CC BY
15
А.А. Субботина
Инновации в торговле элитной недвижимостью: Европейская школа и российские нюансы
Аннотация. Оценивается доля элитной недвижимости в секторе недвижимости национальной экономики. Проведено сравнение европейской и российской элитной недвижимости. Внимание сфокусировано на разнице требований инвесторов к объекту приобретения. Рассмотрение инноваций проводится с акцентом на старые и новые рынки элитной недвижимости. Оценивается также влияние кризиса на рынок элитной недвижимости. Общие тенденции и изменения в рейтингах в этой области раскрыты на фоне «нового богатства», продемонстрированного миллиардерами, число которых значительно возросло в результате кризиса.
Abstract.The share of luxury real estate in real estate branch of national economy is estimated. Comparison of luxury real estate in Europe and Russia is made. The focus is made on the difference of investors' requirements to the object of purchase. Innovations in luxury real estate are studied with the accent on old and new markets. The impact of the financial crisis on the luxury real estate markets is also evaluated. General trends and changes of ratings in this field are revealed on the background of «new wealth» demonstrated by billionaires whose number was increased considerably as a result of the crisis.
Ключевые слова: инновации, элитная недвижимость, инвестиционный рейтинг, семантика недвижимости. Европейские стандарты для недвижимости.
Keywords: innovations, luxury real estate, investments rating, real estate semantics, European Standards for real estate.
Американский политик, ученый и предприниматель Ла Руш, выпускающий свой журнал «Икзекьютив интеллидженс ревью», в нескольких номерах еще в конце ХХ столетия приводил одни и те же данные: богатство США можно разделить на три равные части, одна из которых принадлежит 1% населения, вторая - 9 и третья -90% населения. Это пропорции, к которым неуклонно приближается и Россия. Казалось бы, можно было бы с удовлетворением воспринимать эти данные, если бы не одно обстоятельство: структурная деградация производства в России. Речь идет не только о снижении объема наукоемкого производства в стране до долей процента ВВП, а о вырождении индустриальной державы, превращении ее в мощный сырьевой придаток зарубежному производству наукоемкой продукции.
Казалось бы, такому пессимистическому подходу к оценке тенденций развития национальной экономики можно возразить на примере Китая. Гигантская страна поглощает все больше производств, ранее размещенных в наиболее развитых странах Запада. Это действительно неоспоримый факт, но требующий ряда оговорок. Во-первых, ведущие западные страны, и в первую очередь США, сохраняют на своей территории разработку новых технологий и производство узлов, представляющих особую технологическую ценность. Во-вторых, основной объем производства за рубежом, в том числе в Китае, производится западными глобальными и меньших масштабов деятельности - транснациональными компаниями. Еще в середине 80-х годов прошлого века они давали 40% ВВП США. В-третьих, в руках небольшой группы ведущих развитых стран под контролем США и Великобритании находится мировая система подготовки элиты глобального бизнеса - приблизительно тысяча бизнес-школ, работающих по программе МБА.
Россия, в свою очередь, стоит перед выбором: формировать вокруг себя свою часть мирового сообщества с общими собственными и глобальными интересами либо присоединиться к одной из аналогично формирующихся групп стран, заняв в ней благоприятные позиции. Естественно, в силу специфики национальной психологии и исторических особенностей Россия стремится к первому варианту развития. Однако уже третье десятилетие делаются активные попытки понизить научный и образовательный потенциал страны, постепенно свести его к неконкурентному уровню.
Это настолько очевидно, что никто и не пытается скрывать цель и масштабы негативной для России стратегии.
Ракетно-космическая, авиационная, кораблестроительная, машиностроительная, электронная и еще целый ряд основополагающих отраслей, обеспечивающих могущество современного государства, в России находятся в плачевном состоянии. Можно на пальцах одной руки перечислить направления, где Россия сохранила или обрела мировой уровень. Одним из таких уникальных направлений является элитная недвижимость. При всей своей специфике, очень скромном месте в системе показателей экономического развития страны элитная недвижимость служит важным показателем позиций той части общества, которая определяет направление его развития. Поэтому крайне недальновидной выглядит позиция тех, кто не придает значения этой сфере деятельности, особенно в контексте императива взаимодействия российской и глобальной элит.
Доля строительства в ВВП России составляет около 2% (5), из которых доля жилищного строительства не превышает половины, т.е. 1%. Доля элитной недвижимости в жилищном строительстве составляет не более 10%, что соответствует всего 0,1% ВВП. Однако для такой крупной страны, как Россия, некоторые показатели, измеряемые в долях процента от суммарного показателя, например доля наукоемких товаров в объеме экспорта, оказываются чрезвычайно важными для понимания ряда тенденций в стратегическом развитии государства, бизнеса и общества в целом. Российская элита - чрезвычайно сложное и противоречивое социальное явление, оказывающее немаловажное влияние на развитие и России, и целого ряда других стран. Поэтому пристальное внимание к недвижимости в стране и за рубежом не может не служить отражением не только ее собственных позиций в российском обществе, но и разнопланового взаимодействия с элитами в первую очередь развитых стран мира. Тем больший интерес представляют оценки того, что происходит на отечественном и европейском рынке элитной недвижимости в условиях глобального финансового кризиса.
