CC BY
2
УДК 332.82
Мухатдинова А.В. студент магистратуры 3 курса факультет «Экономический» Национальный исследовательский Мордовский государственный университет им. Н.П. Огарёва
Россия, г. Саранск
ИПОТЕКА КАК ИНСТРУМЕНТ РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ
Аннотация: Привлечение средств в виде ипотечного кредитования является наиболее распространенным способом покупки жилья. Рассматриваемые в статье государственные программы и стратегии развития ипотечного жилищного кредитования решают задачи, стоящие перед сектором ипотечного кредитования и жилищного строительства, с учетом современных реалий экономики и социальной сферы, международного опыта и практики развития жилищной сферы.
Ключевые слова: жилищное строительство, целевая программа, ипотечное кредитование, жилье.
UDC 332.82
Mukhatdinova A. V.
Master student 3rd year, faculty of Economics National Research Ogarev Mordovia State University
Russia, Saransk
MORTGAGE AS AN INSTRUMENT FOR THE DEVELOPMENT OF HOUSING CONSTRUCTION IN THE REPUBLIC OF MORDOVIA
Annotation: Attracting funds in the form of mortgage lending is the most common way of buying a home. The state programs and strategies for the development of mortgage housing loans considered in the article solve the problems facing the mortgage and housing construction sector, taking into account the modern realities of the economy and social sphere, international experience and practice of housing development.
Keywords: housing construction, target program, mortgage lending, housing.
На сегодняшний день одним из самых распространенных способов приобретения жилой недвижимости населением является привлечение средств в виде ипотечных кредитов, что связано с большой потребностью населения страны в решении жилищной проблемы. Несмотря на высокие по сравнению с европейскими процентные ставки по данному виду кредита, спрос на ипотеку стабилен.
Ипотека является наиболее распространенным видом финансовых
операций в развитых странах: в ней участвует большинство населения страны и вложения средств в ипотечное кредитование строительства жилья можно отнести к наиболее ликвидным банковским активам.
Ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств. Являясь драйвером для экономики страны, в том числе для строительной отрасли и рынка недвижимости, ипотека сама нуждается в стимулах и поддержке. Таковыми эксперты считают программы банков для кредитования жилья в новостройках, которые интересны для покупателей квартир размером ипотечных ставок. Программы банков, разработанные совместно с Агентством ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), дают возможность кредитным учреждениям распоряжаться своими обязательствами, например, продать их и не резервировать дополнительные средства [3].
Государственная программа субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам стала основной причиной, по которой объем кредитования не только не упал, но даже вырос. Когда потребительские кредиты выдаются по ставке в среднем 15-23 % годовых, ипотечные, с учетом государственной поддержки, под 7-12 %. Если у банка и застройщика есть совместные программы, то ставка может быть еще ниже. Конечно, стоит отметить, что субсидирование процентной ставки по ипотеке распространяется только на покупку жилья на первичном рынке.
Банки все чаще аккредитуют строительные объекты на начальном этапе строительства, делая их максимально доступными для покупателей жилья, что способствует дальнейшему росту объемов кредитования квартир в новостройках [5].
Государственная поддержка программ кредитования жилья в новостройках делает ипотеку двигателем рынка: часть банков предлагает кредиты на новостройки дешевле, чем на жилье вторичного рынка. Значительную роль играет и снижение требований к предмету залога, к застройщикам, а также желание кредитовать новостройки на раннем этапе строительства.
Ипотечный рынок - это один из немногих рынков, который продолжает динамично развиваться даже в условиях стагфляции в России. В 2016 году российские банки выдали населению 1,472 трлн. рублей на покупку жилья. Это чуть более, чем в два раза больше, чем в докризисном 2008-м (655,8 млрд. рублей), и почти на треть выше уровня 2012 года (около 1 трлн. рублей) [5].
Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования до 2020 года, утвержденная в ноябре 2014 года, признана неактуальной. Соответствующее Постановление подписал Председатель Правительства Российской Федерации Д.А. Медведев 26 июня 2017 года. Стратегия включала в себя отдельные меры по развитию рынка ипотечного кредитования.
Президиумом Совета при Президенте Российской Федерации по стратегическому развитию и приоритетным проектам 19 октября 2016 года утвержден паспорт приоритетного проекта «Ипотека и арендное жилье» в рамках республиканской целевой программы «Жилище» на 2011-2015 годы, за реализацию которого отвечают Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации и АИЖК [9].
Приоритетный проект «Ипотека и арендное жилье» предусматривает комплексный подход, включающий в себя формирование цивилизованного рынка аренды, обеспечение застройщиков земельными участками, развитие рынка жилищного строительства и ипотечного кредитования. Целью проекта является улучшение жилищных условий граждан России, обеспечение высоких темпов ввода жилья (ввод 100 млн. кв. метров в 2020 году), стимулирование спроса (выдача 1,2 млн. ипотечных кредитов в 2020 году), и реализации пилотных проектов арендного жилья и апартаментов [9].
