CC BY
334
Использование укрупненных стоимостных показателей при оценке объектов культурного наследия
С.А. Табакова
президент группы компаний «КО-ИНВЕСТ», сертифицированный Российским обществом оценщиков оценщик, кандидат экономических наук (г. Москва)
В.И. Пьянков
директор департамента методологии разработки информационных баз ООО «КО-ИНВЕСТ», инженер (г. Москва)
Владимир Иванович Пьянков, vladimir@coinvest.ru
Федеральным законом от 25 июня 2002 года № 73-Ф3 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» гарантируется сохранность объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.
Понятие «сохранность объектов культурного наследия», безусловно, подразумевает проведение периодических реставрационно-восстановительных работ. В целях сохранения памятников также приняты и разрабатываются различные законодательные акты о приватизации памятников.
Следует отметить, что сегодня в России не существует ни единых критериев оценки объектов культурного наследия, ни общего реестра памятников. Однако при любых видах оценки необходимо определять физический износ, который относительно объектов культурного наследия определяется стоимостью реставрационно-восстановительных работ. Стоимость реставрационно-восстановительных работ необходимо определять и при составлении различных инвестиционных программ. При этом рассчитывать предварительную стоимость реставрационно-восстановительных работ, как правило, приходится без рабочей проектной документации, а зачастую и без акта технического состояния памятника, в котором устанавливается процент утрат первоначального облика памятника, технического состояния его конструктивных элементов и памятника в целом.
В таких случаях применение сборников федеральных единичных расценок на ремонтно-реставрационные работы (ФЕРрр 81-08-01-2001 - ФЕРрр 81-08-30-2001) не представляется возможным, и могут быть использованы укрупненные показатели стоимости реставрационно-восстановительных работ.
Такие показатели были разработаны в 1984-1987 годах в виде «Сборника укрупненных показателей сметной стоимости реставрационно-восстановительных работ по памятникам истории и культуры» (СУПСС-87)» и «Сборника сметных норм и единичных расценок на реставрационно-восстановительные работы по памятникам истории и культуры города Москвы» (ССН-84)».
Однако актуализация указанных сборников в текущие цены и расчет с их помощью стоимости реставрационно-восстановительных работ представляет для оценщиков достаточно непростую задачу. Для облегчения работы оценщиков в ООО «КОИНВЕСТ» разработан «Сборник укрупненных показателей стоимости реставрационно-восстановительных работ по объектам культурного наследия» (далее - Сборник), приближенный к формату выпускаемых с 1996 года справочников серии «Справочник оценщика», успешно используемых многими оценщиками России.
В Сборнике представлены следующие типы памятников:
• гражданские сооружения - монастырские жилые палаты и жилые здания;
• дворцовые сооружения;
• культовые сооружения - церкви, соборы и колокольни, а также трапезные, гульбища и крыльца;
• оборонные сооружения - крепостные стены и башни;
• малые формы и садово-парковые сооружения - беседки, павильоны, мосты, ограды и ворота;
• жилые постройки конца XIX - начала XX века;
• памятники деревянного зодчества -памятники культового зодчества (церкви, часовни, колокольни, трапезные) и памятники гражданского зодчества (жилые здания, здания жилые с хозяйственными постройками, мельницы водяные).
Показатели, предусмотренные Сборником, определены для условий Московской области в уровне цен на 1 января 2009 года. В таблицах Сборника представлены стоимость производства реставрационновосстановительных работ в рублях на 1 кубический метр памятника в целом и на его конструктивные элементы, а также удельный вес работ по конструктивным элементам, выраженный в процентах к общей стоимости. Для примера (с условными показателями стоимости производства реставрационновосстановительных работ) приведена часть таблицы Сборника из раздела «Жилые здания усадебного типа и монастырские жилые здания» (см. с. 33). Для удобства расчетов в характеристиках объектов и описаниях конструктивных решений, где это возможно, дано распределение стоимости отдельных видов работ (в процентах от стоимости производства реставрационно-восстановительных работ по соответствующему конструктивному элементу).
В справочных показателях стоимости учтены следующие затраты:
• прямые затраты - стоимость материалов; стоимость эксплуатации машин (в размере 10 процентов от стоимости оплаты труда согласно письму Министерства культуры и массовых коммуникаций Российской Федерации от 19 марта 2007 года № 17-01-35/04-ДА); оплата труда рабочих;
• накладные расходы и сметная прибыль;
• усредненная величина доначислений к стоимости по 7 главам сводного расчета стоимости в размере 20 процентов от суммы перечисленных составляющих, учитывающая затраты по 8-12 главам этого расчета (предполагается, что при привязке справочных показателей к местным условиям в случае существенных различий оценщики могут ввести специальную поправку на уровень указанных затрат);
• транспортировка материалов в пределах рабочей зоны на расстояние 50 метров, подъем материалов на высоту, предусмотренную сметными нормами, а также спуск мусора и материалов, полученных от разборки;
• вспомогательные работы - выполнение всех вспомогательных операций (приготовление растворов, заготовка и подбор материалов и т. д.).