Рынок элитной недвижимости, включая не только операции купли-продажи, но и строительство новых объектов, существенно отличается от рынка недвижимости в целом. В развитых странах, в первую очередь в США и Европе, собственные дома или квартиры, 180
не относящиеся к элитной недвижимости, играют уникальную роль, охватывающую стимулирование потребления, а также целый набор неэкономических факторов, таких как производство «социального капитала» в различных формах. Приобретение и владение собственными домами и квартирами связано с инвестиционными рисками, так как при этом недвижимое имущество, стоимость и цена недвижимости оказываются волатильными применительно даже к высокоразвитым, широко диверсифицированным экономикам. Естественно, вполне возможно проведение политики уменьшения риска для инвестиций в частные дома и квартиры, особенно в случае образования новых домашних хозяйств (34). Примерный список документов для оформления купли-продажи недвижимости в Европе содержит 30 пунктов (18).
Однако для элитной недвижимости сказанное выше имеет лишь отдаленное отношение, так как применительно к ней действует целый ряд весьма специфичных и характерных только для нее факторов и закономерностей. Прежде всего, уже продолжительный период ведется дискуссия между профессионалами о классификации видов и самом определении элитной недвижимости, и неопределенность в этой области накладывает свой отпечаток на маркетинговую деятельность и основные тенденции развития этого сегмента мирового рынка недвижимости. Правда, существует два показателя элитной недвижимости, которые сохраняют свое постоянство: это всегда очень высокие цены и слабая подверженность ценовой коррекции по сравнению с недвижимостью бизнес-класса и тем более с жилой недвижимостью коммерческого класса (13). Дальше начинаются расхождения во взглядах как внутрирегиональных или внутристрановых, так и во взглядах риэлтеров России, Европы или Соединенных Штатов. Естественно, у них неизбежно существуют и общие подходы, вытекающие из сути самого бизнеса, но взгляды на различные показатели элитной недвижимости могут серьезно отличаться.
В этих условиях каждая риэлтерская компания, занимающаяся элитной недвижимостью, вынуждена определять свой собственный подход к тому, что считать элитной недвижимостью. Например, фирма «Бекар-консалтинг» из Санкт-Петербурга ориентируется на 19 показателей элитной недвижимости, такие как уникальное местоположение объекта, индивидуальность архитектурного реше-
ния здания, использование высококачественных строительных материалов, высокий уровень и широкий набор предлагаемого сервиса, круглосуточная охрана, высокое техническое оснащение здания, ограниченность высоты здания семью этажами, высота потолков не ниже 3,20 м, возможность перепланировки квартиры, ограниченность количества квартир в здании - не больше 35, наличие нижней границы площади квартиры - 70 кв. м, социальная однородность клиентов, охраняемый паркинг с ограниченным доступом либо встроенный гараж не менее чем на две автомашины с подъемными воротами и мойкой, возможность входа в дом из подземного гаража, определенные требования к территории, прилегающей к дому, хорошо освещаемая улица, удобные подъезды к дому (9). Перечисленные показатели в лучшем случае могут быть отнесены к необходимым, но далеко не достаточным при работе с клиентом, не говоря уже о том, что некоторые из них выглядят спорными. В конечном итоге принятие решения клиентом о приобретении того или иного объекта элитной недвижимости, кроме сугубо делового подхода клиента к бизнесу, - а элитная недвижимость представляет собой весьма серьезный бизнес - существенную роль играет индивидуальная психология клиента. Кроме того, при разработке классификации требований к элитной недвижимости исходить прежде всего нужно из объективной оценки объема финансовых и материальных ресурсов, которыми клиент обладает, что и окажется решающим фактором при подготовке предложения со стороны риэлтерской компании.
Практически в первой четверти XXI столетия нужно основываться на четырех группах клиентов элитной недвижимости. Так называемые миллионеры относятся к клиентам, нуждающимся не в элитной, а в бизнес-недвижимости. Обладателей десятков миллионов долларов уже можно отнести к самому нижнему уровню претендентов на элитную недвижимость, для которой, собственно, и был разработан компанией «Бекар-консалтинг» перечень приведенных выше признаков элитной недвижимости. Но есть еще по крайней мере четыре более высоких уровня клиентов - владельцы сотен миллионов, единиц, десятков и сотен миллиардов долларов. Чтобы убедиться в этом, достаточно ознакомиться с материалами по составу глобальной финансовой элиты. У каждого из этих групп клиентов свои требования к элитной недвижимости, и задача спе-182
циализированных риэлтерских компаний состоит в том, чтобы эти требования были удовлетворены.
