CC BY
57
Для современного процесса познания в целом и ситуационного анализа в частности все это имеет существенное значение, поскольку позволяет определить степень зависимости реализующейся социальной ситуации от интересов, целей и задач субъекта, а природы и характера объективной стороны ситуации от субъективных факторов и объективных обстоятельств, условий, составляющих ее содержание. Одновременно представляется возможным осуществить предварительный анализ их количественного соотношения, взаимосвязи, взаимозависимости и степени взаимообусловленности. Все это составляет основу определения и дальнейшего уточнения направлений углубленного анализа социальной ситуации и определения в ней элементов и процессов приложения первичных и основных усилий для ее преодоления или разрешения. Предложенная типология социальных ситуаций служит неким ориентиром для субъекта познания и действия в многообразии ситуационной ди-
намики, способствует правильному определению границ и связей конкретных ситуаций, уточнению и уяснению моментов перехода одних ситуаций в другие, а также этапов эволюционных изменений в самих ситуациях.
Предложенная типология предполагает естественный переход к общей классификации социальных ситуаций, которая позволила бы охватить в единой системе все ситуативное богатство социального бытия, послужила бы надежным средством упорядочения знаний о имевших место социальных ситуациях, способствовала их научному анализу как в теоретическом, так и практическом планах и, как следствие, обеспечивала определение и реализацию путей эффективного их решения.
Но это предмет другого исследования, отдельного разговора и новой статьи.
Статья поступила 06.10.2014 г.
1. Виноградов В.А. Методы типологии // Общее языкознание. Методы лингвистических исследований. М.: Наука, 1983.
2. Гавриш В.Д. Военно-социальная ситуация: философско-методологический анализ: дис. ...канд. филос. наук. М.: ВПА, 1995.
3. Гридчин А.А. Конфликты в сфере миротворческой деятельности международных организаций: опыт эмпирической классификации // Социально-гуманитарные знания. 2013. № 12. С. 74-83.
Библиографический список
4. Давыдов В.С. Проблема доказательства истины в военно-научном познании (Логико-гносеологический анализ): дис. ... д-ра филос. наук. М.: ВПА, 1987.
5. Дмитриев А.П. Типология знаний о войне и мире и их функции в системе мировоззрения // Методологические проблемы защиты мира и современность. М.: МГУ, 1979.
6. Каринский М.И. Классификация выводов // Избранные труды русских логиков XIX века. М.: Изд-во АН СССР, 1956.
УДК 332.855.2
ГОСУДАРСТВЕННО-ЧАСТНОЕ ПАРТНЕРСТВО В РАЗВИТИИ РЫНКА ДОСТУПНОГО АРЕНДНОГО ЖИЛЬЯ В РЕГИОНАХ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
© Е.Ю. Горбачевская1, О.В. Архипкин2
1Иркутский государственный технический университет, 664074, Россия, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83. 2Иркутский государственный университет, 664082, Россия, г. Иркутск, ул. Улан-Баторская, 6.
Проанализирована проблема обеспеченности населения собственным и арендованным жильем, рассмотрены возможные варианты развития строительства арендного жилья - доходных домов. Обосновано, что для решения вопроса наиболее эффективно государственно-частное партнерство. Определены основные направления реализации данного метода и его многовариантность. Ил. 4. Табл. 4. Библиогр. 7 назв.
Ключевые слова: рынок аренды; «доходный дом»; инвестиции; строительство; методы привлечения инвестиций в строительство доходных домов; государственно-частное партнерство.
PUBLIC-PRIVATE PARTNERSHIP IN AFFORDABLE RENTAL HOUSING MARKET DEVELOPMENT IN THE REGIONS OF THE RUSSIAN FEDERATION E.Yu. Gorbachevskaya, O.V. Arkhipkin
Irkutsk State Technical University,
1 Горбачевская Евгения Юрьевна, кандидат экономических наук, доцент кафедры экспертизы и управления недвижимостью, тел.: 89025785034, e-mail: [email protected]
Gorbachevskaya Evgeniya, Candidate of Economics, Associate Professor of the Department of Expertise and Real Estate Management, tel.: B902б7Bб0Э4, e-mail: [email protected]
2Архипкин Олег Валерьевич, доктор экономических наук, профессор, зав. кафедрой экономики и торговой политики, тел.: (Э952) 52115Э, е-mail: [email protected].
