CC BY
119УДК 658.8 : 005.21 : 339.13.021 : 663.5
Хохлов Вячеслав Александрович,
кандидат экономических наук, доцент,
доцент кафедры маркетинга, торгового и таможенного дела, Институт экономики и управления,
ФГАОУ ВО «Крымский федеральный университет имени В.И г. Симферополь, Российская Федерация. Бобарыкина Елена Николаевна,
кандидат экономических наук,
доцент кафедры маркетинга, торгового и таможенного дела, Институт экономики и управления,
ФГАОУ ВО «Крымский федеральный университет имени В.И г. Симферополь, Российская Федерация.
Khokhlov Viacheslav Aleksandrovich,
Candidate of Economic Sciences, Associate Professor, Associate Professor of the Department of Marketing, Trade and Customs, Institute of Economics and Management, V.I. Vernadsky Crimean Federal University, Simferopol, Russian Federation. Bobarykina Elena Nikolaevna, Candidate of Economic Sciences,
Associate Professor of the Department of Marketing, Trade and Customs, Institute of Economics and Management, V.I. Vernadsky Crimean Federal University, Simferopol, Russian Federation.
ОЦЕНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В СОСТАВЕ БИЗНЕСА EVALUATION OF COMMERCIAL REAL ESTATE IN BUSINESS
Актуальность исследования обусловлена развитием рынка коммерческой недвижимости, обеспечением необходимых условий для эффективной деятельности субъектов малого и среднего бизнеса. Целью исследования является разработка теоретических и практических подходов к использованию методов оценки бизнеса для оценки коммерческой недвижимости.
Рассмотрен понятийный аппарат недвижимости, ее связь с бизнесом в процессе оценки рыночной стоимости объектов недвижимого имущества. Установлено, что экономическая сущность недвижимости исчерпывающе характеризуется получением и присвоением доходов от использования объектов недвижимости. Объекты коммерческой недвижимости не могут оцениваться в отрыве от доходов, которые они должен приносить, а методы оценки их рыночной стоимости должны обеспечивать учет доходности.
Определено основное условие для оценки объектов коммерческой недвижимости в составе бизнеса и по его результатам —использование объектов недвижимости в качестве неотъемлемой доминирующей составной части активов бизнес-предприятия, обеспечивающей его основные доходы. В противном случае объекты недвижимости, подлежащие оценке, следует обособлять от прочего имущества бизнес-предприятия и проводить оценочные процедуры в соответствии с общепринятыми методиками и стандартами.
Проанализированы практические аспекты оценки коммерческой недвижимости в сфере торговли, определены условия и ограничения в использовании имущественного, сравнительного и доходного методических подходов для определения рыночной стоимости объектов недвижимости. Установлено, что имущественный подход к оценке недвижимости в условиях рынка имеет ограниченные возможности эффективного применения, так как не учитывает доходную составляющую коммерческого использования недвижимости.
Ключевые слова: коммерческая недвижимость, недвижимое имущество, торговый бизнес, методы оценки, доходность бизнеса, аренда, продажа, ценовой мультипликатор, внеоборотные активы.
The relevance of the study is due to the development of the commercial real estate market, ensuring the necessary conditions for the effective activities of small and medium businesses. The purpose of the study is to develop theoretical and practical approaches to the use of business assessment methods for commercial real estate.
The conceptual real estate apparatus, its connection with the business in the process of assessing the market value of real estate objects is considered. It has been established that the economic essence of real estate is exhaustively characterized by
82
. Вернадского»,
. Вернадского»,
obtaining and assigning revenues from the use of real estate objects. Commercial real estate facilities cannot be assessed in income from income, which they must bring, and methods for assessing their market value should ensure that profitability.
The basic condition is determined to assess the commercial real estate facilities in business and its results — the use of real estate objects as an integral dominant part of the business enterprise assets providing its main income. Otherwise, real estate facilities should be appreciated from other property of a business enterprise and conduct evaluation procedures in accordance with generally accepted methods and standards.
The practical aspects of commercial real estate estimates in the field of trade are analyzed, the conditions and restrictions on the use of property, comparative and income methodological approaches to determine the market value of real estate facilities are determined. It has been established that the property approach to real estate assessment under market conditions has limited opportunities for effective use, since it does not take into account the revenue component of the commercial use of real estate.
Keywords: commercial real estate, real estate, shopping business, assessment methods, business availability, rent, sale, price multiplier, non-current assets.
ВВЕДЕНИЕ
Развитие рынка коммерческой недвижимости является одним из важнейших показателей состояния любой национальной экономики. Рынок недвижимости обеспечивает необходимые условия для эффективной деятельности субъектов малого и среднего бизнеса, поступлений в бюджет от продажи, сдачи в аренду объектов муниципальной и государственной собственности (в том числе земельных участков), поступлений налогов и сборов в бюджеты различных уровней от коммерческих операций с недвижимостью.
Актуальность формирования адекватной оценки коммерческой недвижимости возрастает в современных меняющихся условиях. Процедуры оценки недвижимости являются необходимыми при осуществлении практически любых операций инвестиционного характера—расширения числа участников и уставного капитала корпоративных предприятий, проектирования и создания новых предприятий, продажи и ликвидации существующих.
Изучению проблем развития рынка и оценки коммерческой недвижимости уделялось и уделяется значительное внимание. Среди исследователей теории оценки недвижимости, как основной материальной составляющей бизнеса, можно выделить работы А.Н. Асаул, Д.М. Барсукова, В.И. Бусова, О.А. Землянского, И.В. Косоруковой, Л.А. Лейфер, М.А. Федотовой, обосновавших системный подход к оценочной деятельности в сфере коммерческой недвижимости, методические подходы и способы определения рыночной стоимости зданий, помещений, других объектов капитального строительства [1, 2, 11, 19].
Проблемы применения затратного, доходного и сравнительного методов оценки объектов бизнеса и недвижимости исследовали И.В. Косорукова, Н.В. Мирзоян, Т.С. Коляденко, К.А. Комарова. По их утверждению, без комплексного использования различных методик оценки, невозможно эффективное определение реальной рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости [6, 8, 9, 13].
Процедура формирования рыночной стоимости объектов недвижимости большинством ученых рассматривается через призму экономической эффективности, доходности экономических показателей оценки, что позволяет выявить экономическую связь между показателями рыночной цены объекта и его инвестиционных характеристик. Решению данной проблематики посвящены работы А.Н. Асаул, С.В. Грибовского, Н.В. Мирзоян [1, 4, 13] и других.
Учитывая возрастающую роль рыночных основ российской экономики следует признать неоспоримое значение и актуальность оценочной деятельности в сфере коммерческого использования недвижимого имущества, определения действенных подходов, способов и методов определения рыночной стоимости объектов недвижимости, используемых в различных направлениях бизнеса.