В связи со сложностью точного расчета общей стоимости реставрационно-восстановительных работ возможно включение резерва средств на непредвиденные работы в размере до 15 процентов от общей стоимости, рассчитанной по показателям Сборника.
В справочных показателях не учтен ряд прочих работ и затрат, специфичных для конкретных условий, а именно:
1) содержание временной связи;
2) затраты на первичную очистку от снега;
3) затраты на борьбу со снегом;
4) затраты на ремонт и восстановление автодорог;
5) затраты на командирование работников;
6) затраты, связанные с подвижным характером работы;
7) затраты на авиатранспорт;
8) затраты на перебазирование подрядных организаций;
9) дополнительные затраты, связанные с выполнением работ вахтовым методом;
10) затраты на организованный набор рабочих и т. д.;
11) затраты на разминирование территории строительства в районах бывших боевых действий;
Подписка в любое время (495) 974-1945, 974-1950
Формат представления показателей (четные страницы)
Назначение и общая характеристика объектов Техническая характеристика объектов
Объем, м3 Общая площадь, кв. м Особенности конструктивного решения Класс конструктивной системы Сложность архитектурного оформления Единица измерения
3.01.01.04* ЖИЛЫЕ ЗДАНИЯ УСАДЕБНОГО ТИПА И МОНАСТЫРСКИЕ ЖИЛЫЕ ЗДАНИЯ Каменные двухэтажные, без подвала Перекрытия кирпичные, сводчатые над первым этажом и деревянные над вторым этажом; крыша скатная с железной кровлей Декор интерьера - интерьер печи - 64,2% Декор фасада - облицовка цоколя белым камнем, отделка фасада керамическими плитками - 35,8% Аналог: настоятельский корпус Андроникова монастыря в Москве до 2 500 - Фундаменты бутовые с земляными работами Стены кирпичные, архитектурного оформления средней сложности Перекрытия: нижнее 1 -го этажа деревянное - 11,28%; чердачные - 7,14% Своды - кирпичные между 1 и 2 этажами и частично над 2-м этажом - 81,58% Полы дощатые с окраской Перегородки обшивные под штукатурку Проемы: оконные в каменных стенах - 82,35%; дверные в каменных стенах - 10,59%; дверные проемы в перегородках - 7,06% Лестница белокаменная Внутренняя отделка высококачественная с клеевой окраской - 50% Наружная отделка - высококачественная штукатурка, эмульсионная окраска фасадов - 50% КСр-2 Средняя 1 м3
Идентификационный номер объекта в справочнике
Формат представления показателей (нечетные страницы)
Объект в целом Справочная стоимость одной единицы измерения объекта, р .
Строительные конструкции
подземная часть, включая фундаменты стены, столбы, колонны, береговые устои перегородки перекрытия, своды, арки крыши и кровли лестницы, ступени окна, двери полы, площадки крылец отделка (внутренняя и внешняя) прочие работы связи барабаны декор башни портики ограды, ворота
14 572 687,77 5 764,72 25,01 3 868,16 583,56 212,58 1 246,31 191,74 812,81 - - - 1179,62 - - -
100% 4,72% 39,56% 0,17% 26,54% 4,00% 1,46% 8,55% 1,32% 5,58% - - - 8,09% - - -
со
со
ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ
12) приведение земельных участков, предоставленных во временное пользование на период проведения работ, в состояние, пригодное для использования в сельском, лесном, рыбном хозяйстве, или для других целей в соответствии с проектом восстановления (рекультивации) нарушенных земель;
13) плата за землю при изъятии (выкупе) земельного участка для строительства, а также выплата земельного налога (аренды) в период реставрации;
14) возмещение собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторам земельных участков, либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц;
15) проведение работ на объектах, насыщенных большим количеством керамики, мозаики, сложных архитектурных форм с большим количеством резьбы; интерьеры, насыщенные сложным лепным декором и барельефом;
16)реставрация и воссоздание витражей, зеркал, гобеленов, скульптуры и предметов внутреннего убранства;
17) археологические работы;
18) установка и демонтаж лесов на фасадах и в интерьере;
19) противоаварийные работы:
• подводка фундаментов;
• устройство подпорных стенок;
• отвод грунтовых вод;
• укрепление грунта;
• укрепление аварийных сводов и прочие работы;
20) работы по приспособлению памятников под современные нужды;
21) специальные работы по сантехнике и электрике, установке грозозащитных устройств;
22) планировочные работы в зоне памятника;
23) научно-исследовательские, проектно-изыскательские работы и оплата научно-технического руководства;
24) разработка завалов и вывоз мусора от производства реставрационных работ (такие затраты должны рассчитываться отдельно на основании проектно-сметной документации в зависимости от конкретных условий производства работ).
