CC BY
319
Формирование зон охраны объекта культурного наследия регионального значения
А.А. Варламов заведующий кафедрой Землепользования и кадастров федерального государственного бюджетного учреждения высшего образования «Государственный университет по землеустройству», член-корреспондент Российской академии наук, заслуженный работник высшей школы Российской Федерации, профессор, доктор экономических наук (г. Москва) Р.А. Кириллов магистрант факультета «Кадастр недвижимости» федерального государственного бюджетного учреждения высшего образования «Государственный университет по землеустройству» (г. Москва)
Анатолий Александрович Варламов, kaf@zemcad.ru
На территории Российской Федерации ведется единый государственный реестр объектов культурного наследия, в котором содержатся сведения о таких объектах. Объекты культурного наследия, включенные в реестр, подлежат государственной охране, которая включает разработку, согласование и утверждение проектов зон охраны объектов культурного наследия, а также установление требований к осуществлению деятельности и требований к градостроительным регламентам в границах территории достопримечательного места [3].
Установление зон охраны объекта культурного наследия является эффективной мерой предотвращения негативного воздействия человека и окружающей среды на такие объекты (см. [14]). При этом в исторической среде объекта культурного наследия могут быть установлены следующие зоны охраны:
• охранная зона;
• зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности;
• зона охраняемого природного ландшафта [5].
В соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» сведения об охранных зонах таких объек-
тов также должны содержаться в государственном кадастре недвижимости и быть отнесены к зонам с особыми условиями использования территорий. Однако согласно статье 2 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 252-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившего в силу с 1 января 2016 года, зоны с особыми условиями использования территорий исключены из объектов землеустройства (см. [4]). Одновременно Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что обязательным приложением к решению об установлении такой зоны являются сведения о границах зоны, которые должны содержать текстовое и графическое описания местоположения границ зоны, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, установленной для ведения государственного кадастра недвижимости. При этом законодательством Российской Федерации не предусмотрены разработка и утверждение формы документа, содержащего указанные сведения о границах зон [7]. Однако в соответствии письмом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр) от 9 марта 2016
года № 19-исх/02901-СМ/16 [11] до установления российским законодательством формы документа, в том числе до утверждения соответствующей ХМЬ-схемы, необходимо использовать в качестве документа, содержащего в графической и текстовой формах местоположение, размер, границы зоны и иные ее характеристики и направляемого в орган кадастрового учета, карту (план) объекта землеустройства, в том числе ХМЬ-схему, используемую для формирования ХМЬ-документа карты (плана) объекта землеустройства, утвержденной приказом Росреестра. При этом заполнение указанного документа в отношении зоны с особыми условиями использования территории целесообразно осуществлять по аналогии с заполнением такой карты (плана), составленной в отношении объекта землеустройства, за исключением сведений о сдаче документации в государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства (см. [13]). Подготовка такой документации в отношении зон охраны возможна только на основании проекта зоны охраны объекта культурного наследия, что также затрудняет внесение соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости и может привести к тому, что всем заинтересованным участникам земельных отношений может быть нанесен ущерб из-за отсутствия такой информации в государственном кадастре недвижимости.
Правительством Российской Федерации устанавливаются порядок разработки проекта зон охраны объекта культурного наследия, требования к режимам использования земель и общие принципы установления требований к градостроительным регламентам в границах территорий таких зон [12, с. 48-53]. Разработку проектов зон охраны объектов культурного наследия организуют Министерство культуры Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления в зависимости от значения памятника.
По результатам анализа основных нормативных правовых актов, регулирующих формирование зон охраны объектов культурного наследия, авторами были выявлены и обобщены этапы установления зон охраны объекта культурного наследия регионального значения.
Этап 1. Решение о разработке проекта объединенной зоны охраны объектов культурного наследия
Такое решение принимается органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. При этом инициировать проведение работ могут как органы местного самоуправления, так и собственники или пользователи объектов культурного наследия, правообладатели земельных участков, расположенных в границах зон охраны объектов культурного наследия [5].
Этап 2. Разработка проектов зон охраны объекта культурного наследия
Разработка проектов таких зон может проводиться как за счет федеральных и региональных целевых программы, так и за счет средств инициатора разработки проекта зон охраны (см. [15]). Разработка проектов осуществляется физическими или юридическими лицами, учреждениями, компетентными в области изучения и реставрации памятников, на основе материалов историко-архитектурных, историко-градостроительных и архивных исследований, а также с использованием данных государственного кадастра недвижимости при их наличии [8].
При разработке проекта зоны охраны объекта культурного наследия осуществляются следующие работы:
• предварительное изучение объекта культурного наследия;
• разработка материалов по обоснованию проекта зоны охраны;
• анализ действующей градостроительной документации.
В проекте должны содержаться проект-
ные материалы по определению зоны охраны объектов культурного наследия, проект установления режимов использования земель и градостроительные регламенты [2].
Проект зоны охраны объекта культурного наследия представляет собой документацию в текстовой форме и в виде карт (схем) границ, содержащую описание границ проектируемых зон и границ территорий объектов культурного наследия, расположенных в указанных зонах, проекты режимов использования земель и требований к градостроительным регламентам в границах таких зон [8].
