CC BY
25
Оценивая уровень инвестиционной привлекательности в целом, определим главные его составляющие. Это инвестиционный потенциал и инвестиционный риск. Есть еще третья составляющая - это законодательные условия в регионе, но можно рассматривать ее в составе инвестиционного риска.
Таким образом, инвестиционная привлекательность региона играет огромную роль в системе комплексного подхода к оценке эффективности функционирования региональной экономики. Конечным результатом эффективного функционирования региональной экономики непременно должно быть повышение качества и рост уровня жизни населения.
Список литературы:
1. Зенченко С.В., Шемёткина М.А. Инвестиционный потенциал региона // Сборник научных трудов СевКавГТУ Серия «Экономика». - 2007. - № 6.
2. Поверенов В.В. Информационный механизм регионального инвестиционного рынка: дисс. ... канд. экон. наук. - Волгоград: ВолГУ 2003. - 184 с.
3. Тумусов Ф.С. Управление экономическим развитием. - М., 2000. -394 с.
4. Шманев C.B., Лисичкина Н.В. Основные тенденции развития инвестиционных процессов в экономике России // Транспортное дело России. -2008. - С. 72-76.
ИНДИВИДУАЛЬНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ, КАК ОДИН ИЗ ВАРИАНТОВ РЕШЕНИЯ ЖИЛИЩНОЙ ПРОБЛЕМЫ В ПРИМОРСКОМ КРАЕ
© Шалаев М.И.*
Дальневосточный федеральный университет, г. Владивосток
В данной статье рассматривается принципиально новый механизм адресного предоставления земельных участков в Приморском крае для осуществления строительства жилья, доступного широким слоям населения, развитие индивидуального домостроения в регионе, создание удобной и качественной инфраструктуры, способной повысить уровень жизни в развивающемся регионе.
Проблема обеспечения населения жильем в России всегда была острой и насущной. Таковой она остается и на сегодняшний день. Уже на протяжении многих десятилетий правительство пытается решить самую насущную проблему, это может подтвердить и факт принятия различных федеральных
* Аспирант.
программ по обеспечению жильем. Но если взять во внимание тех жителей региона, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, кто стоит в очереди для получения жилья, а также учесть граждан, которые нуждаются в жилье в связи со старением жилищного фонда, то на основании сказанного можно сделать вывод, что потребность в жилье велика.
В 60-годы прошлого столетия политика правительства была направлена на привлечение рабочей силы в города. Тогда решения руководства страны выполнялись неукоснительно, и переселение людей из деревни в город проходило быстро и успешно. Сегодня наблюдается обратное явление - процесс расползания городов. Так или иначе, но теперь многие люди отдают предпочтение тихим окраинам с малоэтажной и коттеджной застройкой или недалеким пригородам, где можно построить дом по своему вкусу.
Индивидуальное домостроение не так развито в городе Владивостоке, хотя его процент значительно выше в Приморском крае - 17 %, а в России он составляет - 43 % (значительная часть представлена деревянными домами) от общего объема строительства, в отдельных регионах доля этого строительства достигает 60-70 %. Но планируется, что уже к 2015 году индивидуальные жилые дома с приусадебными участками и малоэтажные жилые дома в Приморском крае составят 30 % от общего объема строительства.
Как отмечается в бюро технической инвентаризации, в последнее время увеличилось количество оформлений объектов индивидуального жилья -около 130 объектов, еще год назад этот показатель составлял около 95 объектов, по всей России этот показатель составляет более 14 млн. строений и с каждым годом увеличивается. Это составляет более 40 % нового жилого фонда нашей страны. Оборот рынка нового малоэтажного жилфонда оценивается в миллиарды евро в год. Также следует отметить, что площадь данных объектов от 150 до 200 м2, а материал, предпочтительно используемый для их строительства - кирпич (59 %), но в последнее время популярными становится строительство деревянных домов (40,5 %) каркасного и панельного типа.
