CC BY
9
Рожков Е.В. Использование земли в границах муниципального образования, как положительный опыт управления крупным городом / Е.В. Рожков // Вестник совета молодых ученых и специалистов Челябинской области. - 2022. -Т. 1, №1 (36). - С. 69-75
УДК 338.025 JEL R 12, R 14
ББК 39.80
ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЛИ В ГРАНИЦАХ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ, КАК ПОЛОЖИТЕЛЬНЫЙ ОПЫТ УПРАВЛЕНИЯ КРУПНЫМ ГОРОДОМ
РОЖКОВ Е.В. УрГЭУ, Екатеринбург, Россия e-mail: erozhkov00@bk.ru
Аннотация
В статье излагаются результаты проведённого анализа возможного использования земельного участка площадью в 550 га на территории муниципального образования в нескольких километрах от центра города. Выявлены проблемы, в рамках опроса населения и пожелания людей, проживающих в прилегающих районах. Предложены пути решения имеющихся проблем связанных с использованием крупного земельного участка, обеспеченного инфраструктурой
Ключевые слова: строительство, Умный город, стоимость земли, объекты строительства, строительные компании
Актуальность. В марте 2021 года, на конкурсе по выбору мэра, автором статьи был представлен проект Социально-экономической программы развития муниципального образования город Пермь, одним из пунктов которой было обозначено - усовершенствование контроля по распоряжению земельными участками на территории города. Было предложено к осуществлению комплексной застройки нескольких участков земли в центральной части города и строительстве микрорайона "Умный город" на правобережной части города, в районе Берёзовой Рощи на площади 550 га (находящихся в федеральной собственности).
В августе 2021 года на заседании комитета гордумы по городскому хозяйству было озвучено о недостатке земли в городской черте под расположение кладбищ и по этому, участок в 550 га у Берёзовой Рощи было предложено предоставить под новое кладбище. А более 1000 человек, жителей города Перми с этим не согласны, т.к. грунтовые воды в этой местности находятся в 1,5 метров от поверхности земли, находится исток реки Заборной, впадающей в открытую городскую реку Ласьва, находятся эксплуатационные скважины (единственный источник питьевой воды), обеспечивающие центральное водоснабжение территории жилого комплекса микрорайона Берёзовая Роща Кировского района муниципального
образования город Пермь. Также, на территории в 550 га, лесной массив (липы, пихты, ели, берёзы) занимает 94 га и при устройстве кладбища есть вероятность его лишения, что может привести к серьёзному урону для природы города и экологическому благополучию целого городского района.
Цель работы. Представить новые, нестандартные данные по возможности территории в границах муниципального образования, посредством информирования населения, а также использования объективной оценки статистических данных.
На муниципальном уровне отсутствует методика определения целесообразности использования земли в рамках Социально-экономической программы развития города.
В 2021 году в средствах массовой информации стал подниматься вопрос о проблемах жителей микрорайонов Берёзовая Роща, Новая Налимиха, Налимиха и Кировского посёлка Кировского района города Перми, а также деревней Новосёлы, Ласьва и Калининцы Краснокамского городского округа, связанных с возможной экологической катастрофой в будущем, если данная территория (550 га) или какая-либо её часть будет использована под второе " Северное" кладбище.
Материалы и методы. Автором используется метод систематизации
теоретических фундаментальных исследований,
прикладных разработок, нормативной документации для формирования оценки степени её внедрения на муниципальном уровне. Применяя императивный метод правового регулирования, муниципальные органы власти действуют помимо воли частного собственника [8].
Результаты исследования. Для привлечения инвестиций в строительный сектор экономики города необходимо обеспечить развитие малоиспользуемой территории и создать условия эффективного использования. Структура организационного решения будет состоять из нескольких этапов: исследование затратной составляющей, маркетинговый анализ возможного инвестирования, разработка мер государственной и муниципальной поддержки [5].
Соответственно, понятно стремление к эффективному управлению и рациональному использованию земельных ресурсов города, которое позволит с большей вероятностью реализовать потенциал земельно-
имущественного комплекса [9].
Большая территория земельного участка может создавать иллюзию неограниченности и привести к нерациональному использованию. Иллюзия "бесплатного" характера земли приводит к проблемам в отношениях собственности и в вопросе ценообразования на рынке земли [1].
