CC BY
24С.Г.Камолов кандидат экономических наук первый заместитель руководителя Администрации Одинцовского муниципального района Московской области
ИПОТЕЧНОЕ ЖИЛИЩНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В РОССИИ В УСЛОВИЯХ ЭКОНОМИЧЕСКОГО КРИЗИСА
Руководство страны заверяет население в том, что и в условиях кризиса государство не отступит от решения задач, обозначенных в нацпроектах, и жилищная программа, в том числе ипотечное жилищное кредитование, останутся приоритетными направлениями государственной жилищной политики. Однако от этого нынешняя ипотека не станет более доступной: при существующем уровне доходов населения, низком платежеспособном спросе его основной части, высоких процентных ставках по ипотечным кредитам, недостаточном объеме предложения жилья нельзя сказать, что ипотека — универсальное средство решения жилищных проблем. Если учесть, что проблемы в жилищном строительстве осложнены высокими административными барьерами доступа на строительный рынок, непрозрачными и непубличными процедурами предоставления земельных участков для строительства и определения их разрешенного использования, высокими рисками инвестиций в объекты жилищного строительства, то ситуация выглядит критической.
Но дело не только в кризисе — переход к рыночным отношениям совершенно по-новому поставил вопрос о приобретении жилья в
собственность и механизмах финансирования строительства, особенно через ипотечное жилищное кредитование. К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, с помощью которого население самостоятельно могло бы участвовать в решении жилищной проблемы. Свободного рынка жилья не было, кредиты населению, особенно долгосрочные, составляли незначительный процент от общего объема финансирования жилья и предоставлялись, главным образом, индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам для строительства нового, а не для приобретения готового жилья.
Приоритетным направлением государственной жилищной политики с конца 90-х гг. до настоящего времени стало ипотечное жилищное кредитование. Это не случайно: в мировой практике оно является одним из самых проверенных и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. В зарубежной практике ипотечное кредитование приносит инвесторам стабильный доход при сравнительно небольших рисках, позволяя наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и кредиторов - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте.
Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации была подготовлена в развитие федеральной целевой программы «Свой дом», утвержденной постановлением Правительства РФ от 27 июня 1996 г. № 753 и принятой постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. №28 «О мерах по развитию системы ипотечного кредитования в Российской Федерации». Она определила приоритетное место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании,
стратегию решения жилищных проблем социального характера. Однако реализация этого приоритетного направления жилищной политики до сих пор не принесла предполагаемого социального эффекта.
Сегодня государство имеет установленные законодательством обязательства по обеспечению жильем по отношению к 2,2 млн. граждан. Общий объем финансирования подпрограммы, связанной с выполнением государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством до 2010 г., составляет 133,1 млрд. руб., что позволяет обеспечить жильем 132 265 семей граждан, в том числе 32,4 тыс. семей граждан, уволенных с военной службы. Вполне вероятно, что эти обязательства в условиях из-за экономического кризиса в полном объеме выполнены не будут из-за резкого снижения платежеспособности наших сограждан - по состоянию на 1 января 2009 г. только 1,5% населения пользовались ипотечными кредитами. (Для сравнения: в странах Западной Европы до 70% населения живут в домах и квартирах, купленных в кредит, в США -около 50%). Ежедневно в банки, работающие на этом рынке, обращаются по 250-300 человек за консультацией о том, как получить деньги на квартиру. В 2006 г. доля тех, кто за счет собственных средств осуществил строительство или покупку жилья, составляла всего 4% населения. Причем лишь каждый десятый из них использовал эти возможности для приобретения второго жилья. Таким образом, доля «инвестиционных» квартир по стране в целом не превышает 10% рынка. Более того, это, как правило, не столько собственно инвестиции, сколько опережающая реализация будущего спроса, т. е. покупка для подрастающих детей квартиры «на будущее», пока есть необходимые для этого средства. Ввести запретительные налоги для такого рода покупателей - значит перекрыть канал решения жилищных
проблем следующего поколения даже у тех слоев, которые пока еще в состоянии это делать самостоятельно, и одновременно затормозить
л
формирование цивилизованного рынка аренды жилья1.
Поскольку наша ипотека несопоставима ни с европейской, ни с американской - ее объемы меньше в десятки раз - необходимо, чтобы она стала доступнее, т. е. чтобы кредиты были дешевле. Но это напрямую зависит от стратегии банков, осуществляющих ипотечное кредитование. К 2008 г. ипотекой в России активно занимались около 200 банков. Безусловный лидер - «Сбербанк»: на его долю приходилось около 60% всего объема выдаваемых ипотечных кредитов; на втором месте — «Внешторгбанк», на третьем — «Райффайзенбанк». Эти банки осуществляли примерно 70% всего объема ипотечного кредитования.