В отличие от многих других сфер деятельности, элитная недвижимость всегда несла в себе такие качества, как инновационный характер и специфику модернизации. Достаточно обратиться к архитектурным шедеврам двух- трехвековой давности, которые входят в перечень современных объектов коммерческой элитной недвижимости, чтобы предельно ясными стали задачи их модернизации и сохранения элитарной ценности. Поддержание режима определенной влажности и температуры, своевременный рациональный уход за помещениями, очень тонкое воздействие людей на атмосферу в помещениях - все это весьма деликатные составляющие целого комплекса факторов, которые невозможно обеспечить без современных технологий. Именно поэтому современная элитная недвижимость и все, что с ней происходит, невозможны без перманентных инноваций и модернизаций.
12-13 апреля 2012 г. в отеле Сан-Клименте в Венеции проходил Третий конгресс элитной недвижимости, в котором приняли участие представители 100 ведущих риэлтерских компаний мира (33). Эти компании, притом что именно они имеют допуск к У1Р-клиентам и располагают наибольшей информацией, необходимой для разработки стратегии продаж и создания новой элитной недвижимости, постоянно находятся одновременно в двух противоположных по направленности процессах - жесткой конкурентной борьбе друг с другом и поиске таких форм взаимодействия, которые бы повышали эффективность их собственной деятельности и способствовали стандартизации и единству правил игры на мировых рынках.
В 1963 г. группа амбициозных брокеров, возглавляемых Эбби Холидэй, встретилась в отеле «Дрейк» в Чикаго и организовала сеть риэлтерских компаний с брэндом РЕЛО, который сегодня заменен на «ЛидингРе». Ныне в сеть входят 600 компаний с 5000 офисов в 35 странах мира (14). Другая международная сеть, «Лаксжери реэл истейт»1, включает в себя более 1000 брокерских компаний, в которых работают 95 тыс. профессионалов в 65 странах с ежегодным суммарным объемом продаж 190 мдрд. долл. и средней стоимостью
1 Luxury Real Estate.
сделки 2,45 млн. долл. (36). Созданные сравнительно недавно или, напротив, почтенного возраста компании могут входить в эти сети, но могут действовать и самостоятельно, активно используя агрессивный стиль входа в рынок или привлекательность векового опыта и безупречной репутации. Например, группа компаний «Энгель и Волькерз», базирующаяся в Европе, была образована всего два десятилетия назад, а сейчас имеет 174 офиса в 18 странах (17). А компания «Савилль», которая на рынке с 1855 г., открывшая свой офис в Москве в 1993 г. и занимающая последние десять лет лидирующие позиции среди профессионалов элитной недвижимости, имеет аппарат из 21 тыс. служащих в 200 офисах, расположенных в 36 странах мира (26). Конечно, на этом фоне российским компаниям нелегко пробиться на мировой рынок недвижимости, тем более элитной, но некоторые из них, например компания «Калинка-Риэлти», имеют неплохие шансы на успех, располагая, в частности, хорошим аналитическим аппаратом (2).
Постановка вопроса об инновациях в элитной недвижимости -весьма смелое и по ряду аспектов спорное предприятие. Тем не менее можно утверждать, что любые действия или мероприятия, которые содействуют появлению новой или продажам уже существующей элитной недвижимости, в том числе те, которые повышают конкурентные преимущества того или иного риэлтерского агентства, работающего в этой области, можно отнести к инновациям. Широта самой постановки и относительная условность вопроса об инновациях в элитной недвижимости позволяют ограничиться некоторыми примерами и выявлять их отдельные характеристики и особенности по мере рассмотрения общих закономерностей и динамики строительства и торговли этими достаточно уникальными объектами.
Конечно, европейский и мировой опыт работы с элитной недвижимостью несопоставим с опытом российских риэлтеров, которые встали на этот путь лишь три десятилетия назад. Поэтому им пока трудно соперничать с европейскими компаниями элитной недвижимости, которые пользуются Европейскими стандартами по услугам агентов по недвижимости, разработанными Европейским комитетом по стандартизации. Введено семь Европейских стандартов: термины и определения, соглашения, качество, структура и
классификация (Taxonomy)1, процессы, пространство, бенчмар-кинг. Последний означает прозрачность оценки, анализа, объективный и содержательный бенчмаркинг как если бы речь шла о прохождении через государственную границу (19). К инновациям в сфере элитной недвижимости следует, конечно, отнести создание упомянутых выше сетевых компаний, охватывающих своей деятельностью десятки стран мира. Но нельзя проходить мимо и таких сугубо автономных предприятий, как компания «Зефир риэл истейт» в Сан-Франциско, созданная Биллом Драйполчером, который в 1978 г. начал с найма четырех сотрудников, а сейчас руководит 200 агентами (20). Это крупнейшая в городе независимая компания, которая, конечно, не ограничивается в своей деятельности только территорией штата, страны или континента.
