CC BY
204
Ипотека земельных участков
как инструмент развития предпринимательской деятельности
В статье рассматривается понятие ипотеки как инструмента товарно-денежных отношений в рыночной экономике с применением специальных знаний из области права.
The article is devoted to hypothec concept as an instrument of commodity-money relations in market economy using special law knowledge.
Одним из наиболее существенных факторов перевода национальной экономики на инновационный путь развития является вопрос создания и перераспределения основных производственных фондов, а также накопления оборотных средств предприятиями, выпускающими инновационную продукцию, но не обладающими в достаточной мере этими ресурсами.
Как правило, подобные предприятия вынуждены вступать в сложные имущественные и кредитно-денежные отношения с различными субъектами права.
Не смотря на то, что ипотека недвижимого имущества может стать весьма эффективным средством регулирования этого процесса, многие аспекты, и в первую очередь — юридические, не имеют однозначного определения. В особенности это относится к регулированию земельных отношений.
Ипотека есть залог недвижимого имущества (земельные участки, производственные здания и сооружения, жилые дома и другие строения, непосредственно связанные с землей), как способ обеспечения исполнения должником обязательств с целью получения долгосрочного кредита. Ипотека является инструментом товарно-денежных отношений в рыночной экономике, и только теперь в стране созревают условия для ее внедрения.
Ипотека — сравнительно новый институт российского законодательства. Его становление и развитие продиктовано необходимостью задействовать новый экономико-правовой инструментарий для стабилизации финансово-кредитной системы страны.
Как отмечал в своих трудах А. Н. Сыродоев: «...состояние экономики, ее эффективность в значительной мере зависят от оборота земли и другой недвижимости. Без надлежаще функционирующего оборота земельных участков и иной недвижимости, т. е. без обеспеченной законом возможности совершать куплю-продажу, залог и иные сделки с данными объектами гражданских прав, немыслимо успешное развитие предпринимательской деятельности...» [1].
Реформирование экономики России, ее перевод на рыночные отношения и связанное с этим появление рынка недвижимости повлекли необходимость принятия закона, регулирующего залоговые опера-
П. В. Ефимкова,
адъюнкт кафедры гражданского права Санкт-Петербургского университета МВД РФ
ции с недвижимостью (в том числе с земельными участками). Ибо стало очевидно, что развитие и становление цивилизованной финансово-банковской системы невозможно без надежных правовых средств обеспечения интересов кредиторов. Именно таким правовым средством и является ипотека — залог недвижимости.
Следует задаться вопросом — почему именно объекты недвижимости (и в первую очередь земля, как основной, «базовый» объект недвижимости) были выбраны в качестве такого средства? Объекты недвижимости обладают, как правило, значительной стоимостью, кроме того, эти объекты, отвечающие признаку связанности с землей, невозможно спрятать, тайно переместить в другое место, иным образом вывести из-под контроля залогодержателя.
Как отмечал в своих трудах К. И. Скловский: «...именно видимость недвижимого имущества, а не его непосредственная стоимость является решающим качественным отличием, позволяющим превратить его в средство обеспечения устойчивости кредита через ипотеку» [2].
Что же касается земли, то она обладает такими уникальными свойствами, как неперемещаемость, неуничтожаемость, невоссоздаваемость. Она действительно недвижима по своей природе. Только земля в силу указанных свойств может придать другим недвижимым объектам конкретную и притом постоянную адресность.
Действующее законодательство об ипотеке предусматривает, что по договору об ипотеке могут быть заложены любые земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
Ипотека земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается (ст. 63 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Также не допускается ипотека сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств, полевых земельных участков личных подсобных хозяйств (п. 1 ст. 63 закона «Об ипотеке»), земельных участков, находящихся на праве пожизненного наследуе-
ИННОВАЦИИ № 11 (98), 2006
ИННОВАЦИИ № 11 (98), 2006
мого владения (ст. 267 ГК РФ), не может распространяться ипотека и на земельный участок, принадлежащий на праве постоянного (бессрочного) пользования (ст. 69 закона «Об ипотеке»). Следует отметить, что данный перечень ограничений не является исчерпывающим, и в силу правила, закрепленного п. 4 ст. 1 закона «Об ипотеке», ограничения на ипотеку иных категорий земельных участков могут предусматриваться другими федеральными законами.
