CC BY
40
Ипотечное кредитование как способ обеспечения населения жильем Mortgage lending as a way to provide housing for the people
Антонян А.С.
Студент 4 курса, Института Частного Права, Московская государственная юридическая академия им. О.Е. Кутафина,
РФ, г.Мсоква e-mail: antonianlawyer@mail. ru
Antonian A.
4rd year student, Institute of Private Law, Kutafin Moscow State Law University (MSAL),
Russia, Moscow e-mail: antonianlawyer@mail ru
Аннотация.
Данное исследование призвано дать оценку механизму ипотечного кредитования как способу обеспечения населения жильем. В работе приведены основные нормативные правовые акты, регулирующие ипотечное кредитование, в том числе акты, призванные обеспечить поддержку определенных категорий граждан. Автор раскрывает сущность и значение института ипотеки. В статье также определена степень эффективности данного института с учетом сложившихся социально-экономических реалий. Автором проведен анализ рынка недвижимости на территории Москвы и Московской области, представлена судебная практика по рассматриваемому вопросу. В конце работы подчеркнуты некоторые выводы, полученные в ходе исследования. Также автором предложены возможные меры, которые способны решить указанные в исследовании проблемы и обеспечить дополнительную поддержку граждан при приобретении жилья в ипотеку.
Annotation.
This study is designed to assess the mechanism of mortgage lending as a way to provide housing for the population. In this article presents the main regulatory legal acts regulating mortgage lending, including acts designed to provide support to certain categories of citizens. The author reveals the essence and significance of the mortgage institution. The article also determines the degree of effectiveness of this institution, taking into account the prevailing socio-economic realities. The author analyzes the real estate market in Moscow and the Mo scow region, presents judicial practice on the issue under consideration. At the end of the work, some conclusions obtained during the study are emphasized. The author also suggests possible measures that can solve the problems indicated in the study and provide additional support to citizens when purchasing housing with a mortgage.
Ключевые слова: ипотечное кредитование, ипотека, залог, недвижимость, жилое помещение.
Key words: mortgage lending, mortgage, deposit, real estate, residential premise.
Обсуждения и дискуссии по поводу ипотечного кредитования являются крайне актуальными. Особенно сейчас, когда платежеспособность населения падает, а потребность в жилых помещениях не просто сохраняется, но и растет. Роль ипотеки в жизни общества далеко не последняя. Напротив - ипотечное кредитование (равно как и его доступность для людей) является одним из важнейших условий реализации социальной политики демократического государства. В конце концов, обеспечить народ доступным и в то же время качественным жильём - это обязанность и задача государства. Во многом институт ипотечного кредитования остаётся недооценённым, что крайне опрометчиво. Именно от такого механизма зависит очень многое. Ведь с каждым годом людей становится всё больше, а жилые помещения понадобятся и им. Кроме того, дома, будь то многоквартирные или частные, имеют свойство изнашиваться, как и всякая вещь. Для нашего государства вопрос износа домов не столь очевиден. Тем не менее, логично полагать, что здание, в котором расположены жилые помещения, рано или поздно придется снести или кардинально реконструировать.
В работе предлагается рассмотреть механизм правового регулирования ипотечного кредитования, а также изучить данное кредитование с точки зрения его эффективности в части обеспечения граждан жилыми помещениями.
Говоря об ипотеке, нужно сказать, что такой институт появился достаточно давно и был известен ещё Римскому праву. Он и уходил в забвение, и возрождался вновь. В современном понимании, когда речь идет об ипотеке, в первую очередь подразумеваются отношения, возникающие между кредитором и должником по поводу залога недвижимого имущества. Кредитор предоставляет денежные средства должнику, а взамен определенный объект недвижимости обременяется правами кредитора и в случае неспособности должника возместить всю сумму, кредитор будет вправе обратить взыскание на заложенный объект.
После распада СССР для России институт ипотечного кредитования стал неким новшеством, так как в период существования советского государства ипотека как таковая отсутствовала. Данный институт активно развивался в Российской Империи, однако, к сожалению, процесс его развития был прерван в связи с захватом власти большевиками. В 1919 году упраздняются городские и губернские кредитные общества, ликвидирована вся действовавшая банковская система России, отменен институт частной собственности. Соответственно, и институт ипотеки прекратил своё существование.
Возрождение института ипотечного кредитования в России началось в 1992 году, когда был принят (и действовал до 2014 года) Закон РФ «О залоге». Появляются положения о том, что залог может возникать из легального основания (то есть в силу закона) или в силу заключенного договора. Согласно статье 4 указанного нормативного акта, предметом залога могут быть вещи, ценные бумаги, иное имущество и имущественные права. При этом, анализируя статьи 6 и 7, становится ясно, что в качестве предмета залога может выступать и недвижимое имущество (в том числе квартира).
