CC BY
298
6. Stallman R.M. Did you say «intellectual property»? It's a seductive mirage // Free Software Foundation, Inc (http://www.fsf.org/licensing/essays/not-ipr.xhtml).
ВАСЬКИНА М.Г.
ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ КАК СПОСОБ ПОВЫшЕНИЯ ДОСТУПНОСТИ жилья в СОВРЕМЕННОЙ РОССИИ
Задача создания доступного рынка жилья приобретает особую остроту в современной России в связи с обострением проблемы жилищного обеспечения, замедлением темпов жилищного строительства (относительно до переходного уровня), физическим и моральным износом жилых зданий. Ипотека - залог недвижимости как способ обеспечения обязательств. Наличие системы ипотечного кредитования - неотъемлемая составная часть любой развитой системы частного права. Роль ипотеки особенно возрастает, когда состояние экономики является неудовлетворительным. В этом случае продуманная и эффективная ипотечная система, с одной стороны, оттягивает на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий, с другой - помогает решать социальные и экономические проблемы.
Впервые в постсоветское время понятие «ипотека» было введено в 1992г. Законом Российской Федерации «О залоге недвижимости», который закрепил возможность ипотеки как способа обеспечения обязательств. Регистрация недвижимости, важнейшая функция государства, без надлежащего исполнения которой устойчивый оборот недвижимости невозможен, регулируется Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [6]. Фактическая реализация прав банка по ипотеке возможна в рамках Закона «Об исполнительном производстве». Отдельные специальные нормы, которые, тем не менее, следует учитывать при заключении ипотечных договоров, рассеяны и по соответствующим законам.
В 1998 г. был принят Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». До принятия Закона «О залоге недвижимости» не было серьезных оснований для выселения неплатежеспособного должника и его семьи из заложенной квартиры. Речь шла лишь о переходе прав собственности с исключением права пользования или его ограничением в зависимости от размера жилой площади на одного жильца. В настоящее время выселение вполне возможно, но при условии предоставления другого жилого помещения в черте того же населенного пункта и с учётом всех санитарных норм. Создание такого резервного фонда предусмотрено законодательными, в том числе и местными, актами. Однако информация о наличии такого фонда и судебная практика по реализации прав банков-кредиторов в новых правовых условиях практически отсутствуют.
Важно, что с введением Закона «О залоге недвижимости» появилась «закладная» как свободно обращающаяся на рынке ценная бумага. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства и само право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество. После государственной регистрации ипотеки органом, осуществляющим эту регистрацию, закладная выдается первоначальному залогодержателю и передается путем исполнения передаточной надписи. Законом об ипотеке установлено, по существу, два вида ипотеки: ипотека в силу закона и ипотека по договору. Такое разделение известно еще римскому праву [1].
В исторически короткий срок развитие рыночных отношений в экономике России привело к тому, что ипотека из области законодательного процесса и исследования зарубежного и дореволюционного российского опыта вступила в последние годы в стадию практического развития. Накопленный опыт мониторинга и анализа ситуации с ипотекой, проведенное в 2003-2006 гг. комплексное исследование деятельности агентства недвижимости позволяет
Экономический вестник Ростовского государственного университета Ф 2008 Том 6 №1 Часть 3
Экономический вестник Ростовского государственного университета Ф 2008 Том 6 №1 Часть 3
выявить определенные закономерности и особенности процесса в современных условиях России.
Ипотечное кредитование обеспечивает возможность купить квартиру тем гражданам, которые не имеют накоплений, равных ее стоимости. Однако не все могут им воспользоваться. Следовательно, повышение доступности жилья за счет ипотечного кредитования предполагает создание условий, при которых большинство населения сможет получать ипотечные кредиты.
Объемы ипотечного кредитования (заключенных договоров в год) 1 млн штук
Объемы ипотечного кредитования за год 415 млрд рублей
Ипотечные кредиты/ВВП (накопленным итогом) Доля населения, улучшившего жилищные условия с помощью ипотеки 5,5% 7%
Рис. 1. Ориентиры правительства по развитию ипотечного кредитованию к 2010 году [4].