Arkhipkin Oleg, Doctor of Economics, Professor, Head of the Department of Economics and Trade Policy, tel.: (Э952) 52115Э, e-mail: [email protected].
83 Lermontov St., Irkutsk, 664074, Russia. Irkutsk State University,
6 Ulan-Batorskaya St., Irkutsk, 664082, Russia.
The paper analyzes the problem of private and leased housing availability and considers possible development options for the construction of rental housing - apartment buildings. It is proved that the most effective solution of the problem lies in public-private partnership. The main implementation directions of the method and its multi-variance are identified. 4 figures. 4 tables. 7 sources.
Key words: rental market; "apartment house"; investment; construction; methods to attract investment in the construction of apartment buildings; public-private partnership.
Среди стандартного набора социально-экономических проблем Иркутской области наиболее инерционной остается проблема обеспечения населения доступным жильем и ее мультипликационные проекции на демографическую ситуацию в регионе, на ее миграционную составляющую, трудообеспечен-ность области и, в конечном счете, на состояние экономики в целом.
В Иркутской области общий жилой фонд на конец 2013 г. составил 53 476 тыс. м2, в том числе в собственности граждан - 42 093 тыс. м , или 83%, при этом в государственной и муниципальной собственности находится 16% жилого фонда. В 2012 г. введено в действие 871,1 тыс. м2 жилой площади, в том числе за счет средств населения 209,3 тыс. м2, или 24%. По сравнению с 2011 г. объемы жилищного строительства в области увеличились на 15%, а доля строительства за счет средств населения уменьшилась почти на 1%. Кроме того, 207,1 тыс. человек проживают в ветхом и аварийном жилье, площадь которого составляет 4 528,6 тыс. м2, или 8,5% от общего жилого фонда области.
Приведенная статистика свидетельствует, что жилищная проблема в регионе достаточно остра. Ее решение за счет средств населения вряд ли возможно, так как доля жителей Приангарья с денежными доходами ниже величины прожиточного минимума в 2012 г. составила 16%, а доля населения, имеющего среднедушевой денежный доход выше 27 тыс. руб., находится на уровне 18% [2]. Таким образом, большая часть жителей области не имеет средств и возможности приобрести в собственность квартиру или взять ипотечный кредит из-за низкого уровня доходов. Такое положение достаточно для его корреляции с территориальным сальдо миграции и трудонедостаточно-стью.
Регион отличается миграционной убылью населения и теряет ежегодно 5-6 тысяч человек. Особенно неблагоприятна структура миграции. Более половины (52,5%) приходится на людей с высшим и средним специальным образованием. Около 14,5% - дети в возрасте до 15 лет, и 74% - люди трудоспособного возраста. Причем, из этих трех четвертей - 75,6% -это лица так называемого младшего трудоспособного возраста (до 40 лет), из них 75% в возрасте от 20 до 29 лет (порядка 1940 чел., или 26% всей убыли); то есть уезжают преимущественно молодые люди репродуктивного возраста [2]. Соответственно, неучитываемые потери еще больше: уезжающие обзаводятся семьями на новом месте, а значит, демографический негатив настоящего времени переносится и на буду-
щие периоды. Кроме очевидного демографического ущерба, отток трудовых ресурсов отрицательно сказывается на количественных и качественных характеристиках экономики региона.
Для решения этих проблем не в последнюю очередь значимым фактором является доступность жилья, адекватная социально-культурным запросам, финансовым возможностям и жизненным планам человека. Рынок недвижимости предлагает два решения вопроса: приобретение жилья в собственность или его аренду.
