CC BY
247УДК 368:347.27 DOI 10.38161/2618-9526-2021-1-043-047
М.Ю. Дендиберя, канд. экон. наук, доцент кафедры финансов и кредита
экономического факультета Хабаровского государственного университета экономики и права
ИПОТЕЧНОЕ СТРАХОВАНИЕ: ПРОБЛЕМЫ И ПУТИ ИХ РЕШЕНИЯ
В статье проанализированы ключевые проблемы организации ипотечного страхования, реализуемого в качестве кросс-продукта при реализации банковского продукта ипотечного кредита. Предлагаются основные пути разрешения проблем, возникающих на рынке ипотечного страхования.
Ключевые слова: ипотечное страхование, страховой портфель, ипотека, залоговое имущество, риск ипотечного страхования.
UDC 368:347.27 DOI 10.38161/2618-9526-2021-1-043-047
M. Y. Dendiberya, Candidate of Economic Sciences, Associate Professor, Department of Finance and Credit, School of Economics, Khabarovsk State University of Economics and Law
MORTGAGE INSURANCE: PROBLEMS AND METHODS OF SOLUTION
The article analyzes the key problems of the organization of mortgage insurance, implemented as a cross-product in the implementation of the bank product of a mortgage loan. The methods of solution for the problems that arise in the mortgage insurance market are proposed.
Keywords: mortgage insurance, insurance portfolio, mortgage, mortgaged property, risk of mortgage insurance.
В настоящее время актуальной и особенно востребованной на рынке финансовых продуктов стала совместная деятельность банков и страховых компаний в сфере ипотечного кредитования. Ипотечное жилищное кредитование сегодня является актуальной темой, которая рассматривается не только на уровне кредитных и страховых организаций, но и на уровне государства, так как доступность жилья является одним из основных
направлений государственной социальной политики [5]. Если рассматривать в качестве одного из примеров кредитного страхования ипотечное страхование, то, несмотря на высокую динамику развития рынка ипотечного кредитования в России, можно отметить, что за последние 5 лет абсолютный объём операций по предоставлению страховых услуг в системе страхования ипотечных кредитов незначителен и не соответствует сложившимся потребностям общества.
Данная негативная тенденция объяснима следующим перечнем проблем:
1) недоступность ипотечных кредитов для основной массы населения страны, ввиду высокой тарифной ставки, а также отсутствие стабильности в развитии банковского и страхового сектора Российской Федерации. Данная проблема обусловлена следующими причинами:
1.1) отсутствие категориального подхода в формировании тарифной ставки с учётом уровня дохода (не учитываются диспропорции уровня доходов населения);
1.2) неоправданная политика ценообразования на рынке недвижимости (в результате формирование завышенной цены на недвижимость);
1.3) высокий уровень инфляции, воздействующей на накопления населения, снижая их покупательскую способность;
1.4) высокие риски участников рынка ипотечных кредитов, обусловленные сроком предоставления кредита, а также нестабильной экономической обстановкой внутри страны;
1.5) установление высоких (по сравнению с европейскими странами) процентных ставок по ипотечным кредитам, что, в свою очередь, отпугивает потенциальных клиентов, тем самым снижая объём как кредитования, так и оказания сопутствующих кросс-услуг по страхованию ипотечного кредита;
2) несовершенство законодательной базы: в современном российском законодательстве имеется определённая сложность подхода к организации страхования при ипотечном кредитовании, выраженная в том, что, согласно Закону «Об организации страхового дела в РФ» [2], дого-
воры страхования должны заключаться раздельно по каждому из видов страхования. Договор страхования жизни заёмщика должен быть застрахован страховой компанией, имеющей лицензию на страхование жизни, в то же время страхование имущества в залоге по ипотеке должно страховаться соответственно в компании, осуществляющей страхование имущества. Ввиду данных обстоятельств, возникает следующий перечень причин, отталкивающих страхователя от заключения данных видов услуг: отсутствие чёткой системы взаимоотношений между банком, страховой компанией, осуществляющей страхование жизни, а также страховой компанией, осуществляющей имущественное страхование; наличие проблем в системе документооборота между различными сторонами как договора ипотечного кредитования, так и договора страхования ипотечного кредита.
В увеличении риска по страхованию ипотеки страховыми компаниями важную роль играет сложность в осуществлении процесса передачи риска в дальнейшее страхование. После завершения процесса формирования страхового портфеля (когда у страховых компаний сформируется максимальный портфель договоров ипотечного страхования и достигнута предельная величина риска, оставленного на собственное удержание) у страховщика возникают затруднения, вызванные поиском перестраховщика, готового принять оставшиеся риски на страхование. Однако часто действующие перестраховщики отказывают в заключении договора перестрахования, мотивируя диспропорциями в системе ценообразования на рынке не-
движимости РФ, нестабильностью экономической обстановкой внутри страны, что может привести к значительным финансовым трудностям и нарушению сбалансированности страхового портфеля уже перестраховочной компании.
Важной проблемой в организации ипотечного страхования является наличие проблемы, связанной с отсутствием должного государственного регулирования, контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов. Так, согласно ст. 20 Закона «Об участии в долевом строительстве» [4], инвесторы и застройщики обязаны публиковать в доступных печатных изданиях и открытых источниках информации, в том числе в сети Интернет, сведения о своей деловой репутации и финансовой устойчивости. Таким образом, данная статья призвана раскрывать информацию, которая содействует процессу формирования тарифных ставок в ипотечном страховании, позволяя оценить возможные риски и сформировать соответствующий страховой фонд. На практике страховые компании в большинстве случаев не получают необходимой информации, что нарушает процесс принятия риска по ипотечному страхованию, не позволяя оценить существенные условия договора страхования, связанные с определением величины страховой суммы.
