CC BY
23
М-во екон. розвитку i торг1вл1 УкраТни, Н.-д. екон. ¡н-т. - К.: Феникс, 2015. - 303 с.
7. Breault R. The evolution of clusters of structured economic development regions and the future / Breault Research Organization. - Tucson: BRO, 2000. - 91 p.
8. Мировая экономика: введение во внешнеэкономическую деятельность: Учеб. пособие для вузов / М.Б. Елова, Е.К. Муравьева, С.М. Панферова и др.; Под ред. А.К. Шуркалина, Н.С. Цыпиной. - М.: Логос, 2000. - 248 с.
9. М^народна економ^а в питаннях та вщповщях: Навч. посб -К.: Центр навч. лп—ри, 2004. - 676 с.
10. Мировая экономика. Экономика зарубежных стран: Учеб. для вузов / Е.Ф. Авдокушин, А.В. Бойченко, В.Ф. Железова, В.А. Зубенко; Под ред. В.П. Колесова и М.Н. Осьямова. - М.: ФЛИНТА, 2001. - 479 с.
11. Гутник В. Модели социально-экономического развития стран Западной Европы / В. Гутник // Общество и экономика. - 2000. -№2. - С. 92-98.
12. Економтна ¡сторт УкраТни i свггу: пщруч. / Б.Д. Лановик, З.М. Матисякевич, P.M. Матейко P.M; за ред. Б Д. Лановика. - К.: Вкар, 2001. - 477 с.
13. Погорлецкий А.И. Экономика зарубежных стран: Учеб. / А.И. Погорлецкий. - СПб.: Изд-во Михайлова В. А., 2000. - 492 с.
14. Пюьмаченко Л.М. Досвщ державного регулювання зовышых економтних вщносин у краТнах ¡з розвинутою ринковою економ^ою / Л.М. Пюьмаченко // Теорт i практика державного управляя. -2007. - №1(16). - С. 138-154.
15. Онищенко О.А. Мехаызм державного регулювання зовышньоТ торг^ / О.А. Онищенко // Теорт та практика державного управляя. - 2009. - Вип. 2. - С. 253-260.
1 6. Про затвердження Положення про Торгового представни-ка УкраТни / Постанова КабЫету МЫютрв УкраТни вщ 16.10.2014 №550 [Електрон. ресурс]. - Режим доступу: http://zakon3.rada.gov. ua/laws/show/550-2014-%D0%BF#n8
УДК 332.628
АО. КОШЕЛЬ,
к.е.н., Наи/ональний университет 6iopecypciB i природокористування Украни
Особливост створення методики оцшки вартост об'склв нерухомого майна для цшей оподаткування
У статт проведений аналiз сучасного стану оинки вартост об'ект'в нерухомого майна. Також розглянут\ проблема питання щодо переходу системи оподаткування об'ект'в нерухомого майна на ринкову основу. Запропоновано науковий пщхщ до створення методики оинки ринково'1 вартост об'ект'в нерухомого майна.
Ключов1 слова: оподаткування, об'екти нерухомого майна, ринкова варт>сть, ина зeмлi, ринок земель.
АА. КОШЕЛЬ,
к.э.н., Наииональный университет биоресурсов и природопользования Украины
Особенности создания методики оценки стоимости объектов недвижимого имущества для целей налогообложения
В статье проведен анализ современного состояния оиенки стоимости объектов недвижимого имущества. Также рассмотрены проблемные вопросы перехода системы налогообложения объектов недвижимости на рыночную основу. Предложен научный подход к созданию методики оиенки рыночной стоимости объектов недвижимого имущества.
Ключевые слова: налогообложение, объекты недвижимого имущества, рыночная стоимость, иена земли, рынок земель.
A. KOSHEL,
Ph.D. in Economics, National University of Life and Environmental Sciences of Ukraine
Features of creation of methods of valuation of real property for tax purposes
In the article the current state of the valuation of real property is analyzed. It is also problematic issues of transition of the system of taxation of real estate on a market basis are considered. Scientific approach to the creation of methodology for assessing the market value of real property is proposed.
