CC BY
9
Р. КИЧАНОВ,
аспирант Института экономики РАН
ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ ПРОЦЕССОМ ЖИЛИЩНОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ НАСЕЛЕНИЯ В РЕГИОНАХ СТРАНЫ
Система жилищного строительства - одна из наиболее значимых в жизнедеятельности современных регионов страны. Регионализация, обострение жилищных проблем, необходимость ликвидации в ряде случаев последствий чрезвычайных ситуаций делают эту проблему достаточно острой. В этих условиях проблема разработки основ и направлений повышения эффективности управления жилищной сферой в условиях современных регионов становится все более актуальной.
Практика показывает, что в последние годы появились новые факторы, обостряющие данную проблему и требующие учета при строительстве и обслуживании жилья. Во-первых, это участие в управлении жилищным строительством многих структур (федеральных, окружных, городских, муниципальных). Во-вторъгх, повышение требований покупателей к качеству жилья. В-третьих, усиление конкурентной борьбы на инвестиционном рынке. В-четвертых, рост цен на строительные материалы и др. Между тем, сфера жилья в регионе занимает особое место в силу своей социальной направленности, количественных показателей и многоаспектного влияния на экономику и рабочие места, поскольку в любом регионе экономический рост во многом определяется изменением спроса на жилье в количественном, качественном и временном отношении.
В этих условиях программа «Жилище» признана государственным
макроэкономическим приоритетом. Развитие строительного комплекса тесно связано с вопросами привлечения инвестиций. При этом строительство нового жилья, которое в значительной степени финансируется частным сектором, является одним из самых сильных инвестиционных факторов в экономике, поскольку содействие долевому строительству жилья и развитие собственности стимулируют мобилизацию частного капитала в регионе.
Главная цель политики в области жилищного строительства - обеспечение темпов роста нового строительства, его дифференциация по качеству и местоположению в соответствии с потребностями населения, сохранение и развитие жилищного фонда путем капитального ремонта зданий. Задачи жилищно-строительных фирм должны быть ориентированы на решение проблем социально-экономического развития региона.
Анализ инвестиционно-строительной сферы в регионах позволяет систематизировать ключевые проблемы, требующие решения в этой области (табл. 1).
Таблица 1
Ключевые проблемы развития инвестиционно-строительной сферы и пути их решения
Основные тенденции Пути решения
1. Общее увеличение объемов ввода жилья в регионе Изменение структуры ввода жилья по источникам финансирования. Равномерное распределение ввода жилья. Выработка современных эффективных решений.
2. Усиление конкурентной борьбы на рынке Уменьшение (концентрация) организаций-подрядчиков.
жилищных услуг в связи с увеличением количества фирм Выявление недобросовестных подрядчиков
3. Изменение в структуре жилого фонда Снижение доли панельных домов, рост кирпичного домостроения. Использование современных строительных технологий.
4. Превышение спроса на жилье над предложением Увеличение строительства жилья среднего класса. Развитие ипотечного кредитования и рост доходов населения.
5. Перемещение строительства в экологически чистые районы Сдвиг строительства за черту города. Развитие пригородного домостроения и соответственно рост коммуникаций.
Решение перечисленных проблем определяет необходимость разработки специальных стратегических планов и современных принципов управления жилищным строительством в крупных строительных корпорациях с учетом новых рыночных факторов. Проведенные исследования подтверждают, что сложившаяся система управления жилищным строительством не отвечает современным требованиям, тем более, что органы исполнительной власти отраслевого и территориального управления, а также строительные компании, не в полной мере подстроились к требованиям быстроменяющихся рыночных условий.
В процессе реформирования российской экономики значительно изменилась структура вводимого жилья организациями различных форм собственности. Из общего объема построенного в 2002 г. жилья (33,8 млн. кв. м) федеральное жилье составило 5,6%, субъектов федерации - 3,6%, муниципальное жилье - 8,8%, частное жилье - 68,5%, смешанные формы строительства - 12,2%, прочие формы - 1,3%. При этом объем частного жилищного строительства вырос за последнее десятилетие почти в 7 раз, а государственного сократился в 1,6 раза.1
Увеличение удельного веса частного жилищного строительства, рассчитанного на рынок, казалось бы, должно было дать толчок росту его объемов с целью развития бизнеса. Но, как известно, прибыль можно получить двумя способами: за счет резкого наращивания объемов, либо за счет роста цен за каждый квадратный метр при незначительном увеличении площадей. Отечественные жилищные монополисты сразу же начали наращивать цены, делить и монополизировать жилищный рынок.
