CC BY
90
11. Налоговый кодекс Российской Федерации. Часть 2 // Российская газета. 2000 . 10 августа.
12. Федеральный закон от 28.09.2010 № 244-ФЗ (ред. от 23.12.2010) «Об инновационном центре «Сколково» (принят ГД ФС РФ 21.09.2010) // Российская газета. 2010. 30 сентября.
13. Федеральный закон от 24 июля 2009 г. № 212-ФЗ «О страховых взносах в Пенсионный фонд Российской
УДК 347.4
Федерации, Фонд социального страхования Российской Федерации, Федеральный Фонд обязательного медицинского страхования и Территориальные фонды обязательного медицинского страхования // Парламентская газета. 2010. 1-7 октября.
Дробышева Н.А.
ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА О РАЗВИТИИ ЗАСТРОЕННОЙ ТЕРРИТОРИИ
Предлагаемая к публикации работа представляет собой изложение результатов специально проведенного автором исследования правовой природы договора о развитии застроенной территории, введенного в российское законодательство Федеральным законом № 232-ФЗ от 18.12.2006 года «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». В рамках статьи рассмотрено место договора о развитии застроенной территории в классификации гражданско-правовых договоров, его существенные условия.
Proposed to be published work is a summary of the results of research conducted by the author specifically the essence of a development built-up area, introduced in Russian law the Federal law № 232 of December 18, 2006 «On Amendments to the Urban Development Code of the Russian Federation and some legislative acts of the Russian Federation». In the article the location of a development built-up area in the classification of civil contracts, its essential terms.
Ключевые слова: договор о развитии застроенной территории, орган местного самоуправления, застройщик, аукцион на право заключить договор, существенные условия.
Keywords: agreement on the development of built-up right to conclude a contract, essential terms
Федеральным законом от 18 декабря 2006 года № 232-Ф3 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» Градостроительный кодекс РФ [1] (далее - ГрК РФ) дополнен статьями 46.1 - 46.3, регулирующими новый вид правоотношений, - развитие застроенных территорий. Положениями ст.ст. 46.2 - 46.3 ГрК РФ регламентирован договор, который является основанием возникновения обязательственных правоотношений по развитию застроенных территорий, в частности, дано определение договора, исчерпывающий перечень его существенных условий, порядок заключения и ответственность сторон в случае неисполнения условий договора.
Из содержания частей 1, 3 ст. 46.2 ГрК РФ следует, что по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и
areas, local authority, the developer, the auction for the
(или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства по подготовке проекта планировки застроенной территории, созданию либо приобретению и передаче в государственную или муниципальную собственность благоустроенных жилых помещений, уплате выкупной цены за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, а также по осуществлению строительства на территории, в отношении которой было принято решение о развитии, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения контрагентом обязательств, предусмотренных договором, и предоставить последнему без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства земельные участки в границах застроенной территории.
Поскольку договор о развитии застроенной территории урегулирован нормами ГрК РФ, правовая природа названного договора в научной литературе трактуется неоднозначно. В частности, дискуссионным является вопрос о возможности его отнесения к числу гражданско-правовых договоров.
Согласно ст. 1 ГрК РФ деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территорий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства, определяется как градостроительная деятельность. Следовательно, отношения, связанные с развитием застроенных территорий, подпадают под действие норм, регулирующих градостроительную деятельность и, в целом, относящихся к административному законодательству [2, с. 14].
При этом ст. 2 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ, Кодекс) в п. 3 определяет, что гражданское законодательство не применяется к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, в том числе к налоговым и другим финансовым и административным отношениям, если иное не предусмотрено законодательством. Комментируя названное положение гражданского законодательства, нельзя не согласиться с точкой зрения, высказанной М.И. Брагинским и В.В. Витрянским о том, что «указанная норма явно не имеет в виду разграничений договоров различной отраслевой принадлежности, поскольку наличие между сторонами отношения власти и подчинения вообще исключает в принципе возможность применения не только гражданского законодательства, но и самой конструкции договора как такового. Договор может существовать только между субъектами, которые в данном конкретном случае занимают равное положение. Все такие договоры по своему характеру являются обычными гражданско-правовыми договорами» [3, с. 24]. Другими словами, п. 3 ст. 2 ГК РФ имеет в виду недоговорные отношения.