Отдельного внимания заслуживает Глава 2 Раздела II Закона «О залоге», так как именно она была посвящена ипотеке. В статье 42 даётся определение, согласно которому ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. К сожалению, институт ипотечного кредитования удостоился лишь нескольких статей во всём Законе. Кроме того, статья 42 не раскрывает сущность и принцип действия ипотеки.
В 1998 году принимается отдельный закон, посвященный ипотеке - Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ (Далее - Закон об ипотеке). Согласно п. 1 ст. 1 Закона по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. При этом заложенное имущество остается в пользовании и владении залогодателя. Иными словами, одна сторона (кредитор) предоставляет средства в долг, а другая сторона обязуется их вернуть и в случае, если возврат невозможен, кредитор вправе удовлетворить требование из стоимости недвижимого имущества должника. В отличие от Закона «О Залоге» в ФЗ «Об ипотеке» дан более четкий перечень имущества, которое может быть предметом договора ипотеки. В данной категории законодатель выделил и жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.
Ипотека возникает в момент внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости. Нужно иметь в виду, что речь идет именно о государственной регистрации ипотеки как факта обременения недвижимого имущества. Не следует путать факт регистрации обременения и государственную
регистрацию договора. На это же обращает внимание Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ в Определении по делу N 310-КГ17-2471, указывая на то, что сам договор об ипотеке государственной регистрации не подлежит.
Помимо основного закона для регулирования ипотечных отношений предусмотрены специальные законы, направленные на поддержку определенных категорий населения. В качестве примера можно привести Федеральный закон «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» от 20.08.2004 N 117-ФЗ или же Федеральный закон «О мерах государственной поддержки семей, имеющих детей, в части погашения обязательств по ипотечным жилищным кредитам (займам)...» от 03.07.2019 N 157-ФЗ. Данный акт предусматривает основания для поддержки семей, заключивших договор ипотеки и родивших в период с 1 января 2019 года по 31 декабря 2023 года третьего ребенка. В связи с этим можно сказать, что законодатель не только увеличил нормативную базу, посвященную ипотечному кредитованию, но и сделал данный институт более социально ориентированным. Такой вывод представляется логичным с учетом вышеуказанных нормативных актов. Однако вопрос о степени эффективности ипотечного кредитования остаётся открытым.
В 2022 году институт ипотечного кредитования претерпел некоторые колебания. Первый стрессовый период пришелся на весну, когда ставки по ипотеке взлетели вслед за ключевой ставкой Центробанка - тогда Совет директоров Банка РФ принял решение повысить ключевую ставку с 28 февраля 2022 года с 9,5 до 20% годовых. Конечно же, моментально последовала реакция банков, начавших менять условия ипотечных договоров, а вслед за этим упала платежеспособность населения, что привело к снижению продаж жилья.
По данным, приведенным РБК, к концу 2022 года средняя ставка по выданным кредитам на покупку новостроек снизилась. Доля ипотеки в сделках с новостройками Москвы и Московской области выросла до рекордных 73%.
На вторичном рынке доля ипотеки в сделках значительно отличается: в отсутствие госпрограмм и льгот от застройщиков ставки в ипотечных договорах со вторичной недвижимостью были выше. Согласно информации, представленной на сайте РБК, на ипотечные сделки приходилось от 12% (апрель-май) до 40% (октябрь — декабрь) всех вторичных продаж в Москве.
Представляется обоснованным утверждение о том, что ипотечное кредитование не только не потеряло, но и даже в некоторой степени увеличило свою востребованность ввиду сохранивших своё действие различных ипотечных программ и относительно низких процентных ставок.
Государство, понимая, что необходимо восстановить спрос на жилье, сохранило и продлило действие льготной ипотеки до 2024 года. На данный момент по такой ипотеке банки предоставляют кредит от 7% и выше. При этом важно учесть, что максимальная сумма, которая выдается банками, как правило, составляет 12 миллионов рублей. Рассмотрим, насколько выгодны эти условия на реальных примерах.
На сайте ПАО «Сбербанк» представлена следующая информация по льготной ипотеке: ставка - 7,7% годовых, срок такой ипотеки может составить от 1 года до 30 лет. Банк готов обеспечить покупку любого жилого помещения: дом, квартира. Однако государственная поддержка действует только в отношении первичного жилья.