ПОСТАНОВКА ЗАДАЧИ
Несмотря на достаточно основательную научную разработанность данного направления исследований, в научных публикациях не прослеживается полное единство мнений относительно некоторых понятий оценки недвижимости, в частности материального состава и экономических функций объектов недвижимого имущества. Авторы рассматривают данные понятия и процессы, происходящие на рынке коммерческой недвижимости, исходя из области своих научных интересов, собственного исследовательского опыта и убеждений, что создает предпосылки для их уточнения, а также определения набора факторов и методов оценки.
83
Недостаточно ясным является перечень способов, с помощью которых может производиться оценка недвижимости, в частности правомерность и эффективность использования методических подходов и способов оценки бизнеса для определения рыночной стоимости коммерческой недвижимости. При этом следует иметь в виду, что различные методические подходы к оценке предполагают охват аналитическими исследованиями различных аспектов состава, характеристик и способов использования недвижимого имущества, что, соответственно, дает различные оценочные результаты и требует их дальнейшего согласования.
Исходя из этого, целью исследования явилась разработка теоретических и практических подходов к использованию методов оценки бизнеса для оценки коммерческой недвижимости. Для достижения поставленной цели решались следующие задачи:
• уточнить содержание понятия коммерческой недвижимости, как особого объекта оценки в составе активов бизнес-предприятия;
• проанализировать методические и практические аспекты применения способов оценки недвижимости в составе торгового бизнеса;
• определить условия и возможности использования различных методических подходов к оценке коммерческой недвижимости.
РЕЗУЛЬТАТЫ
В рамках рассматриваемых вопросов существует широкий спектр понятий, категорий и определений, которые трактуются не всегда однозначно. Например, в качестве синонимов термина «стоимость бизнеса», «стоимость предприятия» в специальной литературе используют термины «стоимость собственного капитала», «стоимость имущественного комплекса», «стоимость пакета акций» и другие.
Термин «бизнес» в российском законодательстве не определен, и употребляется как вспомогательный, не имеющий самостоятельного значения. Основное значение этого термина — предпринимательская деятельность, которая определена в ст. 2 Гражданского кодекса РФ следующим образом: «Предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг, лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке» [3].
Предпринимательство (бизнес) функционирует в различных организационно-правовых формах. Обычно это предприятия с образованием юридического лица в различных сферах экономической деятельности, как в частном, так и в государственном секторах, обеспечивающих производство товаров, оптовую и розничную торговлю, услуги в сфере здравоохранения, финансов, образования и прочих. Бизнес может быть некорпоративным (унитарные, индивидуальные, совместные предприятия) и корпоративным (акционерные общества, акции которых котируются на биржах и доступны публике). Особую форму представляют коммерческие бизнесовые общества, товарищества — с ограниченной ответственностью, полные, коммандитные. Они, с одной стороны, корпоративные, поскольку принадлежат нескольким паевикам-собственникам, и в тоже время закрыты для широкого участия.
В качестве объекта оценочной деятельности бизнес может выступать в различных формах:
• действующее предприятие, как целостный имущественный комплекс и объект гражданских прав;
• имущественные объекты, ассоциированные с определенным видом бизнеса — магазины, рестораны, гостиницы и другие; обычно оцениваются как операционные комплексы и обособление стоимости земельного участка, недвижимого и движимого имущества, нематериальных активов в них может быть затруднительным;
• имущественный комплекс, как совокупность материально-денежных активов предприятия, в которые включаются материальные и нематериальные активы, в том числе недвижимое имущество;
• пакет акций, как стоимостная или долевая характеристика корпоративных прав в стоимости субъекта хозяйствования.
Говоря об оценке указанных выше объектов, необходимо отметить, что различие между ними заключается в целях оценки, применяемых методах оценки и использовании ее результатов. Например, для целей продажи самостоятельных объектов предпринимательства (магазина, торговой сети, логистического центра) правомерно использовать понятие «оценка стоимости предпри-
84
ятия». Для продажи структурного юридически несамостоятельного подразделения при продаже целесообразно делать «оценку имущественного комплекса» как совокупности активов, заключенных контрактов, а также прав собственности, позволяющих выпускать и продавать продукцию.
Оценка бизнеса в отечественной и зарубежной практике основывается на стандартах и других нормативных актах, традиционно предполагающих использование доходного, сравнительного (рыночного) и имущественного (затратного) подходов. Каждый из данных подходов включает группу конкретных методов, позволяющих на основе тех или иных принципов обосновать рыночную стоимость бизнеса. С позиций оценки недвижимости следует отметить, что указанные способы не акцентируют свое внимание на обособлении недвижимых объектов как отдельных составных элементов бизнеса, имеющих определенную рыночную цену.
Доходный подход предполагает определение стоимости бизнеса как целостного объекта, приносящего в обозримом аналитическом периоде доход, который с помощью процедур дисконтирования или капитализации трансформируется в показатель рыночной цены объекта, в который может входить (а может и не входить) недвижимое имущество.
Рыночные методы оценки бизнеса в принципе не предусматривают анализа материально-вещественного состава оцениваемого объекта, поскольку основаны на рыночных прецедентах продаж объектов бизнеса, аналогичных объекту оценки. При использовании рыночного подхода оперируют понятиями стоимостных показателей собственного и заемного капитала, соотношения финансовых и имущественных показателей в виде ценовых коэффициентов — мультипликаторов.
В отличие от вышеуказанных, имущественный подход с помощью различных методических приемов реализует исследование материально -вещественной и стоимостной структуры активов и пассивов анализируемого объекта бизнеса, в которой недвижимое имущество может быть отражено как в стоимостной форме в составе внеоборотных активов, так и натуральными характеристиками зданий, помещений, земельных участков.
Поскольку для оценки недвижимости, в том числе и коммерческой, предлагается использование тех же методических подходов, что и для оценки бизнеса — доходного, сравнительного, имущественного [1,19, 6,9], необходимо обоснование правомерности их применения и, при необходимости, разграничения понятий и показателей оценки бизнеса и недвижимости.
До 1995 года в советском и российском законодательстве отсутствовало понятие недвижимости ввиду доминирующего положения государственной собственности на землю и основные средства. Развитие рыночных отношений в стране потребовало введения в законодательный и хозяйственно-экономический лексикон понятий «недвижимость, недвижимое имущество», «здание, помещение», «земельный участок», соединяемых с комплексом имущественных прав. Трактовка понятия «коммерческая недвижимость» в различных источниках достаточно разнообразна (табл. 1).
Исходя из рассмотренных подходов к определению коммерческой недвижимости, можно сделать вывод, что для нее обязательно характерны, по меньшей мере, следующие признаки:
а) это конкретные материальные объекты — здания, офисы, магазины, рестораны, предприятия, земельные участки;
б) объекты недвижимости используются в коммерческой деятельности в целях получения денежных доходов, прибыли;
в) использование объектов коммерческой недвижимости основано на правомочиях и преимуществах, вытекаю-щих из права собственности на эти объекты.