Как сказался экономический кризис на положении банков, и какова ситуация с ипотечным кредитованием сегодня?
Прежде всего, резко изменилась ситуация с банками-кредиторами: в ответ на мировой финансовый кризис они изменили ипотечную стратегию и повысили процентные ставки. В результате в конце 2008 - начале 2009 г. ставки по кредитам стали практически недоступными для большинства населения. Отдельные банки стали отказывать в выдаче кредитов даже тем, кому они были обещаны. Так, банк «Уралсиб» отменил программу ипотечного кредитования в долларах, Оргрэсбанк и Городской ипотечный банк - в рублях, «Возрождение» - в любой валюте, кроме рублей. Райффайзенбанк отказался от ипотечных кредитов с плавающими ставками, а банк «ДельтаКредит», наоборот, внедрил новый продукт с отсроченной плавающей ставкой. Появились и нововведения: Транскредитбанк,
1 Тихонова Н.Е., Акатнова A.M., Седова Н.Н. Жилищная обеспеченность и жилищная политика в современной России //Социологические исследования, 2007, №1, с.71-81.
например, будучи стратегическим партнером РЖД, ограничил круг ипотечных заемщиков только работниками железнодорожной отрасли. Понятно, что приостановка ипотеки - следствие ситуации на мировых рынках, но она одновременно привела к другому негативному для потенциальных заемщиков явлению - дефициту «длинных денег».
Расчет, основанный на данных Росстата, показывает, что:
• 3-4% российских семей с доходами на каждого члена семьи свыше 25 тыс. руб. в месяц могут приобрести квартиры по социальным нормам жилья и выше при ипотечном кредите сроком на 20 лет;
• 5-6% российских семей с доходами на каждого члена семьи от 15 тыс. до 25 тыс. руб. могут приобрести в собственность дополнительно порядка 40 кв. м при 20-летнем ипотечном кредите;
• 6-7% российских семей, члены которых обладают доходами от 10 тыс. до 15 тыс. руб. на человека, могут приобрести дополнительную жилую площадь порядка 20 кв. м при 20-летнем кредите2.
Иными словами, даже по официальным данным для остальных граждан ипотечное жилищное кредитование оказалось недоступно. Данные, полученные в результате независимой оценки, еще более удручающие. Так, согласно экспертным подсчетам специалистов «Фосборн Хоум» - компании - ипотечного брокера, чтобы купить в кредит однокомнатную московскую квартиру стоимостью 200 тыс. долл, в 2008 г. необходимо было зарабатывать не менее 4,5 - 5 тыс. долл. в месяц и накопить 40 тыс. на первоначальный взнос. Стоимость жилья, как правило, была еще выше, а реальные
2
Заславская О. Ипотека сходит на нет //Российская газета, 2008, 6 ноября.
требования к заемщикам были также почти невыполнимы: доход не
о
менее 6 -7 тыс. долл., и... наличие квартиры3.
В условиях кризиса резко снизилась платежеспособность населения, уже получившего кредиты по ипотеке. В частности, просроченная задолженность по ипотечным кредитам в 2008 г. увеличилась в рублях в 8 раз, а в иностранной валюте - в 15 раз. На 1 января 2009 г. размер просроченной задолженности по ипотечным кредитам в рублях составил 6, 730 млрд. руб. по сравнению с 819 млн. руб. на 1 января 2008 г. и 454 млн. руб. на 1 января 2007 г. Размер просроченной задолженности в иностранной валюте составил соответственно 6,373 млрд. руб., 405 млн. и 102 млн. руб. Общая задолженность по рублевым кредитам на 1 января 2009 г. составляла 960,578 млрд. руб., на 1 января 2008 г. - 579,390 млрд. руб., а по валютным кредитам - 237,065 млрд. руб. на 1 января 2009 г. и 178,140 млрд. руб. на 1 января 2008 г. Такие данные приведены в материалах Банка России4.
Аналогичная картина по данным Банка России и в субъектах Российской Федерации (см. табл.).
Таблица
Объем задолженности по ипотечным кредитам в разрезе субъектов РФ
Объем задолженности по ипотечным
кредитам
3 См.: там же.
