CC BY
52
Багметов Владимир Викторович
кандидат экономических наук, докторант кафедры налогообложения и инфраструктуры бизнеса Кубанского государственного технологического университета
(e-mail: [email protected])
Инструменты государственно-частного партнерства в жилищно-строительном комплексе и их совершенствование
В статье рассматривается роль инструментов государственно-частного партнерства в жилищном обеспечении населения. Дается оценка эффективности инструментов государственно-частного партнерства в жилищно-строительном комплексе. Предложены пути совершенствования инструментов государственно-частного партнерства с учетом интересов региона и населения.
Ключевые слова: государственно-частное партнерство, жилищная обеспеченность, инструменты, сбалансированность интересов, социальная ответственность.
V.V. Bagmetov, Master of Economics, Doctoral Candidate of the Chair of Taxation and Business Infrastructure of the Kuban State Technological University; e-mail: [email protected]
Tools of public-private partnership in the housing and construction industry and their improvement
The article focuses on the role of instruments of public-private partnership in housing provision. Assesses the effectiveness of the instruments of public-private partnership in the housing and construction industry. Suggests ways to improve the tools of public-private partnership in the interests of the region and the population.
Key words: public-private partnerships, housing, tools, balance of interests, social responsibility.
В практике решения экономических и социальных проблем все более широко применяются различные формы государственно-частного партнерства.
В самом широком смысле слова «государственно-частное партнерство» предусматривают любое взаимодействие общества, органов власти и бизнеса в экономической и социальной сферах [1]. Государственно-частное партнерство направлено на реализацию публичных интересов и должно быть выгодно бизнесу (извлекается доход от инвестиций) и государству (получение социального эффекта и экономии бюджетных средств). В экономической литературе выделяются различные инструменты государственно-частного партнерства, такие как концессионные соглашения, особые экономические зоны, бюджетные инвестиции через долгосрочные целевые программы, формирование целевых фондов, комплексное освоение территорий (здесь могут использоваться сразу несколько инструментов).
Сферами применения государственно-частного партнерства могут быть объекты экономики (инвестиции, инновации, малое предпринимательство), объекты экологической сферы, объекты социальной сферы и др. [2].
Проблема обеспечения населения жильем относится к фундаментальным основам в со-
циально ориентированном обществе. Целью государственно-частного партнерства в жилищной сфере является повышение уровня доступности и качества жилищного обеспечения населения.
В сфере ЖСК участие государства в обеспечении населения жильем проявляется в следующих направлениях:
государственное участие в накопительных системах;
стимулирование мобилизации финансовых ресурсов, включая государственные гарантии, субсидирование процентных ставок и др.;
создание благоприятных условий для населения в части долгосрочного ипотечного кредитования (например, через АИЖК).
К одной из форм государственно-частного партнерства в сфере ЖСК можно отнести «Накопительную ипотеку», которая представляет собой совместный проект администрации Краснодарского края и Сбербанка России. Цель проекта - улучшение жилищных условий жителей края. Региональная программа «Накопительная ипотека» стартовала в регионе 16 сентября 2011 г. При разработке проекта учитывался опыт стран Западной Европы, в которых накопительная ипотека использовалась для широких слоев населения.
55
Оценочный потенциал программы предусматривает около 100 тыс. семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Планируется, что в первые шесть лет в социальной программе будут участвовать 24 тыс. жителей [3].
Участие в социальной ипотеке предполагает несколько этапов. На первом этапе участнику проекта в Сбербанке РФ открывается накопительный ипотечный счет (по типу стройкассы) на срок от 4 до 6 лет и заключается «Договор получения социальной выплаты». Ежемесячные платежи на накопительный счет предусмотрены от 3 до 10 тыс. руб., при этом социальная выплата за счет средств краевого бюджета должна составить 30% от суммы вклада. Таким образом, при ежемесячных платежах 10 тыс. руб. сумма вклада за год составит 120 тыс. руб., а социальные выплаты - 36 тыс., за 5-летний период сумма вклада достигнет 600 тыс. руб., а сумма социальной выплаты - 180 тыс. руб. Вместе с тем, ставка на данный вид депозита не превысит 1-2% годовых. Социальная выплата возможна только при соблюдении условий накопления не менее 5 лет с соблюдением всех условий (без покупки/строительства жилья) таким категориям, как малоимущие, молодые семьи, инвалиды, ветераны и др.
