CC BY
8
УДК 64.09
Маринина М.В. студент магистратуры 2 курса Институт урбанистики, архитектуры и строительства кафедра «Экспертиза и управление недвижимостью» Саратовский государственный технический университет имени
Гагарина Ю.А.
Россия, г. Саратов Marinina M., graduate student 2nd year, Institute of urbanism, architecture and construction, of Department "Expertise and real estate management"
Saratov state technical University
Yuri Gagarin Russia, Saratov
ИНСТИТУТ СОВЕТА МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА И ЕГО ОСОБЕННОСТИ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ
В статье рассмотрен механизм управления жилищным фондом, находящимся в собственности граждан посредством вовлечения собственников в процесс управления и формирования из наиболее инициативных собственников помещений советов многоквартирных домов. Исследован институт совета многоквартирного дома и его роль в управлении жилищным фондом на примере города Когалыма. Предложены пути совершенствования работы советов многоквартирных домов.
Ключевые слова: совет многоквартирного дома, собственники помещений, правовое регулирование, общее собрание, председатель совета многоквартирного дома.
In the article the mechanism of management of the housing stock owned by citizens through the involvement of owners in the management process and the formation of the most enterprising of the owners of premises of the residential building councils. Studied Institute of Council of an apartment house and its role in management of the housing stock on the example of the city of Kogalym. Suggested ways of improving the work of the Council of apartment buildings.
Key words: Council of an apartment house, the owners of the premises, legal regulation, the General meeting, the Chairman of Council of an apartment house.
Вступление в силу в 2005 Жилищного кодекса Российской Федерации (2) положило начало развития рыночных отношений в жилищно-коммунальном секторе экономике страны. На рынок вышли субъекты бизнеса, предлагающие услуги по содержанию и ремонту жилищного фонда - управляющие организации, предоставляющие услуги по управлению общим имуществом на возмездной основе. Это было ново, незнакомо и вызывало массу вопросов у населения. Ранее услуги по содержанию и ремонту жилищного фонда оказывались специализированными, муниципальными жилищно-эксплуатационными предприятиями. Гражданин в силу действующего законодательства не мог оказать существенного влияния ни на
качество предоставляемых услуг ни на количество предоставляемых услуг, а также на стоимость предоставляемых услуг. Вступивший в 2005 году, в силу Жилищный кодекс Российской Федерации позволил собственникам принимать решения в отношении имущества, а именно выбирать способ управления, определять перечень, периодичность оказания услуг и выполнение работ, утверждать стоимость данных услуг и работ. С целью вовлечения собственников помещений в процесс управления многоквартирным домом, государством был введен институт советов многоквартирных домов (МКД).
Совет МКД это не аналог товарищества собственников жилья, это коллегиальный общественный выборный орган собственников помещений многоквартирного дома, который наделен полномочиями осуществлять общественный жилищный контроль. Он не является юридическим лицом, поэтому его регистрация не нужна (ст.48 ГК РФ, п.2 ст.161.1 ЖК РФ), а следовательно, он не обязан платить госпошлины за создание и регистрацию, заказывать печать, открывать расчетные счета, подавать налоговую, бухгалтерскую, статистическую отчетность, исчислять и оплачивать налоги. Также интересно отметить, что законодательство не ограничивает количество членов совета многоквартирного дома «количество членов совета многоквартирного дома устанавливается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме» (2), следовательно, в совет МКД могут входить все инициативные собственники, занимающие активную гражданскую позицию и пользующиеся доверием у других собственников. Конечно, не во всех домах может быть избран совет МКД. Совет дома избирается на общем собрании собственников в каждом доме с количеством квартир более четырех, где не создано товарищество собственников жилья, и дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ). Полномочия совета МКД и председателя определены ст.161.1 ЖКРФ.
Актуальность данной темы исследования обуславливается тем, что одной из наиболее значимых проблем в управлении жилищным фондом является предоставление качественных услуг управляющими организациями. Представляется целесообразным рассмотреть институт совета МКД и степень заинтересованности собственников в реализации права создания совета МКД.
Использованы данные по городу Когалыму.
Годом основания города принято считать 15 августа 1985 года, когда поселку Когалымский был присвоен статус города окружного подчинения -Когалым. Город Когалым расположен в междуречье двух крупных рек Ингу-Ягун и Кирилл-Высьягун и занимает площадь более 20 тыс. гектаров. Климат резко континентальный, с суровой длительной зимой.