В развитых странах доля жилья, находящегося в личной собственности, приблизительно равна доле арендуемого жилья. Так, в США арендуется до 30% жилья, во Франции - около 45%, а в Германии больше половины - 55%. Не комплиментируя в адрес США и Западной Европы, следует констатировать, что аренда жилья является имманентным качеством организации социально-жилищной сферы и значимым сегментом рынка недвижимости, который способен демпфировать потенциально возможные негативные социально-экономические процессы и явления.
В России доля многоквартирных домов составляет приблизительно 70% от общего количества жилья, при этом арендуемого жилья в них - всего 35% [1]. Невысокий уровень арендуемого жилья во многом есть результат проведенной в России бесплатной приватизации, когда «казенные» квартиры оказались в собственности жильцов. В настоящее время социальная политика государственных субсидий на квартплату никак не стимулирует людей с невысокими доходами менять жилплощадь, что ограничивает развитие рынка недвижимости, приводит к дефициту на рынке жилья и аренды и, как следствие, к высоким ценам на жилье.
В настоящее время основным трендом решения «жилищного вопроса» и преодоления негативных последствий его неразрешенности является строительство коммерческого жилья для продажи в собственность, а развитие рынка аренды находится на периферии методологического осмысления и практической деятельности органов государственного (муниципального) управления и бизнес-структур.
Одним из способов решения обозначенных проблем может стать строительство специализированного «коммерческого» жилья, предназначенного для сдачи в аренду, с целью формирования легального рынка аренды по доступным ценам. Такой вид недвижимости ранее наличествовал в России и до сих пор существует в европейских государствах под названием «доходный дом». Доходный дом - это жилое стро-
ение, которое строится или создается с целью получения дохода арендодателем; жилье, предназначенное для граждан в длительное временное пользование с заранее оговоренным набором необходимого количества жилищно-коммунальных или иных услуг.
В перечне главных вопросов, которые возникают при обсуждении возможностей строительства такого типа жилья, является источник финансирования.
На рис. 1 представлены три варианта привлечения инвестиций в строительство доходных домов: за счет частных инвестиций, за счет бюджетных средств, на основе государственно-частного партнерства.
Уровень перспективности первого варианта возможно сформулировать следующим образом. Доходный дом представляет собой актив, гарантирующий получение прибыли, и поэтому должен быть притягательным в первую очередь для частного капитала. Но в современной экономической ситуации и с учетом ментальности российского «хомо экономикус» высокая стоимость строительства, большие сроки окупаемости и, соответственно, низкая рентабельность таких бизнес-проектов низводит их привлекательность до малоприемлемого уровня.
Как отмечают эксперты, привлечение частных инвесторов связано с определенными проблемами и данный тип недвижимости не пользуется популярностью среди девелоперов и застройщиков из-за длительного срока окупаемости, который в несколько раз выше, чем период окупаемости многоквартирных домов, квартиры в которых предназначены для продажи на рынке недвижимости. Если срок окупаемости строительства жилого комплекса или офисного центра составляет 4-7 лет, то предполагаемый срок окупаемости доходного дома порядка 20 лет, то есть доходность составит 5-6% в год. Но высокая доходность связана с повышенным риском. Если рынок растет, можно заработать много и быстро, равно как и потерять все в момент кризиса.
Оптимальный выход из этой контрфактической ситуации - диверсификация вложений, то есть размещение части инвестиционного портфеля в надежные инструменты, которые не приносят высокий доход, но гарантируют его стабильность. Таким образом, потенциал привлечения частных инвестиций в строительство доходных домов закономерно перемещается из первого в третий вариант предложенной схемы.
Вместе с тем необходимо отметить, что вариант частного инвестирования вполне жизнеспособен в ситуации снижения спроса на приобретение жилья в собственность, за счет конкуренции со стороны рынка аренды жилья, но для этого необходимо вывести его из «тени» и сформировать экономически обоснованные цены на аренду жилья. Формализация реальной конкуренции на рынке недвижимости между сегментами «собственность» и «аренда» происходит, когда затраты потребителя на содержание собственного жилья и арендная плата станут соизмеримыми величинами.
