CC BY
5УДК 33
ИССЛЕДОВАНИЕ ВТОРИЧНОГО РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Куликова А.А.. старший преподаватель кафедры «Управление информационными системами и программирование», ФГБОУ ВО «РЭУ
имени Г. В. Плеханова»
Морщинмн В.В., студент 3 курса факультета «Математическая экономика, статистика и информатика», ФГБОУ ВО «РЭУ имени Г. В
Плеханова»
ШакжД.А., студент 3 курса факультета «Математическая экономика, статистика и информатика». ФГБОУ ВО «РЭУ имени Г. В.
Плеханова»
Российский рынок недви ж имости переживает значитанные трудности, обусловленные нестаби ¡ьшктью экономического положение Причиной дисбаланса спроса и пред ложения, с одной стороны, чешется стремление инвесторов и строительных организаций максимально повысить цену, с другой стороны, низкий уровень платежеспособности населения. Поскольку обеспеченность м ильем является одним из важнейших показателей уровня жизни любой страны, то исследование современного состояния рынка ж илой недвижимости в регионах РФ представляется весьма актуа/ьным.
Целью работы является выявление факторов, определяющих процесс ценообразования на рынке вторичного жилья Подмосковья Объектом исследования послужил рынок вторичной жилой недвижимости в западных района* Московской области. Предметом исследования явились факторы, обусловливающие выполнение сделок по купле-продаже жилья.
Ключевые слова: жилая недвижимость, первичный и вторичный рынки недвижимости, ценообразование на рынке недвижимости.
SECONDARY RESIDENTIAL REAL ESTATE MARKET IN MOSCOW REGION
Kulikova A., senior lecturer of the Management information systems and programming chair. / '.$7.7 HE «Plekhanov Russian University of
Economics», e-mail: ms.Kulikovaanna@mail.ru Morshchinin V.. student of the Mathematical Economics, Statistics and Information Technology chair, 3rd course, FSEI HE «Plekhanov Russian
University of Economics», e-mail: wildanmorschiniiv« gmail.com Shayuk D.A.. student of the Mathematical Economics, Statistics and Information Technology chair. 3rd course, FSF.I lib «Plekhanov Russian
University of Economics», e-mail: shayukdenta.iTKiil.ru
Russian real estate market is experiencing significant difficulties, due to the unstable economic situation. There are two major causes of imbalance in this market segment: intentions of price rising from suppliers and customer expectation of lower prices». The former reason is an aspiration of investors and building companies to maximize their profit. The latter one is a low level of people's solvency. As housing provision is one of the most essential factors of life standards in any country, therefore the research of current residential real estate market condition in Russian regions proves to he important.
The aim of the research is the identification of factors, which influence the price formation on secondary real estate market. The object of the research is the secondary real estate market in western districts of Moscow region. The subject of the research is presented by factors, which effect the transactions of purchase and sale of real estate.
Keywords: real estate, the classification of housing supply and demandof real estate, price trends, price changes, primary and secondary real estate market.
В настоящее время российский рынок недвижимости переживает значительные трудности, обусловленные нестабильностью жономическо! о положения. В частности, наблюдается существенное превышение предложения жилья над спросом. Причиной этого является тот факт, что жилую недвижимость продают частные собственники, руководствующиеся рыночными механизмами и старающиеся максимально повысить цену. 11апротив сдерживающим фактором является низкий уровень платежеспособности населения. Поскольку обеспеченность жильем является одним из важнейших показателей уровня жизни населения любой страны, то исследование современного состояния рынка жилой недвижимости в регионах РФ представляется весьма актуальным.
Целыо работы является выявление факторов, определяющих процесс ценообразованияна вторичном рынке жилья 11одмосковья. Объектом исследования является рынок вторичной жилой недвижимости в западных районах Московской области. Предметом исследования служат факторы, обусловливающие выполнение сделок по купле-продаже жилья.