Основным материальным признаком недвижимости выступает ее неразрывная связь с земельным участком, физическая неперемещаемость объектов. Российское законодательство также предполагает юридическое оформление объектов недвижимости путем государственной регистрации в системе регистрационных реестров, в частности, в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Объекты недвижимости относятся к определенным сегментам рынка недвижимости на основе их функциональных признаков:
• торговая недвижимость: торговые площади (помещения), торгово-развлекательные и торговые центры;
• объекты свободного назначения (гибкие офисы);
• офисная недвижимость;
• складская недвижимость;
85
Таблица 1. Подходы к определению понятия «коммерческая недвижимость» *
Источник Понятие «коммерческая недвижимость»
Лейфер Л.А. [П] «... — недвижимость для инвестиций с целью получения стабильного денежного дохода в долгосрочной перспективе».
Четверикова КВ. [20] «... — разновидность искусственных объектов недвижимого имущества, в которые входят: офисы, магазины, рестораны, склады, гаражи для аренды, сооружения, а также предприятия как имущественный комппекс».
Асаул А.Н. [1] «... — 1 группа: объекты, которые приносят доход — объекты торговли, гостиницы, развлекательные центры, гаражи, офисы и другие объекты; 2 группа: объекты, которые способствуют извлечению прибыли -логистические и складские комплексы, индустриальные парки, объекты промышленного назначения и другие объекты».
Косорукова ИВ. [8] «... — объекты нежилого фонда, которые используются в коммерческой (предпринимательской) деятельности с из лью извлечения стабильного денежного дохода в долгосрочной перспективе».
Словарь оценочных терминов [18] «... — совокупность материальных объектов недвижимости, а также правомочий и преимуществ, вытекающих из права собственности на эту недвижимость».
ФСО№ 7 «Оценка недвижимости [14] «... — застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав».
Гражданский кодекс Российской Федерации [3] «... (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам также относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты».
* Составлено по данным [1, 3, 8, 11, 14, 18, 20]
• производственная недвижимость;
• земельные участки;
• объекты специализированного назначения: объекты общественного питания, автозаправочные станции, автосалоны, прочие объекты.
• жилая недвижимость;
• прочие объекты недвижимости: объекты гостиничного назначения, апартаменты.
Достаточно дискуссионным выглядит предложение о разграничении недвижимости на коммерческую, приносящую доход, и индустриальную (промышленную), создающую условия для его получения [2]. Экономическая сущность понятия недвижимости в том и другом случае исчерпывающе характеризуется получением и присвоением доходов от использования объектов недвижимости.
Оценка коммерческой недвижимости представляет одно из наиболее распространенных направлений оценочной деятельности. Оценка объектов недвижимости может проводиться с целью продажи имущества, привлечения инвесторов, перераспределения долей между собственниками, оформления в залог объекта недвижимости, передачи в доверительное управление, инвентаризации, приватизации, передачи долговых обязательств и в других случаях [19].
Оценка объектов недвижимости предполагает учет большого числа факторов, которые обеспечивают способность недвижимого имущества приносить доход: функциональное назначение, местоположение, качественное состояние. Также принимаются во внимание размеры дохода, риски и периоды, связанные с его получением. Особое значение имеет определение стоимостных параметров прав собственности или иных прав на недвижимое имущество, наличие или отсутствие различного рода обременений оцениваемых объектов. Права могут составлять право собствен-
86
ности, хозяйственного ведения, оперативного управления, наследуемого владения, бессрочного пользования. В обременения обычно включаются ипотечные обязательства, сервитута, правила зонирования.
Для определения состава применяемых методов оценки стоимости коммерческой недвижимости необходимо иметь ясность по следующим вопросам:
• может ли объект коммерческой недвижимости оцениваться в отрыве от доходов, которые он должен приносить?
• что считать доходом от объектов недвижимости?
• какой из подходов к оценке наиболее полно обеспечивает адекватность определения рыночной стоимости недвижимости?
Коммерческая недвижимость по определению является материальной субстанцией, предназначенной для эксплуатации в соответствии с функциональным назначением с целью получения дохода (прибыли). Если недвижимость исполняет, например, исключительно функцию эстетического созерцания и не приносит доходов, то такой объект не может относиться к коммерческой недвижимости.
Профессиональная предпринимательская деятельность по созданию или реконструкции объектов недвижимости (девелопмент) имеет целью увеличение их стоимости на величину прибыли. Доход девелопера при продаже объекта недвижимости целиком, по частям или сдаче его в аренду с экономической точки зрения представляет собой возврат затраченных средств (капитала) и прибыль. Размер прибыли определяется как доход на капитал, адекватный рискам его вложения в создание объекта недвижимости.
Инвестирование капитала предпринимателем в приобретение объекта коммерческой недвижимости неразрывно связано с целями получения дохода от его эксплуатации в виде операционной прибыли или доходов от сдачи помещений и площадей в аренду.
Аренда, как одна из основных форм использования коммерческой недвижимости, также предполагает такие отношения арендодателя и арендатора, при которых стоимость аренды для арендодателя выступает источником покрытия капитальных и текущих расходов, прибыли на вложенный капитал, а для арендатора является финансовой базой для формирования собственных доходов, в том числе прибыли.
Таким образом, объекты коммерческой недвижимости не могут оцениваться в отрыве от доходов, которые они должен приносить, а методы оценки их рыночной стоимости должны обеспечивать учет доходности. Полагаем, что к данному виду оценки коммерческого недвижимого имущества правомерно определение «недвижимость в использовании».
Современный российский рынок коммерческой недвижимости достаточно привлекателен в качестве объекта инвестиций. Развитие предпринимательской активности обусловливает рост спроса на помещения для организации бизнеса, который удовлетворяется несколькими основными способами — приобретение в собственность, аренда зданий и помещений, строительство на подходящих земельных участках.
В 2021 году, после спада коммерческой активности из-за пандемии коронавируса, аналитики рынка недвижимости отмечают рост спроса на аренду объектов коммерческой недвижимости — в среднем по России на 12 % к аналогичному показателю предыдущего года. Общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость составил 229 млрд. руб., что на 32 % выше показателя 2020 года. Спрос на коммерческую недвижимость в России вырос за год на 15 %, при этом спрос на объекты свободного назначения — на 25 %, на торговые помещения — на 12 %, на складские помещения — на 17 %. Отмечается тенденция к росту стоимости аренды и покупки всех видов коммерческой недвижимости, наиболее сильно (на 10 %) в сегменте купли-продажи подорожали торговые площади, ставки аренды максимально выросли на гибкие офисы и офисную недвижимость — на 12 % [10].