В соответствии с ч. 2 ст. 36 конституции России владение, пользование и распоряжение землёй и другими природными ресурсами осуществляется их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает интересов иных лиц[3].
С развитием общества собственность на землю трактуется не только как природное, но и как экономическое и социальное. Это обстоятельство, позволяет определить собственность как отношение между хозяйствующим субъектом и людьми (населением муниципального образования), выражающее определённую форму присвоения материальных благ. А на основе отношений к собственности на примере муниципального образования, можно говорить об интересе субъектов экономики, как выступающими движущими силами экономки [4].
Распределение земель на территории муниципального образования город Пермь на начало 2021 г. происходит следующим образом: в государственной и муниципальной
собственности - 90,82%, в частной собственности - 4,43% и в собственности юридических лиц - 4,75% [7].
В 2020 году земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования город Пермь, находились по 2661 адресу. На 01.09.2019 года было заключено 3407 договоров аренды с юридическими лицами и 2011 договоров аренды с физическими лицами на общую сумму платежей в год 93,58 млн. руб. за 11,4 млн. кв.м.
Также, департаментом земельных отношений города Перми проводятся аукционы на право заключения договоров аренды земельных участков. Так, например, за 1 полугодие 2020 года администрацией города Перми и собственниками подписано 62 договора об изъятии земельных участков и, соответственно, строений находящихся на них в муниципальную собственность.
К недостаткам в использовании земли в городе Перми в 2021 г. можно отнести большие суммы задолженности по аренде муниципальной земли, которые не выплачиваются арендаторами (в т.ч. по решению суда): ПАО "Трест №14" - 2,171 млн. руб. (компания банкрот, сотрудники уволены); ООО "Миг" - 1,344 млн. руб.; ООО "Центр Промышленной безопасности "Уральский регион" - 1,027 млн. руб.; РО ООГО "ДОСААФ России" Пермского края - 0,560 млн. руб. (из организации, на протяжении одного года были уволены более половины всех сотрудников) и т.д. Соответственно, при отказе арендаторами оплатить имеющуюся задолженность, у арендатора, после официального уведомления должника, есть возможность в судебном порядке получить собственность должника (движимое и недвижимое имущество) [6]. При аренде земельных участков частные лица и юридические лица (юридические компании), в основном берут их для организации строительства.
В Пермском крае строительством занимаются более 20 крупных и средних компаний, которые в общей сложности ежегодно сдают от 1,3 млн. кв.м. до 1,6 млн. кв.м. Так, например, в 2020 году компания АО "ПЗСП" сдала 193,5 тыс. кв.м., АО "СтройПанельКомплект" сдала 168,7 тыс. кв.м., а ГК "ПМД" сдала 162,9 тыс. кв.м. жилья. А лидерами строительной отрасли в России за 2020 год считаются такие компании, как ГК "ПИК" (г. Москва) сдавшая 2170 тыс. кв.м., "Setl Group" (г. С-Пб) сдавшая 597 тыс. кв.м., "Группа
ЛСР" (г. С-Пб) сдавшая 460 тыс. кв.м., ГК "Инград" (г. Москва) сдавшая 418 тыс. кв.м., "Объединение застройщиков ВКБ-
Новостройки" (Краснодарский край) сдавшая 393 тыс. кв.м. жилья.
Сегодня, если провести законные слушания жителей муниципального образования город Пермь по необходимости использования территории находящейся в федеральной собственности на площади 550 га, примыкающей к микрорайону Берёзовая Роща, то по мнению автора, лучше эту территорию использовать под комплексную застройку. Общая схема территории представлена на рисунке 1.
Как видно, на рисунке 1, территория в 550 га находится в окружении лесного массива на окраине городской территории и с северо-запада находится территория д. Новосёлы (Краснокамский район).
В 2021 году, автор статьи, разрабатывая Социально-экономическую программу развития муниципального образования город Пермь, отметил, что строительство нового
автомобильного моста через Каму позволит соединить центр города с его окраинами на правом берегу и данной территорией (550 га) на которой можно будет построить "Умный город", при условии соответствующего
финансирования по национальным программам. Но на правом берегу реки, разделяющей город на две части, достаточно много свободной территории подходящей под комплексную городскую застройку. Преимущество этого участка в 550 га под жилую застройку заключается в том, что от построенного нового моста будет проезд на ул. Якутская и далее, непосредственно к территории нового микрорайона.
