CC BY
495. Петрищева И. В. Компаративный анализ состояния малого и крупного бизнеса в Курской области: основные тенденции // Микроэкономика. 2009. Т. 7.
6. Артемьева Д. В., Аминов И. Р. Проблемы взаимодействия населения и местной власти // Вестник международных научных конференций. 2014. № 3.
© Аминов И. Р.
ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО. ЭКОЛОГИЧЕСКОЕ ПРАВО. ПРАВО СОЦИАЛЬНОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ
УДК 343 13 С. Р. НИЗАЕВА, преподаватель кафедры крими-
налистики Уфимского юридического института МВД России (г. Уфа)
S. R. NIZAEVA, instructor of the Chair of Crimina-listics of Ufa Law Institute of the Interior Ministry of Russia (Ufa)
ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ОБЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ В СФЕРЕ ОБОРОТА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
THE FEATURES OF LEGAL REGULATION OF SOCIAL RELATIONS IN THE SPHERE OF TURNOVER OF RESIDENTIAL REAL ESTATE
Аннотация. В статье автор исследует этапы становления рыночных отношений в сфере оборота жилой недвижимости и, раскрывая их взаимосвязь с правовым
регулированием жилищной политики государства, представляет способы приобрете- ^
ния жилья исходя из деления данной сферы рыночных правоотношений на первичный и ^
вторичный сегменты. i®
Ключевые слова и словосочетания: жилая недвижимость, рыночные правоот- ^
ношения, правовое регулирование, законодательное оформление, приобретение жилья, §
первичный рынок, вторичный рынок, общественные отношения, имущество. ^
Р
Д
Annotation. The author studies the stages of formation of market relations in the
field of residential real estate turnover and, revealing their relationship with the legal regula- ^
tion of housing policy of the state, performs the ways of home purchase method based on the §
division of the sphere of market relations into the primary and secondary segments. |
Key words and phrases: residential properties, legal market relationship, legal regu- |
lations, statutory authority, property purchase, primary market, secondary market, public re- § lations, property.
преступлений в рассматриваемом сег- g
менте экономики страны увеличивается Ц
или снижается пропорционально увели- ^
чению или снижению объема сделок в §
сфере оборота жилища. В свою очередь, |
преступность на рынке недвижимости |
оказывает непосредственное влияние на ^
смещение приоритетов в покупатель- «
ском спросе, на ценообразование объек- |
тов недвижимости и риэлтерских услуг. ^
У граждан, проживавших ранее в СССР, ^
Россия является правовой, демократической страной современности. Правоотношения, возникающие на территории нашего государства, регулируются соответствующими отраслями права, основанными на принципах законности, уважения прав и свобод человека и гражданина [1, с. 42].
Общественные правоотношения, складывающиеся на рынке недвижимости, свидетельствуют о том, что число
отсутствовала возможность иметь в собственности недвижимость и землю, так как все это являлось собственностью государства. На законодательном уровне данная норма закреплялась в статьях 10, 11 Конституции СССР от 1977 г.: «... в исключительной собственности государства находятся: земля, ее недра, воды, леса. Государству принадлежат основные средства производства в промышленности, строительстве и сельском хозяйстве, средства транспорта и связи, банки, имущество организованных государством торговых, коммунальных и иных предприятий, основной городской жилищный фонд, а также другое имущество, необходимое для осуществления задач государства...» [2]. Этим обусловлено отсутствие каких-либо правовых норм, регламентирующих порядок оформления собственности для граждан. Вполне закономерным в связи этим кажется отсутствие в данный период времени такого ^ вида преступления, как мошенничество ^ в сфере оборота недвижимости. Поня-^о тие «право собственности» впервые бы® ло законодательно закреплено Законом Л СССР от 06.03.1990 г. № 1305-1 «О соб-У ственности в СССР». Статьями 1, 2 ука-¡^ занного закона закреплялся порядок сд пользования данным правом: «Право ^ собственности в СССР признается и ох-§ раняется законом. Собственник по Л своему усмотрению владеет, пользуется
I и распоряжается принадлежащим ему § имуществом. Собственник вправе со-§ вершать в отношении своего имущества
любые действия, не противоречащие за-у кону. Он может использовать имущест-'Ц во для осуществления любой хозяйст-^ венной или иной деятельности, не за-§ прещенной законом» [3, с. 13]. Прива-§ тизация жилых помещений, то есть бес-Ц платная передача в собственность гражданам РФ на добровольной основе зал
^ нимаемых ими жилых помещений в го-а
« сударственном и муниципальном жи-
II лищном фонде, закрепленная принятым ^ Законом РФ от 04.07.1991 г. № 1541-1
«О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», позволила мошенникам изобретать преступные комбинации с целью завладения жильем граждан и обращения его в свою собственность. Формирование рынка недвижимости повлекло за собой необходимость создания государственного органа, который бы определял формы и методы регулирования общественных отношений, складывающихся в сфере возникновения, перехода и прекращения прав на недвижимость. Созданная в 1994 году Государственная регистрационная палата при Министерстве юстиции Российской Федерации (до 1998 года находилась в ведении Министерства экономики РФ) принимала на себя функции государственного регулирования данной сферы правоотношений.