На общем фоне рынок коммерческой недвижимости Крыма представляет собой структурированный конкурентный рынок. Согласно официальным данным Росреестра, по числу сделок с недвижимостью регион находится на 4-м месте среди всех субъектов Южного федерального округа [5].
Одним из основных принципов оценочной деятельности в сфере бизнеса является принцип комплексности в использовании методов оценки, то есть обязательность применения всей совокупно-
87
сти методов с последующим согласованием результатов [14]. В исследовании данный принцип реализован в оценке торгового центра ООО «Лоцман» (Республика Крым).
Торговый центр «Лоцман» расположен на одной из главных улиц города Симферополя с удобным въездом со стороны Севастополя, в пешеходной доступности к центру города и основным достопримечательностям, что делает его местоположение максимально удобным. Основной вид деятельности по ОКВЭД — 68.20.2. «Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом». Собственная недвижимость в составе внеоборотных активов предприятия представлена общей площадью торгового центра в 7500 кв. м., балансовой стоимостью 112 652 тыс. руб.; арендопригодная площадь составляет 7200 кв. м. (табл. 2).
Таблица 2. Структура имущества ООО «Лоцман» и источники его формирования *
Показатель Значение показателя
тыс. руб. в % к валюте баланса
2017 г. 2018г. 2019г. 2020 г. на 31.12.2017 на 31.12.2020
Актив
Внеоборотные активы 1 155 137 348 126 038 114591 1,0 88,4
Оборотные активы, всего 110944 81 319 14 937 15 093 99,0 11,6
в том числе: запасы 62 509 6 392 3 995 90 55,8 0,1
денежные средства 28 857 259 1 785 0,1 1,4
Пассив
Собственный капитал 2 739 -2 346 38 179 68 063 2,4 52,5
Долгосрочные обязательства — — — — — —
Краткосрочные обязательства 109 360 221013 102 796 61 621 97,6 47,5
в том числе: заемные средства 81 882 127 591 91 958 47 794 73,0 36,9
Валюта баланса 112 099 218 667 140 975 129 684 100,0 100,0
* Составлено по данным [17]
Рост активов предприятия связан, в первую очередь, с ростом показателя «материальные внеоборотные активы» на 113, 4 млн. руб. (или 98,5 % вклада в прирост активов), что обусловлено вводом в эксплуатацию основного объекта недвижимости — капитального здания торгового центра по адресу: ул. Севастопольская, 31Е.
В соответствии с целями исследования проводилась оценка недвижимости в составе бизнеса ООО «Лоцман». Применение доходного подхода для оценки объектов недвижимости, в зависимости от прогнозной динамики приносимого недвижимостью дохода, осуществляется двумя основными методами: равновеликие стабильные доходы дают возможность использовать метод капитализации доходов, в других случаях рекомендуется использовать метод дисконтированных денежных потоков [9].
Капитализация доходов предполагает соотношение репрезентативного дохода (чистая прибыль, прибыль до уплаты налогов, валовая прибыль) за определенный временной период со ставкой капитализации и преобразование дохода в показатель текущей стоимости объекта оценки. Для дисконтирования прогнозируются будущие денежные потоки от использования недвижимости в различные периоды, которые по процедуре исчисления сложного процента приводятся к текущей стоимости.
Анализ доходности недвижимости в составе бизнеса ООО «Лоцман» осуществлялся на основе данных о финансовых результатах деятельности предприятия (табл. 3).
В качестве доходов, подлежащими капитализации, могут быть использованы такие показатели, как чистая прибыль (после уплаты налогов), прибыль до уплаты налогов, денежный поток. Для оценки крупных компаний, к которым принадлежит ООО «Лоцман», предлагается использовать показатель чистой прибыли. Периодом, который принимается в оценке за базу капитализации, может служить первый прогнозный год или последний отчетный год.
Оценка стоимости недвижимости ООО «Лоцман» методом капитализации доходов осуществлялась двумя способами: а) с учетом соотношения собственного и заемного капитала: б) с уче-
88
Таблица 3. Основные финансовые результаты деятельности ООО «Лоцман» *
Показатель Показатель по годам, тыс. руб. В среднем за год, тыс. руб.
2018 2019 2020
1. Денежная выручка 8 667 92 0 2 7 76 355 59 016
2. Расходы по обычным видам деятельности 6 664 47 861 46 703 33 743
3. Прибыль (убыток) от продаж 2 003 44 166 29 652 25 274
4. Прочие доходы и расходы -60 -897 2 448 497
5. Прибыль до уплаты процентов и налогов 1 943 43 269 32 100 25 771
6. Проценты к уплате — — — —
7. Налог на прибыль — 2 744 2216 1 653
8. Чистая прибыль (убыток) 1 943 40 525 29 884 24 117
* Составлено по данным [17]
том доходности и нормы возврата капитала. Данные способы реализуются в различных подходах к расчету коэффициента капитализации, процентной ставки, которая используется для конвертации чистой прибыли в рыночную стоимость объекта оценки.
В первом варианте оценки коэффициент капитализации есть процентное соотношение финансовых обязательств предприятия с величиной собственного капитала:
К = (1)
где До — долгосрочные обязательства; Ко — краткосрочные обязательства; Ск — собственный капитал.
По отчетным данным объекта оценки величина долгосрочных и краткосрочных обязательств в последний отчетный год составляет 61 621 тыс. руб., собственный капитал 68 063 тыс. руб. Соответственно, коэффициент капитализации в данном случае составил 0,91 или 91 %, а стоимость коммерческой недвижимости ООО «Лоцман» — 32 млн. 839 тыс. руб.
Расчет коэффициента капитализации с учетом доходности и нормы возврата капитала (Кн) определяется по формуле:
К = Р + Н , (2)
н н вк ' 47
где Рн — ставка доходности инвестора на вложенный капитал; Нвк — норма возврата капитала.
Ставка доходности инвестора на вложенный капитал — это норма дохода, которую владелец недвижимости рассчитывает получить исходя из уровня рисков, присущих оцениваемой недвижимости. Фактически по ООО «Лоцман» данный показатель отражает рентабельность и составляет 70,1 %.
Норма возврата капитала рассчитывалась по методу Ринга, предусматривающего линейный возврат вложенного в недвижимость капитала, поскольку на оцениваемом предприятии не предполагается его последующего реинвестирования для извлечения дохода. Расчет нормы возврата капитала методом Ринга осуществляется по формуле: Н =1/п, (3)
вк ' v '
где п — остаточный срок службы недвижимости, в исследовании 30 лет.
Соответственно, коэффициент капитализации с учетом доходности и нормы возврата капитала составил 73,4 % или 0,734, а стоимость коммерческой недвижимости ООО «Лоцман» — 40 млн. 714 тыс. руб.
