CC BY
0УДК 34
Олюнин В.И.
студент магистратуры факультет экономики, управления и права Волжский государственный университет водного транспорта (г. Нижний Новгород, Россия)
ИНДЕКСАЦИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ,
НАХОДЯЩИЕСЯ НА ТЕРРИТОРИИ НИЖНЕГО НОВГОРОДА, ГОСУДАРСТВЕННАЯ СОБСТВЕННОСТЬ НА КОТОРЫЕ НЕ РАЗГРАНИЧЕНА, ПРИ ИЗМЕНЕНИИ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ
Аннотация: в статье описаны проблемы нарушения прав арендаторов государственной земли в части незаконных начислений. Выполнен анализ регионального законодательства, регулирующего расчёт арендной платы на территории Нижегородской области. Представлена судебная практика по делам о взыскании задолженности за пользование земельными участками, установлено несоответствие принятых судом решений действующему законодательству. Поднимается вопрос законности начислений, производимых органами исполнительной власти для арендаторов на территории Нижегородской области.
Ключевые слова: Земельный кодекс, арендная плата, коэффициент индексации, кадастровая стоимость, региональное законодательство.
В соответствии со ст.65 Земельного кодекса РФ землепользование в Российской Федерации является платным. Предусмотрены несколько форм платы за использование земли. Одна из них - арендная плата. И если арендная плата за землю, находящуюся в частной собственности, определяется по согласованию участников договора аренды, то за земельные участки, находящиеся в государственной собственности предусмотрена нормативно регулируемая арендная плата.
Законодатель стремится установить простую в применении при этом справедливую систему оплаты землепользования, тем не менее, большинство арендаторов сталкиваются с необоснованным завышением ставок арендной платы.
На территории Нижегородской области действуют два нормативных акта регулирующих размер арендной палаты за землю, находящуюся в собственности региона, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена. Постановление Правительства Нижегородской области от 02.06.2006 №186, которое утверждает методику расчёта арендной платы за земельные участки на территории Нижегородской области и Постановление Правительства Нижегородской области от 04.05.2016 №247, которое утверждает методику расчёта арендной платы за земельные участки на территории города Нижний Новгород.
Данные постановления утверждают методики расчёта арендной платы, которые имеют примерно одинаковую структуру. Она включает в себя два варианта определения размера арендной платы:
- арендная плата определяется в результате проведенного аукциона, на который было предоставлено право заключить договор аренды,
- согласно формуле, в зависимости от размера кадастровой стоимости.
В первом варианте определение годовой арендной платы или размера первого платежа за землю осуществляется через проведение аукциона и включается в договор аренды в качестве одного из условий.
Во втором, предусмотрена формула, которая выражает размер арендной платы как результат умножения кадастровой стоимости земельного участка (КЗС), коэффициента разрешенного использования (КВРИ) и коэффициента индексации (КИ).
Согласно Постановлению Правительства Нижегородской области от 04.05.2016 №247 (п.4), Правительство Нижегородской области ежегодно устанавливает значение коэффициента индексации. Этот коэффициент определяется на основе индекса потребительских цен в сфере торговли и услуг
населению в Нижегородской области на следующий год, который определен прогнозом социально-экономического развития Нижегородской области, утвержденным Правительством Нижегородской области.
При пересмотре арендной платы из-за изменения кадастровой стоимости земельного участка после проведения государственной кадастровой оценки земли, индексация арендной платы, учитывающая среднегодовой индекс потребительских цен, не применяется в следующем году после изменения кадастровой стоимости. Вместо этого используется коэффициент Ки, который равен 1,0.
В 2020 году в Нижегородской области была проведена очередная государственная кадастровая оценка, что привело к установлению новой кадастровой стоимости земельных участков в регионе с 1 января 2021 года.
Для определения годовой арендной платы за государственную землю в Нижегородской области с начала 2021 года необходимо применять коэффициент индексации, равный 1,0.
Органы исполнительной власти, которым предоставлена полномочия на заключение договоров аренды государственной земли, будь то муниципальные земельные участки или участки, принадлежащие Нижегородской области, не вносят изменений в начисления по договорам аренды, которые находятся у них на сопровождении. Министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области корректирует расчет арендной платы на 2021 в части установления «КИ» равному 1,0 только по решению суда для каждого отдельного договора аренды. Если арендатор не осуществил самостоятельный расчет и внёс арендную плату в соответствии с выставленными начислениями, указанными в уведомлении о ставках арендной платы, у арендатора может возникнуть переплата, которую арендодатель не признает.