Согласно новому проекту генплана Владивостока, в районах частной застройки со временем должно проживать до 30 % всех жителей города. Отметим, что сегодня эта доля не превышает 10 %. Весьма существенным сдерживающим фактором при реализации данного положения генплана может стать «недоступность» земли, которая в настоящее время сильно сдерживает инициативу частных застройщиков.
В последние годы наблюдается увеличение масштабов строительства и большинство людей все же начинает осознавать превосходство жилого дома из натуральных материалов и, прежде всего, древесины. При возведении дома из дерева можно не только воплотить самые смелые архитектурные идеи, но и создать экологически благоприятную среду для проживания. Такой дом органично вписывается в природу, человек чувствует себя в нем комфортно.
Работать в городе - проживать вне его пределов, такой стиль жизни начинает укореняться и в России.
Деревянные дома возводятся как для временного дачного жилья, так и для постоянного проживания. Эта тенденция характерна не только для России, где деревянное зодчество имеет глубокие исторические корни, но и для многих других стран. Например, в США ежегодно покупают 500 000 деревянных домов, в Японии - 300 000, в Европе - 100 000. В Скандинавских странах 90 % всех домов - деревянные, самой различной конструкции, и в одной только Финляндии ежегодно строится 4000 домов для постоянного жилья и не менее 5000 дач.
Поэтому современное положение в жилищном строительстве можно охарактеризовать как решительный переход от многоэтажного однотипного жилища, к рынку жилья индивидуального, на основе малоэтажного домостроения, основанного на экологических и энергосберегающих принципах.
Постоянно возрастающий спрос на малоэтажное строительство делает его одной из наиболее перспективных отраслей российской экономики. Достаточно сказать, что оборот рынка нового малоэтажного жилищного фонда оценивается в 5-6 миллиардов евро в год. По прогнозам специалистов, тенденция роста данной отрасли сохранится и в дальнейшем, так как спрос на индивидуальное жилье в несколько раз превышает предложение.
Буквально через несколько лет в России можно ожидать оживление этого сегмента строительства. И главным толчком для этого должна стать потенциальная потребность российских граждан в жилье, но для этого, конечно же, необходима экономическая и политическая стабильность в регионе, а так же объединение участников рынка.
Столь небольшой процент малоэтажного строительства во Владивостоке, объясняется еще теми традициями, которые сложились в советские времена, так городские территории, где находились отдельные слободки или поселки, постепенно освобождались от частного сектора, но на освобожденных площадках строились многоэтажные микрорайоны.
Переломным моментом, можно считать конец 1980-х, когда было разрешено строительство коттеджей и блокированных малоэтажных домов. Естественно, начиналось это строительство с почти повсеместным использованием модного в то время кирпича. Строительство оказалось очень дорогостоящим, долгим. Тем не менее, постепенно коттеджи и блокированные дома понемногу вводились, в результате возникли уютные микрорайоны в довольно престижных местах города. Например, сопки Алексеевская (Почтовая), Тигровая, на ул. Толстого, вдоль проспекта Красоты. Далее застройки перешли от фабрики «Зари» до ст. Угольная, и некоторые из них достигают от 500-1000 м2. Но они оказались очень не экономичными и дороги в эксплуатации.
Сегодня сложилась интересная ситуация, когда в развитии рынка малоэтажного деревянного строительства заинтересованы все - и потенциаль-
ные покупатели, и продавцы, и производители домов и строительных материалов из дерева. Почему Россия с ее вековыми традициями деревянного домостроения не может должным образом развить этот сектор экономики? На этот вопрос не дают однозначного ответа даже аналитики и специалисты, однако все отмечают - толчок этому развитию должно дать государство, определив приоритеты и разработав определенные социальные и экономические программы.
Ведь только при малоэтажной застройке можно переложить значительную часть строительных и эксплуатационных задач на само население. Также возможна автоматизация тепло- и водоснабжения, а также отчистка сточных вод локальными малыми очистными сооружениями, а следовательно и снижение нагрузок на муниципальные инженерные коммуникации. Только массовая малоэтажная застройка может обеспечить хороший социальный климат и нравственно здоровое поколение.