Оценка объектов недвижимости в составе бизнеса по методу дисконтированных денежных потоков предполагает прогнозирование будущих доходов в период жизни бизнеса. По мнению специалистов, данный метод оценки наиболее точно отражает рыночную стоимость средних и крупных предприятий, поскольку с его помощью будущие периоды доходности анализируются отдельно и с учетом изменения стоимости во времени [6].
Денежные потоки в ООО «Лоцман» формируются за счет сдачи в аренду площадей торгового центра. Ценовая ситуация на рынке аренды коммерческой недвижимости торгового назначения в городах Республики Крым, проанализирована в таблице 4.
89
Таблица 4. Средняя арендная плата на рынке аренды коммерческой недвижимости торгового назначения в городах Республики Крым, руб. за 1 кв. м. в месяц *
Населенный пункт в периферийных районах города центральных районах города в среднем по городу
Симферополь 804 2 377 1 602
Ялта 830 2 893 1 833
Алушта 738 2 475 1 529
Евпатория 513 1 299 854
Феодосия 540 1 213 866
Джанкой 461 1 241 822
Керчь 474 1 193 809
* Составлено по данным [15]
На основании данных о размерах поступлений от сдачи коммерческой недвижимости в аренду рассчитан прогноз денежного потока в виде чистого годового дохода (табл. 5).
Таблица 5. Денежный поток ООО «Лоцман» для первого прогнозного года эксплуатации *
Наименование показателя Сумма, тыс. руб.
Потенциальный валовой доход в том числе: 205 820
рыночная годовая арендная плата (рыночная аренда) 205 370
прочие доходы, связанные с функционированием объекта недвижимости 450
Потери дохода, в том числе: 61 500
потери от недогрузки арендных площадей 51 250
потери при сборе арендной платы 10 250
Действительный валовой доход 144 320
Операционные (эксплуатационные) расходы, в том числе: 40 350
усл овно -по сто янные 32 500
условно-переменные 5 350
резерв на замещение 2 500
Чистый операционный доход 103 970
Выплаты по обслуживанию долга 6 750
Чистый валовой доход 97 220
Налог на прибыль 6 800
Чистый доход 90 420
Доход от продажи объекта 313 260
* Составлено по данным [17]
Ставка дисконтирования (ё) рассчитана по методу кумулятивного построения, при котором к безрисковой ставке дисконта, исчисленной по методу Фишера, прибавляются премии за инвестиционные и несистематические риски, относящиеся к данному бизнесу:
d = Я + 8, + 82 + ... + 8+ Сб + С + С , (4)
°1 °2 °п мб зк стр' 4 '
Я = г + 8 + ге, (5)
где Я — реальная ставка безрискового дохода; 8п, Сп—премия за инвестиционные и несистематические риски; г — номинальная ставка безрискового дохода; 8 — темп ожидаемой инфляции в среднем за период полезной жизни бизнеса.
Ставка безрискового дохода принята на уровне рыночной ставки доходности по краткосрочным государственным облигациям в Российской Федерации — 7,0 %, темп ожидаемой инфляции — 4,5 %, премия за экономические риски — 0,015. С учетом данных факторов ставка дисконтирования для ООО «Лоцман» составила 0,146, дисконтированный чистый доход, рассчитанный по формуле сложного процента по годам:
90
1-й: 78 900 тыс. руб.;
2-й: 68 865 тыс. руб.;
3-й: 60 080 тыс. руб.;
4-й: 52 448 тыс. руб.;
5-й: 45 736 тыс. руб.
Доход от продажи объекта определен в виде остаточной стоимости предприятия по модели Гордона, основанной на прогнозе получения стабильных доходов в остаточный период и их капитализации по ставке дисконта, и составляет 313 260 тыс. руб.
Таким образом, прогнозная рыночная стоимость за пятилетний срок полезной жизни недвижимости ООО «Лоцман», рассчитанная по методу дисконтированных денежных потоков, составит 620 074 тыс. руб.
Рыночные методы оценки недвижимости в принципе не предусматривают анализа материально-вещественного состава оцениваемого объекта, как и аспектов доходности объекта. Сравнительный (рыночный) подход к оценке стоимости коммерческой недвижимости основан на использовании для расчета ценовых коэффициентов-мультипликаторов стоимостных характеристик состоявшихся продаж (либо предложений на продажу) сопоставимых объектов-аналогов. Имеющиеся различия объекта оценки и объектов-аналогов нивелируются системой корректировок. Для сравнительного анализа также могут использоваться усредненные данные о стоимости продаж объектов недвижимости аналогичного профиля, накапливаемые консалтинговыми компаниями (табл. 6).
Таблица 6. Средняя стоимость площадей на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости торгового назначения в городах Республики Крым, руб. за 1 кв. м.*
Населенный пункт в периферийных районах города центральных районах города в среднем по городу
Симферополь 36 840 113 199 72 481
Ялта 68 525 167 030 110 474
Алушта 58 854 125 158 88 336
Евпатория 45 419 100 734 67 315
Феодосия 41 052 93 472 66 438
Джанкой 29 896 63 130 46 692
Керчь 33 100 70 964 49 637
* Составлено по данным [16]
Необходимо иметь ввиду, что в рамках оценки недвижимости на основе сравнительного подхода оцениваемые объекты и объекты-аналоги в большинстве случаев могут не рассматриваться как бизнес-предприятия. Это не означает, что при оценке по методу аналога продаж элиминируется фактор доходности коммерческой недвижимости. Недвижимость, имеющая коммерческое функциональное назначение, продается с присущей ей по умолчанию способностью приносить доход.
Использование рыночного метода для оценки недвижимости ООО «Лоцман» обосновывается наличием определенных условий: рынок коммерческой недвижимости в крупных городах крымского региона находится в активной стадии развития; в открытых источниках имеется достаточно информации о предложениях по продаже объектов коммерческой недвижимости; данный оценочный подход основан на учете текущей конъюнктуры рынка и относительно прост в применении.
Использование усредненных данных о стоимости коммерческой недвижимости (таблица 6) позволяет рассчитать ориентировочную цену продажи недвижимости торгового центра «Лоцман», которая в центральных районах г. Симферополя составляет 113 199 руб. за 1 кв. м. или 848 992 тыс. руб. за 7500 кв. м. общей площади объекта оценки.
Более точным будет выглядеть результат сравнительного анализа, использующего данные о предложениях на продажу объектов-аналогов, находящихся в примерно равных коммерческих условиях — торговых центров (ТЦ) «Берг», «Пассаж», «Гагаринский» (табл. 7).
