CC BY
76
17.5. ВЫЯВЛЕНИЕ ПЕРСПЕКТИВ И НАПРАВЛЕНИЙ РАЗВИТИЯ РЕГИОНАЛЬНОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
Гочияева Люаза Алексеевна, ассистент кафедры Строительного производства и экспертизы недвижимости, ФГБОУ ВПО «Северо-Кавказская Государственная Гуманитарная Академия», г. Черкесск
nnn-nauka@yandex.ru
Аннотация: в статье обстоятельно проведен анализ процессов формирования и развития рынка недвижимости в регионе. Сформулирован вывод о том, что рост активности на рынке недвижимости посредством интеграционно-иерархических взаимосвязей через эффект мультипликации будет способствовать развитию региона в целом.
Ключевые слова: регион, рынок недвижимости,
устойчивое развитие, операции с недвижимостью.
IDENTIFICATION OF ПЕНСПЕКТИВ AND DIRECTIONS OF DEVELOPMENT OF THE REGIONAL MARKET OF REAL ESTATE
Gochiyayeva Lyuaza Alekseevna, assistant of the Department of Construction of production and property evaluation, ФГБОУ VPO «North-Caucasian State Academy of Humanities», str. Cherkessk
nnn-nauka@yandex.ru
Annotation: in the article in detail the analysis of processes of formation and development of real estate market in the region. Concluded that the growth of activity in real estate market through the terms of integration-hierarchical relationships through the effect of animation will contribute to the development of the whole region.
Keywords: region, the real estate market, sustainable development, operations with the real estate.
Становление нового для отечественной науки, равно как и всего общества, институциональной структуры института собственности, его социальноэкономического мироощущения явилось одним из направлений революционных преобразований, характерных для последних двух десятилетий. Коренные изменения по данным направлениям должны были придать импульс новым социальноэкономическим формам и методам существования хозяйствующих субъектов в российской экономике и обществе в целом, поскольку именно рынок недвижимости является базовым фундаментом для развития рыночных отношений и именно он призван стать локомотивом экономического роста региона, рассматриваемого с точки зрения различных уровней иерархии.
Рынок недвижимости является синтезирующей ареной преломления множества основных видов рынков (например, рынка капитала, труда, товаров, услуг и некоторых других), что придает дополнительную аргументацию тезису о его важности и базовом характере. Именно в этой связи инфраструктурные изменения, которыми
сопровождаются становление и развитие рынка жилой, нежилой, коммерческой недвижимости
являются чрезвычайно важными в гносеологическом и практическом аспектах1.
Специфика уникального по социально-
экономическим характеристикам Ставропольского края накладывает определенные отпечатки на в целом универсальный характер исследований рынка риэлтерских услуг, что также не может не стать объектом научного осмысления.
Рынок недвижимости является один из системообразующих элементов экономики любого государства. Закономерности его развития,
особенности формирования и управления, а также его роль и влияние в социально-экономической жизни общества всегда интересовали ученых, социологов, политологов и т.д.
Значимость рынка недвижимости связана с эффектом мультипликатора, который он оказывает на экономику страны, региона и отдельного поселения. Данный эффект проявляется в формировании доходов бюджетов различных уровней за счет поступлений от налогообложения недвижимости и операций,
связанных с недвижимостью, создании большого количества рабочих мест в процессе его развития и соответственно, рост занятости, доходов населения, появление возможностей для развития бизнеса в данной сфере и как следствие, улучшение
социального положения населения государства2.
Началом формирования современного российского рынка недвижимости можно считать 1990-1991 гг. В этот период был принят Закон СССР от 06.03.1990 г. №1305-1 «О собственности в СССР»3, признающий понятие частной собственности и в это же время в Москве стали создаваться первые риэлтерские фирмы. Однако настоящее развитие рынок недвижимости получил спустя полтора года, когда в соответствии с Законом о приватизации жилищного фонда № 1541-1 от 4 июля 1991 года была
осуществлена трансформация отношений
собственности на жилье путем ее бесплатной
передачи в собственность гражданам, что в соответствии с формулировкой закона дало гражданам «возможность эффективно вкладывать
свои средства, осуществлять накопления недвижимой собственности, выступать с ней на рынке недвижимости, свободно вла4деть, пользоваться и распоряжаться своим жильем»4.
