5Мирошниченко М. М., студент 2 курса очного отделения факультета экономики, управления и права АНО ВО «Национальный институт бизнеса», направление «Экономика» (бакалавриат).
Научный руководитель к.э.н., доцент Жеребцов В. И.
ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ И ЕГО ПРОБЛЕМЫ В РОССИИ
Аннотация: в статье раскрыта экономическая сущность ипотечного кредитования, рассмотрены модели ипотечного кредитования.
Ключевые слова: экономика, ипотечное кредитование, кредит, банки.
Ипотечное кредитование - долгосрочный кредит, предоставляемый юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земли производственных и жилых зданий, помещений, сооружений. Самый распространенный вариант использования ипотеки в России — это покупка физическим лицом квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье.
В России на ипотечном рынке активно работают не более ста банков, преимущественно московских. В ТОП-5 ипотечных банков согласно рейтингу «Русипотеки» уже на протяжении нескольких лет входят Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк, Дельта Кредит, Росбанк.
В западной практике используют три различных модели ипотечного кредитования.
Одноуровневая модель уже долгое время действует в ряде западноевропейских стран - Дании, Германии, Франции и т.д.
В этой модели кредиторами, как правило, являются специально учрежденные кредитные организации - ипотечные банки. Они подлежат государственной регистрации в Центральном банке. Банк сам выпускает ипотечные бумаги. Для этого механизма характерно соединение функций эмитента ипотечных облигаций, кредитора, управляющей компании по обслуживанию ипотечных кредитов и ипотечных облигаций в одном лице - в банке.
С учетом действующего законодательства РФ одноуровневая ипотека предполагает наличие следующих обязательных участников: 1) ипотечные банки; 2) страховые компании, осуществляющие страхование заложенного имущества; 3) компании по работе с недвижимостью. Одноуровневая модель ипотечного кредитования гораздо ближе российскому законодательству. Будет ли она работать в России, пока неизвестно 1.
В немецкой модели вкладчик заключает со специализированными кредитными учреждениями (ипотечно-сберегательными банками) договор, по
1 Крупнов Ю.С. Проблемы развития жилищного кредита в России//Финансы и кредит. № 16. 2013. С.56.
которому обязуется в течение определенного срока регулярно увеличивать свой вклад в ипотечно-сберегатльный банк до определенной величины. В свою очередь, ипотечно-сберегатльный банк берет на себя обязательство по истечении этого срока выдать ипотечный кредит вкладчику. Ставки по вносимому депозиту и по получаемому ипотечному кредиту ниже рыночных.
Применяемая модель в России внешне похожа на немецкую, однако внутренняя схема имеет другое содержание. Средства, которые выплачивает клиент в ходе периода накопления, используются не на выдачу кредитов заемщикам, а на финансирование строительства жилого дома.
Двухуровневая модель. По такой американской модели банк выдает заемщику ипотечный кредит, обеспеченный закладной на недвижимость. Затем банк может продать право требования по ипотечному кредиту государственному ипотечному агентству. Из «выкупленных» требований по ипотечным кредитам агентство формирует соглашение между предпринимателями, на основе которого выпускает облигации. Таким образом, финансирование ипотеки идет в основном за счет развитого вторичного рынка ценных бумаг в основном институциональные инвесторы - пенсионные фонды, инвестиционные фонды, страховые компании и др.
В России отсутствует важнейшие инструменты, на которых стоит вся западная ипотека. Долгосрочные вложения на 60% обеспечиваются акциями, муниципальными и корпоративными облигациями. Швейцарцам, например, именно благодаря наличию такого ассортимента инструментов удалось создать крайне дешевую систему кредитования.
Ипотечные облигации и институт вторичного ипотечного рынка - это именно те механизмы, которые позволяют операторам первичного ипотечного рынка привлекать дешевые и долгосрочные ресурсы. Сегодня банки, реализующие ипотечные программы, ориентируются на свои средства, бюджетные деньги либо на средства международных инвесторов.
Применение в России зарубежного опыта, не предполагает заимствование зарубежных принципов функционирования ипотечного кредитования. В любом случае будут учитываться индивидуальные особенности Российского ипотечного рынка.
Самым существенным недостатком ипотеки является так называемая «переплата» за квартиру, которая может достигать 100% и более. «Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.п. В совокупности накладные расходы составляют 5 -10% стоимости приобретаемого жилья.
Еще один «минус» ипотеки - большое количество требований ипотечных банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, определенный стаж работы на одном месте, положительная кредитная история, возмож-
ность представить поручителей по кредиту и т.д. Основные проблемы ипотечного кредитования
• общие макроэкономические проблемы (инфляция, дефицит долгосрочных кредитных ресурсов, отсутствие массового собственника, обладающего залоговым имуществом и т.д.);
• слабость институтов оценки недвижимости (только зарождаются);
• существующие ипотечные банки в своем большинстве обычные КБ с незначительной долей предоставленных ипотечных кредитов;
• неразвитость ипотечного законодательства, до 1997 г. отсутствовало юридическое обоснование использования такого финансового инструмента как закладная;
• ограниченность сферы применения ипотеки только жилищным кредитованием на чрезвычайно жестких условиях для заемщика (срок - не более 10 лет, чаще 1-3 года, высокие процентные ставки - в 2000 году в среднем 10% годовых в валюте по накопительной схеме, т.е. он накапливается на срочном депозите 30-50% стоимости будущего жилья), квартира находится в залоге до полного погашения ссудной задолженности.
Перспективы развития ипотеки в России связаны с принятием специального закона об ипотеке и созданием соответствующих организационных структур, такие как ипотечные активы и развитый рынок закладных.
Список использованных источников:
1. Банковское дело/Под ред. Е.Ф. Жукова, Н.Д. Эриашвили. М., 2013.
2. Деньги. Кредит. Банки: Учебник / Под ред. Иванова В.В., Соколова Б.И. - 2-е изд., перераб. и доп. М., 2011.
3. Карпинская В. Все жилое - в кредит// Прямые инвестиции. № 1. 2014.
4. Крупнов Ю.С. Проблемы развития жилищного кредита в России//Финансы и кредит. № 16. 2013.
5. Мурычев А.Проблемы и перспективы развития ипотеки в РФ//Банковское дело.-
6. www.cbr.ru
1 www.cbr.ru