На втором этапе Сбербанк РФ принимает решение о предоставлении ипотечного кредита в размере накопленной суммы со ставкой кредитования не более 6-8% годовых. В соответствии с положениями программы размер кредита также зависит от срока кредитования: при 3-летнем периоде не более 500 тыс. руб., при сроке до 6 лет - не более 1 млн руб., при сроке до 9 лет - не более 1,5 млн руб.
Таким образом, два этапа программы охватывают период времени до 15 лет. По мнению специалистов и потенциальных участников программы, положительным моментом программы является низкая ставка ипотечного кредита, а недостатком - длительный срок программы накопления. Непосредственный участник программы имеет выигрыш при достаточно коротком периоде кредитования, а при сроке 6 лет вклад под ставку 10-12% даст процент выше, чем социальная выплата. То есть на стадии накопления выгода очевидна для Сбербанка, но не для участника. Основное преимущество возникает на втором этапе программы за счет низкой ставки ипотечного кредита (при условии его одобрения).
В г. Краснодаре в 2012 г. заложен 16-этажный дом в ЖК «Народный» с квартирами эконом-класса. Застройщиком выступает ОАО «Агентство развития Краснодарского края», принадлежащее региону. Ожидаемое снижение цен на жилье обусловливается контро-
лем над строительным процессом, созданием инженерной инфраструктуры за счет средств регионального бюджета. Предполагается, что за 5 лет будет построено около 4 тыс. квартир эконом-класса для обеспечения жильем участников программы [4].
На начало 2012 г. в Краснодарском крае было около 200 участников программы, на начало 2013 г. открыто 4024 вклада. Работа по привлечению вкладчиков проводится и в районах края. Так, в Абинском районе за период с 2011 по 2014 г. открыто 100 счетов, из них действующих - 56 счетов. По 3 участникам выполнены обязательства. В 2014 г. в районе открыто 7 счетов. В районах края ведется разъяснительная работа по условиям программы «Накопительная ипотека».
В прессе высказываются различные мнения о причине недостаточной активности населения в отношении открытия накопительного счета [5]. С учетом мнений специалистов, потенциальных участников программы можно выделить риски вложения средств на накопительный счет.
Так, на начальном этапе участия в программе Сбербанк предварительно оценивает кредитоспособность потенциального заемщика, но окончательное решение о выдаче кредита принимается только по завершении периода накопления вклада. За этот период могут измениться жизненные обстоятельства в семье (увеличиться количество детей, уменьшиться совокупный доход и др.). В случае отказа в ипотеке участник программы не получает социальные выплаты, а лишь проценты по вкладу (1-2% годовых).
Кроме того, в договоре участника программы присутствует пункт, согласно которому при отсутствии лимита бюджетных обязательств в соответствующий период время выделения социальной выплаты переносится на следующий финансовый год (по мере выделения лимитов). Право на социальную выплату есть только у одного члена семьи, в случае потери этого участника семья теряет помощь, выделенную из бюджета.
Сложность и неопределенность экономических условий, резкий рост инфляции также вызывают опасения обесценивания накопленных средств. В этих условиях необходимы дополнительные гарантии приобретения социального жилья за счет фиксированных индикаторов всех этапов реализации программы.
В экономической литературе, на конференциях обсуждаются и другие пути решения жилищного вопроса за счет инструментов государственно-частного партнерства. Так, по мнению ученых и практиков, для групп населения необходимо стимулировать расширение таких сегментов рынка жилья, как строитель-
56
ство жилья для последующей сдачи в аренду, в том числе некоммерческого арендного жилого фонда. В настоящее время в России отсутствует практика строительства жилья для последующего предоставления его в аренду, поскольку рентабельность такого инвестиционного проекта значительно ниже построенного жилья для продажи из-за длительного периода окупаемости и необходимости использования кредитных ресурсов.
