CC BY
72Инвестиционная привлекательность на рынке недвижимости в условиях трансформации экономики
Чайников Валентин Владимирович
д.э.н., профессор, Российский новый университет
Ширяев Алексей Олегович
аспирант, Российский новый университет, a.shiryaev@tpicompany.ru
Рассматриваются показатели инвестиционной привлекательности на московском рынке недвижимости в условиях нестабильной среды.. В рамках исследования обобщены основные факторы инвестиционной привлекательности на московском рынке недвижимости, выделены их участники, изучены особенности связанные с экономико-географическим положением, государственным управлением. Проанализированы основные направления строительства недвижимости и оценены возможности их интеграции.
Ключевые слова: инвестиционная привлекательность, показатели, рынок недвижимости, Москва, трансформация, экономика
Строительная сфера является социально направленной и инвестиционно-привлекательной отраслью национального хозяйства. Обеспечение жильем относится к первичным потребностям людей и является важным показателем социальной стабильности общества и уровня жизни населения страны. Исследователи предлагают рассматривать методы прямого и косвенного регулирования учитывая при этом ограниченность финансовых ресурсов. Весьма актуальным на сегодня является исследование особенностей показателей инвестиционной привлекательности на рынке недвижимости в условиях трансформации российской экономики.
В начале 21 века деловой мир стал более сложным и чувствительным к изменениям внешней среды, в результате резко повысилась конкурентоспособность рынков, в том числе и рынка недвижимости. Возникает необходимость быстрого реагирования на внутренние и внешние изменения для сохранения устойчивости финансово-хозяйственной деятельности.
Единственным способом привлечения капитала и укрепления позиций на рынке является повышение уровня инвестиционной привлекательности. В современной экономической литературе нет четкого определения инвестиционной привлекательности. Авторы придерживаются точки зрения, что, инвестиционная привлекательность фирмы - это характеристика ее производственной, коммерческой, финансовой и управленческой деятельности и особенностей инвестиционного климата, свидетельствующего о целесообразности и необходимости осуществления инвестиций в этот субъект.
Основные финансовые показатели, которые используют инвесторы для оценки инвестиционной привлекательности отражены на рис. 1.
инвестиционной привлекательности фирмы
-О- XI-
-О-
-О-
Анализ Оценка
финансового рыночной
состояния стоимости
пр е/т прттетт ия пр е/т прттяти я
Показатели окупаемости инвестиций
эффективности использования ресурсов
Рисунок 1. Финансовые показатели инвестиционной привлекательности.
При оценке инвестиционной привлекательности рынка недвижимости важно учесть внутренние и внешние факторы, которые оказывают на него свое воздействие (рис.2)
Факторы, влияющие на инвестиционную привлекательность предприятия
Система управления предприятием
Инвестиционная привлекательность страны
И н веет и ционная при вл скател ыюсть региона
Производственный потенциал
Рыночная устойчивость
Инвестиционная привлекательность отрасли
Система законодательных норм
Рисунок 2. Факторы, влияющие на инвестиционную привлекательность
К внутренним факторам, влияющим на инвестиционную привлекательность, относят те из них, на которые компания имеет прямое воздействие, а к внешним - на которые фирма не имеет прямого воздействия.
Для оценки инвестиционной привлекательности на рынке недвижимости используем два финансовых показателя:
а) доходность вложений;
б) рыночная стоимость 1м2. .
Доходность вложений (I) рассчитывается по формуле : 1= (п-р )/р * 100, %
п -цена продажи недвижимости, руб. р - цена покупки недвижимости, руб Самым распространенным способом инвестирования среди россиян долгое время традиционно была покупка недвижимости. В табл. 1 представлена динамика основных показателей рынка недвижимости России и г Москвы за 2018- 2022 гг.
Таблица 1
Динамика основных показателей рынка недвижимости России и г. Москвы за 2018-2022 гг.
Показатель | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022
по Российская Федерация
Доходность, % 7 8 15 11 5
Рыночная стоимость, тыс. руб. за м2 79 85 98 109 114
по г. Москва
Доходность, % 5 6 28 22 14
Рыночная стоимость, тыс. руб. за м2 170 180 230 280 320
Средняя стоимость квадратного метра недвижимости в России на 2018 год составляла 79 000 тысяч рублей. В 2022 стоимость квадратного метра составила уже 114 тысяч рублей за м2. Средняя годовая доходность в период за 5 лет составляет: (114000/79000-1 )*100= 44%/5 = 8,8%
Из табл. 1 видно, что наибольший негативный эффект на основные показатели рынка недвижимости России в 20182022 гг. оказали последствия коронавирусной пандемии в 2020 г. и событий, связанных с началом сВо и мобилизацией лиц мужского пола.