М. А. Капустюк выделяет пять этапов экономического развития рынка недвижимости: 1) этап образования и стихийного становления (1990-1994 гг.), 2) этап стабилизации (1995 - август 1998 г.), 3) этап депрессии как следствие финансового кризиса (конец 1998-2000 г.),
4) этап нового подъема (2001-2008 гг.),
5) этап преодоления последствий мирового финансового кризиса (осень 2008 г. по настоящее время) [4, с. 18].
Отсутствие надлежащего контроля со стороны государства за совершением сделок с недвижимостью явилось одним из основных факторов, повлиявших на рост преступности в данной сфере, пришедшийся именно на этап стихийного становления жилищных правоотношений.
В середине 90-х годов (19951997 гг.) особый размах пришелся на мошенничества, связанные с приватизацией объектов недвижимости, что подтверждается данными теоретических исследований по этой теме. Упомянутый этап характеризуется отсутствием законодательных мер защиты граждан от преступных посягательств в указанной сфере. Согласно официальной статистике МВД РФ преступления, связан-
ные с приватизацией, даже учитывались отдельно от других видов преступлений в сфере недвижимости [5, с. 4]. Описываемый нами период ознаменован становлением инфраструктуры данного сегмента рыночных правоотношений: появлением первых агентств недвижимости, компаний, занимающихся строительством таких объектов и инвестициями в недвижимость. Вместе с тем, агентства недвижимости, действующие в данном сегменте правоотношений, не давали никаких гарантий юридической чистоты проводимой сделки. В основном их деятельность сводилась лишь к подбору искомого жилья либо к поиску покупателей. Низкая квалификация риэлтерских контор, отсутствие апробированных методик проверки объекта недвижимости, выставляемого на продажу, также являлись одним из условий роста числа мошеннических посягательств в сфере оборота жилища. Следует отметить, что начиная с 2000 г. число мошенничеств, совершаемых в сфере приватизации жилья, сократилось, что обусловлено принятием Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В настоящее время они составляют менее 10 % всех мошенничеств в сфере оборота недвижимости [6, с. 68]. Осуществление государством мер законодательного регулирования привело к стабилизации ситуации, складывающейся в жилищно-правовой сфере, и следующему этапу развития рынка недвижимости. Конституция РФ предоставляет субъектам Российской Федерации право иметь собственное жилищное законодательство, определяя пределы осуществления такой законодательной деятельности предметами ведения [7, с. 171].
Процедура приобретения либо предоставления жилья состоит из последовательных этапов определенных действий с объектом недвижимости. Начальный этап состоит в наделении помещения юридическим статусом жи-
лища. Для этого помещение регистрируется в органах, осуществляющих оформление документов о правах на недвижимое имущество, после чего ему присваивается кадастровый номер, что является необходимым условием осуществления государственной регистрации прав на объект недвижимости. Учет кадастровых номеров осуществляется по мере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Учет присвоения кадастровых номеров ведется в специальном журнале, в котором указываются кадастровый номер объекта недвижимости, его местоположение и наименование правообладателя. При переходе прав на объект недвижимости другому правообладателю, а также при изменении вида прав кадастровый номер данного объекта не меняется [8].