В рамках данной оценки все аналоги являются предложениями на продажу, поэтому необходимо скорректировать цену предложения на торг, то есть заведомо завышенную стоимость, по кото-
91
Таблица 7. Корректировка ценового предложения продажи торговых центров, объектов-аналогов торгового центра «Лоцман» *
Показатель сравнения Ед. изм. ТЦ «Берг» ТЦ «Пассаж» ТЦ «Гагаринский»
Район города Центральный Центральный Железнодорожный
Арендопригодная площадь м. кв. 3700 4500 14640
Цена предложения за 1 кв.м. руб. 138 000 139 072 165 500
Корректировки на: торг % -14,3 -14,3 -14,3
наличие авто пар ковки % -5 — —
местоположение % +3 +1 -4
покупательский трафик % +4 +2 -7
износ и необходимость ремонта % -2 -3 —
Скорректированная цена за 1 кв. м. ру& 126 960 12 7 946 134 055
* Составлено по данным [11, 16]
рой собственник выставляет объект на продажу. Полученная разница, по сути, представляет собой совокупность расходов на экспонирование объекта продажи, не связанных напрямую с затратами на проведение и оформление сделки, величина корректировки соответствует рекомендуемой для офисно-торговых объектов недвижимости [11]. Корректировки на наличие автопарковки, престижность расположения, плотность торгового трафика, физический износ и необходимость ремонта внесены на основе мнений экспертов по недвижимости.
Ценовой мультипликатор «цена предложения / арендопригодная площадь» определен как скорректированный среднеарифметический показатель торговых центров-аналогов ТЦ «Лоцман» и составляет 129 653 руб. за 1 кв. м. Соответственно, рыночная стоимость недвижимости торгового центра «Лоцман», определенная на основе рыночного подхода по методу аналогов продаж, составляет 933 502 тыс. руб.
Из всех используемых подходов к оценке недвижимости только имущественный (стоимостной, затратный) подход непосредственно нацелен на определение обособленных стоимостных параметров недвижимых имущественных объектов посредством поэлементной оценки активов предприятия, без учета доходных аспектов эксплуатации недвижимого имущества. Из всего арсенала средств имущественного подхода к оценке активов, представляющих недвижимость, наиболее используемыми являются: метод оценки активов по балансовой стоимости, метод накопления активов с переоценкой по рыночной стоимости, метод определения восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта недвижимости.
Необходимо отметить, что метод накопления активов с переоценкой по рыночной стоимости при оценке недвижимости предусматривает пересмотр балансовой стоимости объекта на основе уже рассмотренных доходного или сравнительного подходов, которыми учитываются доходные характеристики недвижимого имущества.
Балансовая стоимость недвижимого имущества ООО «Лоцман» по состоянию на 31.12.2020 составляла 112 652 тыс. руб. По мнению А.Н. Асаул, в практике применения в оценочной деятельности метода расчета полной восстановительной стоимости объекта недвижимости, к ее величине необходимо добавлять величину прибыли предпринимателя, которая отражает сумму средств, которую инвестор ожидает получить в виде вознаграждения за использование своего капитала, в данном случае затрат на создание объектов недвижимости [1]. С учетом доходности операционной деятельности ООО «Лоцман» (70,1 %), стоимость его недвижимости, исчисленная по методу оценки активов по балансовой стоимости, составляет 191 621 тыс. руб.
В вопросе согласования результатов оценки, полученных различными методами, есть мнение о том, что: «.результаты оценки объектов недвижимости, выполненные разными не зависящими друг от друга методами всех трех подходов, должны быть приближенно равны» [4]. По нашему мнению, при определении итоговой величины стоимости объекта должны приниматься во внимание все полученные оценки с учетом их объективного влияния на результативный показатель. Для согласования результатов оценки недвижимого имущества ООО «Лоцман» использован метод
92
балльно-иерархического ранжирования методических подходов и определения их веса в окончательном результате (табл. 8).
Таблица 8. Согласование результатов оценки недвижимого имущества ООО «Лоцман» *
Критерии оценки Подходы к оценке
имущественный сравнительный доходный
Достоверность и полнота информации 0 4 2
Допущения, принятые в расчетах 0 4 2
Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца 0 2 4
Способность учитывать конъюнктуру рынка 0 4 2
Способность учитывать размер и доходность объекта 0 2 4
Сумма баллов 0 16 14
Вес подхода, % 0 53 47
Стоимость объекта, тыс. руб. 191 621 933 502 620 074
Стоимостная доля в оценке объекта, тыс. руб. 0 494 756 291435
* Составлено авторами
Итоговая согласованная величина оценки недвижимого имущества ООО в составе бизнеса ООО «Лоцман», определенная в результате комплексного использования методических подходов, составляет 786 191 тыс. руб. ВЫВОДЫ
1. Экономическая сущность понятия недвижимости исчерпывающе характеризуется получением и присвоением доходов от использования объектов недвижимости. В связи с этим, разделение объектов недвижимости на сугубо коммерческие, доходные, и создающие условия для его получения (индустриальные), представляется не вполне обоснованным. Недвижимость может быть классифицирована по виду бизнеса, в котором она обеспечивает доходы правообладателям: торговый бизнес, промышленный, гостиничный, ресторанный, жилищный, сельскохозяйственный и другие, что не меняет экономической сущности коммерческой недвижимости. В данном вопросе принципиально важно разделять недвижимость по функциональному назначению и ее способности обеспечивать мультифункциональность использования, как, к примеру, помещения свободного назначения, гибкие офисы.
2. Основными формами извлечения доходов из коммерческой недвижимости являются деве-лопмент, как профессиональная предпринимательская деятельность по созданию или реконструкции объектов недвижимости с последующей продажей объекта недвижимости целиком, по частям или сдаче его в аренду; инвестирование капитала предпринимателем в приобретение и эксплуатацию объекта коммерческой недвижимости для получения операционной прибыли или доходов от сдачи помещений и площадей в аренду; аренда, как форма отношений арендодателя и арендатора по использованию коммерческой недвижимости.
3. Коммерческая недвижимость по определению является материальной субстанцией, предназначенной для эксплуатации в соответствии с функциональным назначением с целью получения дохода (прибыли). Объекты коммерческой недвижимости не могут оцениваться в отрыве от доходов, которые они должны приносить, а методы оценки их рыночной стоимости должны обеспечивать учет доходности. Полагаем, что к данному виду оценки коммерческого недвижимого имущества правомерно применение определения «недвижимость в использовании».
4. Оценка объектов коммерческой недвижимости в составе бизнеса и по его результатам может корректно производиться в тех случаях, когда недвижимость является доминирующей неотъемлемой составной частью активов бизнес-предприятия, обеспечивающей его основные доходы, например, при сдаче недвижимости в аренду. В противном случае объекты недвижимости, подлежащие оценке, следует обособлять от прочего имущества предприятия и проводить оценочные процедуры в соответствии с общепринятыми методиками и стандартами.