Исторический опыт России и современная практика западных стран свидетельствуют, что стоимость аренды квартиры должна занимать не более 20% совокупного дохода семьи. Поскольку средний душевой денежный доход населения Иркутской области в 2012 г. составил 17 819 руб., то семья с двумя работающими членами должна была платить за аренду квартиры около 7-8 тыс. руб. в месяц [2]. Если исходить из структуры потребительских расходов домашних хозяйств, в которой доля оплаты услуг в 2012 г. составила 22,5%, то арендная плата останется в прежних пределах.
Второй вариант инвестирования, когда муниципалитет на свои деньги строит дома и в порядке очереди предоставляет нуждающимся гражданам (своеобразное общежитие, только более комфортабельное) -являет собой антитезу первому, поскольку основой мотивации выступает не коммерческая, а социальная составляющая.
Муниципалитетам как инвесторам нет необходимости покупать недвижимость по коммерческим ценам, для них цена - фактически себестоимость строительства, которая в Иркутске, например, составляет почти 50% рыночной стоимости [3], следовательно, для муниципалитетов рентабельность вложений в доходные дома повышается. Это одновременно расширяет функциональные возможности местной власти в решении приоритетных социально-экономических задач через механизм субсидирования отдельных категорий населения, проживающих в таких домах:
- молодые семьи в период повышения «трудового статуса» членов семьи и достижения уровня дохода, позволяющего взять ипотечный кредит;
Рис. 1. Источники привлечения инвестиций в строительство доходных домов
- работники бюджетной сферы;
- многодетные семьи, на период, пока семья имеет такой статус;
- другие категории граждан, нуждающиеся в проживании в таких домах.
Одновременно должна решаться проблема мобильности трудовых ресурсов на территории всей страны для создания новых производств на территории регионов, однако маловероятно, что в обозримом будущем объемы бюджетных средств позволят разрешить эту проблему в достаточном масштабе.
Третий вариант - инвестирование на основе государственно-частного партнерства - синтезирует социально ориентированную деятельность государства и экономический прагматизм бизнеса.
Основные возможные стимулы, мотивы и интересы частных инвесторов для участия в строительстве доходных домов уже были обозначены выше в общем тезисе: диверсификация капитала и снижение инвестиционных рисков. Тем более, что такого рода процессы и мероприятия имеют прецеденты апробации. Например, крупные инвесторы помещают средства в облигации государственных структур с доходностью 5-10%, что вполне соизмеримо с доходными домами. Кроме того, крупные портфельные инвесторы вкладываются на длительное время, не менее 10 лет, а в таких длительных периодах недвижимость дорожает примерно на десять процентов в год, т.е. частный капитал производит совокупный доход до 15% годовых.
Причем, в отличие от рынка продаж в собственность, вложения в объекты рынка аренды жилья следует считать более надежным инструментом, гарантирующим стабильность дохода как по объективным, так и субъективным показаниям. Во-первых, арендовать квартиры будут в любой ситуации, так как это удовлетворяет одну из первоочередных (или базисных по А. Маслоу) потребностей любого человека - потребность в жилье; во-вторых, состояние жилищной проблемы в России создает стабильный и гарантированный спрос на рынке аренды жилья. А также, при ограниченном количестве земельных участков в зоне урбанизации и высоких ценах на землю, возможность сохранить выстроенный объект и получать доход в виде арендной платы выглядит наиболее привлекательной. Кроме того, государственное участие в экономических проектах любого рода прямо или косвенно в большинстве случаев выступает гарантом их реализации, что консолидируется с интересами бизнеса.