Сторонники развития социальной аренды ссылаются на опыт обеспечения жильем в развитых странах: в Великобритании 56% построенного жилья сдается в аренду, в Швейцарии -37%, в США - около 50%.
В 2012 г. в России были начаты пилотные проекты «Арендное жилье» в Калужской и Новосибирской областях по следующей схеме. Управляющая компания (инвестор) на стадии завершения строительства получает ипотечный кредит через Агентство ипотечного жилищного кредитования, но при этом вносит не менее 30% собственных средств, а также гарантирует уровень арендной платы ниже рыночной. Результаты этого проекта пока не оценивались, но в пользу формирования арендного социального жилья приводятся следующие аргументы: та часть населения, которая не может стать в социальную очередь на жилье, но приобрести собственное жилье даже в кредит ей не позволяют доходы, может сформировать спрос на арендное жилье;
увеличение налога на недвижимость может привести к росту спроса на аренду жилья в доходном доме.
В то же время не решаются следующие проблемы:
длительный срок окупаемости таких проектов; использование методики расчета арендной платы для отдельного региона: учитывать прожиточный минимум в регионе либо другой унифицированный показатель для всех арендаторов или же применять индивидуальный подход с учетом фактических доходов арендаторов (например, 20% от средней заработной платы).
В настоящее время арендная плата за однокомнатную квартиру в Краснодаре в среднем составляет 10-15 тыс. руб., т.е. до 50% от средней заработной платы. Социальная аренда на уровне 20% от средней заработной платы -6 тыс. руб. - невыгодна для инвестора, а ведь речь идет о социально не защищенных группах населения. Следовательно, необходима проработка дополнительных преференций инвесторам для реализации социальной аренды, в том числе через механизмы налогообложения.
Законопроект о социальном найме был представлен в Государственную Думу РФ в
2013 г. В этом документе программа социальной аренды адресована, прежде всего, очередникам: 2,8 млн семей стоят на очереди, но за последние годы лишь 5-6% семей, стоящих на учете, получают бесплатное жилье [6]. Вместе с тем, переезд в дешевую арендованную квартиру может лишить места в очереди на собственное жилье. По предлагаемой схеме: оплата аренды до 30% месячного дохода семьи, аренда на срок до 5 лет без права менять квартиру, без права выкупа.
При этом будущему арендатору нужно доказывать, что он не может улучшить свои жилищные условия даже с ипотекой. По планам Минрегиона, к 2020 г. доля недорогой аренды должна вырасти до 20% от общего объема жилья, т.е. ежегодно до 30 млн кв. м. Вместе с тем, для инвестора возникает проблема окупаемости затрат - 25-30 лет. По мнению многих специалистов, работающих в жилищной сфере, до тех пор, пока сохранится спрос на участие населения в долевом строительстве (а при этой схеме у застройщика не стоит проблема сбыта готового жилья), инвесторы не будут вкладывать средства в доходные дома.
Для развития социальной аренды, по нашему мнению, необходимо государственно-частное партнерство по следующим направлениям:
введение налоговых льгот на строительство и обслуживание домов социальной аренды;
внесение дополнений в законодательство, регламентирующее позиции договора социального найма;
необходима координация действий всех участников при создании социальной аренды жилья.
При такой схеме бизнес компенсирует часть потери прибыли за счет снижения налоговой нагрузки, обеспечивая минимальную рентабельность, а государство сможет реализовать социальную задачу в жилищной сфере. В условиях сложной экономической ситуации в России вряд ли в ближайшие годы может быть обеспечена финансовыми ресурсами схема строительства домов для социальной аренды.
В настоящее время предложена альтернативная программа «Жилищный шаг», в которой авторы обосновывают необходимость формирования социально ориентированного доступного арендного жилья на условиях государственно-частного партнерства [7]. Вместе с тем, неясно, какие инструменты позволят обеспечить уровень арендной платы ниже рыночной и сохранят интерес инвесторов к реализации такой программы.
