CC BY
341
ПРОБЛЕМЫ АГРАРНОГО И ЭКОЛОГИЧЕСКОГО ПРАВА
Замалеев Р. Р.,
аспирант МГЮА
ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ (ЗАЛОГА) ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
В современных правовых системах, включая нашу отечественную, ипотека рассматривается как залог недвижимости, то есть наиболее ценного имущества: земельных участков, зданий, строений, предприятий и других имущественных комплексов.
В настоящее время ипотека (залог) земельного участка — это верный способ привлечь денежные средства с целью последующей постройки дома, офиса, развития бизнеса, сельского хозяйства и т. д. Наиболее ценными, с точки зрения рынка, в России считаются земельные участки Москвы и Подмосковья, где владение земельным участком является также и вопросом престижа.
Ипотека земельных участков оформляется путем заключения договора, по которому одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом1.
Земельный участок как объект земельных отношений представляет собой часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке2.
С точки зрения гражданского законодательства, земельный участок — это недвижимость, а следовательно: 1) земельный участок рассматривается как способ надежного обеспечения обязательств; 2) современная ипотека представляет собой право обратить взыскание на земельный участок при неисполнении должником своих обязательств; 3) притязания кредитора базируются на основе принципа старшинства: залогодержатель при неисполнении должником обязательства вправе получить удовлетворение из стоимости земельного участка преимущественно перед другими кредиторами.
1 Пункт 1 ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости» // Собрание законодательства РФ. 1998. № 29. Ст. 3400.
2 Пункт 2 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.
Однако, прежде чем стать предметом ипотеки, земельный участок должен пройти несколько этапов, включающих в себя определенные процедуры, урегулированные непосредственно земельным законодательством.
Первым этапом становится формирование земельного участка, которое включает в себя соответствующие процедуры землеустройства и кадастриро-вания. Поскольку земельный участок может быть делимым, т.е. может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, то при необходимости землеустройству и кадаст-рированию подлежат также и уже сформированные земельные участки.
При этом нужно учитывать, что ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается, а также не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. В Московской области, к примеру, по данным на 2003 г., минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, — 2,0 га, для садоводства — 0,06 га, для огородничества — 0,04 га, а для дачного строительства — 0,06га1.
Вторым этапом является оформление договора об ипотеке земельного участка. Согласно п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке договор об ипотеке, заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.
Предметом ипотеки могут быть земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения). Ранее в соответствии с п. 1 ст. 63 Федерального закона «Об ипотеке (залоге) недвижимости» ипотека сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств была запрещена. В связи с этим подвергалась сомнению конституционность положения п. 1 ст. 63 данного Закона, поскольку в этом случае устанавливался различный правовой режим в отношении государственной, муниципальной и частной собственности на
1 Статья 1 Закона Московской области от 17 июня 2003 г. № 63/2003-0З «О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность на территории Московской области» // Ежедневные новости. Подмосковье. 2003. № 110.
землю, создавались привилегированные условия для залоговых операций с государственными и муниципальными землями. Применение запретительного режима в отношении ипотеки сельскохозяйственных угодий создавало барьеры на пути движения капиталов, рабочей силы и товаров, и поскольку запрещение залоговых операций с сельскохозяйственными угодьями ослабляло конституционные гарантии единства экономического пространства, свободного перемещения товаров, услуг и финансовых средств, запрет на залог земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения был отменен.
При общей долевой или совместной собственности на земельные участки ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности. В случае, если земельный участок находится в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано по общему правилу в письменной форме. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников. При обращении по требованию залогодержателя взыскания на эту долю (пай) при ее продаже применяются правила ст. 250 и 255 ГК РФ о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности.
К договору об ипотеке земельного участка в обязательном порядке должен быть приложен кадастровый план этого участка.
Оценка земельного участка не может быть установлена в договоре об ипотеке ниже его нормативной стоимости. Нормативная цена ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или другим группам1. На практике логично и справедливо устанавливается рыночная оценка земельного участка по соглашению сторон, зачастую на основе отчета об оценке, произведенной уполномоченными на то оценщиками. В соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости» оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации. К сожалению, на настоящий момент отсутствует единый подход к справедливой оценке зе-
1 Пункт 1 Постановления Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли» // Собрание законодательства Российской Федерации». 1997. № 13. Ст. 1539.
мельных участков — в связи с этим оценка может быть как неоправданно завышенной, так и наоборот.
Следует особо обратить внимание на то, что если договором не предусмотрено иное, то при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя. Поскольку некоторые из участников земельно-имущественных отношений юридически не совсем грамотны, это правило создает потенциальную опасность злоупотребления кредиторами своими правами.
При наличии в договоре условия, предусматривающего, что находящиеся или строящиеся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здание или сооружение не заложены тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на такие здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая необходима для использования таких здания или сооружения в соответствии с их назначением. Условия пользования указанной частью земельного участка определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора — судом.
Вполне справедливо положение о том, что если на закладываемом земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения находятся здания, строения, сооружения, в том числе возводимые на таком земельном участке, или иные прочно связанные с земельным участком объекты недвижимости, принадлежащие на том же праве собственнику такого земельного участка, ипотека такого земельного участка допускается только с одновременной ипотекой прочно связанных с ним объектов недвижимости, что непосредственно является выражением принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков за исключением случаев, установленных федеральными законами1.
Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находятся здание или сооружение, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель как владелец участка — таким образом законодатель позаботился и защитил права третьих лиц, чьи законные интересы непосредственно затрагивает залог земельного участка.
Особое внимание следует уделить основаниям, порядку и правовым последствиям обращения взыскания на заложенные земельные участки и их реализации.
1 Пункт 5 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации.
Основанием для обращения взыскания являются неисполнение или ненадлежащее исполнение обеспеченного ипотекой обязательства. При этом устанавливается правило, по которому, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна1.
Кроме того, даже если обеспеченное ипотекой обязательство исполняется надлежащим образом, залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество, в случае отказа исполнения его требований о досрочном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства по основаниям, предусмотренным ст. 35, 39, 41 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости». Не допускается обращение взыскания на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции. Данное требование действует до 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства или его части, если договором об ипотеке не предусмотрена иная дата.
Для обращения взыскания на земельный участок кредитор должен предъявить иск в соответствии с правилами подсудности и подведомственности дел, установленными гражданско-процессуальным и арбитражнопроцессуальным законодательством.
Те вопросы, которые суд обязан разрешить при рассмотрении иска об обращении взыскания на заложенный земельный участок, отмечены в ст. 54 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости». В обращении взыскания на заложенный земельный участок может быть отказано, если допущенное должником нарушение обязательства, обеспеченного ипотекой, крайне незначительно или если размер требований залогодержателя в связи с этим явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, кроме случая, указанного в п. 2 ст. 50 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости». Однако следует отметить, что понятие несоразмерности нигде не раскрывается, порождая массу споров и создавая препятствия в осуществлении правосудия. В решении об обращении взыскания на заложенный земельный участок суд должен определить и указать суммы, которые подлежат уплате залогодер-
1 Пункт 2 ст. 50 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости».
жателю из стоимости заложенного земельного участка, установить предмет ипотеки — индивидуально определенный земельный участок с кадастровым номером, адресом, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; способ реализации земельного участка; начальную продажную цену при его реализации (на публичных торгах эта цена устанавливается на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора — самим судом), меры по сохранности земельного участка до его продажи, если таковые необходимы.
При наличии уважительных причин по просьбе залогодателя суд вправе в решении об обращении взыскания на заложенный земельный участок отсрочить его исполнение на срок до одного года. Отсрочка допускается, когда залогодателем выступает гражданин при условии, что залог не связан с занятием последним предпринимательской деятельностью, а также в случае, если предметом ипотеки служит земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которые распространяется действие об ипотеке.
При определении судом срока отсрочки необходимо учитывать, что сумма требований залогодержателя, которые должны быть удовлетворены из стоимости заложенного имущества к моменту истечения отсрочки, не должна быть выше стоимости заложенного имущества по оценке, определенной в договоре о залоге недвижимости. Отсрочка реализации заложенного земельного участка не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, которое обеспечено ипотекой земельного участка, и не освобождает должника от обязанности по возмещению убытков кредитора, возросших за время отсрочки, а также положенных кредитору процентов и неустойки. Если должник в течение срока отсрочки удовлетворит требования кредитора, обеспеченные залогом земельного участка, то суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания. На практике нередки случаи, когда должник производит частичное погашение своих обязательств перед кредитором во время судебных разбирательств или после вынесения решения судом и до завершения исполнительного производства, тем самым, уменьшая суммы, подлежащие удовлетворению из стоимости заложенного земельного участка и поднимая вопрос о соразмерности требований кредитора и стоимости заложенного имущества.
Отсрочка реализации заложенного земельного участка не разрешается, если может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя и если в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании его несостоятельным (банкротом).
Альтернативу судебному порядку обращения взыскания составляет соглашение залогодержателя и залогодателя о реализации земельного участка
без обращения в суд. Такое соглашение о внесудебной реализации предмета залога действительно, если оно заключено после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога и нотариально удостоверено1. Соглашение, заключенное до возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога, недействительно и не дает права на применение внесудебных процедур обращения взыскания на заложенное имущество.
Законодательство одновременно содержит перечень оснований, когда обращение взыскания на заложенное имущество разрешается только по решению суда. Это случаи, когда предметом ипотеки является имущество, принадлежащее лицу на праве общей собственности, и когда кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной определенной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке либо предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс.
В соглашении об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке стороны имеют право предусмотреть продажу заложенного земельного участка или на публичных торгах, или на аукционе, а также приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя либо третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой. В то же время запрещено в соглашении предусматривать возможность приобретения залогодержателем заложенного имущества, если таковым является земельный участок.
Содержание соглашения об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке должно удовлетворять определенным требованиям. В нем обязательно указываются: название заложенного имущества и его стоимость; суммы, которые должны быть уплачены залогодержателю должником, а если залогодателем выступает третье лицо — также и залогодателем; способ реализации заложенного имущества либо условия его приобретения залогодержателем; известные сторонам в момент заключения соглашения, предшествующие и последующие ипотеки этого имущества, а также вещные права и право пользования, которые имеют в отношении данного имущества третьи лица. Суд может признать соглашение недействительным по иску лица, чьи права нарушены данным соглашением. Реализация заложенного земельного участка на основании взаимного и нотариально удостоверенного соглашения сторон является наиболее эффективной формой разрешения проблемных и спорных ситуаций, поскольку позволяет в наиболее короткие сроки удовлетворить интересы участников земельно-имущественных отношений.
1 Пункт 1 ч. 2 ст. 349 Гражданского кодекса Российской Федерации.