Кроме того, следует обратить внимание на содержание следующих норм ГрК РФ, посвященных правоотношениям по развитию застроенных территорий. В соответствии с ч. 7 ст. 46.1 ГрК РФ «развитие застроенных территорий осуществляется на основании договора», согласно ч. 6 ст. 46.2 «приобретение прав на земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в границах
застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и не подлежащие изъятию для муниципальных нужд, лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством», в силу ч. 8 ст. 46.2 «в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, если они являются существенными условиями договора и подлежат выполнению после предоставления земельных участков, права на соответствующие земельные участки могут быть прекращены в соответствии с земельным законодательством и гражданским законодательством».
Указанные нормы позволяют сделать вывод о том, что договор о развитии застроенной территории в том виде, как он сконструирован в законодательстве, представляет собой разновидность гражданско-правовых договоров. А статьи ГрК РФ, относящиеся к указанному договору, - это обычные специальные нормы гражданского права, которые в этом смысле не отличаются, например, от норм, посвященных договорам о перевозке грузов, пассажиров и багажа, включенных в Кодекс торгового мореплавания или Воздушный кодекс, имея в виду, что и те и другие нормы являются гражданско-правовыми, но носящими специальный характер [3, с. 25].
Рассматривая место договора о развитии застроенной территории в классификации гражданско-правовых договоров по дихотомическому принципу, в основе которого лежат три критерия (распределение прав и обязанностей между сторонами, наличие встречного удовлетворения, момент возникновения договора), можно отметить следующее.
По характеру распределения прав и обязанностей между участниками все обязательства делятся на взаимные (двусторонние) и односторонние. О.С. Иоффе подчеркивал, что «взаимными называются обязательства, каждый участник которых является кредитором и должником одновременно. Им могут быть противопоставлены односторонние обязательства, в которых одно лицо выступает только как кредитор, другое - только как должник» [4, с. 265]. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой считали, что «односторонний договор порождает у одной стороны только права. А у другой - только обязанности. Во взаимных договорах каждая из сторон приобретает права и одновременно несет обязанности по отношению к другой стороне» [5, с. 597].
Анализ ст. 46.2 ГрК РФ свидетельствует о четком распределении обязанностей между сторонами договора о развитии застроенной территории. Так, одна сторона обязуется в установленный срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства по подготовке проекта развития застроенной территории; по созданию либо приобретению и передаче в государственную или муниципальную собственность благоустроенных жилых помещений для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения; по уплате выкупной цены за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления жилые помещения в многоквартирных домах, признанных ава—рийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, подлежащей развитию.
Другая сторона договора о развитии застроенной территории - орган местного самоуправления, согласно ст. 46.2 ГрК РФ обязуется создать условия, необходимые для выполнения обязательств другой стороной договора, в частности: утвердить проект планировки застроенной территории; принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; предоставить другой стороне договора без проведения торгов в соответствии с земельный законодательством для строительства в границах соответствующей застроенной территории земельные участки.
Очевидно, что каждая из сторон договора о развитии застроенной территории несет целый комплекс обязанностей по отношению к другой стороне договора и каждой обязанности корреспондирует соответствующее право, т.е. в классификации гражданско-правовых договоров по такому основанию как распределение прав и обязанностей сторон договор о развитии застроенной территории относится к числу двусторонних (или, иначе говоря, взаимных) договоров [2, с. 23]. При этом одной из сторон договора всегда выступает орган местного самоуправления в лице главы муниципального образования или коллегиального органа исполнительной власти муниципального образования, принявшего решение о развитии застроенной территории
и обязавшегося создать все необходимые условия для реализации договора о развитии застроенной территории. С учетом этого в литературе высказано мнение, что договор о развитии застроенной территории «отягощен публичным элементом» [6, с. 78].