Промышленный комплекс города Когалыма представлен отраслями добычи топливно-энергетических полезных ископаемых, обрабатывающим производством и производством и распределением электроэнергии, газа и воды. Численность постоянного населения города Когалыма по состоянию на
1 января 2016 года составляла 63 476 человек, увеличившись по отношению к 2014 году на 1 148 человек. Плотность населения города Когалыма на 1 января 2016 года составила 316 чел./кв. км, а средний возраст населения - 33 года, в том числе мужчины - 32, женщины - 34. Анализируя состав населения по трем основным возрастным группам можно отметить, что наибольшее количество населения занимает группа трудоспособного возраста, их доля составляет 68,3% от общей численности населения.(3).
Капитальное строительство в городе начато с 1980 года. Первый капитальный пятиэтажный кирпичный дом сдан в 1981 году. Современная архитектура города представлена пяти- и девятиэтажными домами. (3).
Общая площадь жилищного фонда города - 1 046 929,20 м2.
На обслуживании управляющих организаций города находится - 992 646м2.
Остальной жилищный фонд является ведомственным - общежития и жилищный фонд индивидуальной застройки, услуги по содержанию и ремонту оказываются самостоятельно собственниками или организацией, на балансе которой находится общежитие.
Таблица 1 Структура жилищного фонда г. Когалым.
Наименование Количество, м2
Жилищный фонд на обслуживании управляющих организаций 992 646,37
Жилищный фонд ведомственный и индивидуальной застройки 54 282,83
Жилищный фонд всего 1 046 929,2
Рис.1 Структура жилищного фонда
Таким образом, 95% всего жилищного фонда города обслуживается 13
управляющими организациями города:
- общество с ограниченной ответственностью «Жилье»;
- общество с ограниченной ответственностью «Жилсервис»;
- общество с ограниченной ответственностью «Гармония»;
- общество с ограниченной ответственностью «Содружество»;
- общество с ограниченной ответственностью «Наш дом»;
- общество с ограниченной ответственностью «Комфорт»;
- общество с ограниченной ответственностью «Уют»;
- общество с ограниченной ответственностью «Комфорт+»;
- общество с ограниченной ответственностью «Уют+»;
- общество с ограниченной ответственностью «Сибирь»;
- общество с ограниченной ответственностью «Проспект»;
- общество с ограниченной ответственностью «Аркада»;
- общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Веста».
Товарищества собственников жилья в городе отсутствуют. (1).
На практике советы МКД созданы в 258 домах города Когалыма (1).
При общем количестве домов, в которых могут быть созданы советы МКД- 312 шт. Что составляет 80% от жилищного фонда, где многоквартирные дома отвечают требованиям статьи 161.1 ЖК РФ. При детальном рассмотрении установлено, что распределение советов домов неравномерно по управляющим организациям города Когалыма.
Таблица 2 Количество советов домов по многоквартирным домам (МКД)_____
кол-во МКД
отвечающих кол-во советов
наименование управляющей требованиям МКД шт
организации ст.161.1 ЖК РФ
ООО "Жилье" 26 26
ООО "Жилсервис" 22 22
ООО «УЮТ+» 25 25
ООО "Комфорт+" 20 20
ООО "Наш дом" 22 23
ООО "Комфорт" 19 25
ООО "Сибирь" 25 25
ООО "Уют" 20 20
ООО "Аркада" 54 44
ООО "Проспект" 24 24
ООО "Содружество " 24 1
ООО "Гармония" 25 3
ООО УК "Веста" 6 0
Был проведен опрос жителей города Когалыма о том знают ли они о том, что в их доме создан совет МКД и хотели бы они принять активное участие в работе совета МКД (войти в состав комиссий и пр.).
В результате проведенного опроса жильцов граждан установлено следующее:
Из 100 опрошенных жителей:
14 человек подтвердили, что знают и готовы принять участие в работе совета МКД;
64 человек подтвердили, что знают, но не готовы принять участие в работе совета МКД;
4 человека подтвердили, что сами являются членами совета МКД;
18 человек ответили, что не знают об этом.