Рынок жилой недвижимости делится на первичный и вторичный [4].На первичном рынке жилья осуществляется реализация квартир в новых, недавно построенных, домах, а также квартир, существующих только в виде проекта, либо находящихся на стадии строительства. Продавцом выступают строительные компании или агентства недвижимости. Главное преимущество покупки новой квартиры состоит в более низкой иене. Последняя, как правило, связана с тем. что строительным организациям нужны инвестиции. Подрядчик заинтересован в привлечении средств клиентов. Соответственно он устанавливает благоприятные цены, иногда существенно отличающиеся от цен готового жилья. Для некоторых категории людей психологически важно, чтобы они были первыми собственниками квартиры. Вместе с тем первичный рынок жилья имеет специфиче-
ские риски: нарушение сроков работы, дополнительные затраты на отделку новой квартиры, зачастую превышающие ожидания владельцев [ 1 ¡.Строительство может быть заморожено из-за банкротства организации, выполнявшей работы [2], [3]. I (егативнымн свойствами первичного жилья являются также неразвитость инфраструктуры в районах первичной застройки, дискомфорт из-за шума, возникающего в результате перманентного ремонта и благоустройства. Изучив эти отрицательные стороны, население старается подыскать квартиру на вторичном рынке жилой недвижимости, преимуществом которого является уже готовая квартира, расположенная в районе с развитой инфраструктурой Документы по сделке можно оформить за довольно коротки!! срок.
Дтя оценки равновесной стоимости квартиры для покупателя и продавца существует два вида факторов, условно говоря, «постоянные» и «переменные».
К постоянным относятся факторы, характеризующие особенности данного жилья, а к переменным состояние рынка недвижимости. Существует ряд постоянных факторов, влияющих на формирование цены на вторичное жилье: район, экология, состояние дома, наличие необходимой документации. Прежде всего, покупатель исследует район, наиболее соответствующий его требованиям. К такого рода требованиям относятся близость общественного транспорта. наличие магазинов, торгующих предметами первой необходимости, инфраструктура района (здравоохранение, образование, юргово-развлекательные комплексы).Вторым важным фактором является экологическая обстановка, поскольку проблемы загрязненности воздуха и окружающей среды негативно отражается на здоровье людей, и. как следствие, благоприятным показателем считается наличие природных объектов: лесопарков, рек и т.д.11осле выбора района важно оценить качество жилого комплекса его техническую составляющую (например, проект, не имеющий ана-
логов), потенциальных соседей, затем оценить качество услуг ЖКХ. Ключевым аспектом при заключении договора является необходимая документация на право собственности. В случае отсутствия требующегося пакета документов операция купли-продажи не может быть произведена в соответствии с законом.
11ерейдем к переменным факторам. Прежде всего, это экономическая ситуация в стране, зависящая от внешнеэкономической обстановки и внутренней политики государства. В условиях нестабильности можно наблюдать высокое предложение жилья при низком спросе. Основными причинами низкого спроса могут служить высокие курсы валют и процентная ставка коммерческих банков по ипотеке, а также низкий уровень дохода населения.
Внутренние переменные факторы характеризуют специфику недвижимости как товара. Во-первых, осуществление сделок купли-продажи требуют значительных временных и денежных затрат на оформление документов по передаче прав собственности. 11еобхо-лимо также отметить, что объекты недвижимости имеют достаточно низкую ликвидность. Саморегулирование рынка недвижимости через цены ограничено, потому что эластичность предложения на нем заметно ниже эластичности спроса. Ограниченность саморегулирования является российским феноменом, так как с советских времен наблюдается несоответствие между уровнем доходов населения и обеспеченностью его жильем. Высокий уровень цен на жилье и трудности сдачи его в аренду побуждают население с невысоким доходом продавать жилые помещения с целью повышения дохода и. соответственно, уровня жизни. Спрос на жилье не может молниеносно реагировать на увеличение предложения, особенно сейчас, в условиях резкого сокращения доходов потенциальных покупателей. 'Это п приводит к диспропорции эластичностей предложения и спроса по цене. Кроме того, из-за различий в экономическом развитии регионов России последним свойственны разные соотношения спроса и предложения на рынке недвижимости. Анализ тенденций ценовых показателей на рынке вторичного жилья следует осуществлять для отдельно взятой области (края, республики), поскольку экономическое развитие регионов сильно дифференцировано. В отдельно взятых регионах значительно отличаются тенденции изменения цен, соотношения спроса и предложения.