4 См.: Сенаторова О. Какие банки оставили ипотеку? http://credit.rbc.ru/recommendation/ipoteka/2008/12/02/63297.shtml
на 1.10.2008 г. (тыс. руб., данные ЦБ РФ)
В рублях В иностранной валюте Итого
РФ 768 662 800 205 843 300 974 506 100
Центральный ФО 159 230 700 144 021 400 303 252 100
Северо-Западный ФО 91 480 100 28 041 400 119 521 500
Южный ФО 63 065 100 7 025 300 70 090 400
Приволжский ФО 147 634 900 11 876 000 159 510 900
Уральский ФО 129 464 700 4 117 000 133 581 700
Сибирский ФО 145 995 200 7 354 000 153 349 200
Дал ьневосточный ФО 31 792 100 3 408 200 35 200 300
В условиях мирового экономического кризиса изменились условия кредитования и рефинансирования. Так, среднее значение фиксированных процентных ставок предложения по ипотечным кредитам в сентябре 2007 г. составляло 12% годовых, в феврале 2008 г. - 12,81% годовых, в сентябре 2008 г. - 22,1% годовых, а уже в ноябре 2008 г. выросло до 28,93% годовых5 . Сегодня условия рефинансирования существенно отличаются от докризисных: ставка по существующим кредитам в докризисный период была выше ставки рефинансирования, а сейчас - ниже. В докризисный период банки
5 См.: Материалы Всероссийской конференции «Ипотека в России: расширение возможностей», 10 декабря 2008 г., г. Москва. М., 2008.
продавали портфели с премией до 3%, после него - с дисконтом до 20%.
В конце 2008 г. по данным экспертов, реально выдавали ипотечные кредиты не более 10 банков. Причем кредитные ипотечные рублевые ставки поднялись до уровня 20-25% годовых. Это «заградительные» проценты, свидетельствующие о том, что банк не хочет выдавать ипотечные кредиты в рублях. Долларовая же ипотека практически никому оказалась не по карману. Кроме того увеличивались сроки кредитования. В нынешние условия ипотеки семьи уже не могут вписаться, и для того, чтобы платежи по кредиту не превышали 40% ежемесячного дохода семьи, приходится увеличивать сроки кредитования6 . Одновременно изменились и другие условия предоставления кредитов заемщикам: назначение единой ставки вне зависимости от К/З, срока кредита и других параметров; повышение требований по первоначальному взносу; отказ кредитования новостроек под залог прав требований; тенденция к отказу кредитования первичного рынка, под залог имеющегося жилья; сокращение среднего срока кредита; форма подтверждения дохода - официальная.
Схема
Характеристики ипотечных кредитов в условиях кризиса
Февраль 2008 г. Ноябрь 2008 г.
Максимальный К/З
(средний по рынку) 79% 73%
6 См.: там же.
Техническое ограничение срока кредита 30 лет
21,5 лет
Средневзвешенная ставка
предложения 12,81% 18,50%
Существенно изменились риски кредитования. Предполагается, что до конца 2009 г. они будут характеризоваться следующими показателями:
РИСКИ БАНКОВ
• риск ликвидности - отсутствие долгосрочного капитала и ограниченность рефинансирования;
• процентный риск - ускоренное обесценивание долгосрочных активов и невыгодность фиксирования ставки;
• кредитный риск - рост просрочек и дефолтов;
• рыночный риск - падение цен на недвижимость
РИСКИ ЗАЕМЩИКОВ
потеря работы или резкое сокращение доходов;
накапливание наличности на «черный день»;
высокая инфляция потребительских цен и рост стоимости жизни; высокие процентные ставки по ипотечным кредитам; требование высокого первоначального взноса;
ПОСЛЕДСТВИЯ: существенное сокращение количества кредитных
организаций и доступности кредитования
Вполне понятно, что основные направления поддержки участников рынка жилья в нынешних условиях должны включать и поддержку участников рынка, и поддержку заемщиков7. Однако здесь не все так просто. Если выбрана ипотечная программа, которая устраивает заемщика, это совсем не означает, что банк или другая организация, предлагающая данные условия ипотечного кредитования, будут на это согласны. Сегодня условия банков таковы, что на день получения ипотечного кредита необходимо обладать суммой, составляющей 10-30% стоимости квартиры.
В большинстве случаев получить доступ на рынок жилья без бюджетной поддержки не могут молодые семьи - даже имея достаточный уровень дохода для получения ипотечного кредита, они не имеют возможности оплатить первоначальный взнос. Зачастую это связано с тем, что молодые семьи в основном впервые приобретают собственное жилье и не имеют в собственности жилого помещения, которое можно было бы использовать в качестве обеспечения уплаты первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита или займа. Накопить на эти цели необходимые средства у них также нет возможности. Кроме того, нельзя не учитывать, что в первую очередь субсидии предоставляются молодым семьям, поставленным на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий до 1 марта 2005 г. и только один раз. Немаловажную роль играют и другие условия, в числе которых следует отметить:
а) участником подпрограммы может быть любая российская семья, возраст супругов в которой не превышает 30 лет, или неполная
у
См.: СеменякаА.Н. Новая архитектура ипотечного рынка в 2009 году // Материалы Всероссийской конференции «Ипотека в России: расширение возможностей».