Бесконечной по своим возможностям инноваций является маркетинговая среда элитной недвижимости, неотъемлемый элемент которой организация и совершенствование обратной связи между клиентом и риэлтерской компанией. На эту плоскость деятельности накладываются неограниченные возможности Интернета, и европейские компании, как и американские, ведут ожесточенную конкурентную борьбу за повышение эффективности его использования. Это как раз тот инструмент элитной недвижимости, который может быть использован российским компаниями на мировом уровне качества, если интенсивно применять имеющийся в стране интеллектуальный потенциал аналитиков, работающих в области связи и коммуникаций.
Но элитная недвижимость остается весьма специфическим бизнесом, в котором есть место не только инновациям, использующим технологические и социальные продукты развития общества, но и сугубо индивидуальные находки, отражающие ее специфику. Например, известный американский эксперт по маркетингу элитной недвижимости Джек Коттон недавно позволил себе раскрыть некоторые секреты семантики этой достаточно узкой сферы бизнеса. Здесь можно привести лишь один пример из ряда приводимых им в специальной статье (16). Дж. Коттон настаивает на том, что в
1 Taxonomy - стандарт, который представляет детальную структуру и полную классификацию всех продуктов и услуг обычно присутствующими в менеджменте средствами обслуживания.
процессе общения с элитным клиентом категорически нельзя использовать слова «сравнимый» или «по сравнению», так как речь заведомо идет об элитной недвижимости, уникальной по своему содержанию, и она не может ни с чем сравниваться. Одним из доказательств этого важного правила служит предложение московской компании «Гармония Хортус» У1Р-клиентам приобрести элитные квартиры стоимостью 4,5 млн. долл. в Протопоповском переулке - рядом с Садовым кольцом (4). Обладая стандартным набором всех требований к элитному жилью, дом тем не менее уникален, так как расположен на территории Ботанического сада МГУ и его жители могут пользоваться микроклиматом, которого нет больше ни у кого.
Строительство элитной недвижимости и торговля такой недвижимостью - это бизнес и потому цена на нее остается решающим фактором всех соответствующих операций. Отличие торговли недвижимостью и элитной недвижимостью состоит в том, что первая, как правило, приобретается для постоянного проживания, а вторая в большинстве случае - либо для проведения каникул, либо для надежного размещения и роста капитала. О принципиальной разнице в строительстве и торговле недвижимостью и элитной недвижимостью свидетельствует различная динамика цен в обоих сегментах в условиях кризиса. В Испании в 2011 г. цены на недвижимость были на 13% ниже, чем в 2008 г. По оценкам Центрального банка страны, непроданными на рынке остаются от 700 тыс. до 1,1 млн. домов. За 620 тыс. евро можно приобрести виллу с видом на горы, в составе которой семь спальных помещений и винный погреб. Можно даже приобрести отель за 1,6 млн. евро (15). В Турции объем продаж недвижимости до кризиса увеличивался каждый год: 2003 г. - 1,0 млрд. долл., 2004 г. - 1,3 млрд. долл., 2005 г. -1,8 млрд. долл., в период с 2006 по 2008 г. - около 3 млрд. долл. в год, в 2009 г. он составил менее 2 млрд. долл. (24).
Мнения специалистов по элитной недвижимости по вопросу о ценах в начале кризиса разделились. Некоторые утверждали, что на рынке будет не падение цен, а падение спроса на элитную недвижимость, хотя они и признают, что некоторого падения цен в долларах избежать не удалось. Другие эксперты согласны с тем, что произошло некоторое падение цен и в рублях, за исключением уникальных исторических объектов, которых насчитывается лишь 186
единицы (12; 13). В Испании, Португалии, Греции и Италии, т.е. в странах, ставших из-за своих долгов объектом повышенного внимания в еврозоне, цены на вторичную недвижимость упали за два года на 100%, а на элитную недвижимость на 15-30% (28). В Москве цены на недвижимость упали на 25% (35).
Однако в отличие от рынка недвижимости, рынок элитной недвижимости продемонстрировал удивительно быстрый возврат к росту. В 21 городе мира цены на элитную недвижимость выросли в среднем на 4,3%. Москва занимает шестую строчку в рейтинге с показателем годового роста 8,5%. Цены в Европе возросли в среднем на 6,7%, что выше, чем в Азии, где наблюдается весьма неоднородный рост цен на элитную недвижимость (7). Реакцией на сохранение острой ситуации с долгами США и Евросоюза стало замедление роста цен на элитную недвижимость с 15% в 2010 г. до 7% в 2011 г. (10).