Поддержка ипотечного кредитования будет сосредоточена на развитии инструментов секьюритизации и рефинансирования с использованием ипотечных ценных бумаг с поручительством Агентства по ипотечному жилищному кредитованию - планируется, что к 2020 году не менее 40 % от общего объема ипотечных кредитов будет выдаваться с применением этого инструмента. Ипотечный рынок будет переведен в электронный формат: от выдачи кредита до регистрации недвижимости. Это позволит привлечь новых участников рынка, дополнительно нарастить объем кредитования и снизить расходы на выдачу и обслуживание кредитов и уровень процентных ставок для ипотечных заемщиков.
Последние пять лет стали для Республики Мордовия периодом серьезных вызовов: были заявлены самые амбициозные цели социально-экономического развития. Реализация этих целей привела к достижению высоких результатов в разных областях: республика два года подряд входит в число 20 лучших регионов страны в национальном рейтинге состояния инвестиционного климата. Также Мордовия входит в число 20 лучших регионов России по эффективности работы органов власти: по итогам 2012 -39 место, 2013 года - 35 место, 2014 года - 12 место и по итогам 2015 года -12 место [7].
В рейтинге регионов страны по уровню благосостояния семей Мордовия демонстрирует одну из лучших в России динамику роста: по итогам 2012 года регион находился на 83 (последнем месте), 2013 года -75 место, 2014 года - 67 место, а в 2015 году республика заняла 59 место [6]. За последние 10 лет в Мордовии на 20 % увеличилась рождаемость, в том числе вторых и последующих детей. Это результат многих мер поддержки института семьи, в том числе выплаты регионального материнского капитала: с 2015 года семьям, где родился 4-й ребенок, полностью списывается ипотечный долг (за рождение 3-го он списывается на 30 %) [4].
С 2003 г. Республика Мордовия входит в число лидеров среди регионов РФ по реализации федеральной подпрограммы «Обеспечение
жильем молодых семей». Развитая система ипотечного кредитования, объемы вводимого жилья для данной категории, привлечение средств бюджетов различного уровня за все время позволили более 7 тысячам молодых семей решить жилищный вопрос. Подпрограмма позволила сохранить рост объемов строительства и привлечь 4 млрд. рублей инвестиций. Заемщикам Республики Мордовия кредитными организациями за период 2012-2016 гг. выдано 22467 шт. ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 30,5 млрд. рублей [1].
В республике успешно решается задача улучшения жилищных условий ветеранам ВОВ, ветеранам боевых действий, инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов: в 2010-2013 гг. на обеспечение жильем ветеранов из федерального бюджета в республику направлено почти 6 млрд. рублей. Свидетельства о предоставлении социальной выплаты на строительство или приобретение жилья получили 99,7 % ветеранов [5].
В настоящее время в республике действует подпрограмма «Развитие ипотечного жилищного кредитования» Республиканской целевой программы «Жилище» на 2015-2020 годы, утвержденной Постановлением Правительства РМ от 13 декабря 2010 г. № 487, основными задачами которой являются:
- создание и развитие схем, обеспечивающих накопление населением денежных средств;
- повышение эффективности первичного рынка ипотечных кредитов и финансовых механизмов, обеспечивающих доступность кредитов для граждан с достаточным платежеспособным спросом;
- развитие и совершенствование системы рефинансирования ипотечных кредитов и интеграция региональной системы ипотечного кредитования в общероссийскую;
- создание альтернативных механизмов финансирования развития подпрограммы;
- обеспечение надежных механизмов защиты имущественных интересов инвесторов вторичного рынка ипотечных кредитов [5].
В соответствии с условиями новой программы, за период с 2015 по 2020 годы планируется обеспечить финансирование на уровне 5,9 млрд. рублей, при этом средства будут направляться в следующих частях: из республиканского бюджета - 37,3 %; из местных бюджетов - 1,2 %; из внебюджетных источников - 61,5 % [5].
Такой объем финансирования позволит за указанный период помочь в приобретении собственного жилья не меньше чем 4 000 молодых семей.
Условия программы «Молодая семья», которые реализуются в РМ, позволяют приобрести доступное жилье, сэкономив при этом от 30 до 35 процентов от его цены. При этом такая субсидия предоставляется только супругам, не достигшим 35 лет, которые признаны нуждающимися в улучшении условий проживания, а также постоянно проживать (быть
зарегистрированным) в Республике Мордовия [4].