Ипотека может возникать по двум основаниям — в силу закона и в силу договора. В силу закона ипотека земельного участка может возникнуть в случае, когда это прямо предусматривается действующим гражданским законодательством. Так, при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (п. 1 ст. 587 ГК РФ).
Однако наиболее распространенным основанием возникновения ипотеки является договор.
Ипотека в обеспечении обязательства может быть установлена по различным видам договоров — кредитному (банковский кредит), договору займа или иного обязательства собственника недвижимости, основанному, например, на договоре купли-продажи, аренде, подряде или на другом договоре, не противоречащему закону. Так, ипотечным договором может рассматриваться покупка садового участка с выплатой продавцу его стоимости по частям в течение определенного договором срока.
В соответствии со ст. 62 закона «Об ипотеке» по договору ипотеки могут быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями в размере, необходимом для их функционального обеспечения (хозяйственного обслуживания).
Понятия, приведенные в ст. 62 закона «Об ипотеке», соответствуют определениям Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих и дачных некоммерческих объединениях граждан» в отношении садовых, огородных и дачных земельных участков, т. е. эти земельные участки также могут быть предметом ипотеки.
Однако особенности ипотеки земельных участков по сравнению с ипотекой иной недвижимости, например жилых домов и иных объектов потребительского назначения, были отражены еще в Гражданском кодексе РФ. Согласно ст. 340 ГК РФ, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект. Иными словами, нельзя отдать в залог дачу без одновременного залога хотя бы части земельного участка, чтобы иметь доступ к даче и обслуживающим ее объектам.
На ипотеку земельного участка распространяются все нормы закона «О залоге недвижимости». Но
одновременно законодатель выделяет определенные и очень важные особенности данного предмета ипотеки по сравнению с другими предметами недвижимости (производственные здания, жилые дома, квартиры, дачи) и устанавливает специальный правовой режим для ипотеки земельных участков.
Однако при ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.
При отсутствии в договоре такого условия залогодатель в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с их назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора — судом.
Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находятся здания либо сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, то при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и при его продаже с публичных торгов к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель (ст. 66 закона «Об ипотеке»).
Нередки ситуации, когда земельный участок принадлежит одному лицу, а строения на нем возведены другим лицом и оформлены на праве собственности. Это происходит тогда, когда земельный участок отдается в залог до начала его застройки. В данном случае закон защищает интересы собственника строения при новом приобретателе земельного участка. Для собственника строения сохраняются те же права и обязанности, которые он имел с прежним владельцем земельного участка.
Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании (п. 1 ст. 1 закона «Об ипотеке»). Он вправе этим имуществом обладать, но извлекать из заложенного земельного участка определенную пользу и выгоду, т. е. определять его юридическую судьбу (сдача в аренду), он не вправе без согласования с залогодержателем.
Одним из существенных элементов договора об ипотеке является оценка закладываемого имущества. В соответствии с действующим законодательством, оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской федерации (ст. 67 закона «Об ипотеке»). Следует отметить, что введение настоящего положения изменило в правовом регулировании оценку земельных участков. Ипотечные отношения освободились от излишнего административного барьера с одной стороны, а с другой — создался надежный правовой барьер, предохраняющий рынок земли от недобросовестных спекулятивных действий.
Нормативная цена земли — показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества
и местоположения на основе потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Нормативная цена земли применяется в случаях, предусмотренных законодательством РФ, и ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по различным критериям (оценочные зоны, административные районы и т. д.).
Нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.
Следует заметить, что, вероятно, в ближайшие годы использование нормативной цены земли будет заменено использованием кадастровой стоимости земельного участка.
Кадастровая стоимость представляет собой оценку земли, используемую для целей налогообложения. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, когда кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в долях его рыночной стоимости, выраженных в процентах.
Существенными условиями договора об ипотеке являются — предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным.