В то же время необходимо отметить наличие пробелов по обязательности страхования имущества при заключении договора ипотечного кредитования. Так, в соответствии с Законом РФ «Об ипотеке (залоговом имуществе)» обеспечение страховой защиты заложенного имуще-
ства является обязательным условием договора об ипотеке. На это в п. 2 ст. 31 указывают следующие формулировки: «При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании залогодатель обязан страховать за свой счёт это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства, -на сумму не ниже суммы этого обязательства» [3]. Включение нормы о страховании в Закон ещё не свидетельствует об отнесении указанного страхования к обязательному виду, как это понимается в соответствии с п. 3 ст. 3 Закона РФ от 27 ноября 1992 г. № 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации» [2] и ст. 935 и 936 ГК РФ [1]. Данные законодательные акты устанавливают, что обязательное страхование осуществляется в силу федерального закона, определяющего порядок и условия проведения конкретного вида обязательного страхования.
Помимо указанных проблем в организации ипотечного страхования важной проблемой является проблема применения альтернативных схем по заключению контрактов на куплю-продажу недвижимости при участии в долевом строительстве. С точки зрения строительных организаций, выгоднее использовать предварительные договоры купли-продажи с заменой в дальнейшем на реальные договоры купли-продажи, что в значительной степени повышает величину страхуемого риска, одновременно снижая защищённость страхователя. Проанализировав проблемы в развитии системы ипотечного
страхования в России, можно предложить следующие способы их решения:
1) развитие системы государственной поддержки сферы ипотечного кредитования и страхования, выраженной в модернизации системы финансирования и механизма обеспечения, создающего стабильные денежные потоки в системе ипотечных кредитов, для динамичного развития, зависимого рынка страхования ипотечных кредитов;
2) развитие системы государственных гарантий, обеспечивающих привлечение средств в строительство нового жилья. Данный шаг позволит увеличить объёмы ипотечного кредитования и снизить процентные ставки по кредитам, способствуя притоку инвестиций в строительство недвижимости. При планомерной организации данного процесса рынок недвижимости будет стремиться к установлению рыночного равновесия между ценой на недвижимость и спросом, будет увеличиваться доступность жилья, решая проблему ценообразования как в сегменте недвижимости, так и в формировании страховых тарифов (делая их более доступными);
3) необходимое законодательное формирование простого механизма перераспределения кредитного риска между кредитором и страховыми организациями путём обобщения существующих видов ипотечного страхования в единую комплексную страховую услугу;
4) разработка дифференцированных целевых государственных и муниципальных программ для определённых категорий заемщиков, базирующихся на принципе финансовой состоятельности (устанавливая специальные льготы и особые условия ипо-
течного кредитования для каждой категории, что позволит увеличить доход финансовых организаций и улучшить социальное положение граждан страны);
5) введение упрощённого или преференциального режима налогообложения участников рынка ипотечного кредитования (заёмщиков, ипотечных кредиторов, инвесторов);
6) создание специализированного уполномоченного органа, аналогичного ФАС, основной целью которого являлся бы контроль над процессом долевого строительства: процесс заключения договоров купли-продажи, ценообразование в строительстве недвижимости, контроль над раскрытием информации и защите прав участников долевого строительства. Создание данного надзорного органа совместно с сотрудничеством со страховщиками и банками позволило бы организовать процесс оценки и урегулирования убытков, что, в свою очередь, позволило бы производить точную оценку финансовых рисков при заключении договоров ипотечного страхования и кредитования, таким образом, формируя более эффективную систему страховой защиты;
7) необходимость законодательного стандартизирования и установления к обязательному применению общей формы договоров купли-продажи недвижимости между различными сторонами договора ипотеки.
Реализация указанных мер будет неэффективна без стимулирования роста рынка ипотечного кредитования за счёт кредитов, выданных с минимальным первоначальным взносом при условии заключения договора ипотечного страхования. При этом особое внимание необхо-
димо уделять информированности потенциальных клиентов об ипотечном страховании, а также всем тем преимуществам, которые оно несёт. При этом современные страховые компании должны разработать единую стандартную систему правил страхования при ипотечном кредитовании на основе разработки унифицированного стандарта по реализации ипотечного страхования для страховых компаний, оказывающих услуги в сфере ипотечного страхования, предусматривающие одинаковые правила страхования, а также перечень и формы страховой документации, используемой при оказании страховых услуг.
В то же самое время логичным кажется организация некоммерческого партнёрства между банками и страховыми компаниями, оказывающими услуги в сфере ипотечного страхования, в целях регулирования их деятельности, что позволит решить проблему разработки специализированных методик актуарных расчётов страховых тарифов для различных категорий страхователей, что в условиях колебаний в экономике позволит сбалансировать страховой фонд страховой компании, параллельно упростив процесс принятия риска на страхование, снизив количество необходимой документации, что значительным образом оптимизирует затраты как клиента, так и финансовой организации.
Список использованных источников
1 Гражданский кодекс Российской Федер ации // URL: http://www.consultant.ru/documen t/ cons_doc_LAW_5142/ (дата обращения 28.10.2020).
2 Об организации страхового дела в Российской Федерации : федер. закон от 27.11.1992 г. № 4015-1 // URL : http://base.garant.ru/10100758/ (дата обращения 28.10.2020).
3 Об ипотеке (залоге недвижимости) : федер. закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ // URL : http://www.consultant.ru/popular/ipot/ (дата обращения 29.10.2020).
4 Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации : федер. закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ // URL : http://base.garant.ru/12138267/ (дата обращения 29.10.2020).
5 URL : http://www.insur-info.ru (дата обращения 29.10.2020).