Целью индексации, в данном случае является, устранение разрыва между ранее установленной кадастровой стоимостью и изменениями в уровне потребительских цен включая цены на рынке недвижимости. При проведении
очередной государственной кадастровой оценки, стоимость земельных участков была установлена уже с учетом этих изменений.
Решение по делу №, принятое Нижегородским районным судом города Нижний Новгород, 2-4491/2022 от 21.06.2022 были удовлетворены требования Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области о взыскании с ответчика задолженности за пользование земельным участком. Судом не была установлена законность и обоснованность произведенных истцом расчетов. При расчете задолженности истец использовал коэффициент индексации в размере 1,38 на 2021 год, что противоречит законодательству. В результате неправильного расчета, суд вынес незаконное решение, взыскав с ответчика сумму, превышающую реальную задолженность, что нарушило права арендатора.
Требования Администрации города Нижний Новгород о взыскании задолженности по арендной плате были частично удовлетворены решением Арбитражного суда Нижегородской области от 06.04.2021 по делу № А43-40177/2022. В своих расчётах истец нарушил действующее законодательство, применяя индексацию на год установления кадастровой стоимости при расчёте арендной платы за земельный участок. Суд признал этот расчёт неверным и отказал взыскателю в части требований.
Решением Арбитражного суда Нижегородской области по делу № А43-12502/2023 от 12.06.2023 в полном объеме удовлетворены требования Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области о взыскании задолженности по арендной плате. Суд не проводил анализ расчёта задолженности, произведенного министерством и признал его обоснованным, в то время как расчёте применялся коэффициент индексации 1.38 в год установления новой кадастровой стоимости.
Проведенный анализ нескольких судебных актов, в которых рассматривается вопрос о соответствии расчетов действующему законодательству, выполненных органами исполнительной власти, позволяет сделать вывод о том, что Арбитражные суды более тщательно проверяют
формирование начислений арендной платы, чем суды общей юрисдикции. Однако решением по делу №А43-31139/2021 от 01.12.2021 Арбитражный суд Нижегородской области полностью удовлетворил требования Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области и взыскал с ответчика арендную плату за 2021 год, рассчитанную с использованием коэффициента индексации равному 1.38.
Подводя итог, можно отметить, что права арендаторов государственной земли, какой-бы орган исполнительной власти ей не распоряжался, грубо нарушаются. Защитить арендаторов в данной ситуации может только суд, в рамках гражданского разбирательства, так как на сегодняшний день, не существует законодательно оформленного механизма контроля, за качеством производимых органами исполнительной власти расчётов. Суд зачастую не стремится уделять внимание подобным мелким деталям. Но за этими деталями стоят реальные денежные средства юридических и физических лиц. Решение данной проблемы, на мой взгляд, лежит в более ответственном подходе судов к доказательствам, предъявляемым органами государственной власти.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ:
1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №2 136-ФЗ (ред. от 06.02.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2023);
2. Закон Нижегородской области от 13.12.2005 № 192-З «О регулировании земельных отношений в Нижегородской области»;
3. Постановление правительства Нижегородской области от 02.06.2006 №186 «Об утверждении методики расчёта арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Нижегородской области и государственной собственности на территории Нижегородской области»;
4. Постановление правительства Нижегородской области от 04.05.2016 №247 «Об утверждении методики расчёта арендной платы за земельные участки, расположенные на территории городского округа город Нижний Новгород,
находящиеся в собственности Нижегородской области и государственная собственность на которые не разграничена»;
5. Решение Нижегородского районного суда города Нижний Новгород по делу № 2-4491/2022 от 21.06.2022;
6. Решение Арбитражного суда Нижегородской области по делу № А43-40177/2022 от 06.04.2021;
7. Решение Арбитражного суда Нижегородской области по делу №А43-31139/2021 от 01.12.2021;
8. Решение Арбитражного суда Нижегородской области № А43-12502/2023 от 12.06.2023
Olyunin V.I.
Volga State University of Water Transport (Nizhny Novgorod, Russia)
INDEXATION OF RENT FOR LAND PLOTS LOCATED ON TERRITORY OF NIZHNY NOVGOROD, STATE OWNERSHIP OF WHICH IS NOT DELIMITED, WHEN CADASTRAL VALUE CHANGES
Abstract: the article describes the problems of violation of the rights of tenants of state land in terms of illegal accruals. The analysis of the regional legislation regulating the calculation of rent in the Nizhny Novgorod region is carried out. The judicial practice in cases of debt collection for the use of land plots is presented, the inconsistency of the decisions taken by the court with the current legislation is established. The issue of legality of charges made by executive authorities for tenants in the Nizhny Novgorod region is raised.
Keywords: Land Code, rent, indexation coefficient, cadastral value, regional legislation.