Ипотечные кредиты будут доступными для большинства в случае, если доход (в первую очередь заработок) основной массы жителей страны достаточен для осуществления ежемесячных выплат по кредитам без значительного ущерба для текущего потребления. Другими словами, ипотечные кредиты тем доступнее, чем меньше ежемесячные выплаты по ним. Минимизация выплат может быть достигнута за счет снижения процентной ставки, уменьшения суммы кредита и увеличения его срока. Основным регулятором доступности ипотечного кредитования в рамках используемого в нашей стране механизма служит процентная ставка. Ее величина определяется тремя факторами: стоимостью ресурсов, накладными расходами кредиторов и надбавкой за риск для компенсации их потенциальных потерь. В России повышение доступности ипотечных кредитов опирается на снижение надбавки за риск. Оно обеспечивается тем, что основные риски ипотечного кредитования принимает на себя государство.
Ипотечным кредитам присущи два вида рисков: кредитный и процентный. Ипотечный кредит финансируется большей частью за счет средств различных краткосрочных вкладов, которые последовательно привлекаются и возвращаются вкладчикам. Если в течение срока жизни ипотечного кредита процентные ставки на рынке возрастают (например, при повышении инфляции), кредитору приходится платить более высокие проценты по вновь привлекаемым вкладам, в то время как заемщик продолжает выплачивать проценты по своему кредиту в том же объеме, как и в период, когда ставки на рынке были низкими. Другими словами, процентный риск - это риск возникновения ситуации, при которой проценты, которые по своему ипотечному кредиту заёмщик платит кредитору, не будут достаточными для выплаты последним процентов вкладчикам по тем депозитам, за счёт которых этот кредит финансируется [2].
Самая важная особенность недвижимости как товара - то, что она, будучи для физических лиц предметом потребления, одновременно является для них же объектом инвестирования, причём для абсолютного большинства - самого крупного инвестирования, которое они осуществляют в своей жизни. Таким образом, принимая решение о приобретении недвижимости, любое физическое лицо сравнивает (не всегда сознательно) две альтернативы: либо приобрести недвижимость, то есть инвестировать в нее, либо инвестировать имеющиеся накопления в финансовые активы, а недвижимость арендовать. Рост спроса на недвижимость должен неминуемо вызвать увеличение предложения, то есть рост объемов строительства жилья. Однако предложение жилья всегда растет медленно по причине чрезвычайно низкой его эластичности.
Во-первых, у строительства жилья очень длительный производственный цикл, причем в нашей стране он один из самых больших в мире. Во-вторых, строительство жилья предполагает выделение площадок под строительство, количество которых ограничено. В-третьих, недостаточно жилье построить. Оно должно быть обеспечено инженерной инфраструктурой:
водой, теплом, электричеством, канализацией и т.д. В-четвертых, строительство жилья невозможно без привлечения значительных финансовых ресурсов. Практически во всем мире оно осуществляется за счет использования кредитных средств, в то время как в России в связи с особенностями национального законодательства кредитование банками строительства жилья практически отсутствует.
В мировой практике считается, что ипотечные кредиты характеризуются повышенным кредитным риском в случае, если сумма ежемесячных выплат по кредиту превышает 30% дохода семьи (у нас, правда, для семей с высокими доходами считается допустимым, если доля соответствующих выплат составляет до 50% семейного дохода [3]).
Возможность использования для инвестиций в недвижимость субсидируемых государством дешевых ипотечных кредитов делает жилье наиболее выгодным объектом инвестирования на рынке. Активное инвестирование в недвижимость приводит к росту спроса на квартиры и соответственно к повышению цен на данном сегменте рынка. Вместе с тем в отсутствие специальных мер рост цен на жилье очень медленно компенсируется увеличением предложения, то есть наращиванием объемов строительства жилья. Эти два фактора в совокупности способствуют повышению цен на недвижимость до уровня, на котором они оказываются нестабильными. В результате уменьшается как доступность жилья для населения, так и устойчивость экономики. Очевидно, для исключения повторения подобной ситуации требуются меры, направленные на ликвидацию возможности инвестирования в жилую недвижимость субсидируемых государством кредитов, а также на обеспечение быстрого роста ее предложения, то есть повышение эластичности последнего.
