CC BY
24STUD NET
УДК 336.77:332
РОВЕНЬ ДОСТУПНОСТИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В
РОССИИ
THE LEVEL OF ACCESSIBILITY OF MORTGAGE LENDING IN RUSSIA
Чирков Денис Николаевич студент,
Государственный университет по землеустройству, г. Москва Chirkov D.N. - [email protected]
Аннотация
В статье рассматривается ситуация на рынке ипотечного кредитования в Российской Федерации, уровень её доступности населению. Определены источники нормативно-правовой базы данного института. Проведено исследование уровня развития в России ипотечного жилищного кредитования, оценка его влияния на характеристики доступности жилья у населения. Были приведены реальные примеры из жизни с соотношением заработных плат и цен на жилье, приобретаемое по сниженным ставкам в ключевых банках, занимающихся ипотечным кредитованием. С помощью метода системного анализа определены ключевые проблемы, препятствующие получению свободного доступа ипотечного кредитования населением РФ.
Summary
In the Russian Federation there is a situation with an accessible population. Certain sources of the regulatory framework of this institution. A study was conducted of the level of development of mortgage lending in Russia. Real life examples were provided and they receive mortgages.Using the method of system analysis identified key problems that impede free access to mortgage lending by the population of the Russian Federation.
Ключевые слова: Ипотека, ипотечное кредитование, доступность жилья, кредиты, жилищное строительство.
Keywords: Mortgages, mortgage notes , housing affordability, loans, building house.
В современной России на сегодняшний день остро стоит проблема демографического роста. Очевидно, что одной из главных составляющих данного вопроса является проблематичное приобретение жилья молодыми семьями, а отсюда, как следствие, заключение браков в более позднем возрасте или вовсе их отсутствие. Если раньше, во времена СССР, молодые люди, получив квартиру от государства, съезжали от родителей и вступали в брачный союз, то сейчас приобретение в собственность квартир является большой проблемой. Это обусловлено несопоставимыми ценами на жилье и заработных плат населения РФ. В таких условиях главной задачей государства является обеспечение доступности получения ипотечного кредитования населению. Многим ли семьям доступно ипотечное кредитование? Сможет ли оно решить вопрос приобретения жилищной собственности?
Сам по себе ипотечный кредит представляет собой целевой долгосрочный кредит на покупку жилья, которое становится залоговым обеспечением по этой ссуде. Также залогом может выступать недвижимость, имеющаяся в собственности у заемщика . Впервые слово "ипотека" появилось в Греции. Так называлась ответственность должника перед кредитором, когда обеспечением обычно служила земля.
Приобретая квартиру при помощи ипотеки, гражданин становится собственником этого жилья. Однако его права как владельца ограничены, так как данное помещение является залогом. Должник имеет право регистрировать членов своей семьи, а также завещать. Но при этом нужно помнить, что наследник получит не только квадратные метры, но и обязательства. Разрешение кредитора/владельца закладной необходимо в том случае, если:
Ставки по ипотечным кредитам, как правило, ниже чем по другим банковским продуктам, но и требования намного выше. Например, многие банки требуют внести первоначальные взносы, которые варьируются от 10% до 30% от стоимости жилья. Первоначальный взнос по законодательству РФ можно погасить и суммой от материнского капитала . Также зачастую банки выдвигают требования в виде ипотечного страхования. На сегодняшний день крупнейшими игроками на ранке ипотечного кредитования являются: "Сбербанк", "ВТБ24", "Газпромбанк", "Росбанк" и "ДельтаКредит".
Развитие в сегодняшней системы ипотечного кредитования было бы невозможным без формирования соответствующих правовых баз и необходимой инфраструктуры. Формирование современного законодательства в данной сфере началось с 1992 г., когда был принят Закон РФ № 2872-1 «О залоге» от 29.05.1992 (далее - Закон о залоге), утративший силу с 1 июля 2014 г. Он впервые в современном российском законодательстве ввел термин «ипотека»2. Далее в 1994 г. принимается часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). В новом кодифицированном акте законодатель также закрепляет такой институт, как ипотека.
Так, ипотекой, согласно действовавшей на тот момент редакции п. 2 ст. 334 ГК РФ, признается "залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества". Одним из ключевых этапов становления системы ипотечного кредитования в России является принятие в 1998г.Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16. 07. 1998 г. (далее - Закон об ипотеке). Данный нормативно-правовой акт заложил фундамент сегодняшней системы ипотечного кредитования.