Таким образом, наиболее эффективным методом привлечения инвестиций в строительство доходных домов должен стать метод государственно-частного партнерства по нижеследующим основаниям:
- этот коммерческий вид недвижимости предназначен в первую очередь для извлечения дохода. Организационно-экономической аксиомой рыночной экономики является положение, что наибольшую доходность с наименьшими эксплуатационными издержками возможно получить при управлении данным объектом недвижимости собственником, который заинтересован в максимизации прибыли и оптимизации издержек. При этом инвестиционная привлекательность и воз-
можности расширения строительства арендного жилья напрямую зависят от их доходности. Следовательно, основные инвестиции в строительство арендного жилья должны поступать от частных инвесторов;
- массовое распространение такого вида жилья позволит решить ряд социально-экономических проблем: создать условия для улучшения обеспеченности населения жильем, улучшить трудовой потенциал регионов, повысить инвестиционную привлекательность территорий, улучшить демографическую ситуацию в стране, увеличить налоговые поступления в бюджеты всех уровней за счет сокращения «теневого» рынка аренды, создать экономические инструменты воздействия на рынок аренды недвижимости.
В организационно-экономическом плане это предполагает действия государственных структур власти и управления для создания благоприятных условий для частного инвестирования в сектор арендного жилья.
Для успешной реализации проекта по масштабному развитию рынка арендного жилья необходимо решение следующих первоочередных задач:
• создание схемы взаимодействия государства, частных инвесторов и иных заинтересованных лиц в строительстве арендного жилья;
• создание благоприятных условий для частного инвестирования в сектор арендного жилья;
• сбалансированное развитие новых и ранее застроенных территорий (ветхое и аварийное жилье) путем организации территориальной застройки;
• разграничение функций всех участников проекта.
В рамках создания концепции строительства «доходных домов» Горбачевской Е.Ю. был разработан пилотный проект по строительству арендного жилья в г. Иркутске, реализация которого в перспективе позволит создать универсальную схему и алгоритм массового внедрения таких проектов в регионах России.
Исходя из того, что на конец 2011 г. на одного жителя страны приходилось, примерно, 23 м2 жилой недвижимости (в Европе на одного жителя приходится 40-50 м2 жилья [4]), пилотный проект предполагает возведение двух стоквартирных домов в год. В практическом плане, соблюдая принципы масштабности и непрерывности при строительстве, предлагается в течение 15 лет сдать в эксплуатацию 271 380 м2 арендного жилья. Темпы строительства представлены на рис. 2.
Проведенный анализ информации (в том числе и неофициальных данных) показал, что в настоящее время предложение рынка аренды в городе Иркутске оценивается в 10-11 тысяч объектов. Предпочтение арендаторы отдают 1-комнатным квартирам, на них приходится 40% предложений, еще 35% - на 2-комнатные, 15% - на 3-комнатные. По 5% предпочтений приходится на отдельные комнаты и многокомнатные квартиры (четыре комнаты и больше). Себестоимость строительства одного квадратного метра жилой недвижимости в сложившихся экономических условиях г. Иркутска, с учетом приобретения земельного участка и подключения всех необходимых коммуникаций, составляет порядка 35 000 рублей. Следова-
х л
та о.
ч
та ш
* к
* £
п ь
<и 03
Ч С) 8 о.
Ш I-
ш о
о ^
ш
1-
о
<и у
ц
о
Ряд2; 15; 271380 Ряд2; 14; 253288 Ряд2; 13; 235196 "
Ряд2; 12; 2171 Ряд2; 11; 199012
Ряд2; 10; 1809
Ряд2; 9; 1628 8 Ряд2; 8; 1447
Ряд2; 7; 1266 4 Ряд2; 6; 108552
-Ряд2; 5; 9041
Ряд2; 4; 7231 Ряд2; 3; 542 Ряд2; 2; 361
Ряд2; 1; 180!
Года
Рис. 2. Динамика ввода в эксплуатацию арендного жилья
График освоения инвестиций из расчета стоимости строительства 1 кв.м. 35 000 рублей и удорожания стоимости строительства на 8% каждый год нарастающим итогом.
