CC BY
14
ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ REAL ESTATE ECONOMY
УДК [332.85:330.322](470+571) ББК 65.441(2Рос) М 99
Т.А. Мясникова,
доктор экономических наук, профессор, заведующий кафедрой государственного и муниципального управления Кубанского государственного университета, г. Краснодар. Тел.: + 7 (918) 231-58-24, e-mail: ormx@mail.ru
О.Д. Иванова,
аспирант кафедры государственного и муниципального управления Кубанского государственного университета, г. Краснодар. Тел.: +7 (967) 656-77-14, e-mail: girlsmile93@mail.ru
М.К. Тамова,
кандидат экономических наук, доцент, доцент кафедры экономической теории и управления персоналом Адыгейского государственного университета, г. Майкоп. Тел.: + 7 (906) 438-69-90, e-mail: tamova.mk@mail.ru
ИНВЕСТОРЫ КАК КЛЮЧЕВОЙ ФАКТОР РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ
(Рецензирована)
Аннотация. Статья посвящена роли инвесторов как ключевого фактора, оказывающего влияние на функционирование и развитие рынка жилья, показаны способы их влияния на местные рынки жилья. Результатом данного исследования является анализ преимуществ инвесторов в формировании местной экономики и рынка жилья в целом. Исследование теоретико-методологических основ функционирования рынка жилья дало возможность всесторонне рассмотреть взаимодействие важнейших экономических агентов, обеспечивающих последовательное развитие данного рынка. Исследование инвестиционных процессов в сфере развития рынка жилья, особенностей его структуры и инфраструктуры позволили отметить, что рынок жилья в России развивается в условиях серьезного дефицита необходимых правовых, институциональных и экономических условий для его цивилизованного формирования. По сравнению с другими рынками, этот сектор в определенной мере развивался частично в полулегальных формах. Использование новых финансовых институтов и инструментов на рынке жилья будет способствовать более эффективному регулированию процессов его развития.
Ключевые слова: рынок жилья, локальный рынок жилья, инвестор, предложение и спрос, домашнее хозяйство.
T.A. Myasnikova,
Doctor of Economics, Professor, Head of the Department of State and Municipal Management, Kuban State University, Krasnodar. Ph.: +7 (918) 231-58-24, e-mail: ormx@mail.ru
O.D. Ivanova,
Post-graduate student of the Department of State and Municipal Management, Kuban State University, Krasnodar. Ph.: +7 (967) 656-77-14, e-mail: girls-mile93@mail.ru
M.K. Tamova,
Candidate of Economic Sciences, Associate Professor, Associate Professor of Economic Theory and Personnel Management Department, Adyghe State University, Maikop. Ph.: + 7 (906) 438-69-90, e-mail: tamova.mk@mail.ru
INVESTORS AS A KEY FACTOR IN THE DEVELOPMENT OF THE HOUSING MARKET
Abstract. The article is devoted to the role of investors as a key factor influencing the functioning and development of the housing market, the ways of their influence on local housing markets are shown. The result of this research is an analysis of the advantages of investors in shaping the local economy and the housing market as a whole. The study of the theoretical and methodological foundations of the housing market made it possible to comprehensively consider the interaction of the most important economic agents that ensure the consistent development of this market. The study of investment processes in the development of the housing market, the features of its structure and infrastructure allowed us to note that the housing market in Russia is developing in conditions of a serious shortage of the necessary legal, institutional and economic conditions for its civilized formation. Compared to other markets, this sector has developed to a certain extent partly in semi-legal forms. The use of new financial institutions and instruments in the housing market will contribute to more effective regulation of its development processes.
Keywords: housing market, local housing market, investor, supply and demand, household.
Жилищный рынок является основой нашей экономики, поскольку он нацелен на то, чтобы вывести нас из состояния экономической нестабильности. Поэтому содействие этому сектору, как со стороны государства, так и со стороны местного сообщества, должно иметь первостепенное значение.
