CC BY
50
DOI: 10.24411/2072-4098-2020-10204 Гражданско-правовая ответственность оценочных компаний и оценщиков: обзор судебной практики *
В.А. Савиных доцент кафедры административного и финансового права юридического факультета Санкт-Петербургского государственного университета, кандидат юридических наук (г. Санкт Петербург)
Владислав Алексеевич Савиных, v.savinykh@spbu.ru
2.2. Противоправность: способы опровержения достоверности отчета об оценке
Ключевым предметом спора в делах о привлечении оценщиков к гражданско-правовой ответственности выступает вопрос о достоверности изготовленного отчета об оценке, решение которого предопределяет вывод о правомерности или противоправности действий оценщика, как необходимом условии наступления частноправовой ответственности.
2.2.1. Иной отчет об оценке Рыночная стоимость всегда является условной величиной, поскольку представляет собой суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки [2, п. 4]. Причем достоверность этого суждения в силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности достигается за счет соблюдения оснований и порядка проведения оценки, что не может гарантировать получение разными независимыми оценщиками идентичных величин рыночной стоимости в отношении одного и того же объекта. Как и всякий профессионал, оценщик имеет определенную свободу усмотрения, наличие которой является условием для эффективного выполнения оценки. Основываясь на собственных специальных познаниях и профессиональном опыте, каждый оценщик самостоятельно определяет, какие подходы к оценке при-
менимы в конкретной ситуации, отбирает объекты-аналоги для сравнения, выявляет ценообразующие факторы для конкретного объекта и т. п. В этих условиях получение двумя оценщиками равных значений рыночной стоимости, если и возможно, то в порядке исключения, обусловленного специфическими рыночными условиями или простой случайностью. Поэтому не может быть единственно правильной или «фактической» рыночной стоимости, по сравнению с которой все прочие значения, отраженные в отчетах об оценке, будут недостоверными. Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности достоверной признается любая величина рыночной стоимости, которая определена в установленном порядке. Иными словами, соблюдение надлежащего процесса оценки гарантирует получение достоверного результата, причем достоверных результатов в отношении одного объекта оценки может быть несколько (см. [3, с. 149]).
В связи с этим согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации само по себе наличие иного результата оценки не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости, поскольку вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рам-
* Окончание. Начало см.: Имущественные отношения в Российской Федерации. 2020. № 2.
ках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки [4].
Следуя этому подходу, суды справедливо отказывают во взыскании убытков с оценщиков в тех случаях, когда в подтверждение недостоверности отчета об оценке представляется лишь иной отчет, содержащий отличающийся результат оценки 1. В то же время отличный результат оценки может быть принят судами в качестве дополнительного подтверждения недостоверности оспариваемого отчета об оценке при наличии иных убедительных доказательств недостоверности 2.
2.2.2. Внесудебная экспертиза отчета об
оценке
Согласно статье 17.1 Закона об оценочной деятельности внесудебной формой проверки достоверности отчета об оценке рыночной стоимости выступает экспертиза отчета, под которой понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях формирования мнения эксперта или экспертов в отношении отчета об оценке, о соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. Таким образом, именно экспертиза отчета позволяет выявить нарушения, допущенные оценщиком в процессе проведения оценки и свидетельствующие о недостоверности итогового результата рыночной стоимости.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности недостоверность оценки может быть установлена в судебном порядке, а также в ином «порядке, установленном законодательством Российской Федерации».
Является ли таким иным порядком получение отрицательного заключения экспертизы отчета, предусмотренной статьей 17.1 Закона об оценочной деятельности? В некоторых проанализированных делах единственным доказательством недостоверности отчета, представленным истцом, служила именно экспертиза отчета. И если в одних случаях подобной экспертизы суду было достаточно для вывода о недостоверности отчета и взыскания убытков 3, то в других нет 4. В связи с этим следует признать, что с точки зрения судебной практики получение отрицательного заключения экспертизы отчета является лишь доказательством недостоверности отчета, но не выступает административной формой опровержения достоверности отчета. В противном случае правовым последствием отрицательного заключения экспертизы была бы установленная недостоверность отчета, доступная к оспариванию со стороны оценщика, но в отсутствие такого оспаривания выступающая безусловным подтверждением противоправных действий оценщика при составлении отчета.
Подобный подход судебной практики представляется совершенно обоснованным, поскольку в настоящее время отрицательное заключение экспертизы свидетельствует о недостоверности отчета об
1 См. постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2017 № 13АП-25934/2017 по делу № А56-47586/2017, Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2017 № 12АП-11836/2017 по делу № А12-15856/2017, Арбитражного суда Уральского округа от 22.11.2018 № Ф09-7250/18 по делу № А60-62860/2017, Арбитражного суда Поволжского округа от 12.09.2017 № Ф06-23516/2017 по делу № А65-3467/2017, Арбитражного суда Поволжского округа от 04.07.2017 № Ф06-22135/2017 по делу № А65-12566/2016, Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2017 № 18АП-5024/2017 по делу № А76-8496/2016.
2 Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 27.07.2017 № Ф07-4409/2017 по делу № А42-1577/2016.
3 Решение Арбитражного суда Воронежской области от 14.12.2017 по делу № А14-8491/2017.
4 См. постановления Арбитражного суда Северо-Западного округа от 23.07.2018 № Ф07-7558/2018 по делу № А56-47915/2017, Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 15.01.2018 № Ф02-6908/2017 по делу № А74-16694/2016.
оценке в смысле статьи 12 Закона об оценочной деятельности лишь в тех случаях, когда получение положительного заключения экспертизы является обязательным условием применения такого отчета 5. Во всех остальных случаях отрицательное заключение экспертизы отчета имеет лишь доказательственное значение и не препятствует использованию отчета по назначению (см. [5, с. 68-69]).
В проанализированных делах наличие положительного заключения экспертизы не было обязательным, поэтому верным является подход судов, в соответствии с которым отрицательное заключение экспертизы - лишь одно из доказательств недостоверности отчета, но не форма опровержения достоверности отчета об оценке.
2.2.3. Заключение судебной экспертизы
В соответствие с абзацем 2 пункта 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 года № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее - Информационное письмо № 92) для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.