■ Ряд1; 15; 2 125 588 Ряд1; 14; 1 968 137
■ Ряд1; 13; 1 822 349 ■ Ряд1; 12; 1 687 360 Ряд1; 11; 1 562 370 Ряд1: 10: 1 446 (
Рис. 3. График освоения инве
тельно, объем необходимых инвестиций для строительства жилья за весь период реализации проекта составит 17,2 млрд рублей. Также учтена стоимость удорожания строительства на 8% каждый год за счет инфляции. Темпы освоения инвестиций представлены на рис. 3.
Для оценки рентабельности и сроков окупаемости проекта на рынке недвижимости города Иркутска проанализирована средняя цена на аренду квартир в г.
иций на реализацию проекта
Иркутске в марте 2013 г. Учитывая направленность на долгосрочную аренду квартир, аренда будет иметь официальный характер и квартиры будут сдаваться во всем жилом комплексе. Стоимость аренды во вновь построенном жилье предлагается установить, в соответствии с общепринятой за оптимальную нормой, как указывалось ранее, на уровне не более 20% совокупного дохода семьи (табл. 1).
Таблица 1
Сравнительный анализ стоимости аренды квартир_
Количество комнат Рыночная стоимость аренды квартир по районам, рублей Средняя рыночная цена аренды квартир в г. Иркутске Предполагаемая стоимость аренды квартиры в доходном доме
Кировский Куйбышевский Ленинский Октябрьский Свердловский
1 18 000 14 500 13 000 18 000 16 900 16 100 8 000
2 21 000 15 000 17 000 24 000 17 000 19 000 10 000
3 42 000 38 000 21 000 28 500 26 000 28 000 12 000
Так как преимущественно спросом пользуются одно- и двухкомнатные квартиры, то они и будут составлять преимущественную часть квартир в доходных домах. Средняя стоимость аренды оценивается в 10 тысяч рублей. Рассчитанные эксплуатационные издержки в ценах 2013 г. на примере г. Иркутска для двух строений такого типа, как правило, составляют 28% от потенциального валового дохода. Укрупненный расчет для рассматриваемого пилотного проекта представлен в табл. 2.
Проведенный анализ затрат на строительство, потенциального валового дохода и эксплуатационных издержек с учетом темпов инфляции позволяет рассчитать основные экономические показатели реализации проекта. Общие затраты на продвижение услуг и эксплуатационные издержки составляют 28% от валового дохода. Расчет чистой прибыли представлен в табл. 3.
Как видим из табл. 3, ожидаемая чистая прибыль от реализации проекта уже за первый год составит 13 824 тыс. рублей. Эти денежные средства планируется направить на выплату дивидендов инвесторам, исходя из доходности 10% годовых.
Такой объем чистой прибыли за второй год позволит осуществить эмиссию акций в размере 132 480 тыс. рублей, устанавливая стоимость одной акции 40 000 руб. Общий объем эмиссии в первый год составит
3 312 акций. Их планируется запустить в свободный оборот на рынке ценных бумаг для продажи как физическим, так и юридическим лицам. Следует обратить внимание на то, что эти акции уже обеспечены полученной чистой прибылью за предыдущий год реализации проекта, они также будут обеспечены уже имеющимися в собственности построенными объектами недвижимости. Такой подход позволяет за 15 лет реализации проекта привлечь 6 млрд рублей частных инвестиций только за счет эмиссии акций, обеспеченных уже полученной чистой прибылью от сдачи жилья в аренду, и вывести проект на уровень самофинансирования на десятый год его реализации. Развернутый расчет суммы требуемых инвестиций и источников их поступления представлен в табл. 4.
Следует также иметь в виду, что рыночная стоимость жилой недвижимости имеет тенденцию к ежегодному росту на 10-12% в год. Так, например, в г. Иркутске, по данным портала REAI .TY.1RK.RU, в сентябре 2013 г. стоимость квартир возросла в среднем на 0,7%. Следовательно, при ежегодной переоценке основных фондов появляется возможность увеличения стоимости активов компании, осуществляющей строительство арендного жилья. Увеличенная стоимость активов позволяет дополнительно эмитировать акции и привлекать дополнительные частные инвестиции.