Keywords: taxation, real estate, market value, price of land, land market.
Постановка проблеми. Сьогодн УкраТна знаходиться на шляху значних зм1н, пов'язаних з децентрал1зац1ею влади та переходом на нов1 ринков1 механ1зми визначення вартост1 об'ект1в нерухомост1 для цшей оподаткування. Перехщ до оподаткування житловоТ та нежитловоТ нерухомост1 за ринковою варт1стю слщ вщнести до проект1в високого р1вня складност1 i в1дпов1дальност1, осктьки вЫ зачтае не ттьки ¡нтереси бiзне-су, а й ¡нтереси вах громадян УкраТни. ЦЫа помилок при ре-алiзацiТ цього проекту може бути дуже високою для вах за-цкавлених учасниюв. Тому особливоТ актуальност набувають питання, пов'язанн зi створенням сучасноТ методики оцЫки вартост об'ек^в нерухомого майна для цшей оподаткування.
Анализ досл'щженъ та публ'кащм з проблеми. Питаниям оцЫки вартост об'ек^в нерухомого майна для цшей оподаткування займалися таю зарубiжнi та в^чизнян вчеы, як С.В. Грибовський, Ю.Ф. Дехтяренко, Д.С. Добряк, В.М. За-яць, О.П. Канаш, А.Г. Мартин, Ю.М. Манцевич, Ю.М. Палеха, П. Самуельсон, А.М. Третяк, проте питання оцЫки вартост об'ек^в нерухомого майна для цшей оподаткування в ринко-вих умовах потребуе бтьш глибокого дослщження.
Метою статт е аналiз сучасного стану оцЫки вартос-тi об'ек^в нерухомого майна. Розгляд проблемних питань щодо переходу системи оподаткування об'ек^в нерухомого майна на ринкову основу. Пропози^я щодо наукового пщхо-
28 Формування ринкових вщносин в УкраТн № 4 (179)/2016
© АО. КОШЕЛЬ, 2016
ду до створення методики оцЫки ринковоУ вартост об'ектю нерухомого майна.
Виклад основного матерюлу. Як ¡ будь-який проект, пе-рехщ на оподаткування житловоУ та нежитловоУ нерухомос-т за ринковою вартютю можна розглядати з двох точок зору: з точки зору ¡деУ побудови (концепцп) ¡ з точки зору реалвацп намненоУ ¡деУ - практики. Спробуемо роз^ратися, що можна покласти в основу створення концепцп оподаткування.
3 погляду методологи системного пщходу можлив¡ два варвнти створення системи оподаткування ня нерухомос-т¡ будь-якоУ краУни: централвована система оподаткування ¡ децентрал¡зована система оподаткування.
Централвована система оподаткування припускав наяв-н¡сть единого центру, який займаеться як розробкою методик оподаткування, так ¡ реал¡зац¡eю Ух на мюцях. При цьому реал^ацт методики можлива як силами штатних фах¡вц¡в, так ¡ спец¡ал¡ст¡в, залучених на догов^ый основ¡ з середови-ща м¡сцевих оц¡нювач¡в. Важливо, що основний принцип такоУ системи - неухильне виконання вимог центру щодо алгоритма методики та сукупнють факторв, як¡ вона використовуе.
Децентралвована система оподаткування функц¡онуe ¡накше. Вона побудована за принципом системи масового обслуговування, за якоУ вся робота з розрахунку податковоУ вартост виконуеться на м¡сцях силами мюцевих фах¡вц¡в на основ¡ единих методичних рекомендац¡й.
3 юридичноУ точки зору при децентралвованм систе-м¡ оподаткування центр може виступати по вщношенню до ринковоУ вартост¡ таким же зацкавленим, як ¡ будь-який платник податюв.
Центр може апелювати до репональних ¡ м¡сцевих орга-н¡в влади, якщо ринкова вартють розрахована нев¡рно ¡ тим самим порушен ¡нтереси державного бюджету, який, напри-клад, е джерелом дотацм рег¡ону.