Чтобы всерьез развивать малоэтажное строительство, необходимо радикальное снижение его себестоимости. Одним из основных путей достижения этого - концентрация сил и средств на тех или иных массивах. Необходимо обеспечить единовременное освоение территории жилого комплекса с учетом возведения жилых домов, инженерных коммуникаций и благоустройства, а также систем инженерной и социальной инфраструктуры.
Таким образом, только на совмещение накладных и транспортных расходов, стоимость строительства можно снизить 8-10 %. Строительство поточным методом также позволит значительно сэкономить средства. Рационализация строительных технологий также сыграет свою положительную роль. Одним из возможных путей развития массового малоэтажного строительства - инвестирование и строительство целых массивов «под ключ», включая благоустройство и инженерную инфраструктуру, с последующей реализацией готовых домов путем продаж, сдачи внаем, или в долгосрочную аренду. В этом случае вполне возможно ипотечное кредитование строительства, что привлечет к освоению дополнительные денежные средства.
И на сегодняшнем этапе ООО НИЦ «Деревообработка» предлагает деревянное домостроение, как из цельные, так и каркасные деревянные дома, что позволяет обеспечить как социальное, так и доступное жилье, в связи с различием в ценовой политики, устанавливаемой для данных категорий.
Для социального жилья надо устанавливать цены с возмещением издержек производства. Они обычно определяются по формуле:
Ц = С + А + Р (С + А)
где Ц - цена нового продукта;
С - фактические издержки производства;
А - общие, административные расходы и расходы по реализации;
Р - средняя норма прибыли на данном рынке.
Такой подход к ценообразованию противоречит принципам функционирования рыночной экономики и применим только там, где государство или бизнес вынуждены сознательно идти на ограничение рыночных регуляторов: спроса и предложения.
Для доступного жилья цена устанавливается в зависимости от цен конкурентов.
Оценка расхода пиломатериалов на строительство каркасно-панельного деревянного дома 6 х 8,4 м с жилым мансардным этажом, жилой площадью 72 м2. С учетом 100 % заводской готовности элементов деревянного дома и с налогом на добавленную стоимость отпускная цена одного квадратного метра полезной площади - 14 232,0 руб., что составит 491 доллар США. Как видно стоимость 1 м2 дома, ниже стоимости 1 м2 квартиры в многоэтажном доме в 3 раза.
В данном примере мы рассмотрели себестоимость строительства кар-касно-панельного деревянного дома, стоимость же цельного деревянного дома из клееного бруса увеличивает итоговую стоимость 1 м2 на 15-20 %, что составит 17 078, 4 руб./м2 (589 долл.). Даже при строительстве дома из цельного бруса, его стоимость уступает стоимости квартиры, в 2 раза, но никак не уступает качеству и комфортности жилья.
Предложение нескольких вариантов строительства, различных по технологии, но не уступающих по качеству, дает возможность различным социальным группам решить свою жилищную проблему. Так как ценовой фактор в сложившейся ситуации на рынке недвижимости является основным, сдерживающим население в улучшении своих жилищных условий.
Сегодня, благодаря новым технологиям домостроения, появилась возможность строить деревянные дома значительно дешевле. Существенное снижение себестоимости достигается при наличии двух неразрывно связанных между собой условий:
Во-первых, это использование в качестве строительного материала клееной древесины. При всех преимуществах (прочность конструкции, стабильность геометрических размеров, высокое качество поверхности и т.д.) склейка древесины позволяет существенно снизить себестоимость изготовления дома за счет использования дешевого и низкосортного сырья - тонкомера.
Во-вторых, это применение поточного метода домостроения, при котором все детали дома изготавливаются в заводских условиях, а на стройплощадке производится только сборка конструкции дома. При выходе производства клееных деревянных элементов и конструкций на проектную мощность - 50 домов в год, себестоимость (издержки производства) должна снизиться до 20 %. При оптимальной системе управления проектом есть возможность снижения отпускной цены одного квадратного метра площади дома на 20-25 %.