93
5. В рамках оценки недвижимости на основе сравнительного подхода оцениваемые объекты и объекты-аналоги могут не рассматриваться как бизнес-предприятия, во всяком случае, внимание оценщика на этом не акцентируется. Это не означает, что при оценке по методу аналога продаж элиминируется фактор доходности коммерческой недвижимости. Недвижимость, имеющая коммерческое функциональное назначение, продается с присущей ей по умолчанию способностью приносить доход.
6. Имущественный подход к оценке недвижимости в условиях рынка имеет ограниченные возможности эффективного применения, так как не учитывает доходную составляющую коммерческого использования недвижимости, трудоемок в расчете восстановительной стоимости объектов, требует, при приведении стоимости объекта к рыночной, дополнительных методов оценки, в частности, доходных или сравнительных. Относительно объектов недвижимости рекомендуем его применение в оценочных операциях, где отсутствуют достоверные или сравнимые данные о доходности и истории продаж.
7. Применяемые подходы к оценке недвижимости в составе бизнеса не должны обеспечивать полную количественную идентичность результатов стоимостной оценки. В данном случае речь может идти об эффективном и обоснованном согласовании результатов оценки, полученных различными способами.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Асаул, А.Н. Оценка собственности. Оценка объектов недвижимости. Учебник / А.Н. Асаул, В.Н. Старин-ский, М.К. Старовойтов, Р.А. Фалтинский; под ред. А.Н. Асаула. — СПб.: АНО «ИПЭВ», 2013. — 472 с.
2. Барсуков, Д.П. Оценка бизнеса. Экономическая оценка недвижимости / Д.П. Барсуков, В.Г. Антонова. — Санкт-Петербург, 2018. — 286 с.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс] // Справочная система по законодательству РФ «КонсультантПлюс». — Режим доступа: www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ (дата обращения: 10.03.2022).
4. Грибовский, С.В. К вопросу расчета прибыли предпринимателя при применении затратного подхода к оценке стоимости недвижимости / С.В. Грибовский // Имущественные отношения в Российской Федерации. — 2020. — № 6 (225). — С. 29-37.
5. Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым [Электронный ресурс] // Официальный сайт Правительства Республики Крым. — Режим доступа: gkreg.rk.gov. ru/ru/article/ show/3399 (дата обращения: 10.03.2022).
6. Коляденко, Т.С. Применение доходного подхода при оценке рыночной стоимости права пользования объектом аренды / Т.С. Коляденко, Ю.В. Федосов // Имущественные отношения в Российской Федерации. — 2020. — № 8 (227). — С. 23-29.
7. Косорукова, И.В. Оценка стоимости ценных бумаг и бизнеса: учебное пособие / И.В. Косорукова, С.А. Секачев, М.А Шуклина; под ред. И.В. Косоруковой. — М.: Московский финансово-промышленный университет «Синергия», 2016. — 904 с.
8. Косорукова, И.В. Теоретические основы оценочной деятельности как науки и их применение в современной практике стоимостной оценки / И.В. Косорукова, И.А. Ягодкина // Имущественные отношения в Российской Федерации. — 2019. — № 12 (219). — С. 30-42.
9. Комарова, К.А. Практические аспекты применения сравнительного подхода при определении рыночной стоимости торгового центра / К.А. Комарова // Имущественные отношения в Российской Федерации. — 2017. — № 11 (194). — С. 30-34.
10. Коммерческая недвижимость 2021: как трансформировался рынок офисных и торговых помещений [Электронный ресурс] // Деловой профиль. — Режим доступа: delprof.ru/press-center/open-analytics/ kommercheskaya-nedvizhimost-2021-kak-transformirovalsya-rynok-ofisnykh-i-torgovykh-pomeshcheniy/ (дата обращения: 10.03.2022).
11. Лейфер, Л.А. Справочник оценщика недвижимости. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов — 2017 / Л.А. Лейфер, Т.В. Крайникова. — Н. Новгород: ООО «Информ-оценка», 2017. — 328 с.
12. Международные стандарты оценки 2017 / пер. с англ.; под ред. И.Л. Артеменкова, С.А. Табаковой [Электронный ресурс]. — М.: Саморегулируемая общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков», 2017. — 168 с. — Режим доступа: smao.ru/files/dok_novosti/ 2013/perevod_mco.pdf (дата обращения: 10.03.2022).
13. Мирзоян, Н.В. Построение и анализ индикаторов стоимостноориентированного менеджмента коммерческой недвижимости / Н.В. Мирзоян // Имущественные отношения в Российской Федерации. — 2019. — № 11 (218). — С. 26-36.
94
14. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N° 7)»: приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 20i4 года № б!!. [Электронный ресурс]. — Режим доступа: www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70б54i70/ (дата обращения: i0.03.2022).
15. Обзор рынка коммерческой недвижимости Республики KpbM и г. Севастополь [Электронный ресурс] // Официальный сайт ООО «АБ^^^алт». — Режим доступа: abn-consult.ru/wp-content/uploads/2020/i0/ krim-discover.pdf (дата обращения: i0.03.2022).
^ Обзор рынков коммерческой и жилой недвижимости, а также земельных участков в Республике KpbM по состоянию на 0i октября 2020 г. [Электронный ресурс] // Ассоциация развития рынка недвижимости СтатРиелт: сайт некомерческой организации Statrielt. — Режим доступа: statrielt.ru/downloads/obzory/ Республика %20Kpым/2020-ноябpь.pdf (дата обращения: i0.03.2022).
i7. ООО «Лоцман»: бухгалтерская отчетность и финансовый анализ [Электронный ресурс] // Аудиторская фирма «Авдеев и K°. — Режим доступа: www.audit-it.ru/buh_otchet/9i02052205_ooo-lotsman (дата обращения: i0.03.2022).
i S. Словарь оценочных терминов. [Электронный ресурс]. — Режим доступа: libraryno.ru/slovar-ocenochnyh-terminov-ocenka_business/ (дата обращения: i0.03.2022).
19. Федотова, М.А. Оценка стоимости активов и бизнеса: учебник для бакалавриата и магистратуры / М.А. Федотова, В.И. Бусов, О.А. Землянский; под ред. М.А. Федотовой. — М.: Издательство «Юрайт», 20i9. — 522 с.
20. Четверикова, КВ. Признаки недвижимого имущества и его кадастровая стоимость / КВ. Четверикова // Имущественные отношения в Российской Федерации. — 20i9. — № 9 (2Ш). — С. S0-S4.
SPtSOKLTTERATURY
1. Asaul, A.N. Otsenka sobstvennosti. Otsenka ob 'yektov nedvizhimosti. Uchebnik / A.N. Asaul, V.N. Starinskiy, M.K. Starovoytov, R.A. Faltinskiy; pod red. A.N. Asaula. — SPb.: ANO «IP-EV», 20i3. — 472 s.