Рис. 3 Динамика стоимости квадратного метра в новостройках Москвы в 2018-2022 гг.
Основным мотивом вложения инвестиций на рынке недвижимости для инвесторов России в этот период было стремление сохранить финансовые активы в условиях неопределенности и высоких рисков, то есть хорошая квартира в Москве,
или другом городе, всегда была и будет ликвидным активом и без больших проблем может быть продана. Поэтому, несмотря на вышеуказанные негативные факторы, за 2022 год стоимость квадратного метра в новостройках Москвы увеличилась на 25-35% - рис. 3.
Средняя стоимость квадратного метра недвижимости в Москве более в 2 раза превышает среднюю стоимость по России и составила в 2018 году 170 тысяч рублей. В 2022 стоимость квадратного метра составила уже 320 тысяч рублей за м2 . Средняя годовая доходность за 5 лет составила: (320000/170000-1 )/230000= 88%/5 = 17,6%
По данным экспертов, только в Москве потребность в новом жилье составляет около 15 млн кв. м. При сохранении современных темпов строительства удовлетворить такой объем спроса девелоперы смогут только через 15-20 лет.
По данным статистики на начало декабря 2022 г. количество сделок по покупке недвижимости в элитных новостройках в Москве сократилось на 44% по сравнению с 2021 годом и составило 900 сделок. С сентября 2022 г. впервые темпы ввода жилой площади стали отрицательными (минус 8% ), а в октябре - уже минус 10.5% по сравнению с 2021 годом.
Для московского рынка недвижимости 2021 год запомнится высокими темпами роста цен на жилье. За 12 месяцев средняя стоимость квадратного метра в столичных новостройках выросла с 230,7 тыс. руб. до 280,7 тыс., или на более чем 20%. Цена за кв. метр в долларовом эквиваленте увеличилась на 22% — до $1 290.
Высокую динамику в 2021 году показали цены на жилье бизнес-класса. Если в первый месяц 2021 года, средняя цена квадратного метра в этом сегменте составляла 410,7 тыс. руб, то уже в декабре 2021 года достигла 520,9 тыс. руб., прирост составил 27%.
Аналогичная динамика цен была в классе «премиум-сег-мент». Цена за год выросла на 18% и составила в декабре 2022 года - 770 тыс. руб.\ м2 . Менее всего выросли цены на недвижимость «эконом» класса, менее чем на 10%, и в декабре 2022 года она составила 220 тыс. руб./м2 .
На уровень цен «от застройщиков» влияли, прежде всего, рыночные факторы. Одним из главных факторов ценового скачка в 2022 году стал значительный рост себестоимости строительства. Только за последние несколько месяцев 2022 года , себестоимость увеличилась на $120-150 на м2. В первую очередь это связано с повышением цен на материалы, и в значительно меньшей степени, - на заработную плату и энергоресурсы.
Дефицит отдельных материалов и высокая инфляция сказывалась и на строительном рынке. Цены на некоторые материалы, такие как цемент, метал, дерево, увеличились почти в 2 раза.
Следует отметить, что цены на жилую недвижимость росли по всему миру, и за 2022 год они выросли на 4,8%. Но в России их «накручивали» и сами застройщики. Так как в 2020 году рынок фактически застыл, поэтому в 2021 году компании попытались наверстать утраченные доходы, воспользовавшись оживлением спроса. Всплеск продаж пришелся на вторую половину 2021 года. За квартирами, особенно на ранних стадия их строительства, в отделы продаж застройщиков выстраивались очереди. Но уже с осени 2021 начался спад активности покупателей. В последние месяцы 2021 года количество сделок на первичном рынке сократилось более чем на треть, по сравнению с летними месяцами.
Разворот в настроениях покупателей эксперты объясняют рядом неблагоприятных факторов. Среди них - ожидание новой волны пандемии и введение антироссийских санкций из-за СВО. В условиях повышенной неопределенности россияне предпочитают не торопиться с покупкой квартир.
X X
о
го А с.
X
го т
о
ю
2 О
м
Сл>
со см о см
о ш т
X
<
т О X X
Весомую роль на рынке недвижимости играет и политический фактор. Ухудшение ситуации на фронте СВО заставляет инвесторов еще раз задуматься — уместно ли в данное время инвестировать в жилье.
Но главная причина уменьшения количества сделок на рынке новостроек, с наших позиций, - это алчная погоня застройщиков за прибылью и как следствие, сверхвысокие темпы роста стоимости квадратных метров жилья, что и привело к фактическому «истощению» платежеспособного спроса населения.