Хотя Джек Коттон категорически против упоминания термина «сравнение» в переговорах риэлтеров с покупателями элитной недвижимости, аналитики не могут не заниматься сравнением. Самый первый вопрос, возникающий у покупателя элитной недвижимости, который еще не выбрал страну, где она размещается, чем отличается, например, европейская элитная недвижимость от российской. Второй вопрос: где лучше приобретать недвижимость -в наиболее популярных мировых центрах, таких как Калифорния, Флорида, Нью Йорк - в США; Лондон, Париж, Италия, Испания, Греция - в Европе; Москва, Санкт-Петербург, Сочи - в России, либо, напротив, на периферии этого рынка. Следует сразу оговориться, что ни США, ни Россия не сопоставимы с Европой по двум причинам. Во-первых, это три десятка стран с их национальной спецификой в искусстве и архитектуре, во-вторых, это архитектура, которая складывалась в течение двух с половиной тысяч лет, отражающая культуру всего человеческого общества. По-видимому, в XXI столетии азиатские культуры, неотъемлемой частью которых является архитектура, в какой-то мере потеснят Европу в сфере элитной недвижимости, этот процесс уже начался, но опередить Европу им вряд ли удастся в силу лидерских позиций, которые она занимала в истории и развитии мирового сообщества.
Владимир Кудрявцев, ведущий эксперт компании «Paul's Yard», отмечает четыре позиции, по которым следует фиксировать разницу между отечественными и зарубежными рынками элитной недвижимости. Во-первых, отечественный и западный рынки элитной недвижимости имеют стратегические или системные отличия, обусловленные различной историей формирования понятия элит-ности товара, а также формирования самой элиты как социальной группы. Во-вторых, в разные периоды времени рынки разных стран всегда испытывали конъюнктурно-культурное влияние соседних рынков, чего пока нельзя отмечать в полной мере в России из-за малого срока существования ее рынка. В-третьих, отечественный рынок элитной недвижимости в силу его неразвитости испытывает известный пиетет перед западным, особенно европейским, что служит лазейкой для наиболее авантюрных брокеров, часто пытающихся придать их товару облик элитности, которого на самом деле в нем нет. В-четвертых, западные рынки в полной мере используют аутентичность и историчность объектов недвижимости, в то время как российские - только топонимическую составляющую, в крайнем случае - недалекую историю, что, естественно, сказывается на качестве и в конечном итоге на цене предлагаемой элитной недвижимости (3).
В сравнении специфики российской и европейской элитной недвижимости определенную и немалую роль играет инфраструктура страны и особенно региона, где она расположена. Например, инфраструктура Москвы и Санкт-Петербурга явно уступает европейским центрам прежде всего из-за российской специфики запущенности наземного транспорта. Такая страна, как Испания, имеет явные преимущества по уровню инфраструктуры. Сеть автомобильных дорог Испании занимает первое место в Европе. Воздушная навигационная компания страны является мировым лидером среди операторов аэропортов, обслуживая 200 млн. пассажиров в год, управляя 47 аэропортами и 2 гелипортами (вертолеты), а также еще 28 аэропортами в других странах мира, играет важную роль во всех проектах Европейского союза, относящихся к программе введения Единого европейского неба (25). Для сравнения полезно вспомнить, что приемлемая инфраструктура в так называемом Большом Сочи появится только в 2014 г. с завершением строительства объектов зимней Олимпиады. 188
Наконец, еще одним фактором, действующим на цены на элитную недвижимость и принципиальные решения о ее приобретении, становится осложнение обстановки в мире в последние два десятилетия, в той или иной мере связанное с изменением прав собственности. Речь идет прежде всего о двух регионах - Ближнем и Дальнем Востоке, где расположены, по американской терминологии, «страны-изгои»1. Практически это означает тенденцию к замедлению процесса становления элитной недвижимости в ряде восточноевропейских стран и стран Азии из-за непредсказуемости международной обстановки, особенно после «оранжевых революций» в Северной Африке.
Для риэлтеров, работающих в сфере элитной недвижимости, при общении с клиентами на первом месте стоит психология последних, которая, естественно, у русских миллиардеров весьма отлична от сверхбогатых представителей старого поколения европейцев или американцев. Как правило, российские покупатели элитной недвижимости не отягощены требованиями, характерными для западной элиты. Конечно, такое заключение распространяется далеко не на все У1Р-персоны из России, но западные риэлтеры отмечают определенные закономерности, которые проявляются и в специфике создаваемой в России элитной недвижимости.
Комментируя приобретение владельцем банка «Русский Стандарт» и компании «Водка русский стандарт» поместья на острове Звезда в Майами-Бич за 25,5 млн. долл., риэлтер Джордж Урайб, агент компании «Международная недвижимость» Ван Сотби в Корэл Гэйблз, Флорида, отмечает, что «в России теперь это предмет статуса. Если ты богат и говоришь, что у тебя есть недвижимость в Майами, это все равно, что в старые добрые времена говорить, что "у меня недвижимость в Ибице или Монако". Так говорят мимоходом за коктейлем» (23). За первые шесть месяцев 2011 г. в Манхэттене русским миллионерам продано семь объектов элитной недвижимости со средней ценой 27,5 млн. долл. (23).