Таблица 2
Доходность от сдачи в аренду, согласно пилотному проекту_
Планируемый объем продаж, количество квартир 200
Стоимость за 1 квартиру, рублей в мес. 10 000
Валовый объем продаж, рублей за год 24 000 000
Эксплуатационные издержки 27,99%
Эксплуатационные издержки, рублей, в т.ч. 6718 161
Коммунальные платежи, рублей, в т.ч. 5 351 361
Содержание общедомовой территории, рублей 1 366 800
Продвижение услуг, рублей 600 000
Итого затраты 7318 161
Таблица 3
Расчет чистой прибыли от реализации пилотного проекта по строительству доходных _домов в г. Иркутске_
Наименование показателя 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028
Планируемый объем продаж, количество квартир 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 2000 2200 2400 2600 2800 3000
Стоимость за 1 квартиру, тыс. руб. 10 11 12 13 14 15 16 17 19 20 22 23 25 27 29
Валовой объем продаж, тыс. руб. за год 24 000 51 840 83 981 120 932 163 259 211 583 266 595 329 054 399 801 479 761 569 956 671 512 785 669 913 794 1 057 390
Эксплуатационные издержки 28,00% 28,00% 28,00% 28,00% 28,00% 28,00% 28,00% 28,00% 28,00% 28,00% 28,00% 28,00% 28,00% 28,00% 28,00%
Итого затраты 6 720 14 515 23 515 33 861 45 712 59 243 74 647 92 135 111 944 134 333 159 588 188 023 219 987 255 862 296 069
Прибыль до налогообложения: 17 280 37 325 60 466 87 071 117 546 152 340 191 948 236 919 287 857 345 428 410 368 483 489 565 682 657 931 761 321
Налог на прибыль 3 456 7 465 12 093 17 414 23 509 30 468 38 390 47 384 57 571 69 086 82 074 96 698 113 136 131 586 152 264
Чистая прибыль 13 824 29 860 48 373 69 657 94 037 121 872 153 559 189 535 230 285 276 342 328 295 386 791 452 545 526 345 609 056
Доходность акций 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10%
Объем эмиссии акций 138 240 160 358 185 131 212 841 243 800 278 350 316 867 359 766 407 501 460 571 519 524 584 962 657 545 737 997 827 114
Итого, количество выпускаемых акций, из расчета стоимости 40 000 руб. 1 акция 3 456 4 009 4 628 5 321 6 095 6 959 7 922 8 994 10 188 11 514 12 988 14 624 16 439 18 450 20 678
Таблица 4
Развернутый расчет суммы требуемых^ инвестиций и источников их поступления_
Год реализации проекта Требуемый объем инвестиций, руб. Поступление частных инвестиций, руб. Поступление государственных инвестиций, руб.
1 633 220 000 0 633 220 000
2 683 877 600 138 240 000 545 637 600
3 738 587 808 160 390 176 578 197 632
4 797 674 833 323 390 709 474 284 124
5 861 488 819 373 253 765 488 235 054
6 930 407 925 567 216 275 363 191 650
7 1 004 840 559 651 632 897 353 207 662
8 1 085 227 803 884 117 060 201 110 744
9 1 172 046 028 1 011 437 173 160 608 855
10 1 265 809 710 1 291 661 220 0
11 1 367 074 487 1 472 056 851 0
12 1 476 440 446 1 811 240 217 0
13 1 594 555 681 2 057 080 692 0
14 1 722 120 136 2 468 854 772 0
15 1 859 889 747 2 795 156 322 0
С точки зрения удовлетворения социальных, экономических, коммерческих и потребительских интересов, определяются основные потенциальные участники проекта:
- федеральные и региональные органы власти;
- частные инвесторы;
- пользователи арендного жилья;
- банковские организации и финансовые институты.
Основные интересы субъектов реализации этого проекта представлены на рис. 4.