На сегодняшний день рынок жилья чрезвычайно важен по двум основным причинам [1]. Во-первых, жилье представляет собой самую крупную единственную покупку домохозяйства, а дом представляет собой самую большую единственную статью потребительского богатства. Во-вторых, изменения цен на жилье могут оказать значительное влияние на остальную экономику.
Жилищное строительство началось в 2020 году с существенной динамики, о чем свидетельствуют темпы продаж жилья и начало его
строительства в период с декабря 2019 года по февраль 2020 года. Однако сложившаяся эпидемиологическая обстановка повлияла на готовность как покупателя, так и продавца совершать сделки купли-продажи из-за ограничительных мер передвижения и проблем социального дистанцирования. Эта временная сдержанность усугубляется дополнительной экономической неопределенностью.
В связи с вышеизложенным, по итогам 2020 года прогнозируется снижение роста цен на жилье на 1,1 процента. В последующем при нормальных рыночных условиях цены, как ожидается, взлетят до своего максимума, однако покупательный спрос будет расти в течение всего года. В свою очередь, ограниченное количество домов для продажи будет поддерживать цены на жилье относительно стабильными.
В начале кризиса продавцы проявили готовность и способность реагировать на складывающуюся ситуацию. Как и ожидалось, многие продавцы вернулись на рынок в конце лета, когда инфекция COVID уменьшалась, для того чтобы позволить возобновить многие виды деятельности, предоставляя покупателям варианты и повышая продажи в эти месяцы.
Так, роль застройщика жилых помещений стала одной из наиболее ключевых, так как он способствует возвращению рынка жилья к докризисным показателям. Инвесторы оказывают ощутимое и непосредственное влияние на социальное благо региона. Между ними и сообществами, которые они продолжают развивать, существует симбиотиче-ская связь [2].
Теперь рассмотрим более подробно их роль на влияние на местные рынки жилья. Инвестиции в недвижимость играют значительную роль в повышении стоимости жилья. Приобретение участка с намерением его восстановить инициирует процесс, от которого может выиграть весь район. Реконструируя объекты недвижимости, которые когда-то считались стоком для общества, инвесторы повышают цену своего текущего проекта, одновременно повышая темпы роста стоимости окружающих активов. Добавление недавно отремонтированного здания в определенном районе будет служить для наложения затрат и выгод на владельцев близлежащей недвижимости.
Оценка стоимости жилья является прямым результатом сопоставимой недвижимости в пределах конкретной юрисдикции. Замена ветхого здания на недавно отремонтированный дом позволит устранить негативный имидж и одновременно повысить ценность соседних домов. Улучшенная привлекательность жилого комплекса будет продолжать стимулировать потребительский интерес внутри сообщества,
что приведет к увеличению спроса. Когда спрос на жилье растет быстрее, чем предложение жилья, цены на жилье естественным образом растут. Повышение стоимости жилья - это лишь одно из многих преимуществ инвесторов.
Также инвесторы позволили многим работникам вернуться в свои соответствующие отрасли, о чем свидетельствует относительное улучшение уровня безработицы в нашей стране. Можно провести корреляцию между недавними улучшениями в жилищном секторе и снижением уровня безработицы. Процесс, в котором инвесторы приобретают недвижимость, инициирует цепочку событий, стимулирующих экономику. Каждый шаг в восстановлении или реконструкции дома включает обмен денег на товары и услуги [3].
Исторически высокие ставки выкупа заложенных активов обусловлены усилиями финансовых учреждений по снятию с учета безнадежных кредитов. Банки и кредитные учреждения могут извлечь выгоду из изъятия заложенных домов, поскольку их собственность истощает имеющиеся денежные ресурсы.
Лишенные права выкупа дома на банковских счетах могут угрожать экономике в целом. Получая дом в качестве залога при обращении взыскания, банки лишаются любого будущего прироста капитала, который они могли бы получить в виде процентов. Затем финансовые учреждения вынуждены продавать жилье по сниженной ставке, что затрудняет возмещение их убытков. Было подсчитано, что выкуп заложенного имущества обычно обходится банкам примерно в 25% от стоимости дома.