На сегодняшний день Российская Федерация получила развитие двухуровневой системы рефинансирования ипотечного кредитования. Данная система, если характеризовать ее кратко, основана на том, что, выдавая ипотечный кредит, банк оформляет его в виде ценной бумаги - закладной. Если закладная оформлена должным образом и соответствует стандартам ОАО «АИЖК», то последний выкупает ее у кредитора, рефинансируя банку выданный ипотечный кредит. Далее ОАО «АИЖК» выкупленные закладные оформляет в пул закладных и реализует на рынке ценных бумаг инвесторам, обеспечивая приток средств в систему. Для этих целей в 2002 г. был принят Федеральный закон №2 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» от 11.11.2003. Базовая ставка в Сбербанке в 2018 достигла отметки в 9.3%. Годом ранее данный показатель равнялся 10%-11% во всех топовых банках, занимающих лидирующие места на рынке ипотечного кредитования. 2018 год стал буквально переломным в области получения населением РФ ипотечных кредитов.
По данным ведомства Банка России в 2018 году 53% всех жалоб от граждан по вопросам ипотеки касались невозможности исполнять обязательства по договору. Годом ранее количество таких жалоб равнялось 44%. В Марте того же года вступили в силу, так называемые, "ипотечные каникулы". Условия данного законопроекта следующие:
Законопроект предусматривает несколько ситуаций, в которых заемщик-физлицо, получивший кредит для покупки единственного жилья, может попросить банк об отсрочке платежей или уменьшении их размера на срок до шести месяцев.
Сделать это можно в нескольких случаях: если заемщик теряет работу (при условии регистрации в службе занятости), при получении I или II группы инвалидности, в случае смерти трудоспособного близкого родственника, имеющего на иждивении нетрудоспособных членов семьи. И наконец, в случае, если семейный доход супругов-заемщиков снижается более чем на 30%.
Ипотечные каникулы также смогут получить заемщики, в семье у которых
увеличивается количество находящихся на их иждивении детей или инвалидов
I или II группы - при условии, что доход такого заемщика снизится на 20%, а
размер среднемесячных выплат превысит 40%.
Воспользоваться такой отсрочкой можно будет один раз.
Банк, получивший от заемщика заявление об отсрочке, должен рассмотреть
его и направить ответ в течение пяти рабочих дней.
В период ипотечных каникул переданное в залог единственное жилье не может быть изъято.
Законопроект вступил в силу 1 августа 2019 года.
Ещё одним шагом к увеличению уровня доступности ипотечного кредитования стало выступление в марте 2018 президента РФ, В.В. Путина, с распоряжением понизить ставку по ипотеке до 8%. Так как дела обстоят на самом деле сегодня?
Если сравнивать цены на жилье в России и Европе, то можно сделать вывод о том, что в странах запада покупать жильё гораздо дороже даже по сравнению с Москвой, однако это касается лишь номинальной стоимости. По условиям получения ипотечного кредита в совокупности с ценами на жильё недвижимость в Европе, по сравнению с Московским регионом и Санкт-Петербургом, обходится гораздо дешевле. Европейские кредитные организации предлагают низкие ставки по кредитам, лишь изредка превышающие 5 % . Абсолютным Лидером, по совокупности условий со стороны кредитных организаций, стоимости жилья и климата проживания, является испанская недвижимость. В связи с затяжным кризисом в стране, заявки заемщиков рассматриваются в течение полугода. В системе выдачи займов Италии также существует интересная особенность: намного охотнее кредитные ипотечные средства выдаются на приобретение жилья в северных
регионах страны и столичных окрестностях (богатые промышленно развитые регионы).
Но если низкими процентными ставками Европы на кредиты и уже мало кого удивишь, то вот отрицательной ставкой это сделать возможно. В конце августа 2019 года на сайте BBC появилась статья о том, что в Датский Jyske Bank -третий по величине банк страны стал выдавать ипотеку под отрицательные проценты. То есть фактически государство берет на себя обязательство выплачивать за заёмщика часть стоимости. Это первый случай в мировой практике, когда ипотеку выдают под отрицательный процент - то есть каждый месяц остаток по кредиту будет уменьшаться на сумму, превышающую ежемесячный платеж. Исходя из этого можно сделать весьма печальные выводы: России заемщики переплачивают за первоначальную стоимость жилья практически десятую часть, а в Европе государство наоборот берёт часть расходов на себя? На самом деле, нет. Заёмщикам придётся заплатить всё же чуть больше от стоимости квартиры, так как им придется оплатить дополнительные сборы по законодательству, а учитывая тот факт, что цены на жилье в Дании, в отличии от Москвы, падают, можно с уверенностью сказать, что отрицательная ставка по ипотеке -это лишь громкое название. Но всё же каков уровень доступности ипотечного кредитования в РФ? Если с Европой всё предельно ясно - уровень доступности высокий, то в России дела обстоят намного хуже. Лидерами по уровню доступности ипотеки в РФ являются Ямало-Ненецкий автономный