В современной экономической ситуации основными социальными бенефициарами выступают государство и население, но, если реализовывать такой проект полностью за счет бюджетных средств, то общая стоимость проекта составит 17,2 млрд рублей. В этом случае появляются дополнительные риски незавершения проекта из-за возможного отсутствия средств в бюджете.
При реализации проекта по строительству «доходных домов» необходимо учитывать интересы:
Федеральных и региональных органов власти:
Минимизация затрат на реализацию программы;
Увеличение пополнения налоговой казны;
Решение социальных задач (решение жилищной проблемы, улучшение демографической ситуации);
Привлечение дополнительных инвестиций в регионы.
Потенциальных частных инвесторов:
Срок окупаемости инвестиций не ниже
среднеотрасле-вого;^И Постоянный доход на вложенный капитал.
Пользователей такого вида жилья (в т.ч. будущих жильцов):! Нанимателей -возможность по доступным ценам арендовать жилье (не более 30% от совокупного дохода семьи);
Работодателей -привлечение и удержание квалифицированных кадров посредством решения их жилищной проблемы
Банковских организаций -
возможность выдавать возвратные кредиты , обеспеченные поручительством федеральных и муниципальных организаций
Рис. 4. Основные интересы субъектов реализации пилотного проекта
Если же говорить о коммерческом интересе частных инвесторов, т.е. об экономической эффективности проекта, то следует отметить, что прибыль от капиталовложений в недвижимость в России примерно в 2-3 раза выше, чем в среднем по Европе. Так, средняя прибыль от одного проекта на рынке строительных услуг в России составляет до 15%, тогда как в Европе она не превышает 5% [5]. И в этом аспекте рынок недвижимости России по доходности опережает рынки Европы. Например, доходность недвижимости в Лондоне находится на уровне 5%, в Варшаве 8%, в Москве уже 20-30%. В силу высокого уровня доходности продолжается интенсивный рост инвестиций в этот бизнес, следовательно, увеличиваются объемы вводимых в эксплуатацию помещений различного коммерческого назначения.
Сейчас Россия признана самым привлекательным местом для вложений в строительство и покупку всех видов коммерческой недвижимости. Этот рынок имеет
огромный потенциал для иностранных инвесторов. Нигде в Европе нет такого объема рынка, как в России, где ежегодно строится более 5 млн м2 недвижимости. Средняя норма доходности в Европе для инвестора составляет 8%, а в России - 15-30% [6, 7].
Соответственно, если российские частные инвесторы отказываются диверсифицировать свою деятельность и строить, помимо коммерческой, жилую арендную недвижимость, то потенциальных инвесторов следует искать на международном рынке, где частные инвесторы вкладывают свои денежные средства под 5-8% годовых.
Таким образом, следует сделать вывод, что содержательная конструктивность и социально-экономическая продуктивность предложенного проекта не ограничивает возможностей его практической реализации.
Статья поступила 07.10.2914 г.
Библиографический список
1. Желновакова М. Доходные дома в Иркутске: возвращение классики // [Электронный ресурс]. URL: http://itg.irkutsk.ru/index.php?IdAction=docs&Event=read&id=44 28
2. Официальная статистика. Росстат за 2012 год [Электронный ресурс]. URL: http://www.gks.ru/
3. Ипотека Иркутской области [Электронный ресурс]. URL: http://www.ipoteka.irk.ru/upload/images/change_cost.gif (01.03.2014).
4. Акатова М. Сколько квадратных метров нужно челове-
ку? [Электронный ресурс]. URL: http://www.irn.ru/articles/ 30253.html (01.11.2011).
5. Яшина Г. Иностранные инвесторы на российском строительном рынке [Электронный ресурс]. URL: http://kapital-rus.ru/articles/article/177288 (18.05.2010).
6. Инвестиционный климат в России [Электронный ресурс]. URL: www.myshared.ru/slide/139474/ (09.10.2012).
7. Инвестиционные проекты в России [Электронный ресурс]. URL: www.istithmarus.com/cgi-bin/showae.cgi?act= showindex&tab=lang&lang=ru&nitem=6&gr=22