Мишель Маркет, владелец компании «Маркет Тэрнер лаксд-жери хоумз», связывает повышение интереса российских претендентов на зарубежную недвижимость падением в стране фондового рынка на 50%. При этом он отмечает, что русские необязательно
1 Rogued еоипМвв.
заинтересованы в больших участках земли или в недвижимости с характером или очарованием старины. Мало кто из них смотрит недвижимость стоимостью менее одного миллиона долларов, зато верхней границы цены для них просто не существует. Их специфическими требованиями являются хороший доступ к международному аэропорту, безопасность, изобилие современного оборудования, привлекательная круглогодичная погода. Желательными являются также зрелищные и развлекательные центры неподалеку, а также предметы уникального искусства (30). Интересно, что этот фактор занимает последнее место в перечне.
Неудивительно, что в Москве типичным примером элитной недвижимости может стать новое четырехэтажное здание, оборудованное по последнему слову техники с богатыми интерьерами, выполненными в купеческом стиле, стоимость которого превышает 40 млн. долл. (31). По мнению директора городской недвижимости компании «Пенни лэйн риэлти» Александра Зиминского, 60% элитной недвижимости приобретается столичными чиновниками, которые платят на нее от 2-3 млн. долл. и выше (8).
Отличие европейских покупателей элитной недвижимости от российских состоит в том, что они фокусируют свое внимание на выражении персонализированного, индивидуального чувства стиля, в том числе в одежде и аксессуарах. Это, естественно, отражается и на их вкусах в области элитной недвижимости, в первую очередь в стремлении к подлинности того, что они покупают. Их интересует прежде всего происхождение объекта, из каких составных частей он был сделан и где они были взяты. В результате успешные игроки новой роскошью в Европе могут громко заявлять об их аутентичности (37).
Создание и торговля элитной недвижимостью означают инновации - от новых идей по строительству элитного жилья до маркетинга европейских замков, которые уже много раз переходили из одних рук в другие. Однако даже сами инновации могут отличаться в Европе от тех, которые появляются или принимаются за них в России. Лучше всего это просматривается на фоне трендов в сфере элитной недвижимости.
Европа делает ставку на сочетание красоты, истории, рекреативных возможностей, легкости путешествий через континент, богатый культурным разнообразием (29). В Европе некоторое удив-190
ление вызывает не только появление русских клиентов в сфере элитной недвижимости, но в большей мере то, что на фоне клиентов, покупающих недвижимость дороже одного миллиона евро, они не только заполняют Кот д'Азур - провинцию на юго-востоке Франции, примыкающую к Средиземному морю, - но и влияют на цены в самой высокой части рынка (27). Спецификой Европы является также появление многих стран, которые стремятся освоить ценности, присущие Западной Европе. Об этом говорит появление рынка недвижимости в Румынии, совсем молодого, но амбициозного и с намерением сформировать свой собственный сегмент элитной недвижимости (21).
Деятельность российских компаний элитной недвижимости с самого начала возникновения нового государства два десятилетия назад складывалась под влиянием наиболее успешных западных компаний. Этот процесс шел с двух сторон - иностранные компании хотели адаптироваться на российском рынке как можно скорее, отечественные стремились овладеть опытом и глобальными связями их западных партнеров-конкурентов. Не случайно у компании «Пенни лэйн риэлти» типичная англосаксонская хватка в первую очередь в маркетинге: она декларирует постоянную устремленность вперед, выдвигает в качестве принципа своей работы постоянное развитие, совершенствование качества услуг и расширение круга деятельности (1). Проявлением такого подхода стал рост спроса на элитное жилье в первой половине 2011 г. на 15%, более того, налицо проявление признаков некоторого дефицита такого жилья. В ответ на это застройщики работают над жилыми комплексами с новыми оригинальными концепциями элитного жилья (11). Общими тенденциями развития этого сегмента недвижимости являются также, во-первых, стремление проектировщиков даже в регионах вторичной элитной недвижимости, например в Санкт-Петербурге, обеспечить социальную однородность такого жилья - задача, которая может быть решена только совместными усилиями разработчиков и администрации региона, во-вторых, расширение ареалов постройки элитного жилья (12).
Определенным показателем улучшения позиций отечественной элитной недвижимости на мировом рынке является не просто рост, а опережающий многие регионы Европы и других мировых центров элитной недвижимости рост цен. Еще в середине
прошлого десятилетия страна занимала уже третье место в глобальном рейтинге цен на элитное жилье (6). Другим показателем очевидного роста престижности российской элитной недвижимости стало такое событие, как уход Лондона, лидирующего в течение последних нескольких лет в Европе по инвестициям в этом сегменте рынка, на второе место и уступившего в 2011 г. первое место Москве (32).