Схематически территория представлена на рис. 2.
С учётом того, что бывшая территория министерства обороны была занята объектами складского назначения, можно предположить, что на ней остались некоторые постройки, находящиеся в окружении лесных посадок. Бывшие объекты недвижимости представлены на рисунке 3.
Заосиново
Рис. 1. Общая схема территории.
Рис. 2. Схематический образ территории.
с
1
»
Рис. 3. Объекты недвижимости.
з
■¿г-. ¿эд^мйо^Г:
Рис. 4. Расстояние до городской инфраструктуры.
Не смотря на то, что на самой территории, объекты собственности (рис. 3) находятся на достаточной расстоянии друг от друга, расстояние от ограждённой территории на северо-западе до инфраструктуры д. Новосёлы
59 -яи
как показано на рисунке 4 находятся в непосредственной близости.
Сама территория по периметру имеет ограждение и охраняемый въезд, как показано на рисунке 5.
Рис. 5. Ограждение территории
Рис. 6. Здание пожарного депо.
Кроме того, на территории имеется ряд хозяйственных построек, подключённых к водоснабжению, отоплению и электричеству. Здание пожарного депо представлено на рисунке 5.
Имеющиеся хозяйственные постройки, пожарного депо (рис. 6), медицинского пункта, гаража, спортивного зала и т.д. могут использоваться по их прямому предназначению в первые годы застройки территории площадью в 550 га. Даже, если предположить, что из всей имеющейся площади, непосредственно под застройку будет использовано только 200 га земли, при условии, что примерно на 50 га можно построить до 1 млн. кв. м. жилья, т.е. на 200 га, соответственно до 4 млн. кв. м. Здесь можно построить комплекс из различных тематических зон (торговых, жилых, досуговых, социальных и т.д.), в т.ч. высотных жилых зданий, до 30 этажей, 40 этажей и выше. С учётом того, что застройка будет комплексной, и жилые дома будут иметь разную этажность, можно предположить, что территорию будут осваивать несколько застройщиков
одновременно и построить не просто новый микрорайон, а поострить настоящий "Умный город".
Необходимо учитывать, что Пермский край, как один из четырёх регионов нашей страны входит в пилотный проект Росреестра по созданию цифрового ресурса, где будут содержаться сведения о земле и недвижимости
(консолидированы данные из 21 информационной системы и 86 слоёв, таких как: " Земля для стройки", " Земля просто" и т.д.).
Кроме того, в Российской Федерации стандарт "Умного города" - это набор базовых и дополнительных мероприятий по нацпроекту Минстроя России [10; 11]. В реализации проекта до 2024 года включаются все города страны с населением 100 тыс. человек и выше.
С 2019 года в данный проект из Пермского края вошли несколько городов, в т.ч. и муниципальное образование город Пермь. В регионе, в соответствии с концепцией развития цифровой экономики, развивается программа "Цифровой регион".
Задачей для крупных муниципальных образований России до 2024 года является формирование информационной
инфраструктуры, увеличение рабочих мощностей серверного оборудования и объёмов систем хранения данных, обеспечение прозрачности процессов учёта и распоряжения муниципальным имуществом. И в результате работы проекта " Умный город" в муниципальных образованиях создаётся актуальная информация для обеспечения управления муниципальной собственностью, понятной для его жителей[2].
Выводы. Проблема, рассматриваемая в данной статье, выявила необходимость в анализе формирования участков земли выделяемых под комплексную застройку, с
учётом использования региональных и федеральных денежных средств, а также строительства " Умного города" с
использованием средств, выделяемых в рамках одноимённой национальной программы.
Список литературы
1. Вылегжанина Л.О. Об основных теоретических положениях рынка земли / Л.О. Вылегжанина, А.В. Куклин // Экономические аспекты развития России: микро- и макроуровни. Материалы XIII всероссийской научно-практической конференции с международным участием. Киров. - 2020. - С. 227-233.
