CC BY
6Светлаков В.И.
к.т.н., генеральный директор ЗАО ИКФ «КонС» Мохов А.И.
д.т.н., профессор, профессор МГСУ, председатель правления Совета экологического строительства
ГАРМОНИЯ ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ УЧАСТНИКОВ ПРОЕКТА УСТОЙЧИВОГО
РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИЙ
Ключевые слова: земельный участок, территория, инвестор, оценка, золотое сечение, инвариант, декомпозиция, капитализация, общественно-частно-государственное партнерство.
Keywords: land plot, territory, investor, valuation, Golden section, invariant, decomposition, capitalization, public-private-state partnership.
В настоящее время развивается подход к освоению территорий путем создания государственно-частного партнерства. В этом подходе предусмотрено использовать опрос граждан по использованию той или иной территории. Опрос проводится по определенной схеме выборки опрашиваемых граждан. Разработанные модели землеустройства1 и анализ декомпозиции этих моделей для определения долей каждого элемента2 позволяют подойти к формированию взаимоотношений участников общественно-частно-государственного партнерства, основанному на экономической эффективности использования территорий.
Инфографическая модель такого партнерства представлена на рис. 1, а её развернутая инфографическая схема на рис. 2.
Инфографическое представление схемы взаимоотношений участников общественно-частно-государственного партнерства позволяет достаточно легко убедиться в том, что при экономической соорганизации участников происходит информационно-энергетический обмен знаниями, экономическими, техническими и технологическими возможностями осуществления проекта.
Рисунок 1.
Инфографическая модель общественно-частно-государственного партнерства
1 Светлаков В.И., Комов Н.В., Конокотин Н.Г., Севостьянов А.В. Модели для расчета показателей рационального использования земель при освоении Арктических зон // Московский экономический журнал. 2019. - № 11. - С. 97-115.
2 Svetlakov V.I., Mokhov A.I., Mokhova L.A., Borovoy E.A. The Models of Integrated Area Renovation // International Journal of Psychosocial Rehabilitation. 2020. - March. - P. 2883-2904. DOI: 10.37200/IJPR/V24I3/PR2020323
Рисунок 2.
Инфографическая схема взаимоотношений участников проекта преобразования территорий
Любой проект переустройства территорий происходит при потреблении ресурса земли. Рассмотрим модели «землеустройства» с точки зрения взаимоотношений участников проекта. С этой целью преобразуем модель «землеустройства» на пары элементов с творяще-созидательным и творяще-стимулирующим направлением деятельности. Такое преобразование представлено на рис. 3.
№ пары Слои модели зем леустрой ства Вид энергии, воплощенный в слое
4 Потребитель продукции Творяще - созидающий
Продукция территории Творяще - стимулирующий
3 Объекты территории Творяще - созидающий
Функциональность объекта Творяще - стимулирующий
2 Технологическая платформа территории Творяще - созидающий
Инженерные и транспортные сети Творяще - стимулирующий
1 Форма организации территории Творяще - созидающий
Форма использования территории Творяще - стимулирующий
0 Земельно ресурсная платформа Зависит от вида землепользования
Рисунок 3.
Попарное единение слоев модели землеустройства
В первую очередь происходит интеллектуализация «Организатора» за счёт энергоинформационного обмена с «землей» под воздействием «Духовной» энергии, заложенной в Мире. После этого свою интеллектуальную энергию организатор поочередно передает участникам процесса переустройства территории, организованным в пары с творя-щее-стимулирующей и творящее-созидательной деятельностью, которые целенаправленно воплощают идеи в жизнь. Этот процесс схематично представлен на рис. 4.
Интеллектуализация«Организатора» Воплощение интеллектуальной
энергии в жизнь
Рисунок 4
В результате этого процесса модель системы «землеустройства» становится полностью наполненной и соорга-низованной в соответствии с целью, которую несет «организатор».
Этот процесс был рассчитан с применением основных физических констант передачи и поглощения энергий с точностью до пятнадцатого знака после запятой. Округленные данные, представлены в табл. 1.
Таблица 1
Динамика изменения состояния долей элементов модели «землеустройства»
№ пар Духовная энергия, переданная Организатору Духовная энергия, переданная «паре» Возросшая энергия организатора Энергия, переданная от «пары» Организатору Энергия «пары» после взаимодействия с Организатором
2 3 4 5 6
1 0,00293 0,00577 0,06276 0,00286 0,20000
2 0,00274 0,00596 0,06281 0,00295 0,20000
3 0,002565 0,00614 0,06290 0,00304 0,20000
4 0,00251 0,00631 0, 0630 0,00312 0,20000
Интеллектуальная энергия организатора возрастает от величины 0,051196 до 0,063 т.е. на 23,12%, это его вклад в проект, который он заслуженно должен получить по результатам реализации проекта.
Все элементы модели «землеустройства», в первую очередь, взаимосвязаны. Говоря математическим языком в модели заложена, рекуррентная зависимость элементов. Рекуррентная зависимость описывается рядом Фибоначчи, который сходится к «золотой» пропорции, отражающей условия равновесной гармонии естественных, саморазвивающихся систем. Элементы модели «землеустройства» должны быть взаимообусловлены, это непременное условие моделей, используемых в землеустройстве. Взаимообусловленность, в математике, описывается рядом Люка, который так же сходится к «золотой» пропорции. Применение распределения элементов по ряду Фибоначчи и Люка привело к формированию двух рядов взаимосвязанных и взаимообусловленных элементов, представленных в табл. 2.