Однако ни в одном из проанализированных дел суды не назначали экспертизу в виде иной независимой оценки в целях проверки достоверности отчета. Во всех делах, где проводилась судебная экспертиза, ее предметом выступала проверка со-
ответствия отчетов об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности 6. Такой подход является обоснованным продолжением позиции Верховного Суда Российской Федерации, описанной в пункте 2.2.1 настоящего обзора.
Сама по себе независимая оценка, проведенная в ходе судебного разбирательства, может привести лишь к получению альтернативной величины рыночной стоимости объекта оценки, но ничего не говорит о том, допустил ли оценщик при изготовлении первоначального отчета нарушение установленных требований, то есть не позволяет судить собственно о достоверности этого отчета в смысле статьи 12 Закона об оценочной деятельности. Этим целям служит уже упомянутая экспертиза отчета. Однако если экспертиза отчета об оценке является формой внесудебной проверки достоверности отчета, то в рамках судебного разбирательства достоверность отчета проверяется посредством проведения судебной экспертизы, которая по своим целям схожа с экспертизой отчета и направлена на решение вопроса о соответствии отчета об оценке установленным требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В этом отношении следует различать оценку достоверности отчета в смысле статьи 12 Закона об оценочной деятельности (процедурная достоверность) и как одного из доказательств по делу (доказательственная достоверность). В первом случае достоверность отчета понимается как признак соответствия отчета установленным требованиям, то есть как процедурная достоверность, гарантирующая, что действия оценщика в процессе проведения оценки были правомерны. Во втором случае досто-
Ранее Закон об оценочной деятельности предусматривал два подобных случая, указанных в абзаце 6 части
6 статьи 24.18 (утратил силу в связи с принятием Федерального закона от 2 июня 2016 года № 172-ФЗ) и статье 24.16 (утратила силу в связи с принятием Федерального закона от 2 июня 2016 года № 172-ФЗ). См. постановления Арбитражного суда Северо-Западного округа от 12.02.2019 № Ф07-17/2019 по делу № А21-1477/2018, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2017 № 13АП-2816/2017 по делу № А56-81066/2015, Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2016 № 12АП-10873/2016 по делу № А12-7059/2016, Третьего арбитражного апелляционного суда от 27.04.2016 по делу № А33-12113/2015, решение Арбитражного суда Иркутской области от 31.01.2018 по делу № А19-20352/2017.
5
верность отчета означает, что он достоин доверия со стороны суда и способен служить средством формирования знания суда о размере рыночной стоимости. В этом качестве достоверность отчета становится предметом проверки в делах, где функция суда состоит в установлении рыночной стоимости (оспаривание кадастровой стоимости, оспаривание результатов оценки имущества, арестованного в рамках исполнительного производства, оспаривание стоимости выкупаемого имущества и т. д.) 7. Здесь отчет выступает лишь одним из доказательств рыночной стоимости и попадает под действие принципа свободной оценки судом доказательств. Поэтому даже при отсутствии нарушений при его изготовлении он может быть признан недостоверным, но недостоверным в доказательственном значении, а не в смысле статьи 12 Закона об оценочной деятельности. Иными словами, отчет, обладающий процедурной достоверностью, не всегда получит признание своей доказательственной достоверности (подробнее о разграничении процедурной и доказательственной достоверности отчета см. [3, с. 155-156]).
Таким образом, поскольку условием удовлетворения иска об убытках выступает установление противоправности в действиях оценщика, выражающейся в недостоверности изготовленного отчета в смысле статьи 12 Закона об оценочной деятельности (процедурной недостоверности), при рассмотрении соответствующих дел суды обоснованно избегают назначения экспертизы в виде иной независимой оценки, но назначают экспертизу, направленную на проверку соответствия отчета об оценке установленным требованиям законодательства.
Позиция, выраженная в абзаце 2 пункта 2 Информационного письма № 92, согласно которой для проверки достоверности отчета может быть назначена экспертиза в виде иной независимой оценки, относится лишь к тем делам, где предметом спора выступает не имущественная ответственность оценщика, а размер рыночной стоимости объекта 8, где суд в первую очередь оценивает не процедурную, а доказательственную достоверность отчета об оценке.
Далее, говоря о достоверности отчета, мы будем подразумевать процедурную достоверность, если не указано иное.
Также следует подчеркнуть, что приведенное понимание достоверности отчета об оценке свидетельствует о том, что эта достоверность не имеет градаций, и потому не может быть более достоверного отчета или менее достоверного. Если при составлении отчета допущены нарушения установленных требований, повлиявшие на результат оценки, то отчет является недостоверным независимо от того, в какой степени достоверный результат оценки отличается от недостоверного9. Поэтому даже в том случае, когда различие между этими результатами составляет менее 5 процентов, суды обоснованно приходят к выводу о противоправности действий оценщика и необходимости взыскания причиненных убытков в виде стоимости оценочных услуг и расходов, понесенных в связи с оспариванием достоверности отчета 10. В то же время незначительность расхождения между результатами достоверной и недостоверной оценок может препятствовать взысканию прочих убытков, которые связаны собственно с использованием недостоверного результата
И только в этом качестве достоверность может быть опровергнута посредством проведения судебной экс-
пертизы в виде иного отчета об оценке согласно абзацу 2 пункта 2 Информационного письма № 92. Дела об оспаривании кадастровой стоимости, дела об оспаривании оценки имущества, на которое обра-
щается взыскание приставом исполнителем и т. п. Однако, как будет показано далее, и по этим категориям дел Верховный Суд Российской Федерации ориентирует нижестоящие суды на необходимость выяснения в том числе процедурной достоверности отчетов об оценке.
Если только это отличие не нивелируется при округлении, проводимом в рамках оценки. 10 Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 04.06.2018 № Ф10-999/2018 по делу № А09-5235/2017.
9
(подробнее этот вопрос будет рассмотрен в разделе 2.4).