На наш погляд, централвована система оподаткування б¡льше пщходить для малих держав, як¡ мають однорщну етн¡чну та природну структури. Для УкраУни лог¡чн¡ше орюн-туватися на децентралвовану систему оподаткування, особливо враховуючи сучасн тенденц¡i' пол™ки краУни. Типо-вим прикладом в цьому вщношены е США, у кожному штат яких е своя методика оподаткування.
Плюсом децентрал^ованоУ системи оподаткування як розподту системи е ¡ те, що з точки зору теорп системного пщходу вона у вах в¡дношеннях е б¡льш ст¡йкою ¡ життез-датною. У таюй систем¡ результати оподаткування легше актуал¡зуються. Вона е бтьш прогресивною ¡ з точки зору створення нових методв оц¡нки, осюльки у кожному рег¡он¡ проводиться певна пошукова методична робота.
В умовах формування ринковоУ економки ¡ слаборозви-неного ринку нерухомост¡ не варто прагнути до дуже високоУ точност моделей оц¡нки об'eкт¡в нерухомого майна для цтей оподаткування.
Дуже важливо, щоб методика оцЫки вартост¡ об'ектв нерухомого майна для ц^ей оподаткування була прозора ¡ зрозумга платникам податк¡в. Для цього потр^но, щоб основн¡ УУ положен-ня були опублкован у в¡дкритому доступ ¡ поширен¡ через 3М1, а принципи УУ роботи викладен простою ¡ зрозум¡лою мовою.
Методика повинна вщповщати вимогам соц¡ального орюн-тування. Для цього в ый повинн бути передбачен¡ коефщен-
ти соцвльного значення, як¡ дозволять п¡дтримувати, малий ¡ середн¡й б¡знес, а також мютити коеф¡ц¡eнти, як¡ дозволя-ють полегшити тягар оподаткування деяким соцвльних гру-пам населення - пенсюнерам, ¡нвал¡дам, багатод¡тним с¡м'ям та ¡ншим групам людей, як¡ потребують соцвльноУ п¡дтримки.
Методика мае бути побудова за принципом зворотного зв'язку, тобто передбачати можливють оскарження (апеля-цм) податковоУ бази платник¡в податк¡в, якщо вона неадекватна ринку. Для цього в нм повинн бути передбачен ч^-к¡ критерп, за якими можна оцЫити цю адекватнють. Разом ¡з тим методика повинна бути сконструйована таким чином, щоб к¡льк¡сть апеляц¡й не стала тягарем для адмУстрування податку на землю з фЫансовоУ точки зору.
На наш погляд, основы положення пропонованого науко-вого пщходу до створення методики повинн мютити наступне.
Об'ектом оподаткування в методик мае бути об'екти нерухомого майна (вщповщно до Закону УкраУни «Про державну рее-страц¡ю речових прав на нерухоме майно та Ух обтяжень» пщ не-рухомим майном розумються земельн¡ д¡лянки а також буд^ ¡ споруди розташован на них). Земельн¡ д¡лянки ¡ буд¡вл¡, перебу-ваючи в склад одного об'екта, е р¡зними активами з точки зору походження ¡, що важливо, з точки зору амортизации В цьому контекст податок на нерухом¡сть повинен бути единим, але врахову-ватися вЫ повинен в систем¡ бухгалтерського обл^ по-р¡зному.
Об'екти оподаткування за зарубжними досл¡дженнями [5] варто розпод¡лити на дв¡ велик¡ групи.
У першу групу входять об'екти нерухомого майна житло-вого та громадського призначення, як не мають земельних дтянок у вигляд¡ окремого активу: квартири, юмнати, гара-ж¡, ¡нша нерухомють житлового ¡ громадського призначення.
Друга група - об'екти нерухомого майна житлового ¡ громадського призначення, як мають земельн д¡лянки у вигля-д¡ окремого активу: житлов¡ будинки, дач¡, гараж¡, котедж¡, ¡н-ша нерухом¡сть житлового ¡ громадського призначення.