семья, состоящая из одного родителя, возраст которого также не превышает 30 лет и имеющего одного и более детей;
б) молодая семья должна иметь в собственности недвижимость или денежные средства на сумму не менее 200 тыс. руб. и семейный доход не менее 20 тыс. руб. в месяц;
в) существенным параметром для всех, кто желает воспользоваться ипотечным кредитом, является сумма первоначального взноса. Она колеблется сегодня от 10 до 30% стоимости приобретаемой квартиры. Срок погашения кредита - от 10 до 30 лет с процентной ставкой от 12 до 16% годовых;
г) молодая семья, выбрав себе подходящую ипотечную программу, должна соответствовать требованиям региональных операторов системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов (агентств, корпораций или фондов ипотечного кредитования), которые на основании предоставленных документов производят оценку способности молодой семьи погашать полученный кредит.
Ограничивая возможности для тех молодых семей, которые не удовлетворяют указанным требованиям и потому не могут быть признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий через получение поддержки за счет федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов согласно законодательству Российской Федерации, подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 гг. предоставляет, казалось бы, реальную возможность приобрести желанное жилье имеющим на это право другим молодым семьям. К примеру, успешное выполнение мероприятий подпрограммы Московской области позволило бы обеспечить жильем
1895 молодых семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, в том числе в 2007 г. - 245, в 2008 г. - 250, в 2009 г. - 650 и в 2010 г. -
о
750 молодых семей8. Но разразившийся кризис уже внес свои поправки, и в полном объеме данная подпрограмма не будет выполнена.
Исключительно важный вопрос ипотечного жилищного кредитования для молодых семей - определение ежегодного объема средств, выделяемых из местного бюджета на реализацию мероприятий подпрограммы. По сути, это один из самых сложных вопросов, поскольку бюджеты муниципалитетов незначительны, чтобы даже частично реализовать требуемые объемы жилья нуждающимся в нем молодым семьям. Не случайно в Московской области для оказания финансовой поддержки муниципальным образованиям в составе расходов бюджета, например, на 2007 г. был предусмотрен фонд финансовой поддержки муниципальных районов (городских округов) в объеме 10,2 млрд. руб. с целью выравнивания уровня бюджетной обеспеченности муниципальных образований9.
Наконец, очень остро стоит проблема софинансирования. К примеру, субсидии из бюджета Московской области на реализацию подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» областной целевой программы «Жилище» на 2006-2010 гг. бюджетам муниципальных образований на 2008 г. без участия средств федерального бюджета выделены в объеме 58287 тыс. руб.10 Много это или мало? Обратимся к фактам.
о
См.: Постановление Московской областной Думы от 19.06.2008 г. № 6/46-П О законе Московской области «О внесении изменений в Закон Московской области «Об областной целевой программе «Жилище» на 2006-2010 годы».
9 См.: Плотников А. Такого бюджета еще не было //Подмосковье, 2006, №11, с.15.
10 См.: Постановление Правительства Московской области от 15.10.2008 г. №928/39.
По итогам 2007 г. в сфере строительства и реализации приоритетного национального проекта «Доступное жилье» Одинцовский район назван лучшим не только в Подмосковье, но и в целом в Российской Федерации - на его долю приходится более 1% от всего объема строительства в стране. Однако и в этом районе программа обеспечения жильем молодых семей, как и программа ипотечного кредитования, реализуются далеко не в тех масштабах, которые необходимы. И дело здесь не только в условиях существующего жесткого рынка - у муниципалитетов сегодня, по сути, нет четкого механизма влияния и достаточных финансовых ресурсов, чтобы эти программы работали в полную силу. Кроме того, мешает нерасторопность руководителей муниципальных образований, которые тянут с заявками и заранее не закладывают необходимые для софинансирования средства в местные бюджеты.