Первый ряд, отраженный в колонке 1, с ведущим творящее-созидательным слоем «Земля», по мнению авторов, характеризует распределение долей элементов в модели «землеустройства» для земель с/х назначения. Второй ряд, колонка 2, с ведущим творящее-стимулирующим элементом «земля», сформированным в результате деятельности человека по реализации межевания территорий в интересах потребителя, на наш взгляд, характеризует распределение долей элементов в модели «землеустройства» застроенных территорий.
Учитывая доли стоимости, которые формируют земельный участок с учетом проведения внутрихозяйственного землеустройства и создания инфраструктуры при полученном распределении долей элементов модели, для с/х земель получаем величину доли стоимости, равную 0,753. Эта величина практически совпадает с долей стоимости земельного участка в общем объеме с/х активов - 0,75, принятой в других странах, например, США, и является, по мнению американских экономистов, наиболее объективным показателем экономического здоровья сельскохозяйственного сектора1.
Кроме этого, анализ величины земельной ренты в фактической выручке от реализации с/х продукции, например, для хозяйств в Орловской области, составил в среднем 22,5% при разбросе от 4 до 52%. В 55% исследуемых хозяйств разброс составил от 15 до 33%2.
1 Аграрный сектор США в конце ХХ века. - М.: РИЦ «ПИЛИГРИМ», 1997. - С. 106.
302 с.
2
Носов С.И. Оценка земельных ресурсов для рентного регулирования. - М.: Издательский Дом «Русская оценка», 2004. -
Таблица 2
Результат разложения модели «землеустройства» на основе взаимосвязанности и взаимообусловленности элементов.
Обусловленный слой модели землеустройства Ряд Фибоначчи с ведущим творящее-созидающим слоем Ряд Фибоначчи с ведущим тво-рящее-стимулирующим слоем
0 1 2
Земля Земля + Продукция территории 0,2 + 0,076393 = 0,276393
Земля Форма использования территории + Потребитель продукции 0,076393 + 0,123607 = 0,200000
Форма использования территории Форма организации территории + Земля 0,123607 + 0,2 = 0,323607
Форма организации территории Инженерные и транспортные сети + Форма использования территории 0,076393 + 0,076393 = 0,152786
Инженерные и транспортные сети Технологическая платформа территории + Форма организации территории 0,123607+0,123607 = 0,247214
Технологическая платформа территории Функциональность объекта + Инженерные и транспортные сети 0,076393 + 0,076393 = 0,152786
Функциональность объекта Объекты территории + Технологическая платформа территории 0,123607+0,123607 = 0,247214
Объекты территории Продукция территории + Функциональность объекта 0,076393 + 0,076393 = 0,152786
Продукция территории Потребитель продукции + Объекты территории 0,123607+0,123607 = 0,247214
Итого 1,00000 1,00000
По данным декомпозиции модели землеустройства, для с/х угодий величина ренты составляет: сумму долей 0,276393 (Земельный участок, образованный при выполнении землеустройства + продукция территории) + 0,2 (земля) + 0,076393 (вид выращиваемой культуры) / 0,123607 (семенной материал) + 0,076393 (Инженерные и транспортные сети) + 0,247214 (Механизированные работы и удобрения + Сопровождающие работы) = 0,5528 / 0,4472 = 1,2361 т.е. 23,61% от прибыли, что вполне соответствует результатам реального анализа деятельности с/х предприятий.
Большой разброс значений ренты в реальных условиях можно объяснить недостаточно точным учетом влияния на урожайность свойств почвы. Так для зерновых культур поправочный коэффициент на содержание гумуса в пахотном слое лежит в пределах от 0,75 до 1,16 т.е. разброс 35-54% по разным землям на уровень выручки вполне вероятен1.
Для застроенных земель, распределение долей земельного участка и здания, полученных при декомпозиции, сравнивался с рыночными данными в сегментах рынка городской недвижимости. В табл. 3 приводятся данные по рынку коммерческой недвижимости в городах РФ. Полученные результаты достаточно близки.
Таблица 3
Сравнение результатов доли сформированного земельного участка при декомпозиции и рыночными
данными сегмента «коммерческая» недвижимость
Офисы класса А, В Офисы класса С Торговые центры Объекты свободного назначения
Результат Декомпозиции 0,23 0,23 0,23 0,23
Средние рыночные данные 0,2 0,22 0,19 0,19
Доверительный интервал 0,11-0,29 0,13-03 0,1-0,28 0,11-0,27
Выводы
Предложенный подход к декомпозиции модели «землеустройства» дает возможность объяснить интеллектуализацию участников проекта общественно-частно-государственного партнерства для эффективного исполнения проекта. Рассмотрение вопроса интеллектуализации «Организатора» территории определяет успех целенаправленного её развития. Идентичность взаимоотношений между участниками партнерства и взаимоотношением «организатора», и участниками преобразования отдельных компонентов модели «землеустройства» позволяет на этапе проектирования определить долю участия инвесторов в образовании рыночной стоимости объекта инвестирования. Применив разработанную методологию к определению эффективности деятельности партнерства, мы можем получить объективную
1 Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения Российской федерации / Под общ. ред. Сапожникова П.М., Носова С.И. - М.: ООО «НИПКЦ Восход-А», 2012. - 160 с.
социально экономическую оценку, основанную на экономической соорганизации процесса, полезности объекта инвестирования для граждан определенной территории и уровень капитализации земли, отражающий развитие территорий.