Оценка эффективности и социально-экономических последствий реализации программы будет производиться на основе системы индикаторов, ко-
торые представляют не только количественные показатели, но и качественные характеристики описания. Система индикаторов обеспечит мониторинг реальной динамики изменений в жилищной сфере за оцениваемый период с целью уточнения или корректировки поставленных задач.
Оценку реализации Программы предлагается производить ежегодно с предоставлением информации о достигнутых результатах заказчику - координатору до 1 февраля года, следующего за отчетным.
Успешная реализация программы позволит обеспечить:
- улучшение жилищных условий населения края;
- доступность приобретения жилья, при которой средняя стоимость стандартной квартиры размером 54 кв.м. будет равна среднему совокупному денежному доходу семьи из трех человек за три года;
- сокращение в 2014 году времени ожидания в очереди на получение социального жилья малоимущим гражданам с 15-20 лет до 5-7 лет;
- рост объема вновь вводимого и реконструируемого жилья не меньше, чем на 3 % в год;
- обеспечение жильем за счет средств бюджета семей граждан, относящихся к отдельным категориям, определенным законом Российской Федерации.
- повышение качества коммунальных услуг, безопасности и комфортности проживания в жилищах;
- совершенствование жилищного законодательства Российской Федерации;
- создание условий для улучшения демографической ситуации в крае, реализация эффективной миграционной политики, снижения социальной напряженности в обществе, а также устойчивого и самостоятельного развития всех муниципальных образований.
Предложение модульного деревянного домостроения, как один из способов решения жилищной проблемы, является не голословным предложением, а одним из реальных способов для реализации федеральных программ. Что позволит жилищному строительству края выйти на новый уровень, а ООО НИЦ «Деревообработка» поставит данный продукт на поточное производство и вызвать заинтересованность в данном продукте и за пределами нашего региона.
В итоги рассмотрения и детального изучения жилищного комплекса города Владивостока, можно сказать, что оно находится в достаточно сложном положении, как и большинство городов России. В первую очередь, это несоответствие спроса и предложения, как по ценовой, так и по качественной характеристики в жилищной сфере, а отсюда вытекает необеспеченность жильем населения, а также большой процент жителей желающих улучшить свои жилищные условия. А также тот факт, что решение жилищной проблемы идет по «однобокому» пути и медленными темпами (средний срок сдачи дома около 2-х лет), не предлагая весь ассортимент для удовлетворения жилищных
потребностей, которые могли бы ее решать за более короткие сроки. Хотя в настоящее время уже около 17 % - индивидуальные дома, в том числе 5 % -деревянные строения, но в тоже время это индивидуальная инициатива каждого жителя и строительной компании, нет государственного регулирования и разработанных программ. Но даже увеличение до 5 % деревянного домостроения говорит о наличии и увеличении спроса на данный продукт.
Рассмотренные федеральные программы, направленные на улучшение жилищных условий, в настоящее время еще не совершенны и имеют ряд недоработок, а также ценовая политика является недоступной для большинства граждан. И уже в настоящее время, после изучения предложенных программ, складывается впечатление, что таким способом наше государство создает очередную «пирамиду».
Если учесть все вышеизложенные материалы, то можно сделать вывод, что высокотехнологическое модульное деревянное домостроение будет востребовано жителями Приморского края для улучшения своих жилищных условий: в связи с ценовой политикой ООО НИЦ «Деревообработка», со сроками строительства, по сравнению со строительством «высоток», а это значительный факт, так как с каждым месяцем увеличивается, число граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Список литературы:
1. Постановление правительства РФ «Подпрограмма «Развитие города Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе»» от 15 апреля 1996 г. № 480.
2. Закон Приморского края «Стратегия социально-экономического развития Приморского края до 2025 года» от 20 октября 2008 г. № 324-кз.
3. Пояснительная записка к уточненному прогнозу социально-экономического развития Приморского края на 2011 год и плановый период 2012 и 2013 годов.
4. Приморский край. Социально-экономические показатели: Статистический ежегодник / Приморскстат. - 2012.