Как показали результаты анализа платежеспособного спроса на ипотечные кредиты, проведенного Центром исследований РАН в 2004г., 50% населения страны только на продукты питания тратит более 60% доходов. Очевидно, с учетом необходимости оплаты непродовольственных товаров и услуг половина населения страны не способна претендовать на получение ипотечного кредита, поскольку она не сможет его выплачивать даже при очень низких ставках. Интересно, что у малообеспеченной части населения нет не только возможности, но и желания получать ипотечные кредиты. Более 50% потенциального спроса на ипотечные кредиты у нас в стране формируют 20% граждан, имеющих наибольшие доходы. При этом на 40% людей, входящих в наименее доходные группы, приходится всего 10% спроса на ипотечные кредиты [2].
Получается, что повышение ставки (уменьшение субсидии) практически не повлияет на доступность жилья для малообеспеченных слоев населения, так как они кредитами не пользуются, зато поможет снизить инвестиционный спрос и затормозить рост цен на жильё. Безусловно, этого недостаточно для решения жилищных проблем малообеспеченных слоев населения. Они нуждаются в соответствующей государственной поддержке, но она не должна превращаться в дестабилизирующую экономику «субсидию для богатых», к чему приводит удешевление государством всех ипотечных кредитов.
Зарубежный опыт показывает, что оптимальная схема распределения государственной поддержки граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предполагает их условное разделение на три группы, для которых характерны различные формы поддержки: малообеспеченные граждане, которые не могут купить квартиру даже с использованием льготных ипотечных кредитов и вынуждены арендовать жильё, получают господдержку в виде программ стимулирования сдачи жилья в аренду (например, налоговых льгот и ускоренной амортизации сдаваемого в аренду жилья и т.д.), а также субсидирующих арендную плату; средний класс, получающий возможность приобретать жилье, используя государственную поддержку (в форме дешевых кредитов, дотаций, государственного страхования, налоговых льгот и т.д.); обеспеченная часть населения, для которой возможность пользоваться льготами, предназначенными для среднего класса, блокируется административными методами (запрет организациям - аналогам АИЖК приобретать кредиты, предназначенные для покупки элитного жилья, отсутствие налоговых льгот для владельцев второго жилья и т.д.).
Использование зарубежного опыта и частичный пересмотр федеральной программы «Доступное жильё», с тем чтобы включить в нее систему поддержки предоставления жилья в аренду и субсидирования арендной платы, а также исключение возможности использования господдержки для инвестирования в жилье и покупки его обеспеченными слоями населения
Экономический вестник Ростовского государственного университета Ф 2008 Том 6 №1 Часть 3
Экономический вестник Ростовского государственного университета Ф 2008 Том 6 №1 Часть 3
способствовали бы уменьшению риска возникновения резких колебаний цен на недвижимость и, следовательно, повышению доступности жилья для всех граждан страны.
Необходимо отметить, что одним из основных направлений реализации Национального проекта «Доступное и комфортное жильё - гражданам России» является развитие системы ипотечного кредитования. Приоритетность ипотеки заключается в том, что именно она является тем инструментарием, который связывает финансовый рынок с рынком недвижимости, тем самым, реализуя возможность превращения «потенциального» покупателя жилья в качество «реального». Таким образом, ипотечная система кредитования имеет изначально характер позитивной направленности.
Рис. 2. рынок ипотечных сделок с недвижимостью.
Ситуация, сложившаяся за последние годы на рынках жилья многих регионов РФ, показывает непрерывный рост среднеценовых показателей из месяца в месяц, и многие специалисты связывают этот «нескончаемый» рост именно с развитием ипотеки, тем самым, уводя значимость данного вида жилищного кредитования для России совсем в противоположную сторону. Ради справедливости, следует отметить, что взгляды у специалистов из разных сфер расходятся в том, какое место занимает ипотека в этом росте.
Финансовые аналитики на первое место ставят существующую сегодня макроэкономическую ситуацию развития России, которая способствует росту доходов населения. Именно больший приток денежной массы населения на рынок недвижимости, причем с инвестиционной целью, с одной стороны, и необеспеченность предложения на рынке жилья на эту денежную массу, с другой стороны, по их мнению, является основной причиной роста цен. Развитие системы жилищного кредитования, как фактор роста цен на рынке жилья, финансисты ставят на следующую ступень. Специалисты рынка недвижимости, и, прежде всего, аналитики из риэлтерских организаций, основной причиной роста цен называют «интенсивное развитие ипотеки» и превышение спроса над предложением. Больше всего этот дисбаланс, по их мнению, ощущается на первичном рынке жилья. Специалисты из строительных организаций считают, что основными причинами роста цен на рынке жилья являются: недостаточность или даже снижение количества предложения на рынке жилья; введение в действие Федерального Закона «О долевом участии в строительстве»; развитие кредитных схем на жилье; спасение денежной массы в инвестициях на недвижимость, а не вложение ее в валюту.