Меньший прирост капитала может вынудить финансовые учреждения проявлять крайнюю осторожность в отношении будущих кредитов, поскольку у них остается все меньше денег. Однако местные
предприниматели взимают более высокие процентные ставки, чтобы защитить интересы банка. Нехватка свободного капитала, наряду с более высокими процентными ставками, серьезно сдерживает рост местных предприятий и экономики.
Меры, принимаемые инвесторами, служат облегчению финансового бремени, возлагаемого на банки в результате выкупа заложенных активов. Приобретая у финансовых учреждений кредиты, не имеющие предварительной формы, инвесторы в жилую недвижимость генерируют денежный поток, который в противном случае отсутствовал бы. Затем банки могут приступить к возмещению своих потерь за счет постоянных процентных платежей, предоставляемых недавно проданными домами. Инвесторы в недвижимость, приобретающие ранее выкупленные дома, могут высвободить капитал для финансового учреждения, что приведет к более выгодным кредитам по более низким ставкам для бизнеса [4].
Преимущества инвесторов
можно увидеть и в отношении воздействия на окружающую среду. Застройщикам жилых домов приписывают уменьшение углеродного следа, создаваемого старыми и проблемными объектами недвижимости. Процесс жилой застройки позволяет инвесторам реализовать «зеленую» стратегию, которая часто максимизирует энергоэффективность и снижает негативное воздействие на окружающую среду, вызванное старыми домами. Наиболее распространенные стратегии свидетельствуют о том, что инвесторы создают высокоэффективные и эффективные пространства с минимальным воздействием на окружающую среду.
Инвестиции в собственность создают экономические свободы и доступ к хорошим рабочим местам и домам, снижая нагрузку на федеральные программы социального обеспечения. ВВП, наряду с
другими совокупными показателями богатства и производства, экспоненциально растет в результате инвестиций в недвижимость [5]. Кроме того, инвестирование в недвижимость может оказаться отличным карьерным шагом. Однако прежде чем брать на себя финансовые обязательства, крайне важно понять отраслевые риски и риски, связанные с собственностью.
Приведем наиболее важные навыки, которыми должны обладать инвесторы и девелоперы для достижения успеха в данной отрасли.
1. Знание рынка.
Прежде чем инвестировать, необходимо досконально изучить рынок недвижимости. Вы можете смотреть на цифры и демографию в течение всего дня, но если вы не знаете психографию (то есть торговые привычки) и барьеры для входа в конкретную торговую зону, вы можете потерпеть неудачу.
2. Дисциплина.
Знание рынка и дисциплина являются ключевыми факторами для современных инвесторов. Каждый рынок предоставляет возможности, но именно понимание рыночных тенденций и движущих сил поможет принять лучшие инвестиционные решения.
3. Проекция продажи.
Успешный инвестор в недвижимость должен помнить о многих вещах при анализе возможностей. Конечно, гораздо важнее спрогнозировать, как будет выглядеть рынок при продаже инвестиций, поэтому знание спроса/предложения и тенденций на рынке имеет первостепенное значение. Независимо от того, насколько низко вы покупаете, прибыль реализуется при окончательной продаже.
4. Видение.
Наиболее важными навыками, которыми должен обладать успешный девелопер недвижимости, являются видение и знание субрынка, на котором он развивается.
5. Терпение.
Самый важный навык для инвестора или разработчика - это терпение. Существует большое давление на разработчиков или инвесторов, чтобы найти «следующую сделку» и воспользоваться возможностями, которые не так выгодны, как они должны быть. Важно дождаться подходящей возможности, а затем, убедившись, что она имеет финансовый смысл, действовать быстро и решительно.
Теперь рассмотрим способы инвестирования в недвижимость.
1. Аренда недвижимости.
Владение арендуемой недвижимостью может быть отличной возможностью для людей, обладающих навыками управленца, то есть имеющих терпение управлять арендаторами. Однако эта стратегия требует значительного капитала для финансирования первоначальных расходов на техническое обслуживание и покрытия свободных месяцев.