Для конкретизации данного предмета (земельного участка) ипотеки, законодателем введено дополнительное требование к договору об ипотеке — наличие копии плана (чертежа границ) этого участка, выданной соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.
В соответствии с п. 1 ст. 17 закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера.
Следует отметить, что в соответствии с ГК РФ (ст. 336), законом «Об ипотеке» (ст. 5), предметом ипотеки в сфере земельных отношений могут быть не только сами земельные участки, но и имущественные права на них (право аренды). Залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит закладываемое право (п. 3 ст. 335 ГК РФ). Этой же нормой установлено, что залог права аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия собственника вещи либо лица, которому эта вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия собственника указанной вещи.
Сразу же оговоримся, что вышеуказанное правило, закрепленное в ГК РФ, в отношении земельного участка не применяется. В соответствии с п. 5 ст. 22 ЗК РФ, арендатор земельного участка вправе пере-
давать свои обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права в залог без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. То есть, если в соответствии с общими положениями об аренде, закрепленными в ГК РФ, по общему правилу требуется согласие арендодателя на передачу арендных прав в залог, то ЗК РФ по общему правилу, такого согласия не требует.
Важной особенностью залога прав на земельный участок, является ограничение срока его действия сроком действия самого права. Логично, что нельзя заключить договор ипотеки права аренды земельного участка сроком на 5 лет, если основной договор аренды земельного участка будет заключен только на 3 года. В силу прямого указания закона, не могут быть заложены по договору ипотеки ряд вещных прав на земельный участок. Так, например, сервитут не может быть самостоятельным предметом договора ипотеки земельного участка (ст. 275 ГК РФ), ипотека не может распространятся на право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 69 закона «Об ипотеке») и т. д.
Договор об ипотеке земельного участка заключается с соблюдением общих правил ГК РФ о заключении договоров, а также в соответствии с нормами закона «Об ипотеке». Договор об ипотеке земельного участка должен быть заключен в письменной форме, независимо от субъектного состава участников данного договора. Неисполнение требований о соблюдении письменной формы влечет недействительность договора об ипотеке (п. 4 ст. 339 ГК РФ). Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Несоблюдение правил о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность, такой договор считается ничтожным.
При заключении договора об ипотеке земельного участка, залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на данный земельный участок (правах залога, пожизненного пользования, сервитутах и других правах). Неисполнение данного требования дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо право изменения договора об ипотеке (ст. 12 закона «Об ипотеке»).
Следует отметить тот факт, что помимо дополнительных обязанностей, возлагаемых на залогодателя законом «Об ипотеке», на него, по прежнему, распространяются все нормы действующего земельного, природоохранного законодательства, регулирующие общие права о обязанности всех владельцев земельных участков (обязанность по целевому использованию земельного участка, соблюдать все природоохранные нормы, своевременно вносить плату за землю и т. д.).
ИННОВАЦИИ № 11 (98), 2006
Подводя итог, следует отметить, что ипотека является одним из важнейших институтов экономического развития рыночных отношений в РФ. Земельные ресурсы РФ без преувеличения являются самыми богатыми в мире, и умелое вовлечение их в кредитную сферу позволит привлечь необходимое инвестирование, расширить возможности повышения благосостояния всего населения и, одновременно, гарантировать законные интересы кредиторов. Как отмечал в своих трудах Я. Ю. Климов: «Для правового регулирования ипотеки важное значение имеет ее социально-экономическая функция: обеспечение возможности широким слоям населения приобретать
дорогостоящие объекты недвижимости, необходимые для проживания, ведения сельскохозяйственной и иной деятельности и т. д. Колоссальный земельный фонд Российской федерации мог бы обеспечить вовлечение значительной части российских граждан в ипотечный оборот» [3].
Литература
1. Н. А. Сыродоев. Правовое регулирование оборота земельных участков»//Государство и право, № 9, 1999.
2. К. И. Скловский. Собственность в гражданском праве: Учебно-практическое пособие. М.: Дело, 1999.
3. Я. Ю. Климов. Ипотека земли в законодательстве России и Германии// Автореферат дисс. на соискание уч. ст. к. ю. н.. М.: 2000.