округ - там двухкомнатную квартиру могут позволить себе купить 68.2% семей, Магаданская область (61.8%) и Ханты-Мансийский округ(55.9%). Это связано с относительно высокими зарплатами и невысокими ценами на жильё в регионах. Замыкает рейтинг Чечня(7.8%), Ингушетия(8%) и Дагестан(10.3%). Это обусловлено невысокими зарплатами и традиционно большими семьями. Чтобы узнать уровень доступности ипотечного кредитования для примера возьмем среднестатистическую пару молодых людей со средним достатком города Москвы. По официальным данным средняя зарплата -80.881р(вдвое больше чем по России - 42,6 тыс. рублей). В столице они в месяц будут зарабатывать около 160 тыс. рублей. Предположим, что в условиях экономии для получения ипотеки они тратят 70 тыс. рублей на двоих с учетом съемной квартиры. Остается 90 000р на то, чтобы отложить для первоначального взноса. Предположим, что они решили купить двухкомнатную квартиру в подмосковном Долгопрудном(средняя стоимость 6 млн). То есть на первоначальный взнос пара легко может заработать за первый год. Если они сумели получить самую выгодную ставку по ипотеке (В Сбербанке на октябрь
2019 - 5%), то погасить ипотечный платеж при неизменных условиях их дохода и ситуации в стране не составит больших проблем. Но зачастую в действительности уровень зарплат гораздо ниже, чем официальные данные. При зарплате в 120 000 на двоих пара уже не сможет так быстро накопить на первоначальный взнос, а текущая сегодняшняя экономическая ситуация не обеспечивает стабильностью работников всех областей. Но если в Москве с её относительно высокими зарплатами уровень доступности всё же в пределах нормы, то в регионах с реальными зарплатами в 20-30 тыс. рублей дела обстоят хуже. Предположим, что такая же пара в Саратове решила купить двухкомнатную квартиру (цена 2-3 млн по данным ЦИАН). На первоначальный взнос 700 000р. с зарплатой в 50 тыс. и расходами в 30 тыс. на двоих они будут копить около 3-4 лет. И срок погашения кредита даже если он будет дифференцированным растянется на долгие года и супругам буквально придётся выживать на 20 -30 тыс. на двоих многие годы. Таким образом, делая вывод, можно сказать, что уровень доступности ипотечного кредитования в России оставляет желать лучшего. Государственные программы, направленные на оказание поддержки и помощи населения, ещё не устойчивы, много подводных камней, о которых население не знает. Например, многие семьи, не обладая финансовой грамотностью, выбирают аннуитетный платеж вместо дифференцированного. Тем самым они переплачивают банку гораздо больше стоимости квартиры, а если учесть ещё и инфляцию, то цифры выглядят пугающими. Уровень доступности довольно таки высок в Северной части страны, однако приток населения там невелик из-за условий сурового климата. Тем не менее, не может не радовать тот факт, что государство создает многие программы лояльности для поддержки семей, например, понижают ставки для супружеских пар с детьми. Могу предположить, что уровень доступности ипотечного кредитования в России при таких условиях с каждым годом будет только расти.
Литература:
1. Абрамова О. М. Вопросы доступности жилья для граждан России и пути их решения // Микроэкономика. 2016. № 4. С. 75-78.
2. Гайткулова Л. Р. Управление ипотечным кредитованием в условиях кризиса // Экономика и социум. 2018. № 2-1 (15). С. 1129-1132.
3. Грушина О. В. Стратегия новой институциональной реформы обеспечения доступности жилья // European Social Science Journal. 2017. № 2. С. 38-46.
4. Указ Президента РФ № 204 «О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года» от
07.05.2018. URL: http://www. consultant.ru/document/cons_doc_LAW_297432/ (дата обращения: 09.01.2019).
5. Стерник Г. М., Апальков А. А. Количественная оценка влияния различных факторов на доступность жилья и ипотеки // Урбанистика и рынок недвижимости. 2017. № 1. С. 6-16.
6. Палагута И. А. К вопросу о финансовой доступности жилья // Аудит и финансовый анализ. 2016. № 1. С. 416-419.
References
1. Abramova O. M. Issues of affordability of housing for the Russian citizens and ways of solving them, Mikroekonomika, 2016, No. 4, pp. 75-78 (in Russ.).
2. Gaitkulova L. R. Managing mortgage lending under crisis, Ekonomikai sotsium, 2018, No. 2-1 (15), pp. 1129-1132 (in Russ.).
3. Grushina O. V. Strategy of the new institutional reform to provide affordable housing, European Social Science Journal, 2017, No. 2, pp. 38-46 (in Russ.).
4. Decree of the President of the Russian Federation No. 204 "On national goals and strategic objectives of the development of the Russian Federation for the period until 2024" dated 05/07/2018. URL: http: // www. consultant.ru/document/cons_doc_LAW_297432/ (accessed: 01/09/2019). 5.Sternik G. M., Apal'kov A. A. Developing the methodology of estimating the affordability of housing for the citizens, Imushchestvennye otnosheniya vRossiiskoi Federatsii, 2017, No. 7 (154), pp. 59-71 (in Russ.).
6. Palaguta I. A. On the issue of financial affordability of housing, Audit i finansovyi analiz, 2016, No. 1, pp. 416-419 (in Russ.).