Проведённый опрос показал, что собственники в достаточной мере осведомлены о деятельности советов МКД, но принимать активное участие в работе совета они не готовы.
Совет МКД является действенным механизмом управления жилищным фондом, в части осуществления контроля за деятельностью управляющей организации, так как председатель наделен правом подписи актов приемки
оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, актов о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонт у общего имущества в многоквартирном доме, актов о непредставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества. На основании данных актов, собственники имеют право требовать перерасчет платы за неполученные услуги или невыполненные работы.
Он вправе обратиться органы местного самоуправления с жалобой о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных договором управления (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ). Что незамедлительно повлечет проведение проверки управляющей организации, а в случае подтверждения фактов указывающих на неисполнение условий договора - отстранение управляющей организации и проведения общего собрания собственников помещений, в повестку которого будет включен вопрос о выборе новой управляющей организации или изменении способа управления многоквартирным домом.
Стоит отметить, что советы МКД созданы в 80% всего жилищного фонда города Когалыма, но фактически они не работают в полной мере. (2). Следовательно, советы МКД не функционируют в той степени, в которой они должны функционировать, механизм управления жилищным фондом посредством института совета МКД не работает в должной мере. Что же препятствует полноценной работе советам МКД?
В основном, это влияние следующих факторов:
1) сложность организации и проведения общих собраний собственников;
2) дублирование части полномочий членов совета МКД и председателя, полномочиями собственника;
3) отсутствие необходимых знаний и навыков в области управления жилищным фондом у членов совета МКД и председателя.
1. В настоящее время жилищное законодательство предусматривает три формы проведения общего собрания это очная форма, заочная форма и очно-заочная. Что же касается принятия решений по вопросам повестки общего собрания, то стоит отметить, что в голосовании участвует площадь, которой обладает собственник. Так как жилищное законодательство определяет, что количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ). По вопросам, обсуждаемым в повестке проведения общего собрания необходимо принимать решение различным количеством голосов. Это означает, что есть вопросы, которые принимаются простым большинством голосов, такие как принятие решений, о сроках и порядке проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ). А есть вопросы, где необходимо, чтоб в голосовании приняло участие не менее 2/3 от общего
числа голосов собственников помещений, к примеру, вопрос о размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонта, а также по вопросам указанным в п. п. 1, 1.1-1, 1.2 - 3.1, 4.2, 4.3 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ. Данное обстоятельство усложняет подсчет голосов собственников.
2. Дублирование части полномочий членов совета МКД (ст. 161.1 ЖКРФ) полномочиями собственника помещения. Правом инициировать общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания согласно статьи 44 ЖК РФ, обладает любой собственник помещения. А так как общее собрание собственников является органом управления многоквартирным домом. Которое проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ) то у собственника отсутствует необходимость организовывать совет дома или вступать в совет дома, так как законодательство отдает решающую роль общему собранию собственников.
Собственник, не принимавший участия в голосовании или голосовавший против принятия решения, считающий, что этим решением нарушены его права и законные интересы, вправе обжаловать в суд решение, принятое с нарушением требований жилищного законодательства, в течение шести месяцев со дня, когда он узнал или должен был узнать о принятом решении. (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ)(4). Необходимо отметить, что совет дома не вправе представлять интересы собственников в суде. Данные действия осуществляются собственником самостоятельно, что влияет на заинтересованность собственников в вопросе создания и работы совета МКД, снижая его значимость.
3. Совет МКД формируется из собственников помещений многоквартирного дома это требование жилищного законодательства, но кроме наличия собственности в многоквартирном доме к членам совета МКД и председателю МКД, жилищное законодательство не предъявляет более ни каких требований.
С одной стороны это положительно, так как любой собственник может быть вовлечен в процесс управления жилищным фондом. Но на практике это оказывается невозможным, так как, не обладая необходимыми знаниями в области строительства, теплотехники, эксплуатации жилищного фонда, юридическими и экономическими знаниями члены советов МКД «тонут» в возникающих вопросах, таких как утверждение условий договора управления домом, согласование тарифа за услуги «содержание жилья», подписание актов приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, актов о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, актов о непредставлении коммунальных услуг или
предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, проведение общих собраний и других., следовательно, не могут самостоятельно разрешить возникающие проблемы. Они вынужденно обращаются в контролирующие структуры, органы местного самоуправления с жалобами на действия управляющей организации которая «заставляет» их подписать акты, с просьбой проверить договор управления и дать ему юридическую оценку, оценить качество выполнения работ по текущему ремонту и пр. Таким образом, отсутствие необходимых знаний в области жилищно -коммунального хозяйства превращает совет МКД из коллегиального общественного выборного органа собственников помещений многоквартирного дома, наделенного полномочием осуществлять общественный жилищный контроль в орган генерирующего жалобы в государственные и муниципальные структуры.