Если анализировать состояние и перспективы рынка элитной недвижимости, особенно с позиций долгосрочных капиталовложений, и осуществлять такое сканирование показателей этого сегмента недвижимости изнутри, то может показаться, и это вполне обоснованно, что состоятельные инвесторы наконец нашли стабильную и надежную нишу, в которую можно разместить свои капиталы с максимальной надежностью. Однако реалии современной мировой экономики, которой управляют, как показывает кризис, весьма компетентные, но имеющие свои собственные интересы элитарные финансовые круги, свидетельствуют о том, что поиск расширения диверсификации вложений капитала не должен прекращаться даже на мгновенье. Выход из сложившейся на миром рынке капиталов ситуации может принять не просто конфликтный, а разрушительный характер, и не исключено, что такая на первый взгляд экзотическая сфера приложения каптала, как создание космических отелей на орбите вокруг Земли, которые со временем пополнят список видов элитной недвижимости, может оказаться самой безопасной с точки зрения сохранения капитала в экстремальных условиях. В целом же элитная недвижимость, воплощающая в себе талант и труд многих поколений людей, является непреходящей ценностью, которую нужно беречь, развивать и совершенствовать.
Список литературы
1. Агентство недвижимости «Penny Lane Realty» / / Realtor. - Декабрь 1, 2011. - С. 2. - Режим доступа: http://www.realtor.ru
2. Аналитический обзор рынка элитной жилой недвижимости за 2010 год // Калинка-Риэлти / Риэлтерская и консалтинговая компания. - 2010. -С. 1-36. - Режим доступа: http://www.investorsafi-development.ru/oiuo qiuwouqroiu. pdf
3. Главные плюсы и минусы российского рынка элитной недвижимости в сравнении с зарубежным // Welhome Real Estate Consulting. - April 25,
2009. - P. 1. - Mode of access: http://www.welhome.ru/press-centr/press-o-
nas/glavnye-plyusy-i-minusy-rossiiskogo-rynka-elitnoi-nedvizhimosti-v-
sravnenii-s...
4. Голуев В. Протопоповский переулок, д. 10 = Protopopovsky 10 // Harmonía Hortus. - December 1, 2011. - P. 1. - Mode of access: http://www. protopopovsky10.ru/?refid=1504
5. Доля строительного сектора в ВВП в 5-6 раз больше, чем в России // KREDIT-msk. - 2 марта 2011. - С. 1. - Режим доступа: http://www. kredit-msk. ru/.../13728-dolya-...5-6-raz.html
6. Жилье в Санкт-Петербурге. Элитная недвижимость в Санкт-Петербурге // Metrkv. - 1 декабря 2011. - С. 7. - Режим доступа: http:// metrkv.ru/articles/index.xml/?articles_id=250986
7. Мировой рынок элитной недвижимости показал самую слабую динамику роста цен со второго квартала 2009 г. // ORSN. - November 2, 2011. -P. 1. - Режим доступа: http: //oran.rambler.ru/info/analytics/59459
8. На чиновников пришлось 60% покупок элитного жилья в Москве / / Realty Lenta. - January 12, 2011. - P. 1. - Режим доступа: http://realty. lenta.ru/news/2011/10/26/elite/
9. Обзор рынка элитной недвижимости // Real Market. - 2012. - P. 1. - Режим доступа: http://www.-reltymarket.org/stati-kolleg/obzor-rinka-elitnoi-nedvijimosti.html
10. Цены на элитную недвижимость в мировых столицах продолжают расти, но темпы роста замедляются // Knight Frank. - August 5, 2011. - P. 2. -Mode of access: http://www.spb.knightfrank.ru/about/news/issue1511 /
11. Усубян И. Ожидаемые премьеры элитной недвижимости Москвы // Main door. - 14 июня, 2011. - С. 1. - Режим доступа: http://www. maindoor.ru/geo/
12. Элитная недвижимость - Покупка элитных квартир и апартаментов // Vash Dom. - 1 декабря 2011. - С. 3. - Режим доступа: http: //www. vashdom-spb.ru /vip_estate_buy.php
13. Элитная недвижимость. Трудности классификации // Универсальная ипотечная компания. - 14 мая 2009 г. - С. 1. - Режим доступа: http:// www.uni-ipoteka.ru/publications/ realty/p455
14. About leading real Estate Companies of the world // Beacham and Company. - December 9, 2012. - P. 1. - Mode of access: http://www. beacham.com/company/leading_re.php
15. Brixenmortar Y. European real estate and the financial crisis / / Eurobrix. -January 14, 2011. - P. 1. - Mode of access: http://www.eurobrix. com/ blog/post/European-Real-Estate-and-Financial-Crisis.aspx
16. Cotton J. Luxury Real Estate Semantics // Jack Cotton. - November 29. 2011. - P. 1-9. - Mode of access: http://www.jackcotton.com/blog/
17. European property leader opens up franchise opportunities in Arabia / / AME Info. - August 17, 2005. - P. 1. - Mode of access: http://www. ameinfo.com/65051.html
18. European Real Estate Trade System, 2005-2007 / / ETSN. - December 1, 2011. - Mode of access: http:/ /www.etsn.ru/en/service/oform_bus.shtml
19. European Standards for Real Estate and Facility Management // IPD newsletter. - April, 2010. - P. 1. - Mode of access: http: / / www. ipd.com / occupiers / AboutUs/IPDOccupiersNewsLetterrealReturn/IPDNe wsletterApril2010issue/ Article2E...