Следует особо подчеркнуть, что цены увеличились фантастически: на цемент (за 20022005 гг.) - более чем на 150%, металл - на 100%. Повысились цены на энергоисточники и тарифы всех видов. В среднем рост цен на строительные материалы за 2005 г. по сравнению с 2002 г. составил в Москве более 150%, в результате чего при средних затратах 400-450 долл. на 1 кв. м средняя реализационная цена 1 кв. м составила в столице около 4000 долл., а уровень рентабельности достигал 250-400%. Это сопоставимо с уровнем рентабельности нефтяных компаний, не платящих природной ренты. Жилищный бизнес в сложившихся условиях становится исключительно выгодным, но не решает жилищных проблем основной массы населения. К этому следует добавить монополизацию строительного рынка в регионах. Появились новые формы спекуляции, когда жилье покупается не для
1 Жилищная ипотека в системе мультипликаторов экономического роста. Доклад ИЭ РАН (рук. Зельднер А.Г.). М.,2004.
проживания, а для спекуляции (объем такого рода жилья, по экспертным оценкам, достигает 40-50%).
Анализ показывает, что за последние полтора десятилетия (1990-2004 гг.) для жилищного строительства характерны следующие тенденции:
-уменьшение объемов жилищного строительства (более чем в 2 раза);
-резкое сокращение государственного финансирования жилищного строительства (более чем в 5 раз);
-увеличение объемов элитного жилищного строительства, осуществляемого обеспеченной частью населения за счет уже имеющихся сбережений и вялотекущего развития ипотеки для малообеспеченных слоев населения. Ипотечные кредиты в России в 2003 г. составили 0,01% ВВП, в то время как в развитых странах 10% и выше. Развитие ипотечного кредитования в ряде стран формирует до четверти и более ВВП. Так, в Германии, где большая часть населения участвует в деятельности жилсберкасс по различным направлениям - от ремонта до строительства, - ипотечная сфера формирует около 50% ВВП.
Следует в этой связи заметить, что все в целом правильные усилия по улучшению условий ипотеки с целью обеспечения доступности для широких масс буквально разбиваются из-за огромного роста стоимости жилья. Крайне трудно идет реализация доведения к 2010 г. ввода в действие жилья площадью до 80 млн. кв. м. Для того, чтобы выполнить это задание, данное уже два года тому назад, надо было ежегодно, начиная с 2005 г., увеличивать ввод в действие на 6-7 млн. кв. м. В то же время в 2005 г. ввод в действие жилья был увеличен менее, чем на 3 млн. кв. м.
За 1-ое полугодие 2006 г. прирост ввода в действие жилья составил всего 1,4 млн. кв. м, т.е. этот прирост идет на уровне 2005 г., и предпосылок для его ускорения пока нет. Таким образом, для доведения к 2010 г. ввода в действие до 80 млн. кв. м надо теперь ежегодно увеличивать его прирост более, чем на 8 млн. кв. м, что представляется малореальным. Казалось бы, этой проблеме должно быть уделено в материалах к прогнозу особое внимание, но этого не происходит. Более того, из прогноза даже исключены цифры по вводу в действие жилья. Так, МЭРТ ушло от этой проблемы. Таким образом, формально государственные гарантии ипотечного кредита выделены, а фактически рост ввода в действие жилья не выполняется.
К основным проблемам, сдерживающим развитие российской банковской системы ипотечного кредитования, относятся:
-ограниченность источников пополнения долгосрочной ресурсной базы и повышения уровня капитализации банков;
-недостаточное развитие системы рефинансирования;
-высокие риски кредитования;
-слабая юридическая защита законных прав и интересов кредиторов;
-высокая цена банковских услуг для значительной части населения.
В настоящее время ипотечное кредитование населения постепенно становятся важным видом банковской деятельности в России. В настоящее время на долю ссудной задолженности приходится более 78% всех активов банковского сектора. 2 Российские банки создают заграничные инвестиционно-банковские филиалы и дочерние компании, выходят на международный рынок ценных бумаг. Вместе с тем, анализ показывает, что возможности расширения операций банков на ипотечном рынке сдерживаются недостаточной капитальной базой, которая, несмотря на прирост в последние годы, пока
2 По данным банка России на 01.08.2006.
не отвечает растущим потребностям. Отношение активов и капитала банков к ВВП в Росси гораздо ниже, чем в развитых странах (табл.)3.
Таблица 2.