Мы исследовали показатели рынка жилья Московской области за период с 2014 по 2015 год (см. табл. 1).
На вторичном рынке жилой недвижимости Подмосковья за периоде I января 2014 г. по I января 2015 г. средняя рыночная стоимость I м! общей площади квартир всех типов заметно возросла. В среднем по области абсолютный прирост составил 6,02 тыс. руб./ М", темп прироста 9%.
Сильнее всего подорожало жилье среднего качества (средняя цена квартиры выросла на 18%). Именно такое жилье является наиболее ликвидным. Цены на остальные типы жилой недвижимости практически не изменились, что позволяет сделать вывод о перенасыщенности рынка. Высокие цены на многокомнатные квартиры обусловлены их большой площадью. Как правило, такие квартиры находятся в хорошем состоянии, отремонтированы, благоустроены и т. п.
Для осуществления сделок по передаче права на жилое имущество необходимо также изучить спрос. Определение доступности жилья для населения может быть проведено на основе совокупности показателей.
I. Величина площади жилья, которую может приобрести фи-шческое лицо на одну месячную заработную плату [5]. Названный показатель является одним базовых при оценке доступности жилья (в нем не учитываются расходы на содержание и иные издержки). Он определяется следующим образом:
Таблица I. Средняя цена I м: общей плошали квартир на вто-
ричном рынке жилья Московской области
Качество Средняя иена, тыс. Абсолют- Теми
квартиры руб.|9| ный при- приро-
lia 1 января 2014 г. на 1 января 2015 г. рост, тыс. руб. ст. %
Низкое 63.71 64.44 0,73 1%
Среднее (ти- 73.08 86.26 13,18 18%
повое жилье)
Улучшенное 69,92 72,22 2,30 3%
Элитные 104,95 106.66 1.72 2%
квартиры
В среднем 70.70 76.72 6,02 9%
Н=н>/р,
где Н - уровень доступности жилья; \у - среднемесячная заработная плата; р рыночная стоимость м2 жилья (см. табл. 2).
Таблица 2. Динамика площади жилья, доступной для приобретения физическим лицом на одну месячную заработную плату. за период 2010-2015 гг.[9]_
Ноказанмь 2010 год 2011 ГОД 2012 год 2013 год 2014 год 2015 год
Площадь жилья, приобретаемого за одну месячную заработную плату, м! 0,283501 0.32796611 0.346453 0,384989 0,42139 0,423576
Среднемесячная номинальная заработная плата работников, руб. 18637.5 20952.2 23369.2 26628,9 (S г-IN 32495.4
Средние цены па рынке жилья, руб. 65740,4 63885.26 67452.69 69167,91 70699.42 76716,8
За счет положительного изменения общего фонда начисленной заработной платы (первая, вторая и третья 20-процентные группы работников)' наблюдается увеличение площади потенциального жилья. 11есмотря на положительную динамику, ситуация в регионе, как и в стране, остается на низком уровне. Подобные показатели в развитых странах в среднем в 3-4 раза больше.
2. Модифицированный коэффициент доступности приобретения жилья в собственность для среднестатистической семьи в МО [5].
Наиболее широкое распространение получил модифицированный классический показатель доступности жилья Housing Affordabilily (НЛш). Он используется в различных российских нормативно-правовых актах, документах ООН и Всемирного банка и определяется следующим образом:
HAm=S/(RM).
где НАт модифицированный коэффициент доступности жилья: S среднерыночная стоимость квартиры площадью 54 м:; R среднегодовой доход семьи из 3-х человек (2 взрослых работающих и I ребенок): М - прожиточный минимум семьи за год.