Для того чтобы принять участие в программе «Молодая семья», необходимо пройти отбор на соответствие нескольким критериям:
- супруги в семье должны быть младше 35 лет;
- необходимо находиться в очереди на улучшение условий проживания;
- подтвержденные доходы должны быть достаточными для обеспечения выплат по кредиту, в случае, если оформляется ипотека;
- обязательное наличие регистрации места постоянного проживания на территории республики [4].
Проект по развитию ипотеки как инструмента жилищного строительства осуществляет поддержку не только семей, но и целых отраслей экономики страны. Кроме этого, благодаря его реализации на рынке недвижимости создается положительная динамика, начинается рост в секторе капитального строительства, а также начинается процесс оптимизации структуры фондов и пакетов предложений банковских учреждений [8].
Дело в том, что для операций с деньгами государственного бюджета, которые выделяются для обеспечения этой помощи, приглашаются только банки, которые аккредитованы Центральным банком России. Для того чтобы ее получить, они должны соответствовать определенным требованиям по надежности и прозрачности операций, а кроме этого предлагать в своем портфеле банковских услуг программы ипотечного кредитования, взносы по которым можно осуществлять средствами субсидии.
Одним из основных требований правительства России к аккредитованным банкам является низкий уровень ставок по ипотечным кредитам, которые предлагаются для молодых семей. Часть разницы таких ставок от действующих на рынке предложений погашается за счет федерального бюджета.
Для противодействия спекулятивному росту цен на недвижимость, которая строится для программы молодежного жилья, Министерство регионального развития постоянно проводит мониторинг рынка недвижимости в регионах, и на основании обобщенных данных устанавливает нормативную стоимость постройки одного метра квадратного жилья для каждого из субъектов Федерации [2]. Этот индикативный показатель корректируется ежеквартально, что позволяет ему соответствовать реальной обстановке на рынках, и именно он используется для расчета стоимости возводимого доступного жилья, при начислении окончательных сумм помощи, которые предоставляют из государственной казны.
Таким образом, развитие ипотечного кредитования является одним из приоритетных направлений стратегии банковского сектора Российской Федерации и активным инструментом жилищного строительства.
Решение проблемы доступности жилья, несмотря на длительный срок
ее существования, на сегодняшний день продолжает оставаться актуальной. Самым распространенным способом приобретения жилья у населения остается ипотечное кредитование.
Проведенное исследование позволило сделать вывод о том, что существующая ситуация на рынке ипотечного кредитования в Республике Мордовия в 2016-2017 г. изменяется и совершенствуется: появились новые жилищные программы, ориентированные на более широкий круг заемщиков без разделения программ на социальные и базовые.
Таким образом, рынок ипотеки будет поддерживаться путем расширения способов приобретения жилья с участием государства, а процедура получения жилищных кредитов обещает быть более упрощенной, а процентные ставки сниженными.
Использованные источники:
1. Государственная программа развития жилищного строительства и сферы жилищно-коммунального хозяйства на 2014-2020 годы (утв. Постановлением Правительства Республики Мордовия от 4 октября 2013 года № 455) [Электронный ресурс] : Гарант : [сайт информ.-правовой компании]. - Режим доступа: http : //base. garant .ru/9051737/
2. Жираковская Н. А. Проблемы и перспективы ипотечного кредитования в РФ // Территория новых возможностей. Вестник Владивостокского государственного университета экономики и сервиса. - 2017. - Т.9, № 2. - С. 64-73.
3. Лазарова А. Б. Жилищный и ипотечный рынок. - СПб.: Изд-во С-Петербургского ун-та. - 2017. - 173 с.
4. Об ипотеке (залоге недвижимости) [Электронный ресурс] : федер. закон Рос. Федерации от 16.07.1998 № 102-ФЗ. - Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс»
5. Постановление Правительства РФ от 17 сентября 2001 г. № 675 «О федеральной целевой программе "Жилище" на 2002 - 2010 годы» [Электронный ресурс] : Гарант : [сайт информ.-правовой компании]. -Режим доступа: http : //base. garant .ru/2306859/#ixzz5 0t5ywFkf
6. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / Под ред. В.С. Ема. М.: Статут, 2017. - С. 7-9
7. Рейтинг регионов по доступности покупки семьями жилья по ипотеке // РИА РЕЙТИНГ. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://riarating.ru/regions rankings/%2020151216/630003084.html
8. Родина Н. А., Королева Л. П. Инновационная инфраструктура Республики Мордовия. Проблемы и перспективы инновационного развития экономики регионов России, - 2017. - С. 26-28.
9. Федеральная целевая программа «Жилище» на 2015-2020 годы (утв. постановлением Правительства РФ от 17 декабря 2010 года № 1050) [Электронный ресурс] : Гарант : [сайт информ.-правовой компании]. -Режим доступа: http://base.garant.ru/12182235/#ixzz3dGHJLKe3