В условиях административной экономики, когда отсутствовала возможность свободной купли-продажи недвижимости и жилье распределялось административно, понятие «недвижимость» не имело экономической ценности.
Развитие рыночных механизмов в стране привело к пониманию того, что недвижимость является экономическим явлением, которому присущи специфические свойства товара и капитала, особые
1Алехина И.С., Гочияева Л.А. Исследование процессов формирования и направлений развития рынка недвижимости и риэлтерских услуг в регионе. - Пятигорск: РИА на КМВ, 2012. - 213с.
Новоселова Н.Н. Повышение эффективности функционирования и развития региональных экономик на базе имеющихся ресурсов и потенциалов с учетом возможных действий факторов внешней и внутренней среды//Экономика, статистика и информатика. - 2102. -№3(2). с. 250-254.
3Закон о приватизации жилищного фонда № 1541-1 от 4 июля 1991 года//Ведомости СНД и ВС РСФСР", 11.07.1991, N 28, ст. 959
4 Закон СССР от 06.03.1990 г. №1305-1 «О собственности в СССР»
//Ведомости СНД и ВС РСФСР", 1990, N 11, ст. 164
Гочияева Л. А.
закономерности развития и функционирования. В настоящее время недвижимость является ядром целой системы рыночных отношений, проявляющейся через совокупность гражданско-правовых отношений, возникающих в процессе осуществления операций с недвижимостью (государственная регистрация, ипотека, налогообложения и др.); систему институтов, обслуживающих их (государственные учреждения, риэлтерские организации, оценщики, финансовокредитные учреждения и т.д..); взаимодействие с другими видами рынков; влияния на механизмы рыночного ценообразования, инвестирования, сбережения в экономике в целом.
Законодательно понятие «недвижимость» закреплено в ст. 130 п. 1 Гражданского Кодекса РФ в соответствии с которым «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Из приведенной формулировки видно, что для большинства объектов недвижимости характерным признаком является неразрывная связь с землей.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты» . Основанием для их отнесения к объектам недвижимости является особый правовой режим их использования, выражающийся в следующем:
1) обязательной государственной регистрации объектов и прав на них;
2)ограничении возможных вариантов
использования.
При этом неправильно рассматривать недвижимость только как материальный объект, имеющий вещественную форму, выраженную как группа объектов, включающая землю и неотрывно связанные с ней элементы, и обладающий потребительскими свойствами, площадью, этажностью,
местоположением. Она может быть выражена и как совокупность социальных, экономических и административно-правовых отношений.
Комплекс прав и обязанностей, связанных с недвижимостью, установленных государством с учетом российских особенностей и международных норм характеризует ее как объект административноправовых отношений.
Через удовлетворение физиологических, психологических, интеллектуальных и иных
потребностей людей проявляется социальная роль недвижимости .
Выступая как объект экономических отношений недвижимость представляет собой товар, обладающего такими признаками как стоимость, цена, доходность и выполняющий, в зависимости от цели его конечного использования роль средства производства (служит для производственного использования), предмета потребления (служит для конечного потребления), объекта инвестирования (служит для извлечения прибыли). Кроме того, можно
5 Гражданский Кодекс Российской Федерации. Части 1, 2 и 3. (с последними изм. и доп. №352-ФЗ от 27.12.2009г.)//№р:// www.base.garant.ru/ 10164072.МтМос
говорить о дуалистической природе недвижимости, рассматривая ее с точки зрения характера удовлетворения потребности в жилье или коммерческой площади: в случае приобретения
временных прав на недвижимость на условиях найма или аренды недвижимость выступает как товар-услуга. Если же недвижимость приобретается в собственность, ее следует рассматривать как товар-объект.
Таким образом, недвижимость обладает комплексом физических, правовых, товарных и инвестиционных особенностей, которые находятся в тесной взаимосвязи друг с другом: физические особенности влияют на товарные, которые в совокупности определяют правовую специфику недвижимости; физические и правовые особенности недвижимости влияют на ее инвестиционную природу.
Особенности недвижимости определяют и особенности рынка недвижимости. Так как юридически понятие «рынок недвижимости» не закреплено обратимся к исследованиям ученых-специалистов в данной сфере.
По -нашему мнению , рынок недвижимости
представляет собой совокупность экономических операций и механизмов, обусловленных процессами передачи права на собственность таким
специфическим товаром и связанными с ним интересами (в том числе создание, потребление,
управление и обмен), как недвижимость и
экономических субъектов, функционирующих на рынке6.