На сайте Циан (https://www.cian.ru/) представлены различные предложения по покупке недвижимости. Рассмотрим варианты в пределах города Москвы. Например, рядом с метро «Речной вокзал» Застройщик предлагает квартиру площадью 52 кв.м. с готовым ремонтом за 25 757 500 рублей. Сдача планируется во втором квартале 2023 года. Сайт ПАО «Сбербанк» (https://www.sberbank.ru/ru/person/credits/home/gos 2020) даёт возможность рассчитать ипотеку для покупки подобного жилья. Итак, беря такой объект недвижимости, необходимо заключить договор ипотеки, допустим, на 30 лет. Банк сможет предоставить 12 миллионов рублей,
остальное необходимо будет найти самостоятельно. Первоначальный взнос составляет 3 миллиона рублей. Ежемесячный платеж - 85 555 рублей. Необходимый доход, при котором банк согласится на заключение сделки, - 111 222 рубля.
Если исключить государственную поддержку, то ПАО «Сбербанк» готово заключить договор ипотеки под 11,4% годовых. Покупая ту же квартиру при первоначальном взносе в 3 836 325 рублей, ежемесячный платеж составит 213 624 рубля. Учитывая, что договор по-прежнему заключен на 30 лет. Необходимый доход банком оценен в 277 711 рублей.
Даже с учетом отдаления от ЦАО (Центральный административный округ) города Москвы цены остаются весьма высокими. У метро «Беляево» стоимость квартиры площадью 59,7 кв.м. (вторичное жильё) определена продавцом в 16 миллионов рублей. При всё тех же условиях первоначальный взнос составил бы 2 400 000 рублей. Ежемесячный платеж - 133 643 рубля.
Вспомним о ранее упомянутой ипотеке для военнослужащих. ПАО «Сбербанк» предлагает в данном случае кредит с максимальной суммой в 3 130 000 рублей под 10,3% годовых.
В последнее время предметом дискуссий также стала ипотека на приобретение жилья на Дальнем Востоке. Государство, стремясь привлечь больше людей в эти края, обеспечило самую низкую процентную ставку по ипотеке - на сайте ПАО «Сбербанк» кредит предоставляется под 1,7% годовых. Например, в районе Первореченском города Владивосток в ипотеку можно приобрести квартиру площадью 78,61 кв.м. за 9 983 470 рублей. При сроке ипотеки в 20 лет и первоначальном взносе почти в 4 миллиона рублей ежемесячный платеж составит 29 508 рублей.
Руководствуясь вышесказанным, обобщая проанализированный материал, можно уверенно сказать, что состояние ипотечного кредитования как способа обеспечения населения жильем нельзя оценить однозначно. С одной стороны, власти предпринимают некие меры для облегчения положения граждан, нуждающихся в жилых помещениях, создают особые условии ипотечного кредитования дл отдельных категорий населения. С другой стороны, ипотека едва ли является доступным способом получения крыши над головой. Ежемесячный платеж в 85 555 рублей для большинства является невозможным, с учётом нынешней экономической ситуации и низким уровнем социально-экономического развития нашего государства.
Тем не менее, несмотря на такое положение дел, в ПАО «ВТБ» пришли к выводу, что рост ипотечного рынка в 2023 году составит более 5 триллионов рублей. И действительно, граждане продолжают применять ипотечное кредитование. Однако не столько из желания, сколько из необходимости. Если анализировать ситуацию в Москве и области, то, как правило, суммы по ипотечным договорам составляют, в среднем, от 3 до 5 миллионов рублей. Люди берут такие суммы, предварительно накопив около 1 -2 миллионов рублей, и покупают строящееся жилье далеко не лучшего качества и в отдалении от столицы. Как правило, в Мытищах, Люберцах и т.д. Изучение судебной практики позволяет установить, сколько денег берут должники для приобретения жилья. Например, в деле № 2-2814/2020, рассмотренным Мытищинским городским судом, выданная сумма составила 3 600 000 рублей. В Перовском районном суде города Москвы рассмотрено дело, где истцом был предоставлен кредит ответчику под залог недвижимости в размере 4 500 000 рублей.
Крайне важным фактором, влияющим на условия предлагаемого договора ипотеки, служит количество банков на рынке, способных предложить кредит на покупку жилья. Очевидно, что сокращение количества конкурентоспособных банков прямо ведет к ухудшению предлагаемых для клиента условий. В своей работе доктор экономических наук Е.В. Травкина, проведя исследование, отмечает, что доля кредитных организаций на рынке ипотечного жилищного кредитования с 2019 по 2021 годы сократилась с 442 до 370 единиц. К сожалению,
сокращение количества конкурентов приводит к отсутствию стимуляции у банков для выработки наилучших условий для клиентов.