Отсутствие необходимых знаний и возникающие в связи с этим трудности снижает заинтересованность граждан, заставляя их отказываться от реализации права самостоятельного управления жилищным фондом.
Резюмируя вышеизложенное необходимо отметить, что жилищное законодательство наделило советы многоквартирных домов достаточными полномочиями, чтобы осуществлять контроль и управление жилищным фондом, а, следовательно, собственники, делегировавшие полномочия на представление их интересов совету МКД должны получать услуги и работы от нанятой ими управляющей организации более высокого качества. Однако наличие в многоквартирном доме совета дома на сегодняшний день не гарантирует собственникам получение качественных услуг от управляющей организации. Так как, сталкиваясь с возникающими трудностями, инициативность граждан снижается. Следовательно, механизм управления жилищным фондом посредством советов МКД на сегодняшний день в полном объеме не реализован.
Для полноценной работы советов многоквартирных домов необходимо, чтоб были предприняты следующие действия:
• Упрощена схема принятия решений на общем собрании собственников помещений дома, а именно при голосовании должны учитываться не «метры», а принявшие участие в голосовании собственники помещений МКД. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, должны приниматься простым большинством голосов от общего числа собственников помещений МКД. Это повысит значимость общего собрания и весомость членства в совете МКД.
• Детализировать полномочие председателя совета МКД в части руководства текущей деятельностью совета МКД. Отменить норму права совета МКД на избирание комиссий из числа собственников помещений в многоквартирном доме, так как изначально подразумевается, что члены совета МКД достаточно компетентны в вопросах управления. Данная норма не является полезной, так как дублирование компетенции управленческих
органов всегда снижает эффективность управления.
• Граждане, избранные в совет МКД, должны обязательно пройти курс обучения и получить квалификационный аттестат по результатам обучения.
Использованные источники:
1. Кицай Юлиана Анатольевна Совет многоквартирного дома: некоторые особенности функционирования // ИСОМ. 2012. №3. URL: http://cyberlenmka.ra/article/n/sovet-mnogokvartirnogo-doma-nekotorye-osobennosti-funktsionirovaniya (дата обращения: 18.12.2016).Научная библиотека КиберЛенинка: http://cyberleninka.ru/article/n/sovet-mnogokvartirnogo-doma-nekotorye-osobennosti-funktsionirovaniya#ixzz4TCfw6qsY
2. «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 №188-ФЗ (ред. от 06.07.2016) принят Государственной Думой 22 декабря 2004., одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 г., подписан Президентом РФ 29 декабря 2004., опубликован в «Российской газете» 12 января 2005.
3. Сайт Администрации города Когалыма: http : //admko galym.ru/.
4. Сайт https : //www.reformagkh.ru/
УДК 69.059.25
Маринина М.В. студент магистратуры 3 курса Институт урбанистики, архитектуры и строительства кафедра «Экспертиза и управление недвижимостью» Саратовский государственный технический университет имени
Гагарина Ю.А. Россия, г. Саратов Marinina M., graduate student 3nd year, Institute of urbanism, architecture and construction of Department «Expertise and real estate management»
Saratov state technical University
Yuri Gagarin Russia, Saratov
СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕХАНИЗМОВ УПРАВЛЕНИЯ ТЕХНИЧЕСКИМ СОСТОЯНИЕМ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В ЧАСТИ ПРОВЕДЕНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ
Обеспечение достойных условий проживания и сохранности жилищного фонда - является важнейшей социально-экономической задачей современной России. Воздействие факторов внешней среды, условий эксплуатации снижает технико-эконмические и потребительские характеристики жилищного фонда. Реализация программы капитального ремонта жилищного фонда требует совместных усилий органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных организаций и собственников помещений.