2. Дубровский В.Ж. Роль и задачи цифровизации управления муниципальной собственностью / В.Ж. Дубровский, Е.В. Рожков // Урал - Драйвер неоиндустриального и индустриального развития России. Материалы II Уральского экономического форума (Екатеринбург, 21 - 22 октября 2020 г.). УрГЭУ. - 2020. - С. 116-122.
3. Климентова Э.А. Особенности экономической оценки земли / Э.А. Клименко, А.О. Корякина //Вестник Мичуринского государственного аграрного университета. - 2016. - №1. - С. 136-141.
4. Новиков А.И. Трансформация отношений собственности на землю /А.И. Новиков, С.С. Ревенко //Многоуровневое общественное воспроизводство: вопросы теории и практики. - 2011. - №2 (17). - С. 312-319.
5. Пугачёв И.Н. Формирование пространственной структуры города Хабаровска за счёт высвобождения малоиспользуемой территории для современных функций, соответствующих мегаполису /И.Н. Пугачёв, Г.Я. Маркелов // Международная научно-практическая конференция Дальний Восток: Проблемы развития архитектурно-строительного и дорожно-транспортного комплекса. - 2013. - №1. - С. 493-495.
6. Рожков Е.В. Возможности изменения формы собственности (на муниципальном уровне) /Е.В. Рожков // Социально-экономическое управление: теория и практика. - 2021. - №2(45). - С. 13-17.
7. Рожков Е.В. Совершенствование земельных отношений в Пермском крае / Е.В. Рожков // Пермский финансовый журнал. - 2015. - №1(12). - С. 55-68.
8. Рожков Е.В. Совершенствование системы управления собственностью на уровне муниципалитетов / Е.В. Рожков //Вопросы региональной экономики. - 2020. - №3. - С. 88-97.
9. Таймасов А.Р. Потенциал земельно-имущественного комплекса в формировании собственных доходов городского округа г. Уфа Республики Башкортостан /А.Р. Таймасов, А.Д. Бикмаева, З.Ф. Ибрагимова, Г.И. Япарова-Абдулхаликова //Вестник ВЭГУ. - 2015. - №4 (78). - С. 78-86.
10. Федорова О.В. Цифровизация городского хозяйства: реализация ведомственного проекта "Умный город" в республике Татарстан / О.В. Федорова, Л.А. Гайнулова, К.С. Зуева // Развитие инновационной экономики: достижения и перспективы. Материалы VI международной научно - практической конференции. - 2019. - С. 511-521.
11. Филин Е.И. Технологии "Умных" городов и прогнозы их развития / Е.И. Филин, Т.Е. Родина // Вызовы цифровой экономики: условия, ключевые институты, инфраструктура: сборник статей I Всероссийской научно-практической конференции. - 2018. - С. 103-105.
THE USE OF LAND WITHIN THE BOUNDARIES OF A MUNICIPALITY AS A POSITIVE
EXPERIENCE OF MANAGING A LARGE CITY
ROZHKOV E.V. UrGEU, Yekaterinburg, Russia e-mail: erozhkov00@bk.ru
Abstract
The article presents the results of the analysis of the possible use of a land plot with an area of 550 hectares on the territory of the municipality a few kilometers from the city center. Problems were identified, as part of a survey of the population and the wishes of people living in adjacent areas. The ways of solving the existing problems associated with the use of a large land plot provided with infrastructure are proposed
Keywords: construction, Smart city, land value, construction objects, construction companies
Сведения об авторе
Рожков Евгений Викторович, erozhkov00@bk.ru, федеральное государственное бюджетное
образовательное учреждение высшего образования Уральский государственный экономический университет, кафедра экономики предприятий, 620144, Россия, г. Екатеринбург, ул. 8 марта / Народной Воли, д. 62/45.
ОЯСГО: 0000-0002-0886-5928
Author Information
Rozhkov Evgeny Viktorovich, erozhkov00@bk.ru, Federal State Budgetary Educational Institution of Higher Education Ural State University of Economics, Department of Enterprise Economics, 620144, Russia, Yekaterinburg, st. March 8 / Narodnaya Volya, d. 62/45 ORCID: 0000-0002-0886-5928