Доцтьнють такого розпод¡лу випливае з того, що нерухоме майно цих груп необхщно оцЫювати, використовуючи р¡зн¡ методи оц¡нки. Для оцЫки першоУ групи - порвняльний або ¡нвентаризац¡йний метод. Для оцЫки другоУ групи - по-рвняльний (при наявност¡ ринковоУ ¡нформацп) або витрат-ний, з урахуванням оцЫки вартост¡ земельних д¡лянок порв-няльним методом при наявност вщповщноУ статистики.
3 погляду теорп оцЫки нерухомють житлового ¡ громадського призначення доцтьно оц¡нювати з використанням двох пщходю: пор¡вняльного ¡ витратного.
Найбтьш над¡йним п¡дходом до оц¡нц¡ вважаеться порв-няльний п¡дх¡д. Для його використання необхщний активний ринок з хорошою ринковою ¡нформац¡eю. Такий ¡нформацЬ ею волод¡ють, наприклад, ринки квартир у багатоквартир-них будинках або ринки земельних дтянок пщ садвництво з¡ стандартною к¡льк¡стю соток.
При цьому об'ектом оцЫки е об'ект нерухомого майна (об'ект оподаткування) в цтому, без розпод¡лу його на зе-мельну д¡лянку та його полтшення (буд¡вл¡ та споруди).
У процес такоУ оц¡нки варт¡сть земельноУ д¡лянки врахову-еться через мюце розташування об'екта оподаткування.
Витратний пщхщ використовуеться, як правило, для оцЫки ун¡кальних об'eкт¡в оподаткування, як¡ мають у своему склад¡ окрему, земельну дтянку.
Витратний глдхщ передбачае оцЫку вартост нерухомост1 шляхом окремоУ оцЫки вартост земельноУ дтянки i буд1вель як на ый знаходяться.
Вартiсть земельно!' дiлянки не залежить вiд того, що на ый побудовано, але i формуеться, як правило, на основi трьох чинниюв: мiсця розташування, iï оточення i мiстобудiвних об-межень, сервгтутв. При наявностi ринковоУ iнформацiУ щодо цЫи на землю вартiсть земельно' дтянки може розрахову-ватись з використанням порiвняльного пiдходу.
Вартiсть будiвель розраховуеться, як правило, як вщнов-на вартiсть за вирахуванням зносу. Для оподаткування житловоУ i громадськоУ нерухомост, на наш погляд, необхщно використовувати найбiльш просту схему облку зносу - фЬ зичний знос, розрахований на основi лУйноУ схеми на ба-зi термЫу економiчного життя (термiну до капитального ремонту будiвлi), плюс для депресивних райоыв - зовнiшнiй (економiчний знос), який можна вимiряти, наприклад, вщно-шенням середнiх рiвнiв доходу (у найпростшому випадку -зарплат) оцЫюваного поселення i середнього мюта краУни. Практика показуе, що для нерухомост житлового i громадського призначення функцюнальний знос об'ективно вимЬ ряти дуже складно.
3 точки зору технологи розрахунюв практика оцЫки роз-рiзняe два способи оцЫки нерухомого майна - масовий i Ы-дивiдуальний.
Методи масовоУ оцЫки доцiльно використовувати для оцiнки об'ектв, по яких е якiсна статистика: земельних дтянок рiзних категорм, типових (серiйних) об'eктiв нерухомо-го майна, наприклад, квартир в багатоквартирних будинках.
1ндивщуальну оцiнку необхiдно використовувати в окремих випадках - для оцЫки об'ектв нерухомост, якi мають ункаль-н цiноутворюючi фактори, за якими нема статистики. До них можна вщнести земельн дiлянки окремих категорiй земель (переважно особливо цiннi землi та стьськогосподарського товарного виробництва на яких дie мораторiй), квартири, якi розташован в будинках дореволюцiйноУ побудови, або елгт-нi квартири та будинки, побудован за особливими проектами.