В исторически короткий срок развитие рыночных отношений в экономике России привело к тому, что ипотека из области законодательного процесса и исследования зарубежного и дореволюционного российского опыта вступила в последние годы в стадию практического развития. Накопленный опыт мониторинга и анализа ситуации с ипотекой, проведенное в 2003-2006 гг. комплексное исследование деятельности агентства недвижимости позволяет выявить определенные закономерности и особенности процесса в современных условиях России. Исследование показало, что за с 2000 года в Москве рынок ипотечных сделок прошел три стадии: старт и взлет (до 2 квартала 2005 г.), стабилизация (до 2 квартала 2006 года), новый рост (с 3 квартала). В целом, ситуация на рынке ипотеки в 2001-2006 годах характеризо-
валась бурным ростом объемов ипотечных операций. Так, по данным Ассоциации российских банков, в 2001 году в России было выдано ипотечных кредитов на $56 млн., в 2002 - $260 млн., в 2003 - около $500 млн., 2004 году - $1 млрд., в 2005 году - $2,6 млрд., в 2006 году - порядка $6 млрд. [5].
В заключение необходимо отметить, что в специфической рыночной ситуации 20052006 гг. возникла необходимость совершенствования технологии проведения ипотечных сделок с недвижимостью в риэлторских компаниях, с целью повышения эффективности их деятельности на рынке ипотечных сделок с недвижимостью.
лмтература
1. Великомыслов Ю.Я. Гражданско-правовой режим недвижимости. Ипотека недвижимого имущества. Жилые помещения как объекты сделок // Информационно-образовательный юридический портал «Всё о праве» (http://www.allpravo.ru).
2. Минц В. О факторах динамики цен на жилую недвижимость // Вопросы экономики. 2007. № 2.
3. Основные факторы, влияющие на стоимость жилой и нежилой недвижимости // Официальный сайт ООО «Квартирное бюро «Ярмарка» (http://www.kb-yarmarka.ru).
4. СкогоревА. Ипотека поднимает цену. Цена поднимает ипотеку // Банковское обозрение. 2006. № 8.
5. Стерник Г.М., Коробкова М.В. Влияние галопирующего рынка жилья на динамику рынка ипотечных сделок (доклад на секции анализа и прогнозирования рынка II Петербургского ипотечного форума 2 марта 2007 г.). Аналитический центр «МИЭЛЬ-Недвижимость», Москва, 2007.
6. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997 // Официальный сайт Федеральной регистрационной службы (http://www.rosregistr.ru).
СЫСОЕВА И.В.
финансовый учёт в управляющих компаниях
Основой венчурного финансирования являются управляющие компании и венчурные фонды. Управляющие компании - компании, распоряжающиеся средствами инвесторов, внесенными в фонды, по средством доверительного управления. Она осуществляет сделки с имуществом и денежными средствами, составляющими фонды и при этом несет ответственность по исполнению своих обязанностей перед венчурными фондами.
Финансовый учет в большинстве управляющих компаний организуется по традиционной системе, для которой характерно: построение учёта на комбинации статей и элементов затрат; использование котлового финансового метода учета венчурного капитала без подразделения по видам венчурной деятельности; недостаточное использование интернациональной модели финансового учета; применение иностранными компаниями, действующими в России в основном используют российской системы бухгалтерского учета с элементами интернациональной модели: структурированный рабочий план счетов, валовой принцип определения фактической себестоимости продаж, учет в разрезе элементов затрат и др.; составление отчетности по международным стандартам характерно в основном для иностранных венчурных фондов, работающих в России.
В современной России отсутствуют какие-либо официальные методические указания по организации и методологии учета в венчурной индустрии: план счетов, ПБУ, бухгалтерская отчетность и т.д. не содержат даже упоминаний по венчурной деятельности. В рамках существующей законодательной базы разработана методика финансового учета управляющих компаний, работающих в венчурной индустрии.
Экономический вестник Ростовского государственного университета Ф 2008 Том 6 №1 Часть 3
