Tymchasova poiasniuvalna zapyska (Standart V.3) Otsinka istorychnykh vlastyvostei (2015). PSRWM, Varshava.
8. Pawlikowska-Piechotka, A. (2002). Turystychni investytsii v istorychni budivli. [v:] Zemlevporiadnyk, № 2.
9. Potaczala, M. (2006). Zamok v tsini riadovoho budynku. [v:] Rymek v istorychnii nerukhomosti v Polshchi, Krakivskyi rynok nerukhomosti, 4.
10. Robaczewski, M. (2009). U klimati staroho bahatokvartyrnoho budynku. [v:] Forbes 03.
11. Postanova Rady Ministriv vid 21 veresnia 2004 roku pro otsinku maina ta pidhotovku zvitu pro otsinku.
OJ vid 2004 г., № 207, st 2109, OJ vid 2005 г., № 196, st 1628 ta OV vid 2011 г., № 165, st +985.
12. Zakon vid 21 serpnia 1997 roku pro upravlinnia nerukhomistiu. OJ z 1 997 г., № 115, st 741, tobto diuzhyna U. 2015 г., St. 782, 985, 1039.
13. Zakon vid 23 lypnia 2003 Toku pra okhoranu pamiatok i okhorony pamiatok. OJ z 2003 г., № 162, st. 1568, tobto OJ z 2014 roku, punkt 1446, razom z podalshymy zminamy.
Дан про автора
Шц^я Грьогер,
доктор, професор, Лодзинський университет, 1нсти-тут екологiчного та просторового планування
e-mail: [email protected]
Данные об авторе Лидия Грьогер,
доктор, пpофeссоp, Лодзинский yнивepситeт, Институт экологичeского и пpостpaнствeнного плaниpо-вaния
e-mail: [email protected]
Data about author Lidia йгцдвг,
Doctor, Professor , Lodz University, Institute of Ecology and spatial planning e-mail: [email protected]
УДК 330 http://doi.org/10.5281/zenodo.3447479
ПУЗИРЬОВА П.В.
Концепц1я функцюнування та стратеги розвитку тдприсмств готельно-ресторанно'1 сфери
Предметом до^дження е теоретичн'1 та методичн'1 основи процесу стратег'чного розвитку пдприемств готельно-ресторанно' сфери та концептуальне х функцюнування.
Метою до^дження е дослдження концепцИ' функцюнування та стратеги розвитку пдпри-емств готельно-ресторанно'1 сфери в сучасних ринкових динам'чних умовах.
Методи досл'!дження. При написанн статт'1 використано загальнонауков'1 та спец'альн' методи дослдження економ'чних явищ щодо функцюнування та стратеги розвитку пдприемств готельно-ресторанно'1' сфери.
Результати роботи. В результат'( написання статт'1 було встановлено, що концептуальн засади пдприемства готельно-ресторанноI сфери базуються на визначенн основноI концепцИ' функцюнування пдприемства з урахуванням ор'ентацп його на певн сегменти споживчого ринку. Концепция функцюнування та стратеги розвитку пдприемств готельно-ресторанноI сфери набу-вае особливого значення, оскльки для пдвищення р'вня конкурентоспроможност п'щприемства готельно-ресторанно' сфери повинн'1 постйно вводити ¡нновацИ', щоб залишатись провдними у своему сегмент та бути на два кроки попереду конкурента. Подальший розвиток пдприемств го-тельно-ресторанноI сфери неможливий без стимулювання розвитку туризму, рекреацИ', осв'пи в галуз'1 готельно-ресторанного б\знесу, сприяння держави, налагодження ¡нформац1йно! ¡нфра-структури готельного та ресторанного ринку.
Галузь застосування результате. Туризм, готельно-ресторанна справа, менеджмент, управл1ння пдприемством, стратег'чне управл'ння.
Висновки. Концепция функщонування та стратеги розвитку пдприемств готельно-ресторанноI сфери необхдна для пдвищення р'1вня конкурентоспроможност пдприемства готельно-ресторан-ноI сфери, як повинн '1 постйно вводити ¡нновацИ', щоб залишатись пров '/дними у своему сегмент та бути на два кроки попереду конкурент'в. Подальший розвиток пдприемств готельно-ресторанноI сфери неможливий без стимулювання розвитку туризму, рекреацИ', осв'пи в галуз'1 готельно-рес-торанного б\знесу, сприяння держави, налагодження ¡нформащйно! iнфраструктури готельного та ресторанного ринку. Визначено, що основними напрямами пдвищення конкурентоспроможност пдприемств готельно-ресторанноI сфери е: персон1ф1кац1я обслуговування та ор'ентащя на потреби кл 'ент'в; створення умов для залучення додаткових ¡нвестиц 'й в об'екти готельного / ресторанного б'знесу; широке запровадження нових засоб'в комун'кацИ та ¡нформац'йних технолопй; пдвищення