Основная масса тех, кто хотел и мог позволить себе инвестировать в недвижимость, уже это сделали. Теперь нужно время, чтобы платежеспособный спрос населения восстановился. На это, по мнению авторов, способны повлиять два фактора:
а) рост доходов граждан,
б) развитие доступной массовой ипотеки.
При определении стратегии на рынке недвижимости инвесторам необходимо учитывать, что свободных участков под застройку в столице практически не осталось. Поэтому реновация промышленных зон — то направление, которое девело-перы будут развивать наиболее активно. С учетом объективных факторов: транспортных развязок, наличия коммуникаций необходимой мощности на участке, такие проекты наиболее привлекательны для девелопмента.
В ближайшие годы продолжит расти рынок в пригородной зоне, где более низкая цена на недвижимость, собственная зеленая территория, меньшая этажность, загородный комфорт и т. д. В условиях возможных санитарных ограничений эти факторы , в основном, и будут определять конъюнктуру на рынке недвижимости.
В перспективе увеличится популярность проектов, в которых и дом, и офис под одной крышей, их доля в портфелях застройщиков уже растет. Такие комплексы объединяют жилую и коммерческую недвижимость, предоставляя своим жильцам возможность закрыть большинство нужд, не покидая территории ЖК: сервисные услуги, шоппинг, отдых, обучение и т. д.
Точечная застройка, когда новые постройки втискивались в старые кварталы, уже утратила актуальность. Девелоперы предпочитают развитие крупных участков, где есть возможность спланировать комфортную территорию с развитой тор-гово-сервисной и социальной инфраструктурой. И в будущем количество таких проектов будет увеличиваться.
Реализовывать инвестиционные проекты будут, в основном, те же застройщики, которые уже работают на рынке. Особых изменений в своих рядах девелоперы не ждут. Хотя не исключают возможности, что будет продолжаться тенденция захода региональных застройщиков на столичный рынок недвижимости, и, наоборот, московские девелоперы усилят загородную и региональную экспансию.
Такой подход, хотя и приносит доход инвесторам, но его величина существенно уменьшилась, так как до начала СВО (2021 год) реальная доходность при покупке, например, квартиры для сдачи в аренду составляла 6% - 8% годовых, а в начале 2023 года цена аренды снизилась на 5-15%, и это только в Москве с ее самым высоким спросом на арендное жилье. Поэтому покупка жилья для дальнейшей его сдачи в аренду — это довольно слабая инвестиционная стратегия.
При покупке квартиры на первичном рынке с целью дальнейшей продажи, есть смысл вкладываться, если речь идет о «длинных» инвестициях на пять-семь лет. Новостройки, особенно на старте продаж, идут с небольшим дисконтом, а цены растут по мере строительной готовности объекта.
Продажи столичных новостроек бизнес-класса с момента объявления мобилизации заметно снизились, в некоторых
проектах — на 40%, что обусловило появление лотов с дисконтом. В Подмосковье 16 из 20 крупнейших застройщиков столкнулись в 2022 году с падением выручки от 30% до 80%.
В коворкингах и сервисных офисах Москвы насчитывается уже более 36,5 тысячи свободных мест, а собственники московских бизнес-центров в ходе переговоров начали предоставлять арендные скидки до 25-30%. Экспертное сообщество оценивает потенциал падения арендного дохода торговых центров на 35-45% по сравнению с 2019 годом.
Пик доходности инвестиций в недвижимость остался позади. Заработать на перепродаже более 60% менее чем за год, как повезло многим инвесторам в 2021-м, теперь уже вряд ли удастся по следующим причинам.
Во-первых, темпы роста стоимости квадратного метра замедлились.
Во-вторых, застройщики дают достаточно высокую цену уже «на входе». И будут продолжать эту политику, так как увеличивается доля компаний, реализующих проект собственными средствами, и их темпы строительства не зависят от средств инвесторов. Современные девелоперы для реализации проектов все чаще используют собственные инвестиции, которые составляют до 60% от себестоимости проекта. Такие средства позволяют:
а) строить без оглядки на состояние спроса
б) быть независимыми от форс-мажорных обстоятельств.
На инвестиционную привлекательность рынка недвижимости оказывают влияние и законодательные изменения. По новым правилам, при продаже третьего и более объекта в течение года частному инвестору придется платить налог на доходы физических лиц по ставке 18%. Это ограничит количество спекулятивных сделок на рынке.
Инвестиционно-строительная деятельность, как разновидность хозяйственной деятельности, имеет свою нормативную основу - инвестиционно-строительное законодательство, содержащее совокупность нормативных актов, регулирующих инвестиционные отношения в сфере строительства по непосредственному осуществлению инвестиционно-строительной деятельности и управлению такой деятельностью [8].