Развитие рынка жилищного строительства, ипотечного кредитования, долевого строительства жилья, получения ^ жилищных субсидий, индивидуального ^ жилищного строительства способствовало и изменению способов приобретения ^ права на жилье и возникновению жи- § лищно-правовых отношений. ^
Способы приобретения права на ¡^ жилище на первичном рынке: ВД
- участие в качестве соинвестора ^ строительных организаций, осуществ- § ляющих застройку по договорам инве- | стирования, паенакопления; |
- долевое участие в строительст- § ве жилья; §
- приобретение жилья на первичном рынке на основании договора у ипотечного кредитования; ^
- приобретения жилья в рамках ^ федеральной целевой социальной про- § граммы и разработанных на ее основе | региональных целевых программ («Жи- | лище», «Доступное жилье гражданам ^ России», «Свой дом» и т. д.); «
- приобретение жилья посредст- | вом осуществления индивидуального ^ жилищного строительства, реализуемо- ^
<4
а а
и и
и «
а
о
^
0 «
и
¥ а -с а
1
о
^
0 «
и
1 £
а «
§
и
го на основании указанных выше социальных программ.
Способы приобретения права на жилище на вторичном рынке:
- приобретение жилья за счет имеющихся денежных средств (наличный либо безналичный расчет);
- приобретение жилья на основании договора ипотечного кредитования либо иного банковского договора (потребительский кредит, беспроцентная ссуда);
- улучшение жилищных условий посредством обмена жилья на большее по площади и доплаты разницы денежной суммы;
- приобретение жилья меньшего по площади и получение доплаты денежной суммы;
- приобретение жилья по договору дарения, пожизненной ренты, по завещанию;
- приобретение жилья путем регистрации в квартире социального найма,
последующей ее приватизации и включения в состав собственников жилья.
Перечисленные способы улучшения жилищных условий приведены исходя из условного деления рынка жилья на первичный и вторичный сегменты.
Важное, а порой определяющее значение в рассмотрении данной проблемы традиционно имеют специальные знания, результаты применения которых порой составляют основу доказательственной базы по уголовным делам этой категории [9, с. 3].
Таким образом, отметим специфичность области правоотношений, связанной с удовлетворением жилищных потребностей человека, затрагивающей права и интересы не только собственников, но и многих других участников имущественных отношений -лиц, не являющихся собственниками используемого ими имущества.
ЛИТЕРАТУРА
1. Латыпов В. С. К вопросу о применении специальных знаний сведущими лицами в уголовном процессе России // Вестник Уфимского юридического института МВД России. 2015. № 3.
2. Закон СССР от 06.03.1990 г. № 1305-1 «О собственности в СССР» // Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР от 12.10.1977. № 41. Ст. 617.
3. Абрамов А. Изящно отобрать и не делить. Антология мошенничества // Жилищное право. 2013. № 1.
4. Капустюк М. А. Экономическое развитие рынка недвижимости и его влияние на преступность // Российский следователь. 2009. № 4.
5. Горобченко С. В. Методика расследования мошенничеств в сфере незаконного оборота недвижимости: дис. ... канд. юрид. наук. М., 2009.
6. Астафьев Д. В. Особенности первоначального этапа расследования мошенничества в сфере купли-продажи недвижимости: дис. ... канд. юрид. наук. Краснодар, 2004.
7. Низаева С. Р. Уголовно-правовая составляющая криминалистической характеристики мошенничества в сфере жилой недвижимости // Пробелы в российском законодательстве. 2015. № 5.
8. Положение о структуре и порядке учета кадастровых номеров объектов недвижимости, утвержд. постановлением Правительства РФ от 15.04.1996 г. № 475 // Собрание законодательства РФ. 1996. № 17. Ст. 2004.
9. Гайнельзянова В. Р. Использование специальных знаний при расследовании преступлений, связанных с нарушением правил дорожного движения и эксплуатации транспортных средств: автореф. дис. .канд. юрид. наук. Челябинск, 2012.
© Низаева С. Р.
« « «