2. Инвестиционные группы недвижимости.
Инвестиционные группы по недвижимости идеально подходят для людей, которые хотят владеть арендной недвижимостью без необходимости ее управления. Данное инвестирование требует наличия «подушки безопасности» в виде капитала и доступа к финансированию. Данные группы представляют собой небольшие взаимные фонды, которые инвестируют в арендуемую недвижимость. В типичной инвестиционной группе недвижимости компания покупает или строит набор многоквартирных домов или кондоминиумов, а затем позволяет инвесторам покупать их через компанию, тем самым присоединяясь к группе.
3. Инвестиционные трасты недвижимости.
Инвестиционный фонд недвижимости (REIT) лучше всего подходит для инвесторов, которые хотят иметь портфельный доступ к недвижимости без традиционной сделки
с недвижимостью. REIT создается, когда корпорация (или траст) использует деньги инвесторов для покупки и эксплуатации доходной недвижимости. REITs покупаются и продаются на крупных биржах, как и любые другие акции [6].
4. Онлайн-платформы недвижимости.
Платформы для инвестирования в недвижимость предназначены для тех, кто хочет присоединиться к другим инвесторам в более крупную коммерческую сделку. Инвестиции осуществляются через онлайн-платформы недвижимости, также известные как краудфандинг недвижимости. Онлайн-платфор-мы объединяют инвесторов, которые хотят финансировать проекты с девелоперами недвижимости. В некоторых случаях вы можете диверсифицировать свои инвестиции с небольшим количеством денег.
Что еще более важно, REITs высоколиквидны. На практике REITs - это более формализованная версия инвестиционной группы недвижимости. Преимущества инвестирования в недвижимость многочисленны. С хорошо подобранными активами инвесторы могут получать отличную доходность и налоговые преимущества.
Для этого необходимо определить ключевые факторы, способствующие успешному вложению в недвижимость. На первом месте - местоположение объекта недвижимости. Близость к удобствам, зеленые насаждения, живописные виды и статус района играют важную роль в оценке жилой недвижимости. Близость к рынкам, складам, транспортным узлам, автострадам играет важную роль в оценке коммерческой недвижимости. Следующим фактором является оценка стоимости имущества. Оценка недвижимости важна для финансирования во время покупки, листинговой цены, инвестиционного анализа, страхования и налогообложения.
Обычно используемые методы оценки недвижимости включают в себя:
- подход сравнения продаж: недавние сопоставимые продажи объектов недвижимости с аналогичными характеристиками;
- затратный подход: стоимость земли и строительства за вычетом амортизации;
- доходный подход: основан на ожидаемом притоке денежных средств.
Также ключевыми факторами являются инвестиционная цель и инвестиционный горизонт. Учитывая низкую ликвидность и высокую стоимость инвестиций в недвижимость, отсутствие ясности в целях может привести к неожиданным результатам, включая финансовые трудности, особенно если инвестиции заложены.
Далее идут ожидаемые денежные потоки и возможности получения прибыли. Денежный поток показывает, сколько денег остается после расходов. Положительный денежный поток является ключом к хорошей норме прибыли на инвестиционную недвижимость. Прогнозы по видам прибылей и расходов бывают:
- ожидаемый денежный поток от арендного дохода;
- ожидаемое увеличение внутренней стоимости в связи с долгосрочным повышением цен;
- льготы по амортизации;
- анализ затрат и выгод по ипотечным кредитам в сравнении с повышением стоимости.
Успешное вложение в недвижимость возможно также за счет нового строительства и существующей недвижимости. Новое строительство обычно предлагает привлекательную цену и современные
удобства. Риски включают в себя задержки, повышенные затраты и неизвестность нового развитого района.
Существующие объекты недвижимости предлагают удобство, более быстрый доступ, установленные улучшения (коммунальные услуги, ландшафтный дизайн и т. д.) и во многих случаях более низкие затраты.