2.2.4. Судебное решение по другому спору
В отдельных случаях достоверность отчета об оценке рыночной стоимости становится предметом проверки в рамках обособленного судебного спора, не связанного с взысканием убытков с оценщика, в частности:
• при оспаривании кадастровой стоимости, когда отчет, представленный заявителем, проверяется в ходе проведения судебной экспертизы в соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» 11;
• при оспаривании результатов оценки имущества, арестованного в рамках исполнительного производства, когда суд обязан сделать вывод о достоверности проведенной оценки согласно пункту 50 постановления Пленума
Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 года № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» 12. Как правило, в делах об оспаривании результатов оценки имущества, арестованного в рамках исполнительного производства, также проводится судебная экспертиза в целях проверки достоверности отчета об оценке и установления рыночной стоимости.
Если в рамках ранее вынесенного судебного решения суд отверг соответствующий отчет об оценке в качестве недостоверного, то иск о взыскании убытков с оценщика, подготовившего этот отчет, в подавляющем большинстве случаев был удовлетворен 13. С учетом того, что по делам, связанным с оспариванием кадастровой стоимости, суды весьма часто устанавливают рыночную стоимость на основании заключения экспертизы, приходя к выводу о процедурной недостоверности отчета об оценке, представленного заявителем 14, оценщики, проводящие оценку для целей оспаривания кадастровой стоимости, подвергаются серьезному риску привлечения к имущественной ответственности.
11 Также см. постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2018 № 09АП-39278/2018 по делу № А40-51020/18, Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2017 № 11АП-14973/2017 по делу № А72-7255/2017, Арбитражного суда Северо-Западного округа от 27.07.2017 № Ф07-4409/2017 по делу № А42-1577/2016, Арбитражного суда Северо-Западного округа от 27.06.2017 № Ф07-5453/2017 по делу № А56-81066/2015, Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2017 № 15АП-5437/2017 по делу № А32-41332/2016, Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2017 № 15АП-986/2017 по делу № А53-28770/2016, Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 23.08.2016 № Ф02-4325/2016 по делу № А33-12113/2015.
12 Также см. решения Арбитражного суда Республики Карелия от 13.07.2018 по делу № А26-4197/2018, Арбитражного суда Нижегородской области от 04.05.2018 по делу № А43-43502/2017, Арбитражного суда Иркутской области от 31.01.2018 по делу № А19-20352/2017, постановления Арбитражного суда Центрального округа от 04.06.2018 № Ф10-999/2018 по делу № А09-5235/2017, Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2018 № 05АП-1978/2018 по делу № А24-3777/2017.
13 См. постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2018 № 09АП-39278/2018 по делу № А40-51020/18, Арбитражного суда Центрального округа от 04.06.2018 № Ф10-999/2018 по делу № А09-5235/2017, Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2018 № 05АП-1978/2018 по делу № А24-3777/2017, Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2017 № 11АП-14973/2017 по делу № А72-7255/2017, Арбитражного суда Северо-Западного округа от 27.07.2017 № Ф07-4409/2017 по делу № А42-1577/2016, Арбитражного суда Северо-Западного округа от 27.06.2017 № Ф07-5453/2017 по делу № А56-81066/2015, Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2017 № 15АП-5437/2017 по делу № А32-41332/2016, решения Арбитражного суда Республики Карелия от 13.07.2018 по делу № А26-4197/2018, Арбитражного суда Нижегородской области от 04.05.2018 по делу № А43-43502/2017.
14 Подробнее см. Мониторинг судебной практики по делам об оспаривании кадастровой стоимости за 20172019 годы / под ред. В. А. Савиных, Н. П. Баринова. 111^: https://docs.google.eom/spreadsheets/d/19a6sLZtN3 WK84GKbZAtJiXUCdROFatL1nGOGiuc7DJ8/edit?usp=sharing
В отдельных делах, несмотря на вывод о недостоверности отчета, сделанный по ранее рассмотренному судебному спору, суды все же отказывали в удовлетворении иска об убытках по следующим основаниям: • оценщик не был привлечен к участию в деле, в рамках которого рассматривался вопрос о достоверности подготовленного им отчета, поэтому в силу пунктов 2 и 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение по этому делу не имеет преюдициального значения в споре о взыскании убытков с оценщи-
ка
15-
• истец выбрал ненадлежащий способ защиты 16;
• в рамках ранее рассмотренного спора суд на основании заключения экспертизы пришел к выводу о размере рыночной стоимости, отличном от указанного в отчете оценщика, но вопрос о соответствии отчета установленным требованиям на разрешение эксперта не ставился 17. По существу, здесь мы видим продолжение обоснованного подхода судов, описанного в разделе 2.2.1 настоящего обзора.
2.2.5. Решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты
определения кадастровой стоимости могут быть оспорены заинтересованными лицами в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее также - Комиссия) на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости. В разделе 2.2.4 мы уже отмечали случаи, когда достоверность отчета об оценке становится предметом проверки при рассмотрении судом заявления об оспаривании кадастровой стоимости. Если заявление об оспаривании кадастровой стоимости подается не в суд, а в Комиссию, то последняя также проводит проверку достоверности отчета и в случае выявления его недостоверности отказывает в удовлетворении заявления. При этом исходя из опубликованной статистики за 2018 год Комиссии отказывают в удовлетворении около 35 процентов от общего числа принятых к рассмотрению заявлений об оспаривании кадастровой стоимости (см. [10]), что дает повод заказчикам обращаться в суд с требованием о взыскании убытков с оценщика, чей отчет не был принят Комиссией 18.
Однако само по себе решение Комиссии в большинстве случаев не рассматривается судами в качестве достаточного доказательства недостоверности соответствующего отчета об оценке. При этом по одному из дел суд отметил, что решение Комиссии не является доказательством недостоверности отчета об оценке, поскольку выявле-
См. решение Арбитражного суда Иркутской области от 31.01.2018 по делу № А19-20352/2017, постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 23.08.2016 № Ф02-4325/2016 по делу № А33-12113/2015. Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2017 № 15АП-986/2017 по делу № А53-28770/2016.
См. постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2017 № 13АП-25934/2017 по делу № А56-47586/2017, Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2017 № 12АП-
11836/2017 по делу № А12-15856/2017, Арбитражного суда Московского округа от 05.05.2017 № Ф05-3462/2017 по делу № А40-69087/2016.
См. постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2018 № 10АП-20632/2018 по делу № А41-41650/18, Первого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2018 № 01АП-6513/2018 по делу № А43-39416/2017, Седьмого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2018 № 07АП-855/2018 по делу № А45-14124/2017, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2017 № 13АП-29201/2017 по делу № А42-5109/2017, Арбитражного суда Московского округа от 31.08.2017 № Ф05-12480/2017 по делу № А40-115547/2016, Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2017 № 15АП-5533/2017 по делу № А32-43581/2016, Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2017 № 15АП-2474/2017 по делу № А53-23569/2016, Арбитражного суда Центрального округа от 09.02.2017 № Ф10-5677/2016 по делу № А64-2065/2016, Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2016 по делу № А44-8240/2015, Арбитражного суда Уральского округа от 24.03.2016 № Ф09-1661/16 по делу № А07-7929/2015.
ние недостатков отчета требует привлечения специальных познаний в этой области в порядке, предусмотренном статьей 17.1 Закона об оценочной деятельности, регулирующей экспертизу отчета об оценке 19. В связи с этим в большинстве соответствующих дел, где решение Комиссии являлось, по существу, единственным доказательством недостоверности отчета об оценке, судами было отказано в удовлетворении исков о взыскании убытков.
Лишь в одном из проанализированных дел 20 иск о взыскании убытков, основанный на отрицательном решении Комиссии, был удовлетворен. При этом суд учел, что согласно договору на проведение оценки «рыночная стоимость объектов оценки определялась для оформления оспаривания кадастровой стоимости». По другому делу, где недостоверность отчета также подтверждалась только отрицательным решением Комиссии 21, суд привлек к имущественной ответственности оценщика, отказав ему в праве на получение вознаграждения от заказчика оценки в связи с тем, что оценка проводилась для оспаривания кадастровой стоимости, а в свете отрицательного решения Комиссии отчет не имел потребительской ценности для заказчика.
Таким образом, отрицательное решение Комиссии может служить достаточным основанием для привлечения оценщика к имущественной ответственности, если договор на проведение оценки квалифицируется судом в качестве порождающего обязательство оценщика по достижению результата в виде изменения соответствующего значения кадастровой стоимости 22. Иными словами, в этом случае оценщик принимает на себя не только обязательство изготовить отчет об оценке, но и риск того, что отчет не будет принят Комиссией или судом при
оспаривании кадастровой стоимости. На необходимость такой квалификации может указывать, в частности, включение в предмет договора на проведение оценки иных услуг, например, связанных с представлением интересов заказчика в Комиссии при рассмотрении заявления об оспаривании кадастровой стоимости. В таком случае даже достоверное заключение оценщика, если оно будет отвергнуто Комиссией, может служить основанием для привлечения оценщика к имущественной ответственности.
2.2.6. Результаты проверки, проведенной саморегулируемой организацией
оценщиков
В соответствии со статьей 26.3 Закона об оценочной деятельности контроль за соблюдением оценщиками законодательства об оценочной деятельности может осуществляться саморегулируемой организацией, членом которой выступает оценщик, посредством проведения плановых и внеплановых проверок в отношении оценщиков. Внеплановые проверки проводятся на основании жалоб заинтересованных лиц, полагающих, что оценщиком были допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности, приведшие к ущемлению интересов этих лиц (ч. 5 ст. 24.3 Закона об оценочной деятельности). По результатам проведенной проверки составляется акт, включающий описание выявленных нарушений (см. [12, п. 3]). Также дисциплинарным комитетом СРО может быть принято решение о применении к оценщику мер дисциплинарного воздействия (предписание, предупреждение, штраф, приостановление права на осуществление оценочной деятельности и т. д.) (ч. 4 ст. 24.4 Закона об оценочной деятельности).
19 Постановление Арбитражного суда Московского округа от 31.08.2017 № Ф05-12480/2017 по делу № А40-115547/2016.
20 Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2016 по делу № А44-8240/2015.
21 Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2017 № 13АП-29201/2017 по делу № А42-5109/2017.
22 Подробнее о делении обязательств на обязательства по достижению результата и обязательства по приложению максимальных усилий см. [11].
В связи с этим в двух делах (см. сноски 23 и 24) в качестве доказательств недостоверности отчета судами были приняты акт проведенной в отношении оценщика проверки и решение дисциплинарного комитета о привлечении оценщика к дисциплинарной ответственности. И если в одном из дел эти документы служили дополнительным подтверждением недостоверности отчета об оценке наряду с заключением судебной экспертизы 23, то в другом акт проверки и решение дисциплинарного комитета выступали основным доказательством недостоверности отчета 24.
Более того, как отметил суд по одному из дел, «несоответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности может быть установлено не только судом, но и во внесудебном порядке - саморегулируемой организацией оценщиков, проводившей проверку в отношении оценщика, составившего такой отчет» 25. Означает ли это, что проверка отчета в ходе проведения плановой или внеплановой проверки СРО является внесудебной формой оспаривания достоверности отчета, указание на которую содержится в статье 12 Закона об оценочной деятельности?
Достоверность отчета не является предметом проводимой СРО проверки, предметом таковой является соблюдение оценщиком установленных требований законодательства об оценочной деятельности (части 4 и 5 статьи 24.3 Закона об оценочной деятельности). С другой стороны, как уже было отмечено, соблюдение оценщиком установленных требований к оценке выступает основной предпосылкой достоверности отчета об оценке. В этом смысле, выявляя по итогам проверки нарушения, допущенные оценщиком в ходе составления отчета об оценке, СРО одновременно
устанавливает признаки недостоверности этого отчета.
Тем не менее значение нарушений может быть различным в контексте влияния этого нарушения на итоговую величину рыночной стоимости, а также на управленческое решение, для принятия которого изготавливается отчет об оценке. В связи с этим при проведении экспертизы отчета об оценке принято выделять существенные и несущественные нарушения. При этом под несущественными понимаются нарушения, которые «не оказывают никакого влияния на итоговую величину стоимости объекта оценки; влияние на итоговую величину рыночной стоимости меньше погрешности расчетов или нивелируется на уровне округления результатов» [13, с. 82]. При наличии лишь несущественных нарушений выдается положительное экспертное заключение [13, с. 83], которое содержит вывод «о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об оценке об определении рыночной стоимости объекта оценки или в случаях, установленных федеральными стандартами оценки, также вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете» [14, п.17].