Говоря о реализации программы «Жилище» на 2006-2010 гг., необходимо помнить, что поддержка молодых семей — это стержневая задача национального проекта «Доступное и комфортное жилье -гражданам России». В 2006 г. такую поддержку в стране получили около 33 тыс. молодых семей, из них 12 тыс. - на селе. Однако, как подчеркивал неоднократно Президент РФ Д.А.Медведев, механизм предоставления такой поддержки должен быть более гибким; одновременно необходимо развитие всего спектра финансовых механизмов, которые должны быть доступны для молодых семей с различным уровнем достатка. Только в этом случае программа «Жилище» может стать реальной.
Сегодня в России получить кредит на покупку недвижимости практически могут лишь люди с крупным официальным доходом. Но он им, как правило, не нужен. Те же, кто действительно нуждается в улучшении жилищных условий, получить его не смогут, либо он не
будет их удовлетворять (ипотечный кредит рассчитывается от совокупного дохода заемщика), что объективно ведет к снижению спроса на ипотечный кредит. Следовательно, условия предоставления ипотечного кредита должны претерпеть изменения и стать более приемлемыми для нуждающегося в улучшении жилищных условий населения.
В общем и целом, если до кризиса положение с ипотекой можно было назвать «не лучшим», то начиная с середины 2008 г. оно стало просто бедственным. По сути, ситуация на рынке ипотечного кредитования возвращается в 2000 год. Можно предположить, что вскоре кредитные институты будут выставлять на продажу изъятые у должников квартиры11.
Перемены могли бы принести только государственные меры по преодолению кризиса. Однако резервы страны сокращаются в результате поддержки государством крупных, в том числе, сырьевых, монополий, а возможности для средних слоев приобрести долгожданное жилье уменьшаются, стремясь к нулю. При этом в настоящее время нет никаких оснований прогнозировать, что на государственном уровне будут подготовлены и осуществлены какие-то меры системного характера, нацеленные на то, чтобы реализовать декларированный в государственных программах принцип «доступности ипотеки для семей со средним достатком».
Подытоживая анализ направления государственной жилищной политики, связанного с ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующие выводы:
декларации о «доступности» ипотеки остаются декларациями: для большинства граждан России ипотека недоступна;
11 Подробнее см.: Колташов В. На жилищном рынке без перемен //www.realtypress.ru/intervjyu/13-03-2009.html.
в условиях финансово-экономического кризиса доступность ипотеки упала даже для семей с достатком выше среднего, причем государство не принимает действенных мер по изменению ситуации;
выбрав в качестве приоритетной американскую двухуровневую модель ипотеки, государство тем самым предпочло экономическую выгоду социальной целесообразности;
социальная эффективность ипотеки значительно меньше обещанной государством и ожидаемой населением;
политика государства в сфере ипотечного жилищного кредитования не вызывает ожидаемого одобрения населением.
В оценке дальнейшего развития жилищной ипотеки в России на ближайшую перспективу основными тенденциями могут быть следующие: а) усиление конкуренции со стороны банков, риэлторских и брокерских компаний; б) снижение требований к заемщикам (по возрасту, доходу и т.д.); в) расширение числа объектов недвижимости, под которые можно будет взять кредит; г) упрощение схем ипотечных сделок и сокращение сроков рассмотрения кредитных заявок.
В условиях мирового экономического кризиса при организации схем построения механизма кредитования необходимо, прежде всего, учитывать присущие экономической и социальной ситуации в нашей стране факторы: низкую потребительскую способность населения, при которой размеры платежей по потребительским кредитам не должны превышать определенной части дохода средней семьи; размер кредита с учетом субсидий и льгот должен перекрывать стоимость обеспечения (залога — жилья) и в то же время кредитные риски должны быть сведены к минимуму; необходимо учесть встречающееся отсутствие стабильного и гарантированного источника дохода (население) и кредитных историй заемщиков. Только в случае решения указанных проблем жилищная ипотека в России может
получить должное развитие и приблизиться к международным стандартам.
Камолов С.Г. Ипотечное жилищное кредитование в России в условиях экономического кризиса. В статье дан критический анализ сложившейся в области ипотечного жилищного кредитования ситуации в условиях мирового финансового кризиса, общим следствием которого является существенное сокращение количества кредитных организаций и доступности кредитования для наиболее нуждающегося в строительстве или улучшении жилья населения. Представлен прогноз развития ипотеки в России в ближайшие годы, высказаны рекомендации по оптимизации сложившегося положения.
Ключевые слова: финансовый кризис, ипотечное жилищное кредитование, жилищное строительство.
Kamolov S.G. Mortgage Lending in Russia under Economic Crisis. The Article carries critical analysis of the Russian mortgage lending market under the world financial crisis that led to significant decrease in number of credit institutions and limited availability of financing for individuals.
Key words: financial crisis, mortgage lending, residential construction.
