CC BY
3
УДК 519.866
ИССЛЕДОВАНИЕ МЕТОДОВ ОЦЕНКИ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
И. И. Паршакова1, Л. И. Паршакова1, В. А. Гнездилова1 Научный руководитель - И. А. Панфилов2
1 Сибирский федеральный университет Российская Федерация, 660041, г. Красноярск, просп. Свободный, 79
2Сибирский государственный университет науки и технологий имени академика М. Ф. Решетнева Российская Федерация, 660037, г. Красноярск, просп. им. газеты «Красноярский рабочий», 31
E-mail: parshakova_ira@mail.ru
Рассматривается методы оценки недвижимости в условиях нехватки информации. Представлены методы парных оценок для расчета, корректирующего коэффициента.
Ключевые слова: оценка недвижимости, коэффициент коррекции.
RESEARCH OF METHODS FOR ASSESSING COMMERCIAL REAL ESTATE
I. I. Parsakova1, L. I. Parsakova1, V. A. Gnezdilova1 Scientific supervisor - I. A. Panfilov2
1Siberian Federal University 79, Svobodny Av., Krasnoyarsk, 660041, Russian Federation 2Reshetnev Siberian State University of Science and Technology 31, Krasnoyarskii rabochii prospekt, Krasnoyarsk, 660037, Russian Federation E-mail: parshakova_ira@mail.ru
This article discusses the method of real estate valuation in the context of lack of information. The method ofpaired estimates for the calculation of the correction coefficient is presented.
Keywords: real estate valuation, correction factor.
Объективная стоимость - важная составляющая любых операций с недвижимым имуществом.
Существует три основных подхода к оценке: затратный, доходный и сравнительный. Они определяют разные виды стоимости - рыночную, инвестиционную, восстановительную и так далее.
Затратный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания. Затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например, жилых и нежилых помещений.
Этот подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.
Можно выделить пять основных этапов затратного подхода [1]:
На первом этапе оценивается восстановительная стоимость или стоимость замещения здания и сооружения на действительную дату оценки.
На втором этапе производится расчет износа объекта оценки.
Далее на третьем этапе определяется остаточная стоимость объектов оценки.
На четвертом этапе определяется стоимость земельного участка, на котором находятся объекты оценки.
Полная стоимость объекта недвижимости рассчитывается на заключительном этапе, как сумма объекта оценки и земельного участка.
Практически любой объект недвижимости можно оценить затратным подходом, но его нецелесообразно использовать, в случае если сложно достоверно определить износ объекта, если отсутствуют данные об оценке предпринимательской прибыли.
Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Этот подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов [1].
В рамках доходного подхода возможно применение одного из методов: метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.
Рассмотрим подробнее метод капитализации земельной ренты.
Этот метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков с условием возможности получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.
В рамках данного метода рента определяется как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.
Последовательность действий при методе капитализации земельной ренты: расчет земельной ренты, определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты, расчет рыночной стоимости земельного участка.
Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации [1].
В Красноярском крае на рынке аренды земельных участков представлены два основных арендодателя: муниципалитеты в лице соответствующих Администраций и Красноярский край в лице Агентства по управлению государственным имуществом Красноярского края, поэтому устанавливаемые ими арендные ставки, не являются рыночными, т.к. в этом случае нет соответствия определению рыночной стоимости, отсутствует конкуренция со стороны арендодателей, поэтому использовать арендные ставки, по этому для расчета стоимости земельного участка, этот метод не всегда корректен.
Нами на практике был подробно изучен и исследован метод парных оценок сравнительного подхода.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами». Объект-аналог - это объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость Сравнительный подход, применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений [1].
Особую роль оценочная деятельность играет на рынке недвижимости. В городе Красноярске нередко оценка недвижимости осуществляется сравнительным подходом [2]. Однако далеко не всегда получается найти аналогичные объекты, необходимые для применения сравнительного метода, в одном районе. Поэтому производится поиск и сравнение подобных объектов с применением корректировки на местоположение.
Основными факторами, влияющими на стоимость недвижимости, можно назвать цену аналогичных объектов, месторасположение, наличие и качество инфраструктуры, транспортное сообщение, экологическую обстановку.
Местоположение объекта является одним из основных факторов, образующих цену недвижимости. Чтобы определить различия объектов по местоположению для разных районов рассчитывается коэффициент коррекции. Он рассчитывается путем сравнения двух объектов-аналогов, находящихся в разных районах города. Коэффициент показывает соотношение цен объектов аналогов для двух выбранных районов.
Первоочередным действием для оценки было составление базы объектов недвижимости горда Красноярска. На ее основе подбираются аналогичные объекты. База состоит из 870 объектов, находящихся в разных районах города. База была собрана на основе интернет-ресурсов, таких как: sibdom.ru, knkras.ru, krasnoyarsk.n1.ru, rosrealt.ru и т.д..
База содержала такую информацию об объектах, как: местоположение, назначение, размер, категория земли, цена, стоимость квадратного метра, а также содержала ссылку на источник. Актуальными считались объекты, дата публикации которых была не позднее трех месяцев. База включала объекты аренды\продажи нежилых помещений: складского и офисного назначения; продажи земельных участков промышленного назначения.
На основе собранной базы данных осуществлялся поиск аналогов по сопоставимым признакам: различия по площади не более 10-15 %, одно назначение и тип участка.
Если аналог объекта оценки находится в том же районе, то он используется для вычисления стоимости объекта. Если же аналог для объекта оценки удается найти только в другом районе, то рассчитывается коэффициент корректировки по местоположению.
Для расчёта коэффициента из базы данных отбираются несколько объектов (не менее трех) из района объекта оценки и несколько аналогичных из района, где был найден аналог объекта оценки. После сравнения нескольких отношений цен двух аналогичных объектов берется их среднее арифметическое, что и является коэффициентом корректировки на местоположение.
Рассмотрим конкретный пример. Имеются три пары объектов-аналогов офисного назначения в советском и центральном районах. Рассчитывается отношение между каждой парой. Затем коэффициенты суммируются и делятся на количество пар, в нашем случае на три.
№ п\п объект описание S кв. м. Цена за 1 кв.м. К (Советский-Центральный р-он)
1 Маршала Малиновского, 3 (Советский) офисное помещение 35 100000 1,097178685
2 ул. Молокова (Центральный) офисное помещение 35,9 91142,857
1 Алексеева 49 (Советский) офисное помещение 146 102740 1,075665093
2 проспект Мира (Центральный) офисное помещение 156 95513
1 ул. Авиаторов, 5 (Советский) офисное помещение 163,5 65003 1,040698062
2 78 Добровольческой бригады (Центральный) офисное помещение 160,1 62460,96
Коэфс )ициент коррекции 1,071180613
Расчеты, проведенные в данном исследовании, подтверждают результаты, полученные в 2016 году [3]. Тогда значение коэффициента, полученного составляло 1.11. Таким образом, за три года ситуация с рынком коммерческой недвижимости в Красноярске кардинально не изменилась
Библиографические ссылки
1. п.7 ФСО N 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015г № 297
2. Гриненко С. В. Экономика недвижимости. Таганрог: ТРТУ, 2004. 107 с.
3. Исследование метода парных оценок при оценке недвижимости / Алексеева Ю.А., Ширяева А.А., Панфилов И.А., Карелин О.И. // Решет невские чтения. 2016. Т. 2. № 20. С. 10-11.
© Паршакова И. П., Паршакова Л. П., Гнездилова В. А., 2020