Заметим, что с учетом сказанного возникает некоторое противоречие между тем, что эксперт, с одной стороны, обнару-
23 Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 12.02.2019 № Ф07-17/2019 по делу № А21-1477/2018.
24 Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20.04.2018 № Ф04-1304/2018 по делу № А81-3283/2017.
25 Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2018 № 13АП-4129/2018 по делу № А56-58077/2017.
рушений. В свою очередь, наличие таких нарушений может служить основанием для применения к оценщику мер дисциплинарного воздействия, поскольку в экспертном заключении не содержится вывод о соответствии отчета требованиям законодательства.
Следует подчеркнуть, что возможность применения к оценщикам мер дисциплинарного воздействия за допущенные несущественные нарушения - это косвенное следствие вывода о подлинной цели экспертного заключения, имеющей второстепенный характер. Понимание того, что целью экспертизы отчета выступает подтверждение его достоверности, служит предпосылкой для изменения ориентации экспертов с поиска нарушений, допущенных оценщиком, к анализу того, в какой степени эти нарушения повлияли на достоверность отчета.
Возвращаясь к вопросу о правовом значении процедуры проверки отчета в ходе проверки СРО, можно сделать вывод, что любое нарушение установленных требований законодательства, допущенное оценщиком при составлении отчета об оценке, является противоправным и потому может служить основанием для принятия решения о применении к оценщику мер дисциплинарного воздействия. Однако не каждое из таких нарушений является существенным. В частности, если нарушение не влияет на итоговую величину рыночной стоимости, указанной в отчете, то оно не свидетельствует о недостоверности отчета.
С учетом сказанного принятие решения о применении к оценщику мер дисциплинарного воздействия само по себе не означает, что отчет, в связи с изготовлением которого применены такие меры, является недостоверным. Поэтому проверка отчета в ходе проведения плановой или внеплановой проверки СРО не может быть признана внесудебной формой оспаривания достоверности отчета.
Однако если оценщик не оспорил в установленном порядке акт о проверке и ре-
жил нарушения оценщиком требований законодательства, пусть и несущественные, а с другой - делает вывод о соответствии отчета установленным требованиям. Как следствие, например, возникает вопрос о том, могут ли к оценщику применяться меры дисциплинарного воздействия за допущение подобных несущественных нарушений, отраженных в положительном экспертном заключении.
Возможно, следует признать, что несущественные нарушения не являются нарушениями законодательства об оценочной деятельности, и именно поэтому они не препятствуют выдаче положительного экспертного заключения, а следовательно, не могут служить основанием и для применения мер дисциплинарного воздействия. Однако такое предположение не проходит проверку правилами логики, поскольку присвоение нарушению характеристики существенного или несущественного возможно лишь после того, как было установлено, что требование законодательства нарушено. Таким образом, несущественное нарушение - это тем не менее нарушение.
Описанное противоречие позволяет утверждать, что на законодательном уровне неудачно определена цель экспертизы отчета, под которой, как уже было отмечено, понимается формирование мнения эксперта о соответствии отчета требованиям законодательства, а также о подтверждении рыночной стоимости, указанной в отчете. В действительности целью экспертизы отчета выступает формирование мнения эксперта о достоверности отчета и подтверждении рыночной стоимости, указанной в отчете. Проверка отчета на предмет соблюдения установленных требований законодательства - это способ формирования мнения о достоверности отчета.
Подобный подход позволяет избежать обозначенного противоречия. Эксперт вправе выдать положительное экспертное заключение, когда он приходит к выводу о достоверности отчета, что не исключает обнаружение в отчете несущественных на-
шение о применении мер дисциплинарного воздействия, вправе ли он в будущем при рассмотрении иска о взыскании с него убытков ссылаться на ошибочность таких актов и подтверждать достоверность своей оценки, например, посредством проведения судебной экспертизы. Безусловно, вправе. Во-первых, потому что эти акты не обладают преюдициальным значением для суда. Во-вторых, из-за того, что, как уже было отмечено, применение мер дисциплинарного воздействия само по себе не может безусловно свидетельствовать о недостоверности отчета. Так, по одному дел, несмотря на вынесение решения о применении мер дисциплинарного воздействия, оценщик представил в суд заключение двух иных СРО, согласно которым отчет был составлен в соответствии с требованиями законодательства 26.
2.2.7. Заключение по разделу 2.2
С учетом изложенного можно прийти к выводу, что условием признания действий оценщика противоправными выступает допущение им нарушений при составлении отчета об оценке, которые свидетельствуют о недостоверности изготовленного отчета об оценке и некачественном оказании услуг по оценке. При этом если оценщиком было допущено несущественное нарушение, которое не повлияло на итоговое значение рыночной стоимости и не препятствует выдаче положительного экспертного заключения в порядке статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности, то такое нарушение не свидетельствует о недостоверности отчета, не является признаком некачественного оказания услуг по оценке и потому не может служить основанием для привлечения оценщика к имущественной ответственности перед заказчиком оценки.
Несмотря на то, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности достоверность отчета об оценке может быть опровергнута в судебном порядке, а также
«в порядке, установленном законодательством Российской Федерации», сегодня, по существу, отсутствует иной порядок опровержения достоверности отчета, помимо судебного. Отрицательное экспертное заключение в порядке статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности, отрицательное решение Комиссии, акт проведенной в отношении оценщика проверки и решение дисциплинарного комитета о привлечении оценщика к дисциплинарной ответственности являются лишь доказательствами недостоверности отчета об оценке, но не опровергают его достоверность сами по себе.
Реализация иного порядка опровержения достоверности (при его появлении) по своему правовому значению должна приводить к установлению недостоверности отчета, доступной к оспариванию со стороны оценщика или иного заинтересованного лица, но в отсутствие такого оспаривания выступающая безусловным подтверждением недостоверности отчета об оценке и его непригодности для принятия соответствующих управленческих решений или административных актов. Иными словами, к последствиям аналогичным последствиям судебного оспаривания достоверности отчета об оценке.
Является желательным введение иного порядка опровержения достоверности отчетов, помимо судебного, к реализации которого было бы привлечено оценочное сообщество. Это позволило бы создать альтернативную, более оперативную и профессионально-ориентированную процедуру проверки достоверности отчетов об оценке, снижающую нагрузку на судебную систему.