Стоимостные показатели не учитывают затраты на привлечение кредитных ресурсов для осуществления реставрации и рассчитаны исходя из предположения, что за время возведения объекта цены на работы и оборудование оставались неизменными.
В справочных показателях не учтен налог на добавленную стоимость.
Укрупненные показатели, приведенные в Сборнике, рекомендуется применять для объектов, которые по своим архитектурным и конструктивным признакам в целом соответствуют или незначительно отклоняются от характеристик, указанных в описаниях объектов-аналогов.
Сборник может использоваться при оценке рыночной стоимости объектов с использованием затратного подхода, для оценки инвестиционных проектов, стоимости работ по реставрации объектов на этапе, предшествующем подрядным торгам.
При оценке объектов культурного наследия при использовании в различных целях для получения от них дохода (платное посещение памятников, устройство светопанорамных, музыкальных представлений и фестивалей, предоставление участков земли для временной торговли и т. п.) часто бывает необходимо оценить стоимость вспомогательных зданий и сооружений, благоустройства территории, прилегающей к памятнику, создание некоторой инфраструктуры и т. д. Такие затраты возможно определить с помощью укрупненных показателей стоимости строительства, публикуемых ООО «КО-ИНВЕСТ» в серии «Справочник оценщика» по различным типам зданий и сооружений:
• жилые дома;
• магистральные сети;
• общественные здания;
• промышленные здания;
• складские здания и сооружения;
• сооружения городской инфраструктуры.
Серия началась с выпуска в 1996-1998 годах сборников «Промышленные здания» и «Жилые дома». В настоящее время выпускается шесть сборников, которые периодически актуализируются и пополняются новыми объектами-аналогами. В сборниках достаточно широко представлены здания и сооружения, которые уже построены или могут быть построены на прилегающих к памятникам территориях. Также имеются укрупненные показа-
тели стоимости элементов благоустройства.
Формат представления показателей принят единым для всех справочников и позволяет рассчитать не только стоимость воспроизводства, но и физический износ отдельных конструктивных элементов.
Справочники уже длительное время успешно используются оценщиками России при оценке различных объектов и инвестиционных проектов.
Некоммерческое партнерство «МЕЖДУНАРОДНЫЙ ЦЕНТР ОБРАЗОВАНИЯ И ТУРИЗМА»
Приглашает принять участие в семинарах 7-9 декабря 2009 года, Москва УПРАВЛЕНИЕ ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ
• общие положения права интеллектуальной собственности Российской Федерации
• управление интеллектуальной собственностью как механизм реализации инновационной стратегии предприятия
• финансовые и экономические аспекты управления научно-технической деятельностью
• управление портфелем прав на объекты интеллектуальной собственности
• правовые аспекты управления объектами интеллектуальной собственности и иными результатами научно-технической деятельности в компании
• система управления объектами интеллектуальной собственности
• риски, связанные с научно-технической деятельностью
* * *
14-16 декабря 2009 года, Москва
ПРАВОВЫЕ, ФИНАНСОВЫЕ И НАЛОГОВЫЕ АСПЕКТЫ УПРАВЛЕНИЯ _____________НЕМАТЕРИАЛЬНЫМИ АКТИВАМИ ПРЕДПРИЯТИЯ___________________________________
• место интеллектуальной собственности в составе имущественного комплекса предприятия
• что такое нематериальные активы (НМА) предприятия
• использование прав на объекты интеллектуальной собственности для получения дополнительного дохода в процессе реструктуризации и для управленческих нужд
• проблемы взаимодействия патентной и финансовой служб и практические рекомендации по их решению
• изменения в законодательстве, регулирующем бухгалтерский и налоговый учет нематериальных активов
• налоговые аспекты управления нематериальными активами
• налогообложение операций, связанных с созданием и использованием интеллектуальной собственности (налог на прибыль, НДС, ЕСН, НДФЛ)
ЗАЯВКИ НА УЧАСТИЕ И ПОДРОБНАЯ ИНФОРМАЦИЯ:
125445 Россия, г. Москва, ул. Смольная, д. 24 А, офис 1415, тел. (495) 980-0897, 136-6455 e-mail: aanazarova1@yandex.ru, mcot@mail.ru сайт: www.np-icet.ru