Отношение активов и капитала банков к ВВП
Активы, млрд. долл. ВВП, % Капитал, млрд. долл. ВВП, %
Германия 6 672 338 454 16,7
Франция 6 618 331 570 28,5
15 стран еврозоны 29 485 246 1642 14,0
Россия 257 42,5 34 5,6
Государство в жилищной сфере
Данная проблема становится все более острой, учитывая, что роль государства в период реформирования в данной сфере существенно снизилась. Это привело к значительному спаду масштабов обеспечения населения жильем. Объем ввода жилья сократился с 60 млн. кв. м (1991 г.) до, примерно, 40-42 млн. (2005-2006 гг.) в год. Обострение этой проблемы во многом связано с реализуемой (до последних лет) концепцией решения жилищной проблемы, в которой не удалось обеспечить нормальный баланс между участием государства в решении жилищной проблемы и развитием рынка жилья.
Становление рынка жилья тормозилось негативными факторами, сопровождающими большинство реформационных мер, реализованных в эти годы. Во-первых, произошёл общий спад производства в стране. Во-вторых, снизились доходы основной массы населения. В-третьих, отсутствуют необходимые капиталы для развития рынка жилья. В-четвертых, слабо используются эффективные рыночные механизмы в этой сфере (в частности, ипотеки).
Процесс перевода жилищного сектора экономики на рыночные рельсы оказался более сложным, чем намечалось. Тем не менее, произошли значительные рыночные изменения в некоторых секторах жилищной сферы: появились агентства недвижимости, строительные, отделочные и др. фирмы. Однако сфера финансирования жилищного строительства, которая является основой развитого рынка недвижимости, осталась при этом, несмотря на активное развитие банковского сектора, на примитивном уровне. К этому надо добавить, что противоречия между интересами жилищного бизнеса и населения на данный момент слишком существенны. Одной из форм проявления этих противоречий является разнонаправленность динамики прибыльного бизнеса и роста доступности жилья для основной массы граждан. Это обусловливает необходимость государственного регулирования жилищного рынка.
В настоящее время жилищная сфера, на наш взгляд, переживает кризисную ситуацию. Проблемы осуществляемой реформы жилищной сферы заключаются в неэффективной системе управления, дотационности этой сферы, недостаточном финансировании, отсутствии экономических стимулов снижения издержек, больших потерях энергии, воды, тепла и других ресурсов, отсутствии конкурентной среды,
3 Необходимость повышения конкурентоспособности банковской системы. / Вестник АРБ. 20.04.2005.
высокой степени износа основных фондов и ряде других факторов. В результате проведение реформы не привело пока к ожидаемым результатам: стоимость жилищно-коммунальных услуг и оплата их гражданами не уменьшились. При этом затраты на содержание жилья возросли.
Анализ показывает, что в регионах по-своему подходят к решению жилищной проблемы и развитию жилищного рынка. Появляются жилищные программы, в основе которых лежит бюджетное финансирование. Это, безусловно, сдерживает поступательное развитие жилищной сферы. Тем не менее, «жилищный» бизнес постепенно набирает обороты, развиваясь в следующих направлениях.
Во-первых, региональные модели ипотечного кредитования начали складываться до принятия основополагающих нормативных документов. К настоящему времени в России наблюдается многообразие форм жилищного финансирования, лишь немногие из которых основаны на механизме ипотечного кредитования. Во-вторых, большинство регионов ориентируются на собственные разработки, ориентированные, главным образом, на использование бюджетных ресурсов. В-третьих, тормозится процесс развития классических схем кредитования и ограничивается возможность использования преимуществ внебюджетного финансирования, свойственных, например, системе классического ипотечного кредитования.
В настоящее время в регионах реализуются следующие наиболее распространенные схемы:
а) аренда жилья с последующим выкупом;
б) создание фондов на базе использования бюджетных средств, ориентированных на строительство и продажу в рассрочку жилья;
в) поддержка местными властями ипотечных агентств для снижения процентной ставки по кредитам;
г) компании самостоятельно организуют строительство жилья для потенциальных заемщиков, замыкая на себя строительство и сбыт жилья.
В настоящее время наиболее перспективно стимулирование процессов государственно-частного партнерства, поощрение государственно-частных арендных отношений, поддержка ипотечного рынка, а также общее оздоровление экономики на базе роста промышленного производства и занятости.