2.3. Вина: проблема дифференцированного режима ответственности оценщиков и оценочных компаний
В некоторых делах суды указывают на вину оценщика в качестве одного из ус-
26 Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 12.02.2019 № Ф07-17/2019 по делу № А21-1477/2018.
ловий наступления имущественной ответственности 27.
Как уже было отмечено, ответственность оценщика может быть как договорной, если иметь в виду ответственность перед заказчиком оценки, так и деликтной - в случаях, когда взыскания убытков требуют иные адресаты оценки.
С учетом положений статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) вина выступает одним из условий наступления деликтной ответственности оценщика. Поэтому можно признать полностью обоснованным исследование вопроса о вине оценщика и оценочных компаний в делах, которые возбуждены по искам лиц, не являвшихся заказчиками оценки 28.
В то же время согласно части 3 статьи 401 ГК РФ ответственность за нарушение договорных обязательств, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, наступает независимо от вины до пределов непреодолимой силы. Таким образом, оценочная компания, если иное не предусмотрено договором на проведение оценки, несет ответственность перед заказчиком независимо от своей вины в допущенном нарушении.
Согласно статьям 3 и 4 Закона об оценочной деятельности деятельность оценщиков является профессиональной. В этом смысле оценщики относятся к лицам «так называемых свободных профессий» (подробнее см. [18]) наряду с арбитражными
управляющими, адвокатами, нотариусами, патентными поверенными и т. п. и вправе осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой. Хотя их деятельность подпадает под внешние признаки предпринимательской деятельности, описанные в пункте 1 статьи 2 ГК РФ, она намеренно обособляется законодателем в деятельность профессиональную для установления особого режима ее осуществления. Отсутствие у оценщика обязанности регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя для осуществления оценочной деятельности не исключает его права на получение такого статуса 29 либо для осуществления иной предпринимательской деятельности, либо для осуществления самой оценочной деятельности, однако с применением специальных налоговых режимов, право на использование которых имеют только лица, обладающие статусом индивидуального предпринимателя 30 (в первую очередь подразумевается упрощенная система налогообложения). И в первом, и во втором случае, даже при наличии у оценщика статуса индивидуального предпринимателя, оценочная деятельность остается профессиональной, не превращаясь в предпринимательскую в силу прямого указания статьи 3 Закона об оценочной деятельности. Поэтому к ней неприменимы специальные правила, регулирующие предпринимательскую деятельность, в том числе пункт 3 статьи 401 ГК РФ о безвиновной ответственности
27 См. постановления Арбитражного суда Поволжского округа от 05.06.2019 № Ф06-47387/2019 по делу № А12-27886/2018, Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2018 № 10АП-20632/2018 по делу № А41-41650/18, Второго арбитражного апелляционного суда от 14.12.2018 № 02АП-8551/2018 по делу № А29-3691/2018, Арбитражного суда Уральского округа от 22.11.2018 № Ф09-7250/18 по делу № А60-62860/2017, Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20.04.2018 № Ф04-1304/2018 по делу № А81-3283/2017, Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2017 по делу № А48-632/2017, Арбитражного суда Поволжского округа от 04.07.2017 № Ф06-22135/2017 по делу № А65-12566/2016, Седьмого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2016 № 07АП-8921/2016 по делу № А67-4112/2016.
28 См. постановления Арбитражного суда Уральского округа от 22.11.2018 № Ф09-7250/18 по делу № А60-62860/2017, Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20.04.2018 № Ф04-1304/2018 по делу № А81-3283/2017, Арбитражного суда Поволжского округа от 04.07.2017 № Ф06-22135/2017 по делу № А65-12566/2016, Седьмого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2016 № 07АП-8921/2016 по делу № А67-4112/2016.
29 Заметим, что в литературе этот вопрос некоторое время вызывал споры (см., например, [19, § 5 главы 22].
30 Ранее Высший Арбитражный Суд Российской Федерации уже приходил к аналогичному выводу применительно к деятельности арбитражных управляющих (см. постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 4 марта 2014 года № 17283/13).
субъектов предпринимательской деятельности в обязательственных отношениях. В связи с этим оценщик, обладающий статусом индивидуального предпринимателя, несет ответственность перед заказчиком за недостоверный отчет об оценке лишь при наличии своей вины.
Однако сказанное нельзя понимать таким образом, что и деятельность оценочных компаний, являющихся коммерческими юридическими лицами, также следует считать профессиональной деятельностью, а не предпринимательской. Согласно статьям 3 и 4 Закона об оценочной деятельности профессиональной признается лишь сама оценочная деятельность, а единственными субъектами оценочной деятельности законодатель называет оценщиков, но не оценочные компании. Поэтому деятельность оценочных компаний по общему правилу следует признать предпринимательской деятельностью, а не профессиональной. Таким образом, условия ответственности перед заказчиком оценки дифференцируются в зависимости от того, с кем заключен договор на проведение оценки. Если договор заключен оценщиком, то он будет нести ответственность лишь при наличии своей вины, если же он заключен оценочной компанией, то в силу пункта 3 статьи 401 ГК РФ ответственность этой компании будет наступать независимо от вины до пределов непреодолимой силы.
В связи с этим нельзя признать правильным подход судов, согласно которому вина оценочной компании является одним из условий для удовлетворения иска заказчика оценки о взыскании убытков 31.
2.4. Убытки: проблема значения
вероятностного характера результата
оценки
В завершение настоящего обзора сле-
дует сказать несколько слов об установлении убытков, причиненных вследствие использования недостоверного результата оценки. Как уже было отмечено, адресат оценки, положившийся на недостоверное значение рыночной стоимости, вправе требовать возмещения причиненных убытков независимо от того, обязательный или рекомендательный характер имел результат оценки. В целом можно выделить три основных вида убытков, взыскания которых требуют адресаты оценки:
1) убытки в виде стоимости услуг по оценке, результат которой признан недостоверным;
2) убытки, состоящие из расходов, понесенных в связи с оспариванием достоверности результата оценки;
3) убытки, возникшие в связи с использованием недостоверного результата оценки.