Рассматривая рынок недвижимости с позиции системного подхода, можно говорить о том, что он представляет собой комбинацию из следующих подсистем:
- сферы хозяйственной и предпринимательской деятельности, представленной хозяйствующими субъектами, обеспечивающими процессы управления объектами недвижимости;
- иерархически организованной пространственной системы, включающей совокупность рынков недвижимости (локальных, региональных и общенациональных);
- горизонтально интегрированной подсистемы (элемента) системы территориальных рынков капитала, услуг, информации, средств производства, товарного и потребительского рынков, испытывающих влияние со стороны органов государственного управления и местного самоуправления и сложившейся рыночной конъюнктуры;
- элемент вертикально организованной системы органов государственного управления и местного самоуправления, выступающих в роли регулятора рынка недвижимости административными и экономическими способами и одновременно осуществляющих управление государственной недвижимостью.
Невозможность отделения объекта недвижимости от его местоположения определяет региональный характер исследования и регулирования рынка недвижимости, который проявляется в следующем:
6 Алехина И.С., Гочияева Л.А. Исследование процессов формирования и направлений развития рынка недвижимости и риэлтерских услуг в регионе. - Пятигорск: РИА на КМВ, 2012. - 213с.
- процессы потребления и управления объектов недвижимости осуществляются по месту их создания и предназначены для удовлетворения потребностей населения региона;
- рынок территориально ограничен в силу
неподвижности объектов недвижимости;
налогообложение объектов недвижимости и доходов населения и организаций, полученных в результате сделок на рынке недвижимости региона формируют доходную часть регионального бюджета;
- развитие инфраструктуры рынка недвижимости сопутствующее развитию самого рынка носит локальный характер и неотделимо от использования объектов недвижимости;
- возможности развития рынка ограничены
ресурсными возможностями конкретного
территориального образования, таким образом, управление им осуществляется на уровне региона;
- приобретая объект недвижимости покупатель приобретает вместе с ним совокупность характеристик местности: особенности природной среды, социальной инфраструктуры и т.д.
Покупатель жилья приобретает вместе с ним определенный набор характеристик местности:
- доступность к рабочим местам, магазинам, местам развлечений, которая в зависимости от положения может быть очень разной;
- обеспеченность общественными услугами: школы, пожарная команда, органы правопорядка и т.п.;
- качество окружающей среды: состояние воздуха, воды, уровень шума и др.;
- внешний вид: ландшафт, внешние характеристики домов и участков.
Интеграция рынка недвижимости в ключевые социально-экономические подсистемы
характеризуется множеством связей с другими локальными рынками. Рост активности на рынке недвижимости посредством интеграционноиерархических взаимосвязей через эффект мультипликации будет способствовать развитию территории в целом.
Для целей эффективного управления будем рассматривать рынок недвижимости как открытую сложную самоорганизующуюся пространственную социально-экономическую систему рыночных механизмов, обеспечивающих процессы создания, управления и оборота прав на объекты недвижимости, функционирующую в рамках определенной территории с однородными социальноэкономическими условиями и находящуюся под влиянием как рыночных сил, так и государственного управления.
Общепринятая структура рынка включает в себя: объекты недвижимости, субъекты рынка, процессы функционирования рынка и механизмы (инфраструктуру) рынка.
По нашему мнению, для активизации процессов взаимодействия банков и риэлтерских организаций необходимы:
- бесплатное обучение банками-партнерами сотрудников агентства недвижимости-партнера работе ипотечного брокера;
- предоставление преференций клиентам партера при оформлении кредита;
- льготы, удешевляющие клиентам, пришедшим в банк по партнерским схемам;
- соблюдение принципа солидарности в отношении партнера, проявляющийся в отказе клиенту в выдаче кредита, если тот отказывается платить риэлтору;
- использование не только количественной, но и качественной оценки работы риэлтора.
По нашему мнению, на территории Ставропольского края с целью активизации процессов взаимодействия банков и риэлтерских организаций необходимы:
- бесплатное обучение банками-партнерами сотрудников агентства недвижимости-партнера работе ипотечного брокера;
- предоставление преференций клиентам партера при оформлении кредита;
- льготы, удешевляющие клиентам, пришедшим в банк по партнерским схемам;
- соблюдение принципа солидарности в отношении партнера, проявляющийся в отказе клиенту в выдаче кредита, если тот отказывается платить риэлтеру;
- использование не только количественной, но и качественной оценки работы риэлтера.