Возможно также косвенно инвестировать в недвижимость с помощью:
- инвестиционных трастов недвижимости;
- акций компаний по недвижимости;
- ориентированных на сектор недвижимости взаимных фондов;
- ипотечных облигаций;
- ипотечных ценных бумаг.
Для инвесторов также важна
ваша кредитная оценка. Кредитный рейтинг влияет на способность претендовать на ипотеку, что влияет на условия, которые предлагает кредитор. Чем выше кредитный рейтинг, тем выгоднее условия можно получить, что может привести к существенной экономии с течением времени.
В целом недвижимость имеет низкую корреляцию с другими основными классами активов, поэтому когда акции падают, недвижимость часто растет. Инвестиции в недвижимость также могут обеспечить стабильный денежный поток, существенное повышение курса, налоговые преимущества и конкурентоспособную доходность с поправкой на риск, что делает их надежными инвестициями.
Таким образом, преимущества инвесторов продолжают формировать нашу местную экономику, а также рынок жилья в целом.
Примечания:
1. Малкина М.Ю., Щулепникова Е.А. Анализ состояния и тенденций рынка жилой недвижимости в Российской Федерации // Экономический анализ: теория и практика. 2012. № 20 (275). С. 2-12.
2. Hilber C.A.L., Vermeulen W. The impact of supply constraints on house prices in England // The Economic Journal. 2015. № 126(591). Pp. 358-405.
3. Sa F. The effect of foreign investors on local housing markets: Evidence from the UK // CEPR Discussion Paper. 2016. No. 11658.
4. Стерник С.Г. Оценка среднерыночной доходности девелопмента при прогнозировании рынков жилья // Проблемы прогнозирования. 2017. № 2 (161). С. 106-116.
5. Воронина А.Э., Латышова Л.С., Рогожина Н.Н. Анализ влияния бизнес-среды на развитие рынка жилой недвижимости // Маркетинг и маркетинговые исследования. 2015. № 1. С. 60-69.
6. Real Estate Investment Trusts (REITs) / U.S. Securities & Exchange Commission. URL: https://www.investopedia.com/terms/r/reit.asp (date accessed: 25.02.2020).
7. Иванова О.Д., Мясникова Т.А. Подходы к оценке локальных рынков жилья // Вестник Воронежского государственного университета. Сер. Экономика и управление. 2018. № 1. С. 32-35.
8. Иванова О.Д., Мясникова Т.А. Оценка местного рынка жилья города Краснодар // Вестник Воронежского государственного университета. Сер. Экономика и управление. 2018. № 4. С. 99-104.
References:
1. Malkina M.Yu., Shchulepnikova E.A. Analysis of the state and trends of the residential real estate market in the Russian Federation // Economic analysis: theory and practice. 2012. No. 20 (275). Pp. 2-12.
2. Hilber C.A.L., Vermeulen W. The impact of supply constraints on house prices in England // The Economic Journal. 2015. No. 126 (591). Pp. 358-405.
3. Sa F. The effect of foreign investors on local housing markets: Evidence from the UK // CEPR Discussion Paper. 2016. No. 11658.
4. Sternik S.G. Estimation of the average market profitability of development in forecasting housing markets // Problems of forecasting. 2017. No. 2 (161). Pp. 106-116.
5. Boronina A.E., Latyshova L.S., Rogozhina N.N. Analysis of the influence of the business environment on the development of the residential real estate market // Marketing and marketing research. 2015. No. 1. Pp. 60-69.
6. Real Estate Investment Trusts (REITs) / U.S. Securities & Exchange Commission. URL: https://www.investopedia.com/terms/r/reit.asp (date accessed: 25.02.2020).
7. Ivanova O.D., Myasnikova T.A. Approaches to assessing local housing markets // Bulletin of the Voronezh State University. Ser. Economics and Management. 2018. No. 1. Pp. 32-35.
8. Ivanova O.D., Myasnikova T.A. Assessment of the local housing market in the city of Krasnodar // Bulletin of the Voronezh State University. Ser. Economics and Management. 2018. No. 4. Pp. 99-104.