Как уже было сказано выше, население позволяет себе взять по договору ипотеки относительно малую сумму для приобретения жилья в пределах Москвы и области, что однозначно свидетельствует о его низкой платежеспособности. Вместе с тем совсем недавно Банк России отметил, что снизились темпы досрочных погашений по договорам ипотеки. По словам Председателя ЦБ РФ Набиуллиной Э.С. это свидетельствует об ухудшении финансового положения заемщиков.
Весьма тяжелым является положение граждан, стремящихся приобрести жильё, по мнению Попцовой В.А., которая отмечает, что для большинства россиян, живущих на заработную плату, такая цель является практически недостижимой. К числу факторов, повлиявших на такое социально-экономическое положение населения, в том числе автор относит и введение санкций в 2014 году. При этом Попцова В.А. приводит в своей работе данные, показывающие объем выданных кредитов по субъектам РФ по состоянию на первый квартал 2015 года. Безусловными лидерами являются Москва и Московская область. Собственно, это и подтверждает целесообразность изучения эффективности ипотечного кредитования именно на примере Москвы, а также некоторых других популярных регионов.
Подводя итоги, необходимо сделать несколько выводов.
Механизм ипотечного кредитования сам по себе является весьма эффективным механизмом обеспечения населения жильем. На это, в частности, указывает тот факт, что в России, как и в других странах, существуют разные льготные ипотечные программы, снижающие ставку, способствующие приобретению жилья. Кроме того, ипотека является сама по себе достойной альтернативой договору купли-продажи жилого помещения, если у лица не имеется необходимой суммы для приобретения недвижимости.
Также стоит сказать, что в Российской Федерации ипотека сегодня находится не в самом лучшем состоянии, даже при наличии льготных программ цены на недвижимость растут, что делает его малодоступным. Более того, предусмотренные банком ежемесячные платежи и необходимые уровни дохода оторваны от реалий российского социально-экономического положения.
Наконец, отметим, что на сегодняшний день покупательная способность граждан РФ снижается, законодательство об ипотеке не учитывает эти события, тем самым, происходит разрыв между банками и властью с одной стороны и гражданами с другой.
С учетом сегодняшних реалий необходимо реформировать государственные ипотечные программы, расширить их действие на рынок вторичного жилья и повысить сумму, выдаваемую по льготным ставкам.
Список используемой литературы:
1. Закон РФ "О залоге" от 29.05.1992 N 2872-1 // Российская газета, N 129, 06.06.1992.
2. Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 20.07.1998, N 29, ст. 3400.
3. Федеральный закон «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» от 20.08.2004 N 117-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 23.08.2004, N 34, ст. 3532.
4. Федеральный закон "О мерах государственной поддержки семей, имеющих детей, в части погашения обязательств по ипотечным жилищным кредитам (займам) и о внесении изменений в статью 13.2 Федерального закона "Об актах гражданского состояния" от 03.07.2019 N 157-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 08.07.2019, N 27, ст. 3522.
5. Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ по делу N 310-КГ17-2471 от 27.07.2017.
6. Решение Мытищинского городского суда № 2-2814/2020 2-2814/2020~М-784/2020 М-784/2020 от 13.07. 2020 г. по делу № 2-2814/2020.
7. Решение Перовского районного суда № 2-1886/2015 2-1886/2015~М-1442/2015 М-1442/2015 от 30 июня 2015 г. по делу № 2-1886/2015.
8. Попцова В.А. Ипотечное кредитование в России. Политика. Экономика и Инновации. 2016. 2 (4).
9. Травкина Е.В. Тенденции развития ипотечного жилищного кредитования в России. Теория и практика общественного развития. 2022. №10. С. 68-73.
10. Сайт СМИ «РБК» // https://www.rbc.ru/finances/28/02/2022/621c70319a7947458388e7e9 (Дата обращения к источнику: 28.02.2023).
11. Сайт СМИ «РБК» // https://realty.rbc.ru/news/63c15bbc9a794776432b9cc8 (Дата обращения к источнику: 28.02.2023).
12. Сайт СМИ «РБК» // https://realty.rbc.ru/news/63c15bbc9a794776432b9cc8 (Дата обращения к источнику: 28.02.2023).
13. Сайт Циан // https://www.cian.ru/sale/nat/266965946/ (Дата обращения к источнику: 28.02.2023).
14. Сайт ПАО «Сбербанк» // https://www.sberbank.ru/ru/person/credits/home/gos 2020 (Дата обращения к источнику: 28.02.2023).
15. Сайт СМИ «ТАСС» // https://tass.ru/nedvizhimost/17041609/amp (Дата обращения к источнику: 04.03.2023)
16. Сайт СМИ ТАСС // https://tass.ru/nedvizhimost/17179283/amp (Дата обращения к источнику: 04.03.2023)