Организационно-правовые методы государственного регулирования предполагают прямое влияние на субъекты инвестиционной деятельности, используя регламенты, запреты, ограничения, разрешения [7]. В качестве инструментов такого воздействия выступают:
- разработка соответствующей законодательной базы;
- разработка государственных и стандартов в инвестиционной сфере;
- лицензирование инвестиционной деятельности;
- государственная экспертиза государственных программ и проектов;
- антимонопольные меры;
- разгосударствление и приватизация;
- условия использования земли и других природных ресурсов [6].
Важно отметить, что спецификой управления инвестиционно-строительным комплексом в России, является огромное разнообразие хозяйствующих субъектов, а также видов их деятельности. При этом, в России управление инвестиционно-строительными процессами осуществляется в двух основных блоках: строительном и инвестиционном. Первый блок управления инвестиционно- строительными процессами связана с Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (Минстрой России) , специфика функций которого приведена на рис. 2
Инвестиционный блок управления инвестиционно-строительными процессами в России связан с организационно-пра-
вовыми методами государственного регулирования инвестиционных процессов в сфере жилищного строительства включает:
- законы России;
- постановления, решения Правительства;
- указы и декреты Президента;
- постановления Центрального Банка;
- нормативные акты органов местного самоуправления;
- государственные нормы, нормативы и стандарты;
- сертификация;
- лицензирование;
- экспертиза государственных программ и проектов;
- реализация целевых программ и проектов;
- антимонопольные меры;
- приватизация;
- условия использования земли и других природных ресурсов;
- информационное обеспечение и консультирование (в частности, для оценки эффективности инвестиционных проектов)
Большинство исследователей руководствуется Федеральным законом «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999 N 39-Ф3 и используют классификацию методов государственного регулирования условий инвестиционной деятельности по организационно-правовому, экономическому и денежно-кредитному признакам и с учетом современных реалий дополняют перечень возможных инструментов. Недостатками этого Закона исследователи называют отсутствие упрощенных схем перехода на новые механизмы финансирования и получения разрешительной документации объектов строительства, которые были начаты до принятия Закона. Кроме того, использование новых схем финансирования создало прецедент для мошенничества, поскольку требовало формирования достаточно крупных денежных фондов для гарантирования возврата привлеченных средств, что позволило застройщикам привлекать средства от населения по старым схемам.
Развитию институтов инвестирования и финансирования строительства объектов жилищного строительства в России с использованием негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц, способствовало принятие именно Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999 N 39-Ф3. В этом законе говорится об исключительном использовании только таких механизмов инвестирования и финансирования, как:
- фонды финансирования строительства; фонды сделок с недвижимостью;
- институты совместного инвестирования;
- выпуск беспроцентных (целевых) облигаций;
- негосударственные пенсионные фонды.
Анализ отечественной практики управления инвестиционно-строительными процессами показал, что наиболее оптимальными из приведенных механизмов являются фонды финансирования строительства и выпуск беспроцентных (целевых) облигаций.
Основные направления интеграции процессов управления инвестиционно- строительными процессами представлены на рис. 4.
Что касается особенностей управления инвестиционно-строительными процессами на макроуровне, то сегодня существует проблема регулирования отношений между центром и регионами в процессе научно-технической деятельности, а именно: формирования банка данных и информационных по-
токов, которые отвечают новым целям и условиям социального и экономического развития регионов на основе расширения их хозяйственных прав, самоуправления и самофинансирование [10].
- формирование благоприятных условий для торговли и инвестиций,
оказание содействия созданию зон свободной торговли, усиления таможенного сотрудничеств
- углубление финансового сотрудничества, обеспечение свободного движения
- создание единои инфраструктуры, совмещение планов инфраструктурного
строительства и технологических стандартов
проведение переговоров о защите инвестиций и избегании двойного налогообложения, реализация согласованных мер по защите прав и интересов инвесторов
Рис. 4 - Направления интеграции процессов управления инвестиционно-строительными деятельностями в России
В заключении можно отметить, что инвестиционная привлекательность на рынке недвижимости в условиях трансформации российской экономики характеризуется большой длиной окупаемости. Негативный эффект на основные показатели рынка недвижимости России в 2020-2022 гг. наблюдается от периода коронавирусной пандемии в 2020 г. и событий связанных с началом СВО и мобилизацией в 2022 г. В данный период развития рынка недвижимости России применительно к инвестициям в недвижимость в большей мере речь идет о возможности сохранить средства в условиях неопределенности. На уровень цен от рынка недвижимости города Москвы. влияли, прежде всего, рыночные факторы. Одним из главных факторов ценового скачка в 2022 году стал значительный рост себестоимости строительства. Только за последние несколько месяцев 2022 года, себестоимость увеличилась на $120-150 на кв. м. В первую очередь это связано с повышением цен на материалы. А есть еще фонд заработной платы и энергоресурсы — это тоже значительная часть расходов. Дефицит отдельных материалов и высокая инфляция сказывалась и на строительном рынке. Цены на некоторые материалы показали рост до 200%.