Этот показатель отображает, какое количество времени (в голах) требуется семье для приобретения стандартной двухкомнатной квартиры (54м:). Он учитывает минимальные расходы семьи на питание и удовлетворение базовых потребностей, которые вычитаются из дохода. При этом коэффициент не рассматривает возможность приобретения жилья в нпотеку. а лишь показывает соотношение между средними доходами и средними ценами на жилье (см. табл.3).
Таблица 3. Показатели, определяющие модифицированный коэффициент доступности жилья
Показатели 2014 год 2015 год
Среднерыночная стоимость квартиры. 54 м-\ вторичный рынок, руб. 3817769 4142707
Среднегодовой доход семьи, руб. 686544 973896
Прожиточный минимум семьи в год, руб. 288216 363564
Модифицированный коэффициент доступности, лет 9,584485 6.787629
Поданным табл.3 можно сделать вывод, что сроки накопления на стандартную квартиру снизились на 29,18%. Поскольку рынок вторичного жилья еще не достигал столь благоприятной ситуации, вызванной более быстрым ростом доходов при меньшей скорости увеличения цен на жильё. Однако этот показатель не учитывает дифференциацию доходов различных экономических групп населения.
Международная классификация рынков жилья по критерию доступности представлена в табл. 4.
! http://www.gks.ru/free_doc/new_site/population/bednosi tab! 3-2-5.doc
Таблица 4. Классификация доступности жи.и.я[5]
Категория рынка Значение коэффициента доступности жилья
Жилье доступно До 3 лет
Жилье не очень доступно От 3 до 4 лет
Приобретение жилья серьезно осложнено От 4 до 5 лет
Жилье существенно недоступно Более 5 лет
Исследование ценовых и неценовых факторов понятия «доступности жилья» покатало, что та календарный год (2014/15) доступность приобретения жилой недвижимости на вторичном рынке возросла по всем рассмотренным критериям и индексам на территории Московской области. Повышение доходов привели к увеличению доступности жилья и уменьшению срока накопления. Несмотря на положительную тенденцию, значения этих показателей не соответствуют общемировым стандартам.
Таким образом, следует продолжать создание и развитие различных федеральных целевых программ (например, существующей ФЦП «Жилище» часть национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России»). Необходимо также отметить большое значение информированности населения о ценах на первичном и вторичном рынке. Информация приобрела массовый и общедоступный характер. Это позволяет покупателю выбрать оптимальный вариант проживания. Информированность способствует развитию конкурентной среды на рынке жилья, а, следовательно, формированию равновесной цены на жилье.
Литература:
1. Дорохина ЕЮ. О повышении конкурентоспособности строительного предприятия в современных условиях// В сборнике: Актуальные проблемы государственного управления и менеджмента организации в условиях институциональной экономики,2010. С. 109-112.
2. Дорохина Е.Ю., Харчепко B.C. О проблемах классификации рисков строительных проектов РИСК: Ресурсы, информация, снабжение, конкуренция. 2010. № 3. С. 56-60.
3. Дорохина Е.Ю.. ХарченкоС.Г. Управление рисками строительных проектов: реальность и проблемы//11аукн о Земле. 2016. № 2. С. 68-76.
4. Медведева М. А. Ценовые тенденции на вторичном рынке жилой недвижимости // Современные проблемы науки и образования. - 2014 - № 5. С. 2-3.
5. Мннченко М. М.. Ноздрина Н. Н. О методах оценки доступности жилья для населения: сравнительный анализ // 11аучные труды Институт народнохозяйственного прогнозирования РАН. 2013. - № 11.-C.3-I0.
6. Толстых Ю.О.. Строкина К Н.. Норкина Т.Н., Учинина ТВ Специфические особенности и динамика развития различных сегментов локального рынка жилья (на примере г. 11епзы)//Современные проблемы науки и образования. 2014,- № 5.- С. 2-5.
7. http://www.consultant.ru/ (дата обращения 28.02.2016). «Консультант Плюс» законодательство 14): кодексы и законы в последней редакции.
8. http://www.msko.gks.ru/ (дата обращения: 02.03.2016). Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Московской области.
9. http://www.gks.ru/ (дата обращения: 02.03.2016). Федеральная служба государственной статистики.