Другой стороной договора о развитии застроенной территории выступает победитель открытого аукциона - физическое или юридическое лицо.
Следует обратить внимание на тот факт, что ГрК РФ, раскрывая понятие и основные права и обязанности сторон по договору о развитии застроенной территории, не обозначает, как это принято, стороны договора и, в частности, лицо, выигравшее аукцион на право заключения договора о развитии застроенной территории. Для целей настоящей статьи обозначим данную сторону договора в качестве «застройщика», хотя роль ее в реализации данной договорной конструкции не в полной мере соответствует этому наименованию, но данный вопрос требует самостоятельного детального изучения.
С учетом положений ст. 46.2 ГрК РФ, согласно которой договор о развитии территории заключается органом местного самоуправления с победителем торгов, проведение торгов на заключение такого договора является обязательным.
Порядок проведения торгов регламентируется ст. 46.3 ГрК РФ, в основу которой положены общие нормы ГК РФ о заключении договоров на торгах, а именно - положения ст. 447 ГК РФ. Согласно п. 1 названной статьи договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов с лицом, выигравшим торги. При этом в случаях, указанных в ГК РФ или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.
Среди особенностей проведения таких торгов по сравнению с установленными ст. 448 ГК РФ особая информационная открытость аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории, возможность заключения договора по начальной цене аукциона с единственным участником в случае признания аукциона несостоявшимся на этом основании, а также предоставление права оплаты цены права на заключение договора о развитии застроенной территории в рассрочку.
В соответствии с п. 1 ст. 423 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Таким образом, возникновение договорных отношений возможно при наличии двух условий: достижение сторонами соглашения по всем существенным условиям договора; придание этому соглашению определенной формы, если это необходимо в силу правового акта или соглашения сторон.
Первое условие является основным, поскольку без него не обходится ни один договор, в то время как второе условие не во всех случаях влияет на установление факта заключения договора [7, с. 236].
Под существенными условиями ГК РФ в ст. 432 понимает условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Существенными условиями договора о развитии застроенной территории, в соответствии с ч. 3 ст. 46.2 ГрК РФ (условия, которые названы в законе), признаются сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции; цена права на заключение договора; вышеуказанные взаимные обязательства сторон договора; срок договора; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.
Кроме того, ч. 4 ст. 46.2 содержит норму, согласно которой стороны в договоре наряду с указанными в части 3 той же статьи существенными условиями могут предусмотреть иные существенные условия, в том числе:
1) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;
2) указание видов объектов, подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность; условия и сроки такой передачи;
3) условия и объем участия органа местного самоуправления в развитии застроенной территории с указанием соответствующих сроков;
4) способы и размер обеспечения исполнения договора лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления.
Необходимо отметить, что на основании ст. 432 ГК РФ вышеназванные условия могут стать существенными лишь в случае, когда относительно них одной из сторон будет сделано заявление о необходимости достижения соглашения по ним.
Договор о развитии застроенной территории вступает в силу с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, что свидетельствует о его консенсуальной природе.
В законодательстве нет однозначного ответа на вопрос относительно возмездности или безвозмездности рассматриваемого договора.
Статьей 423 ГК РФ закреплена правовая презумпция возмездности любого гражданско-правового договора. Безвозмездность договора должна быть прямо предусмотрена законом, другими правовыми актами, содержанием или существом договора.
Как отмечал российской цивилист А.А. Симо-лин, для признания юридического отношения возмездным необходимо, чтобы оно состояло из взаимных обязанностей обоих субъектов исполнить друг в пользу друга (или вместо их в пользу определенных третьих лиц) известные действия или из обязанности только одного субъекта, но находящейся в условной или каузальной зависимости от действия другого контрагента [8, с. 130].