Ипотека: позитивы и провалы
В настоящее время интерес к ипотеке значительно повысился. По данным Центрального банка, за первое полугодие 2006 г. ипотечная задолженность по выданным населению банковским кредитам составила 104, 5 млрд. руб. Прирост задолженности за полгода составил около 52 млрд. руб. Растёт число сделок с жильем с использованием ипотечного кредитования. Если в 2005 г. только 3% всех сделок на рынке заключалось с использованием ипотеки, то в первом полугодии 2006 г. число таких сделок достигло 6%4. По данным Федеральной регистрационной службы, в первом полугодии 2006 г. было зарегистрировано 69042 случая ипотеки жилых помещений, приобретенных
4 С. Суранов. По рыночному: страх и жадность. / «Экономика и жизнь», 1 ноября 2006 г. - № 46.
физическими лицами с использованием кредита или целевого займа. За весь 2005 г. таких действий было совершено 78 603, а в 2004 г. - около 40 0005.
Следует отметить, что, несмотря на внешнюю незначительность доли ипотечного кредитования (6%) в жилищных сделках, ипотека все больше становится фактором как негативного, так и позитивного плана в решении проблемы жилья в стране. В частности, неоднозначно ее влияние на такой важный параметр как «стоимость жилья».
Рост ипотечного кредитования в России сопровождался беспрецедентным взлетом цен на недвижимость, который с сентября 2005 г. по сентябрь 2006 г. в Москве и Санкт-Петербурге превысил 80%. В других регионах, в частности, таких как Волгоград, Нижний Новгород, Екатеринбург, рост стоимости квартир приблизился к 60%. В результате ипотечные схемы приобретения жилья стали менее доступными для граждан.
Таблица 3.
Оценка тенденций, связанных с ипотечным кредитованием, и его влиянием на решение жилищных проблем
Тенденции Особенности проявления и влияния Меры по регулированию
Уровень базовых ставок по ипотечным кредитам Ставки находятся на уровне 11% годовых в валюте и 14% в рублях. Ставки завышены Снижение ставок сдерживается высоким уровнем инфляции и рисками
Рост стоимости цены на 1 кв. м жилья и увеличение первоначального взноса, а также стоимость обслуживания по кредиту Стоимость 1 кв. м жилья в Москве превысила 4000 долл. Ежемесячный взнос за однокомнатную квартиру превысил 1000 долл. (в Москве) Комплекс факторов: рост спроса, рост стоимости стройматериалов, коррупция, слабость госрегулирования в этой сфере
Ипотека расширила спрос со стороны населения Спрос на жилье в большинстве регионов многократно превышает предложение (реальное) Активизация жилищного строительства
При всей эффективности ипотечной схемы кредитования для решения жилищных проблем населения она пока работает с малой отдачей, учитывая наличие значительного комплекса негативных факторов, сдерживающих ее развитие.
На первом этапе запуска систем ипотечного кредитования (особенно на региональном уровне) можно выделить следующие трудности: слабый контроль за деятельностью уполномоченных субъектов ипотечного рынка; недостаточная формализация отношений между участниками программ ипотечного кредитования (банк-кредитор, страховая компания, риэлтерские агентства, заказчик-застройщик); медленное формирование потребительских кредитных кооперативов граждан.
Для второго этапа - этапа формирования портфеля ипотечных активов - трудности связаны с отсутствием информации о потенциальных заемщиках в базе данных; неотработанностью механизмов выдачи ипотечных кредитов на приобретение вторичного жилья; слабым контролем за текущим исполнением кредитных обязательств.
Третий этап - обеспечение условий для запуска механизмов рефинансирования
5 Там же.
системы ипотечного жилищного кредитования сопровождают такие трудности как недостаточное привлечение инвестиций на расширение объемов жилищного строительства; неотработанность процедуры передачи рефинансирования кредитов на обслуживание кредитным организациям; отсутствие специализированных депозитариев по учету закладных (не отработана система их функций).
На завершающем этапе становления системы ипотечного кредитования основные трудности обусловлены интеграцией региональных рынков ипотечных кредитов; замедлением привлечения средств на рынок ипотечных ценных бумаг; недостаточным развитием специальных схем ипотечного кредитования, ориентированных на потребности граждан.
Для нейтрализации этих негативных факторов региональные программы ипотечного кредитования должны обеспечить формирование горизонтальных и вертикальных связей между участниками ипотечного рынка и государственными регулирующими органами. Это будет способствовать формированию современной эффективной федеральной системы ипотечного кредитования, отвечающей потребностям населения и государства.
Риски жилищной ипотеки. Развитие ипотеки обострило вопрос о залоге по кредиту в банковской практике и соответственно рисков, возникающих в банковской практике при кредитовании населения на покупку квартир в новостройках, существенно повышающих стоимость ипотеки на первичном рынке жилья.