20. Foster-Brown M. Zephyr real Estate Presents Golden z Award / / Luxury Real Estate. - February 14, 2011. - P. 1. - Mode of access: http: / / www. luxuryrealestate.com/news/press-release/2676_zephy-real_estate_presents-golden-z_award
21. Ghita B. The Rumanian Real Estate property Market / / Past, Present, and Future. - Ezine Articles. - November 39, 2011. - P. 1. - Mode of access: http://ezinearticles.com/7the-Romanian-Real-Estate-property-Market—past,-Present,-And-Future&id=459852
22. Gittelsohn J., Carmial O. Russian Prop Up the Luxury Housing Market / / All Voices. - August 29, 2011. - P. 1. - Mode of access: http://www. allvoi ces.com/contributed-news/10192370-russians-prop-up-the-luxury-housing-market
23. Increasing number of Russian billionaires buy luxury real estate in the US / / CPP-luxury. - August 3, 2011. - P. 1. - Mode of access: http://www.cpp-xury.com/en/increasing-number-of-russian-billionairs-buy-luxury-real-estate-in-the-u-s_1590. html
24. Influence of crisis real estate sales in Turkey / / Vesta. estate. - October 28, 2009. - P. 1. - Mode of access: http://www.vestaestate.com/en/news/45
25. Infrastructure // Luxury Real Estate. - November 30, 2011. - P. 1. - Mode of access: http://blog.luxuryrealestate.com/articles/tag/spain
26. IntermarkSavills is Moscow premium real estate agencyand isa part of an international network of Savills / / Intermark Savills. - November 30, 2011. -P. 1. - Mode of access: http://ww.intermarksavills.ru/
27. Leach J. The Russians are coming to the UK luxury market // Luxury Real Estate. - September 23, 2011. - P. 1. - Mode of access: http://blog. luxuryrealestate.com/articles/tag/europe
28. Luxury Real Estate: Europe is the best market // Info Realigro Real Estate. -October 6, 2011. - P. 1. - Mode of access: http://info.realigro.com/ 2011/06-10/loxury-real-estate-europe_is_the-best_market_8376.html
29. Luxury Real Estate in Europe / / Luxury-Insider. - November 30, 2011. -P. 3. - Mode of access: http://www.luxury-insider.com.features/guide-luxury-estate-in-europe/
30. Marquette M. What Russian Real Estate Buyers Are Looking For / / Luxury Real Estate. - October 31, 2011. - P. 1 - Mode of access: http://blog. luxuryrealestate.com/articles/2008/10/31/what-russian-real-estate-buyers-are-looking-for
31. $41-Million Mansion in Moscow's Vienna House // Just Luxe. - November 30, 2011. - P. 1. - Mode of access: http://www.justluxe.com/lifestyle/real-estate-feature-410601.php
32. Moscow is Most Attractive European City for Real Estate investors // Diamond Cake. - November 30, 2011. - P. 1. - Mode of access: http:// diamondcake.com/luxury-real-estate-/moscow-is-most-attractive-european-city-for-real-estate-investors
33. Prestige ML3 Luxury Real Estate Congress Italy Venice 2012 // Slide Share. -December 9, 2011. - P. 1. - Mode of access: http://www.slideshre.net/ prestigeMLS/prestige-mls-luxury-real-estate-congress-italy-venice-2012-regi stration-fprm-prestigemis
34. Quily J.M. Real Estate Portfolio allocation: the European Consumers' Policy // Working Paper # W06-003 / Institute of business and economic research, Fisher center for real estate and urban economics / University of California, Berkley. - June 2006. - Mode of access: http://www.emlab. berkley. edu/.../KQ%20Housing%20policy%20053107.pdf
35. Russian Real Estate Market Looking To Rebound / / NuWire Investor. -January 8, 2010. - P. 1. - Mode of access: http://www.wireinvestor.com/ articles/russian-real-estate-market-looking-to-rebound-54394.aspz
36. Who's Who in Luxury Real Estate / / Beacham & Company. - December 9, 2011. - P. 1. - Mode of access: http://www.beachham.com/company/ luxury_real_estate.php
37. Why are European Luxury Consumers different? // Active Rain. - December 1, 2011. - P. 1. - Mode of access: http://activerain.com/blogsview/ 401830/why-are-european-luxury-consumers-different-