Ключевым в легальном определении возмездности (ст. 423 ГК РФ) является признак наличия или отсутствия встречного предоставления, при этом особо упоминаемая в контексте такого предоставления плата является лишь наиболее типичным, но отнюдь не единственным вариантом встречного предоставления [9, с. 620].
В то же время согласно распространенному в литературе мнению возмездные договоры удовлетворяют имущественный интерес каждой его стороны, безвозмездные, напротив, служат интересу только одной стороны, другая же сторона здесь не имеет какой-либо имущественной выгоды [10, с. 130], т.е. возмездные договоры основаны на экономических предпосылках и расчетах сторон, а потому понятие возмездности имеет имущественное (экономическое) содержание [11, с. 47].
ГрК РФ в статьях, посвященных договору о развитии застроенной территории, прямого указания на возмездность данного договора не содержит, поэтому здесь следует руководствоваться общими
положениями ГК РФ о возмездности гражданско-правовых договоров.
Правовой анализ договора о развитии застроенной территории с точки зрения его возмездности показывает, что данный договор носит для лица, заключившего его с органом местного самоуправления, направленность на извлечение прибыли от его реализации.
Что касается другой стороны договора - органа местного самоуправления, то необходимо отметить, что в результате реализации договора о развитии застроенной территории в государственную или муниципальную собственность застройщиком будут переданы возведенные в ходе исполнения договора благоустроенные жилые и нежилые помещения, объекты социального и коммунально-бытового назначения, объекты инженерной инфраструктуры.
Проведенный анализ позволяет сделать вывод о том, что договор о развитии застроенной территории относится к числу двусторонних (взаимных), консенсуальных, возмездных гражданско-правовых договоров.
Литература
1. Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 16.
2. Манасян Г.В. Проблемы договора о развитии застроенной территории. Краснодар, 2010.
3. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения: Издание дополнительное, стереотипное. М., 2002.
4. Комментарий к ГК РСФСР/ Под ред. Е.А. Флей-шиц и О.С. Иоффе. М., 1970.
5. Гражданское право: Учебник: в 3 т. Т.1. 6-е изд., перераб. и доп. / Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. М., 2007.
6. Поднавознова Ю.В. Правовое значение договора о развитии застроенной территории: дефиниции, коллизии, перспективы применения // Вестник Саратовской государственной академии права. 2009. № 2.
7. Денисов С.А. О порядке заключения договора // Актуальные проблемы гражданского права / Под ред. М.И. Брагинского; Исследовательский центр частного права. Российская школа частного права. М., 1999.
8. Симолин А.А. Возмездность, безвозмездность, смешанные договоры и иные теоретические проблемы гражданского права. М., 2005.
9. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 1. Научно-практический комментарий / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина, В.П. Мозолина. М., 1996.
10. Новицкий И.Б., Лунц Л.А. Общее учение об обязательстве. М., 1950.
11. Хасельберг Б.Л., Ровный В.В. Консенсуальные и реальные договоры в гражданском праве. 2-е изд., испр. М., 2004.
УДК 347
Шапсугова М.Д.
СТАНОВЛЕНИЕ ИНСТИТУТА ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА В ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ СССР И РФ ДО ПРИНЯТИЯ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РФ
В статье рассматривается процесс становления института индивидуального предпринимательства в законодательстве СССР и РФ до принятия ГК РФ.
In the article the process of becoming the institute of the sole proprietorship in Soviet Union legislation till enactment of the Civil code of the Russian Federation consided.
Ключевые слова: индивидуальная трудовая деятельность, предпринимательство, индивидуальный предприниматель.
Key words: individual labor activity, proprietorship, individual proprietorship.
Термину индивидуальное предпринимательство предшествовал термин индивидуальная трудовая деятельность, который был закреплен в ст. 17 Конституции СССР 1977 г.[1]. В соответствии с ука-
занной статьей допускалась индивидуальная трудовая деятельность в сфере кустарно-ремесленных промыслов, сельского хозяйства, бытового обслуживания населения, а также другие виды деятель-