Основными рисками на ипотечном рынке являются: процентный, валютный,
кредитный, риск реинвестирования (альтернативного выбора), риск ликвидности. Кроме того, нельзя исключать из рассмотрения и такие риски как административный, изменения условий мобилизации фондов, изменения дохода на акционерный капитал. Указанным видам риска подвержен, прежде всего, банк - первичный кредитор. В связи с этим одна из главных проблем банка - это проблема залога при выдаче кредита.
Необходимо отметить, что при предоставлении кредита физическому лицу на покупку квартиры в новостройке банк берет в залог всего лишь принадлежащие залогодателю (физическому лицу) имущественные права по договору инвестирования на получение в собственность квартиры после завершения строительства дома и получения свидетельства о праве собственности. Ключевой проблемой здесь является инвестиционный договор, заключенный между залогодателем (физлицо) и его контрагентом, которым, как правило, является не застройщик (стройорганизация), а такой же инвестор.
В этой связи имущественные права залогодателя возникают на основании «своеобразной цепочки» инвестиционных договоров, которая начинается с застройщика (заказчика) и заканчивается залогодателем. При этом залогодателя могут отделять от застройщика 2-3 инвестора, отсюда столько же инвестиционных договоров.
В этой ситуации возникает большинство рисков, так как имущественные права на предмет залога могут быть в любой момент прекращены в силу следующих причин.
Во-первых, реальность заложенных имущественных прав зависит от исполнения своих обязательств всеми участниками «цепочки» инвестиционных договоров. Нарушение условий инвестиционных договоров инвесторами, которые являются предшествующими по отношению к залогодателю, может явиться основанием для расторжения этих договоров, что влечет прекращение заложенных имущественных прав и соответственно прекращение предмета залога. В этих условиях банк не имеет возможности осуществлять проверку исполнения условий договоров, поскольку стороны этих договоров не представляют залогодателю и банку соответствующую информацию.6
6 А. Мусатов. Ипотечное кредитование: риски по залогу прав. / «Бизнес и банки», февраль 2006. - № 9.
Во-вторых, нарушения инвестиционных договоров могут возникать уже после заключения договоров залога, и договоры могут быть расторгнуты даже при отсутствии каких-либо нарушений.
В-третьих, надо учитывать, что банк обычно не имеет возможности осуществить проверку полномочий лиц, подписавших предшествующие инвестиционные договоры, правоспособность сторон этих договоров.
В-четвертых, при обращении в суд о взыскании прав на заложенное имущество главным зачастую является содержание договора инвестирования, а не договора залога, хотя большинство инвестиционных договоров обладает существенными недостатками (субъективного и объективного плана).
Учет этих положений значительно повысит защищенность ипотечных процессов от кредитных рисков и обеспечит прозрачность финансовых потоков. Это должно быть учтено при разработке и реализации Концепции развития жилищного кредитования в Российской Федерации, определяющей основные формы и механизмы, на базе которых будет развиваться российская система ипотечного жилищного кредитования.
Одним из методов управления ипотечного кредитования, широко используемым на практике, является корректировка процентной ставки по кредитам на величины с учетом соответствующих рисков. Это позволяет компенсировать возможные действия негативных факторов на финансы по оценке банка-кредитора. При этом процентная ставка будет представлять собой сумму некоторой базовой составляющей и надбавок за соответствующие риски. Процентная ставка может быть постоянной в течение всего периода кредитования или же изменяться по какому-либо принципу. Для вычисления процентной ставки по ипотечному кредиту необходимо к базовой составляющей этой ставки прибавить надбавки за риски.
Ипотечная система жилищного кредитования находится в развитии, и для того, чтобы оценить уровень этого развития целесообразно разработать систему индикаторов-параметров оценки состояния ипотечной сферы. Такая оценка в общем виде должна включать, во-первых, индикаторы оценки доступности ипотечных жилищных кредитов (количество выданных кредитов, средний размер кредитов, стоимость жилья, коэффициент доступности жилья и др.). Во-вторых, параметр первичного рынка ипотечных кредитов (срок погашения кредита, объем кредита, кредитные риски, средний срок погашения кредитов и др.). В-третьих, параметры использования бюджетных
средств (затраты государства на одного заемщика, затраты государства на определенную площадь жилья и др.). В-четвертых, надежность ипотечных ценных бумаг (объем рынка ипотечных ценных бумаг по категориям, доходность бумаг).