Если оценщиком допущены ошибки, которые повлияли на итоговую величину рыночной стоимости, то согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности результат оценки лишен свойства достоверности и потому не может быть использован при издании административных актов, принятии управленческих решений и т. д. В этом аспекте не важно, насколько недостоверный результат отличается от достоверного значения рыночной стоимости. Даже при отличии в 1 процент процедурная недостоверность отчета об оценке препятствует его использованию по назначению. Поэтому при установлении процедурной недостоверности отчета с оценщика всегда могут быть взысканы первый и второй виды убытков, то есть убытки в виде стоимости услуг по оценке и убытки, состоящие из расходов, понесенных в связи с оспариванием достоверности результата оценки. Суды справедливо придерживаются такого подхода 32.
31 См. постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2018 № 10АП-20632/2018 по делу № А41-41650/18, Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2017 по делу № А48-632/2017.
32 См., например, постановление Арбитражного суда Центрального округа от 04.06.2018 № Ф10-999/2018 по делу № А09-5235/2017.
Однако, разрешая вопрос о взыскании убытков, возникших в связи с использованием недостоверного результата оценки, судам необходимо учитывать вероятностный характер оценки, в силу которого расхождение между недостоверным значением рыночной стоимости, на которое полагался адресат оценки, и ее достоверным значением не всегда свидетельствует о наличии убытков у такого адресата.
Как справедливо отмечает К.В. Аранов-ский, «условия и методы оценки во всех случаях обеспечивают получение профессионально предполагаемых величин, то есть условных, а не гарантированных» [20]. Таким образом, получение достоверного результата оценки не может гарантировать заказчику, что объект оценки фактически может быть отчужден по указанной стоимости. В связи с этим право адресата оценки полагаться на значение рыночной стоимости, отраженное в отчете, не предполагает гарантии того, что объект действительно будет отчужден (приобретен) по указанной стоимости. Следовательно, само по себе расхождение между недостоверным и достоверным результатами оценки еще не свидетельствует о том, что адресату оценки причинены убытки в связи с использованием недостоверного результата. Об отсутствии таких убытков могут свидетельствовать, в частности, следующие факторы:
1) несущественность расхождения между достоверным и недостоверным результатами оценки. Так, если недостоверный результат попадает в границы доверительного интервала, определенного в достоверном отчете об оценке [21, п. 26], то это означает, что такой результат является одним из возможных значений рыночной стоимости и в этом смысле может быть признан экономически обоснованным. По этой причине его использование по общему правилу не причиняет убытки адресату оценки. В отсутствие доверительного интервала в достоверном отчете об оценке суд вправе по собственному
усмотрению определить границы несущественного расхождения между достоверным и недостоверным результатами оценки;
2) наличие обстоятельств, дающих основание утверждать, что объект оценки фактически не мог быть отчужден (приобретен) по рыночной стоимости, указанной в достоверном отчете об оценке. По одному из дел, рассмотренных Верховным Судом Российской Федерации, в ходе разбирательства было установлено, что рыночная стоимость аренды здания составляет 8 миллионов рублей в месяц, в то время как конкурсный управляющий заключил договор аренды по цене 60 тысяч рублей в месяц (в дальнейшем этот договор был признан недействительным). Суды первых трех инстанций удовлетворили иск о взыскании убытков, причиненных обществу, которые были исчислены исходя из разницы между рыночной ставкой аренды и фактической ставкой по оспоренному договору. Верховный Суд Российской Федерации отменил судебные акты, посчитав, что истцами не доказано, что общество фактически могло извлечь большую выгоду за тот период, пока здание находилось в аренде, то есть не доказано собственно наличие убытков у общества от заключенного договора аренды. При этом Верховный Суд Российской Федерации обратил внимание на то, что здание не могло использоваться по назначению как здание медицинского центра, поскольку не было смонтировано оборудование и не была получена разрешительная документация; что по итогам конкурсного производства здание было бы продано, что сокращает количество лиц, заинтересованных в аренде такого здания; что лица, готового заключить договор аренды здания за 8 миллионов рублей в месяц, так и не нашлось; что договор аренды, возможно, прикрывал временную передачу имущества для обеспечения его сохранности и снижения расходов самого общества-банкрота на содержание здания, то есть, по существу, заключался в интере-
сах общества 33.
Приведенная правовая позиция Верховного Суда Российской Федерации всецело применима к вопросу ответственности оценщика за недостоверный результат оценки и служит подтверждением выдвинутого тезиса. Если фактические обстоятельства дела дают основания утверждать, что объект оценки не мог быть отчужден (приобретен) по рыночной стоимости, указанной в достоверном отчете об оценке, то использование недостоверного результата оценки само по себе еще не свидетельствует о причинении убытков адресату оценки.
Перечисленные факторы являются частными примерами того, как вероятностный характер оценки влияет на исчисление убытков, которые возникают в связи с использованием недостоверного результата оценки. В целом проблема влияния вероятностного характера результата оценки на ответственность оценщиков заслуживает самостоятельного исследования, которое выходит за пределы целей настоящего обзора.
Заключение
Исходя из проведенного анализа можно заключить, что суды в целом верно разрешают дела, связанные с привлечением оценщиков к гражданско-правовой ответственности. Ключевой ошибочный тренд судебной практики связан с отказом во взыскании убытков, причиненных в результате использования недостоверного результата оценки, в тех случаях, когда оценка имела лишь рекомендательный характер. Однако можно рассчитывать на его изменение в результате принятия планируемых поправок в Закон об оценочной деятельности.
Также следует отметить, что, несмотря на высокие риски привлечения оценщиков к имущественной ответственности, в настоящее время общее количество соответствующих дел, рассматриваемых арбитраж-
ными судами, невелико, а средние суммы взысканий с оценщиков относительно низкие. В то же время введение законодательной нормы о возможности взыскания убытков при рекомендательном характере оценки может существенным образом изменить эту картину.
Резюмируя изложенное, отметим, что судам следует уделять особое внимание вине заказчика оценки, вероятностному характеру оценки и прочим факторам, которые снижают риски имущественной ответственности оценщиков и обеспечивают сбалансированный подход к обеспечению интересов как оценщиков, так и адресатов оценки.
ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ
1. Об оценочной деятельности в Российской Федерации : Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «Консультант-Плюс».
2. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 299. Доступ из справочной правовой системы «Консуль-тантПлюс».
3. Савиных В. А. Функция суда по делам об оспаривании результатов оценки имущества // Закон. 2015. № 8. С. 147-157.
4. Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 28 декабря 2015 года № 310-ЭС15-11302 по делу № А09-6803/2014. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
5. Савиных В. А. Правовое регулирование государственной кадастровой оценки в аспекте налогообложения недвижимости : дис. ... канд. юр. наук / Санкт-Петербургский государственный университет. СПб, 2017. 186 с.
6. О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества,
33 Определение Верховного Суда Российской Федерации от 30 сентября 2019 года № 305-ЭС16-18600 (5-8) по делу № А40-51687/2012.
произведенной независимым оценщиком : информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 года № 92. Доступ из справочной правовой системы «Консуль-тантПлюс».
7. О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости : постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
8. О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства : постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 года № 50. Доступ из справочной правовой системы «Консультант-Плюс».
9. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 24 июля 2002 года № 95-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
10. О деятельности комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости за 2018 год. URL: https://rosreestr.ru/site/activity/rassmotre nie-sporov-o-rezultatakh-opredeleniya-kadast rovoy-stoimosti-/informatsiya-o-deyatelnosti-komissiy-po-rassmotreniyu-sporov-o-rezulta takh-opredeleniya-kadastrovoy-/informatsiya-o-deyatelnosti-komissiy-po-rassmotreniyu-sporov-o-rezultatakh-opredeleniya2018/
11. Егоров А. В. Агентский договор: опыт сравнительного анализа законодательных и теоретических конструкций // Ежегодник сравнительного правоведения. 2002. С. 125-131.
12. Об утверждении Требований к рассмотрению саморегулируемой организацией оценщиков жалобы на нарушение ее членом требований Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федера-
ции», федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 декабря 2015 года № 989. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
13. Каминский А. В., Ильин М. О., Лебединский В. И. [и др.]. Экспертиза отчетов об оценке : учебник. 2-е издание. М. : Компания «Про-Аппрайзер», 2015. 272 с.
14. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)» : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 июля 2011 года № 328. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
15. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
16. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
17. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) : Федеральный закон от 26 января 1996 года № 14-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
18. Правовые позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации: избранные постановления за 2006 год с комментариями / под ред. А. А. Иванова. М. : Статут, 2012. 576 с.
19. Афанасьева Е. Г., Белицкая А. В., Вайпан В. А. [и др.]. Предпринимательское право Российской Федерации : учебник / отв. ред. Е. П. Губин, П. Г. Лахно. 3-е изд., перераб. и доп. М. : НОРМА ; ИНФРА-М,
2017. 992 с.
20. Особое мнение К.В. Арановского к Определению Конституционного Суда РФ от 03.07.2014 № 1555-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью «Производственная компания «Возрождение» на нарушение конституционных прав и свобод положением пункта 1 статьи
391 Налогового кодекса Российской Фе-
* *
дерации». и^: http://doc.ksrf.ru/decision/ KSRFDecision167813.pdf
21. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 297. Доступ из справочной правовой системы «Консуль-тантПлюс».
ТОП-5 ФАКТОРОВ, СНИЖАЮЩИХ ЦЕНУ ЖИЛЬЯ
Эксперты «БЕСТ-Новострой» решили напомнить собственникам и потенциальным покупателям недвижимости, какие факторы снижают цену объекта, чтобы учитывать это при сделках купли-продажи.
Итак, ТОП-5 оснований для торга:
1. Квартиры, которые продаются по доверенности или по вызывающим сомнение документам предлагаются к продаже со значительным дисконтом в силу рисков подобных сделок. Снижают цену объекта его частые перепродажи в течение короткого времени (ведь неспроста же!). Также значительно дешевле выставляются в базах квартиры, продающиеся из-под залога банка, поскольку процесс купли-продажи может затянуться из-за сложности расчетов, а также создать дополнительные риски для покупателя. Все вышеперечисленные варианты -это минус 5-15% от цены квартиры в зависимости от каждого конкретного случая.
2. Веским поводом для торга с собственником квартиры может стать ее расположение на первой линии шумной магистрали (особенно с окнами на трассу), а также наличие рядом с домом линии электропередач, ТЭЦ (подобное соседство отнимает у цены квартиры до 20%). Кроме того, скажется на цене и наличие рядом не слишком приятных (тюрьма) или просто шумных заведений, таких как вокзал или ЗАГС.
3. Плохое состояние дома и самой квартиры, разумеется, тоже в списке оснований для дисконта. К примеру, отсутствие в подъезде ремонта, трещины в здании или неистребимый запах потребуют скидки в 5-10%, а квартира после пожара теряет в цене до 20%. Кстати, отсутствие балкона для большинства покупателей - также повод для торга.
4. Перепланировка, несогласованная в установленном законом порядке, которая сегодня встречается все чаще и чаще, - это также повод для дисконта в размере 5-10%. Покупка такой квартиры чревата неприятностями со стороны государственных органов и может обернуться не только хлопотами, но и серьезными штрафами. Кроме того, такую квартиру сложно купить в ипотеку, поскольку банки могут отказать в одобрении объекта.
5. Окружение. Непросто продать без дисконта квартиру с неблагополучным соседством -факт проживания рядом асоциальных личностей может не только повлиять на окончательную цену объекта, но и вообще отпугнуть потенциального покупателя. Если, конечно, он узнает об этом до переезда. Соседство квартиры с офисами, расположенными на первых этажах, также может повлиять на ее стоимость - в этом случае квартира будет стоить дешевле примерно на 10%.
«Своего покупателя найдет любое жилье, но чтобы это удалось сделать в приемлемые сроки и по оптимальной цене, потребуется грамотно организовать рекламную кампанию и приложить силы по подготовке квартиры к показам, чтобы представить ее наилучшие стороны. Хороший специалист поможет справиться с этими задачами», - считает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».
Информация предоставлена ведущим менеджером по связям с общественностью компании «<БЕСТ-Новострой» Натальей Чистяковой