В рамках исследования обобщены основные факторы инвестиционной привлекательности на московском рынке недвижимости, выделены их участники, изучены особенности связанные с экономико-географическим положением, государственным управлением, проанализированы основные направления строительства недвижимости и возможности для его реализации и оценены возможность их интеграции.
Литература
1. Федеральный закон ""Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" от 25.02.1999 N 39-Ф3 (последняя редакция)
2. Иванов А.В. Управление инвестиционно-строительным комплексом: сущность и характерные черты // Экономический анализ: теория и практика. 2018. №3 (474). URL: https://cyberleninka.ru/article/n/upravlenie-investitsionno-stroitelnym-kompleksom-suschnost-i-harakternye-cherty (дата обращения: 03.04.2022).
3. Тарасова И.В., Трудов В.Ю. Строительная отрасль в период международного политического кризиса 2022 года // Скиф. 2022. №6 (70). URL: https://cyberleni nka .ru/articl e/n/stroitelnaya-otrasl-v-peri od-
I I
О DD А J=
mezhdunarodnogo-politicheskogo-krizisa-2022-goda (дата обращения: 21.01.2023).
4. Синицына К.В., Короткова П.С., Зименкова К.А.Разви-тие рынка жилой недвижимости в московской области // Электронная наука. 2022. №1. URL: https://cyberleninka.ru/artide/n/razvitie-rynka-zhNoy-nedvizhimosti-v-moskovskoy-oblasti (дата обращения: 21.01.2023).
5. Набиев Р. А., Зверев В. В., Иглина Н. А. Методические подходы к управлению проектами развития территории на основе комплексной жилой застройки // Вестн. Астрахан. гос. техн. ун-та. Сер.: Экономика. 2020. № 1. С. 61-67. ravlenie-faktorami-protivodeystviya-chrezvychaynomu-periodu-na-regionalnom-rynke-nedvizhimosti (дата обращения: 21.01.2023).
Investment attractiveness in the real estate market in the context of economic
transformation Chaynikov V.V., Shiryaev A.O.
Russian New University.
JEL classification: D24, D20, D61, D80, D92, O11, O12, M20
The indicators of investment attractiveness in the Moscow real estate market in an unstable environment are considered.. The study summarizes the main factors of investment attractiveness in the Moscow real estate market, identifies their participants, examines the features associated with the economic and geographical location, public administration. The main directions of real estate construction are analyzed and the possibilities of their integration are evaluated. Keywords: investment attractiveness, indicators, real estate market, Moscow,
transformation, economy. References
1. Federal Law "On investment activity in the Russian Federation, carried out in the
form of capital investments"" dated February 25, 1999 N 39-FZ (last edition)
2. Ivanov A.V. Management of the investment and construction complex: essence and
characteristics // Economic analysis: theory and practice. 2018. No. 3 (474). URL: https://cyberleninka.ru/article/niupravlenie-investitsionno-stroitelnym-kompleksom-suschnost-i-harakternye-cherty (date of access: 04/03/2022).
3. Tarasova I.V., Trudov V.Yu. The construction industry during the international
political crisis of 2022 // Skif. 2022. No. 6 (70). URL: https://cyberleninka.ru/article/n/stroitelnaya-otrasl-v-period-mezhdunarodnogo-politicheskogo-krizisa-2022-goda (date of access: 01/21/2023).
4. Sinitsyna K.V., Korotkova P.S., Zimenkova K.A. Development of the residential real
estate market in the Moscow region // Electronic Science. 2022. №1. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/razvitie-rynka-zhiloy-nedvizhimosti-v-moskovskoy-oblasti (date of access: 01/21/2023).
5. Nabiev R. A., Zverev V. V., Iglina N. A. Methodological approaches to managing
projects for the development of the territory based on complex residential development // Vestn. Astrakhan. state tech. university Ser.: Economics. 2020. No. 1. S. 61-67. ravlenie-faktorami-protivodeystviya-chrezvychaynomu-periodu-na-regionalnom-rynke-nedvizhimosti (date of access: 01/21/2023).
fO CS
о
CS
о ш m
X
<
m О X X