В экономической литературе предлагаются и другие схемы государственно-частного партнерства решения жилищного вопроса в стране. Так, по мнению Ю.А. Левина, государственно-частное партнерство можно реализо-
57
вать с использованием лизинга жилья, при котором формируется три группы участников: муниципальное образование, выступающее в качестве лизингодателя, инвестиционно-строительная компания и население (лизингополучатель). Автор предлагает схему софинансирования из регионального и местного бюджетов для строительства муниципального жилищного фонда, при этом требуется изменение нормативно-правовой базы в сфере бюджетных полномочий [8]. По нашему мнению, более реальный путь в направлении социальной аренды - повышение эффективности использования уже существующего не приватизированного муниципального жилья.
Вместе с тем, следует отметить, что в стране практически не развивается коммерческая аренда в многоэтажных домах, специально построенных для этих целей. В настоящее время широкое распространение получила аренда квартир и комнат физическими лицами, имеющими излишки жилой площади или приобретенных (полученных в наследство, приватизированных) квартир для сдачи в аренду. Такой рынок арендного жилья почти не дает доходов государству, т.к. арендодатели не становятся на учет в налоговых органах и не платят на-
логи. Арендатор соглашается с такой ситуацией, опасаясь повышения арендной платы за счет дополнительных издержек. Ситуация не меняется уже много лет. Крупный инвестор, реализуя проект доходного дома, должен не только компенсировать свои расходы за счет арендной платы, но и получить «нормальную» прибыль. В связи с этим данный сектор массовой коммерческой аренды в сложившихся условиях является неконкурентоспособным.
Слабо используется такой инструмент, как корпоративное арендное жилье. Одним из перспективных направлений является стимулирование создания корпоративного арендного жилья для сотрудников компаний.
Подводя итоги, следует отметить, что за последнее десятилетие государственное вмешательство в развитие ЖСК дало положительные результаты. Однако потенциал инструментов государственно-частного партнерства в сфере ЖСК реализован далеко не полностью. Дальнейшая более глубокая проработка сбалансированности интересов государства и бизнеса в социальной сфере позволит усилить стимулирующее воздействие на обеспечение домашних хозяйств такими фундаментальными активами, как жилье.
1. Чонка А. Государственно-частное партнерство: симбиоз государства и бизнеса // Бюджет. 2009. № 7.
2. Механизмы и инструменты устойчивого развития региональных экономических систем (кластеров и хозяйственных комплексов) / под общ. ред. Л.М. Осадчук. Краснодар, 2011.
3. Секрет накопительной ипотеки. URL: admkrai.krasnodar.ru
4. URL: http://www.bn.ru/krasnodarskii-krai/ articles/2012/12/13
5. Накопительная ипотека. URL: http:// www.bn.ru/krasnodarskii-krai/articles/2012/12/13
6. Социальное жилье в России. URL: http:// newsme.eom//business.15/11/2013
7. Программа улучшения жилищных условий гражданам России. URL: http://www.жи-лищный шаг РФ
8. Левин Ю.А. Поиск инновационных схем жилищного строительства // Финансы. 2009. № 12.
1. Chonka A. State-private partnership: symbi-oz of state and business // Budget. 2009. № 7.
2. Mechanisms and instruments of steady development of regional economic systems (clusters and shopping complexes) / ed. by L.M. Osadchuk. Krasnodar, 2011.
3. Secret of funded mortgages. URL: admkrai. krasnodar.ru
4. URL: http://www.bn.ru/krasnodarskii-krai/ar-ticles/2012/12/13
5. Funded mortgages. URL: http://www.bn.ru/ krasnodarskii-krai/articles/2012/12/13
6. Social housing in Russia. URL: http:// newsme.com//business.15/11/2013
7. Program to improve housing conditions of citizens of Russia. URL: http://www.housing step of the Russian Federation
8. Levin Yu.A. Search of innovation schemes of housing construction // Finance. 2009. № 12.
58