Масова оцЫка, за визначенням, е менш точним Ыстру-ментом оцiнки, ыж iндивiдуальна. Тому результат масовоУ оцЫки пропонуеться множити на знижувальний коефщент (коефiцieнт надiйностi або довiри) так, щоб юнцеве значення вартостi об'екта оподаткування було на нижнм межi довiрчо-го iнтервалу. Такий коефщент доцiльно визначити на основi стандартноУ помилки оцiнки. 3а оцiнками [2, с. 59], цей ко-ефщент у залежностi вiд якостi ринковоУ Ыформацп може знаходиться в межах вщ 0,85 до 0,65.
Як показуе зарубiжний досвiд [1, 3, 6, 7], власник (користу-вач) може не погодиться з результатом масовоУ оцЫки свого об'екта оподаткування, посилаючись на те, що вона (масова оцЫка) не врахувала яких небудь Ыдивщуальних особли-востей його об'екта. В цьому випадку необхщно передбачити його право оскаржити отриманий результат, наприклад, на досудовому рiвнi. Власник (користувач) може звернутися до оцЫювача i замовити йому Ыдивщуальну оцЫку свого майна. Звгт щодо оцЫки представити на експертизу в саморегу-льовану оргаыза^ю оцiнювачiв та при позитивному ршены надати його як альтернативу масовоУ оцЫки податковим органам. При цьому, що дуже важливо, до результату ЫдивЬ
дуальноУ оцiнки не застосовуеться понижуючий коефiцieнт, оскiльки така оцЫка вважаеться точною.
На практик статистичних дослiджень у ринковiй економщ працюють з так званими малими вибiрками. Пiд малою ви-бiркою розумieться таке вибiркове спостереження, чисель-нiсть якого не перевищуе 30. У лiтературi [2, 5] зустрiчаeть-ся iнформацiя щодо результатiв дослщжень при вибiрках у 5-7 спостережень.
Методика, на наш погляд, мае складатися з декiлькох частин:
- перша частина - нормативний документ, який мктить основы поняття i визначення, класифкацю об'eктiв нерухомост та принципи оцЫки (приймаються на законодавчому рiвнi);
- друга частина - порядок визначення податку на нерухо-мють, де представленi економетричн моделi для кожноУ групи об'ектв методики; випадки, коли вони застосовуються, та доручення органам мюцевого самоврядування розробити i затвердити Порядок визначення базових ставок и коефщЬ ентв моделей (приймаються на законодавчому рiвнi);
- третя частина - власне детальна характеристика методик (без конкретних числових значень базових ставок i кое-фщентв) (приймаються на законодавчому рiвнi));
- четверта частина - Порядок розрахунку базових ставок i коефщентв (розробляються i затверджуються на рiвнi ви-конавчоУ влади).
Завдання створення моделi ринку об'екта оцЫки за наяв-ност iнформацii' мае вирiшуватися методами статистичного аналiзу ринку нерухомостi.
У модель оцЫки об'eктiв нерухомостi для цтей оподаткування слiд включати невелику ктьюсть факторiв, що мають найвищу ступЫь кореляци з цiною об'екта. Як показуе зару-бiжний досвщ [6, 7] розрахункiв за масовою оцЫкою нерухомого майна, прийнятну точнють можна отримати навiть за трьома-чотирма факторами.
Для кожного населеного пункту набiр факторiв може бути свм. Попереднi дослiдження показують, що за структурою оцЫки об'eктiв оподаткування для активних ринюв повиннi бути простими - адитивними або мультиплкативними. Для розрахунку базових ставок i коефщентв таких моделей юнують добре опрацьован аналiтичнi методи i нескладне програмне забезпечення для звичайного персонального комп'ютера.
Для створення методики недоцтьно використовувати цЬ ни угод, представлен в договорах кутвлНпродажу об'ектв нерухомост, але вони можуть бути далек вiд реальних цiн.
Лопка i аналiз показують, що найбтьш достовiрними е цЬ ни пропозицм, представленi у виглядi публiчноУ оферти в за-реестрованих 3М1. ЦЫи пропозицiй легко конвертуються в цЫи угод введенням вiдповiдного дисконтного коефщенту.