Кроме перечисленных направлений, эффективное взаимодействие участников рынка риэлтерских услуг может проявляться в следующих формах, обеспечивающих получение им характеристики «цивилизованности» или «регулируемости»:
- формирование и повышение эффективности деятельности совместных рабочих групп в рамках действующего законодательства по обмену передовым опытом,
- реализация обучающих программ,
- сертификация основных и дополнительных услуг.
Список литературы:
1. Алехина И.С., Гочияева Л.А. Исследование процессов формирования и направлений развития рынка недвижимости и риэлтерских услуг в регионе. -Пятигорск: РИА на КМВ, 2012. - 213с.
2. Новоселова Н.Н. Повышение эффективности функционирования и развития региональных экономик на базе имеющихся ресурсов и потенциалов с учетом возможных действий факторов внешней и внутренней среды//Экономика, статистика и информатика. - 2102. -№3(2). с. 250-254.
3. Закон СССР от 06.03.1990 г. №1305-1 «О собственности в СССР» //Ведомости СНД и ВС РСФСР", 1990, N 11, ст. 164
4. Закон о приватизации жилищного фонда № 1541-1 от 4 июля 1991 года//Ведомости СНД и ВС РСФСР", 11.07.1991, N 28, ст. 959
5. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Части 1, 2
и 3. (с последними изм. и доп. №352-ФЗ от
27.12.2009r)//http:// www.base.garant.ru/
10164072.htm#doc
Reference list:
1. Alekhine J.S., Gochiyayeva L.A. Study of the processes of formation and directions of development of the market of the real estate and real estate services in the region. -Pyatigorsk: RIA at CMS, 2012. - 213с.
2. Novosyolova N.N. Increase of efficiency of functioning and development of the regional economy on the basis of available resources and capabilities with regard to possible action of factors of external and internal environment//Economics, statistics and Informatics. - 2102. - №3(2). with. 250-254
3. The law of the USSR from 06.03.1990 g. no 1305-1 «On property in the USSR» //Bulletin of LICs and the Supreme Council of the RSFSR, 1990, N 11, p. 164
34G
Гочияева Л. А.
4. The law on privatization of housing Fund № 1541-1 of 4 July 1991//Vedomosti LICs and the Supreme Council of the RSFSR", 11.07.1991, N 28, p. 959
5. The Civil Code Of The Russian Federation. Parts 1, 2 and
3. (with the latest changes and addition. №352-FZ of 27.12.2009r)//http:// www.base.garant.ru/
10164072.htm#doc
РЕЦЕНЗИЯ
на статью Гочияевой Л. А. «Выявление перспектив и направлений развития регионального рынка недвижимости»
В результате того, что недвижимость сама по себе традиционно является объектом очень выгодного вложения средств, рынок недвижимости практически во всем мире -хорошо развитый и структурированный сегмент экономики, способствующий, в свою очередь, все большему распространению риэлтерских услуг. Рынок риэлтерских услуг, составляя значительную часть рынка услуг, из числа тесно связанных с деятельностью экономических субъектов на рынке недвижимости, можно рассматривать как основу для размещения капитала в физической форме. От обеспеченности недвижимостью как реальным капиталом зависят применяемые инструменты и эффективность функционирования фондового рынка. Кроме того, недвижимость выступает в качестве уникального средства, способствующего снижению рисков и издержек.
Риэлтерская деятельность в современных рыночноэкономических условиях непрерывно развивается и совершенствуется. Рынок риэлтерских услуг является подсистемой рынка недвижимости. В современных условиях объекты недвижимости играют важную роль в развитии рыночных отношений, поскольку вокруг них продолжает формироваться система гражданско-правовых отношений. С рынком недвижимости активно взаимодействуют другие виды рынков, в зависимости от него находятся механизмы рыночного ценообразования, инвестирования, сбережения в экономике в целом.
В этой связи, статья может быть рекомендована для опубликования в журнале «Бизнес в законе».
Профессор кафедры финансового менеджмента и банковского дела ФГБОУ ВПО «Ставропольский государственный аграрный университет», д.э.н., профессор
Т. Г. Гурнович