2. Barsukov, D.P. Otsenka biznesa. Ekonomicheskaya otsenka nedvizhimosti / D.P. Barsukov, V.G. Antonova. — Sankt-Peterburg, 20iS. — 2S6 s.
3. Grazhdanskiy kodeks Rossiyskoy Federatsii [Elektronnyy resurs] // Spravochnaya sistema po zakonodatel'stvu RF «Konsul'tantPlyus». — Rezhim dostupa: www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5i42/ (data obrashcheniya: i0.03.2022).
4. Gribovskiy, S.V. K voprosu rascheta pribyli predprinimatelya pri primenenii zatratnogo podkhoda k otsenke stoimosti nedvizhimosti / S.V. Gribovskiy // Imushchestvennyye otnosheniya v Rossiyskoy Federatsii. — 2020. — № б (225). — S. 29-37.
5. Gosudarstvennyy komitet po gosudarstvennoy registratsii i kadastru Respubliki Krym [Elektronnyy resurs] / / Ofitsial'nyy sayt Pravitel'stva Respubliki Krym. — Rezhim dostupa: gkreg.rk.gov. ru/ru/article/show/3399 (data obrashcheniya: i0.03.2022).
6. Kolyadenko, T.S. Primeneniye dokhodnogo podkhoda pri otsenke rynochnoy stoimosti prava pol'zovaniya ob'yektom arendy / T.S. Kolyadenko, Yu.V. Fedosov // Imushchestvennyye otnosheniya v Rossiyskoy Federatsii. —2020. — № S (227). — S. 23-29.
7. Kosorukova, I.V. Otsenka stoimosti tsennykh bumag i biznesa: uchebnoye posobiye / I.V. Kosorukova, S.A. Sekachev, M.A Shuklina; pod red. I.V. Kosorukovoy. — M. : Moskovskiy finansovo-promyshlennyy universitet «Sinergiya», 20í6. — 904 s.
S. Kosorukova, I.V. Teoreticheskiye osnovy otsenochnoy deyatel'nosti kak nauki i ikh primeneniye v sovremennoy praktike stoimostnoy otsenki / I.V Kosorukova, I.A. Yagodkina // Imushchestvennyye otnosheniya v Rossiyskoy Federatsii. — 20i9. — № i2 (2i9). — S. 30-42.
9. Komarova, K.A. Prakticheskiye aspekty primeneniya sravnitel'nogo podkhoda pri opredelenii rynochnoy stoimosti torgovogo tsentra / K.A. Komarova // Imushchestvennyye otnosheniya v Rossiyskoy Federatsii. — 20i7. —№ ii (i94). — S. 30-34.
10. Kommercheskaya nedvizhimost' 202i: kak transformirovalsya rynok ofisnykh i torgovykh pomeshcheniy [Elektronnyy resurs] // Delovoy profil'.—Rezhim dostupa: delprof.ru/press-center/open-analytics/kommercheskaya-nedvizhimost-202 i -kak-transformirovalsya-rynok-ofisnykh-i-torgovykh-pomeshcheniy/ (data obrashcheniya: i0.03.2022).
11. Leyfer, L.A. Spravochnik otsenshchika nedvizhimosti. Ofisno-torgovaya nedvizhimost' i skhodnyye tipy obeyektov — 20i7 / L.A. Leyfer, T.V Kraynikova. — N. Novgorod: OOO «Inform-otsenka», 20i7. — 32S s.
12. Mezhdunarodnyye standarty otsenki 20i7 / per. s angl.; pod red. I.L. Artemenkova, S.A. Tabakovoy [Elektronnyy resurs]. — M.: Samoreguliruyemaya obshcherossiyskaya obshchestvennaya organizatsiya «Rossiyskoye obshchestvo otsenshchikov», 20i7. — í6S s. — Rezhim dostupa: smao.ru/files/dok_novosti/ 20i3/ perevod_mco.pdf (data obrashcheniya: i0.03.2022).
13. Mirzoyan, N.V Postroyeniye i analiz indikatorov stoimostnooriyentirovannogo menedzhmenta kommercheskoy nedvizhimosti / N.V. Mirzoyan // Imushchestvennyye otnosheniya v Rossiyskoy Federatsii. — 20i9. — № ii (2iS). — S. 2б-3б.
9Б
14. Ob utverzhdenii Federal'nogo standarta otsenki «Otsenka nedvizhimosti (FSO № 7)»: prikaz Ministerstva ekonomicheskogo razvitiya Rossiyskoy Federatsii ot 25 sentyabrya 2014 goda № 611. [Elektronnyy resurs]. — Rezhim dostupa: www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70654170/ (data obrashcheniya: 10.03.2022).
15. Obzor rynka kommercheskoy nedvizhimosti Respubliki Krym i g. Sevastopol' [Elektronnyy resurs] // Ofitsial'nyy sayt OOO «ABN-Konsalt». — Rezhim dostupa: abn-consult.ru/wp-content/uploads/2020/10/krim-discover.pdf (data obrashcheniya: 10.03.2022).
16. Obzor rynkov kommercheskoy i zhiloy nedvizhimosti, a takzhe zemel'nykh uchastkov v Respublike Krym po sostoyaniyu na 01 oktyabrya 2020 g. [Elektronnyy resurs] // Assotsiatsiya razvitiya rynka nedvizhimosti StatRiyelt: sayt nekomercheskoy organizatsii Statrielt. — Rezhim dostupa: statrielt.ru/downloads/obzory/ Respublika %20Krym/ 2020-noyabr' .pdf (data obrashcheniya: 10.03.2022).
17. OOO «Lotsman»: bukhgalterskaya otchetnost' i finansovyy analiz [Elektronnyy resurs] // Auditorskaya firma «Avdeyev i Ko. — Rezhim dostupa: www.audit-it.ru/buh_otchet/9102052205_ooo-lotsman (data obrashcheniya: 10.03.2022).
18. Slovar' otsenochnykh terminov. [Elektronnyy resurs]. — Rezhim dostupa: libraryno.ru/slovar-ocenochnyh-terminov-ocenka_business/ (data obrashcheniya: 10.03.2022).
19. Fedotova, M.A. Otsenka stoimosti aktivov i biznesa: uchebnik dlya bakalavriata i magistratury / M.A. Fedotova, V.I. Busov, O.A. Zemlyanskiy; pod red. M.A. Fedotovoy. — M.: Izdatel'stvo «Yurayt», 2019. — 522 s.
20. Chetverikova, K.V Priznaki nedvizhimogo imushchestva i yego kadastrovaya stoimost' / K.V Chetverikova / / Imushchestvennyye otnosheniya v Rossiyskoy Federatsii. — 2019. — № 9 (216). — S. 80-84.
Статья поступила в редакцию 25 марта 2022 года Статья одобрена к печати 5 апреля 2022 года
96