Дослiдження показують, що не ва облiковi характеристики е цЫоутворюючими i не всi цiноутворюючi характеристики можуть бути облковими. При створены методики насамперед необхщно орieнтуватися на т цiноутворюючi фактори, за допо-могою яких описуються об'екти нерухомост в публiчну оферту.
Найважливiшим цЫоутворюючим чинником, який необ-хiдно враховувати при створены методики, е мюце розташування. Дослiдження показують [2], що цей фактор на 70-80% визначае цЫу об'екта нерухомостi. Вгтчизняна i зарубiжна практика показують [1], що мюце розташування рацюнальнше за все враховувати через цЫове зону-
вання територи, пщ яким розум1еться частина територи на-селеного пункту, яка складаеться з ряду територiальниx зон, об'еднаних за принципом близькостi рiвня цЫ.
У методицi необxiдно передбачити правила зонування територи. При цьому пщ територiальноí зоною слiд розумiти компактну частину територи населеного пункту з вщносно од-норiдною за часом, типами та цЫами нерухомост забудовою.
У депресивних районах вартють будiвництва може пере-вищувати фЫансов! можливост населення з придбання зе-мельних дтянок та житла. В таких районах житло може ку-плятися за цЫами, нижчими вартост будiвництва.
Висновки
Отже, ринок нерухомост в Украíнi сьогодн мае достатньо важку структуру с рГзним ступенем розвитку його секторiв.
У великих населених пунктах ми маемо досить розвинен ринки нерухомоси на яких щорГчно вiдбуваeться велика кть-юсть угод. Як правило, добре розвинен ринки комерцмноТ не-рухомостг В малих населених пунктах ситуа^я протилежна.
У зв'язку з цим, на наш погляд, для УкраТни для кожного регюну мае бути своя модель оцЫки вартост об'ектГв неру-хомостк
Там, де ринок нерухомост розвинений, доцтьно вико-ристовувати передов! технологи масовоТ оцЫки нерухомого майна, як заснован на математичних методах моделюван-ня ринюв, так!, як методи регрессного i кластерного аналГзу.
У репонах, де ринку немае або вЫ знаходиться в почат-ковм стади, на наш погляд, необхщно передбачити поступо-
вий, еволюцмний перехщ вщ староТ системи, яка базуеться на Ывентаризацмнм (нормативна) вартоси до новоТ ринко-воТ системи оподаткування.
Список використаних джерел
1. Вессели Р. Массовая оценка недвижимости -многофункциональный инструмент для стран в переходном периоде / Р. Вессели, А. Панкин // Налоговая оценка недвижимости и развитие институтов имущественного налогообложения: докл. между-нар. конф. - Москва, 2005.
2. Грибовский С.В. Предложения по созданию методики оценки стоимости недвижимости жилого назначения для целей налогообложения / С.В. Грибовский // Оценочная деятельность. - 2008. - №3. - С. 56-61.
3. Драпковський О.1., 1ванова I. Б. Модел1 масовоТ оц1нки мюьких земель / 0.1. Драпковський // Електроне джерело. - Режим доступу: http://nbuv.gov.ua/j-pdf/Vpabia_2013_7_7.pdf
4. Методичн основи грошовоТ офнки земель в УкраТн / [Ю.Ф. Дехтяренко, М.Г. Лихогруд, Ю.М. Манцевич, Ю.М. Палеха]. - К.: Про-ф1, 2007. - 624 с.
5. Налогообложение и кадастровая оценка недвижимости [Электронный ресурс]: монография / В.Б. Безруков, М.Н. Дмитриев, А.В. Пылаева; Нижегор. гос. архит.-строит. ун-т. - Н. Новгород: ННГАСУ, 2011.
6. Blettner, R.A. (1969). Mass Appraisals via Multiple Regression Analysis. The Appraisal Journal 37, 513-521.
7. Jahanshiri E., Buyong T., Mohd.Shariff A.R. A Review of Property Mass Valuation Models, Pertanika J. Sci. & Technol. 19 (S), 2011. -23-30 р.