Этап 3. Утверждение границ зоны охраны
На основании проекта зоны охраны объекта культурного наследия регионального или местного (муниципального) значения с учетом наличия положительного заключения государственной историко-культурной экспертизы границы зоны охраны соответствующего объекта культурного наследия, режимы использования земель и требования к градостроительным регламентам в границах таких зон утверждаются правовым актом органа государственной власти субъекта Российской Федерации [8].
Орган государственной власти, утвердивший границы зоны охраны объекта культурного наследия, режимы использования земель и требования к градостроительным регламентам в границах таких зон, в соответствии с правилами организации документооборота осуществляет учет и хранение всех полученных документов и материалов, связанных с установлением таких зон (см. [16]).
Этап 4. Учет сведений о границах зоны охраны объекта культурного наследия
Сведения о границах зоны охраны объекта культурного наследия, об ограничениях использования объекта недвижимого имущества, находящегося в указанных границах, учитываются в государственном кадастре недвижимости в соответствии с за-
конодательством Российской Федерации о государственном кадастре недвижимости [6]. Сведения о границах зоны охраны объекта культурного наследия должны содержать текстовое и графическое описания местоположения границ зоны охраны объекта культурного наследия (в виде карты (схемы) границ), перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, установленной для ведения государственного кадастра недвижимости.
Орган государственной власти, утвердивший границы зоны охраны объекта культурного наследия, режимы использования земель и требования к градостроительным регламентам в границах таких зон, направляет в течение 7 дней с даты вступления в силу решения об установлении зоны охраны объекта культурного наследия копию указанного решения в соответствующий орган местного самоуправления городского округа или муниципального района, на территории которого расположены зоны, предусмотренные указанным решением, для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности [6].
Исходя из изложенного, на основании методики установления зон охраны и учитывая роль проектирования в выявленных авторами настоящей статьи этапах, рассмотрим порядок разработки проекта зоны охраны объекта культурного наследия регионального значения «Дом, где жил П.А. Флоренский». Выбранный объект исследования расположен в Сергиево-Посадском районе Московской области, находится в собственности Сергиево-Посадского муниципального района и передан Фонду науки и православной культуры священника Павла Флоренского в безвозмездное пользование для осуществления уставной деятельности сроком на десять лет.
Проект зоны охраны объекта культурного наследия состоит из трех основных частей.
1. Визуально-ландшафтный анализ. При проведении этого анализа выполняются
10
-сечение 3
9А !!!
краеведческий музей
13А
сечение 2
Сшнция скорой помощи
5 ■■
Библиотека им. Розанова
5 7 9 11 13/24 Пионерский пер. Л Н
Барские полати
13
сечение 1
Я Ю 14УМ *
Рис. 1. Метод лучевых сечений при проведении визуально-ландшафтного анализа
работы по определению взаимосвязи объекта культурного наследия и окружающей среды с использованием метода лучевых сечений. Бассейн видимости объекта культурного наследия составляет 185 метров. Для определения возможных высотных габаритов объектов нового строительства был использован метод лучевых сечений (рис. 1). По итогам анализа были сделаны следующие выводы:
• цветовые решения исторической застройки - белый кирпич, белые, розовые, бежевые, серые пастельные цвета;
• для этого участка необходимо ввести запрет на использование ярких цветовых решений в больших массах;
• для объектов нового строительства необходимо принятие в основном нейтрального силуэта;
• следует ввести запрет доминантных элементов в завершениях сооружений.
2. Историко-культурный анализ территории. При проведении этого анализа были выполнены следующие работы:
1) предварительные работы;
2) разработка материалов по обоснованию проекта зоны охраны объектов культурного наследия:
• анализ историко-культурных характеристик территории исследования;
• анализ действующей градостроительной документации.
По результатам проведенного анализа были сделаны следующие выводы:
• в настоящее время здание находится в аварийном состоянии и нуждается в срочной консервации и реставрации;
• историческая территория памятника идентифицируется;
• цель создания проекта границ территории, зоны охраны и их режимов использования - обеспечить физическую сохранность и визуальное восприятие объекта культурного наследия, в том числе предметов его охраны;
• территория объекта культурного наследия должна обеспечивать сохранность и возможность восстановления и реставрации предмета охраны объекта культурного наследия, а зоны охраны - визуальное восприятие и техническую сохранность всего объекта культурного наследия.
3. Разработка материалов проекта зон охраны объектов культурного наследия, в том числе предложений по режимам использования земель (см. [19]). Проектом предполагается несколько зон регулирования застройки и хозяйственной деятельности (ЗРЗ - на схеме, представленной на
Кадастровые номера земельных участков, расположенные в зонах охраны объекта
культурного наследия
Наименование зоны Кадастровые номера земельных участков, расположенных в границах зоны
Территория объекта культурного наследия Земельный участок с кадастровым номером 50:05:0070406:2682
Участок зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности ЗРЗ-1 Земельный участок с кадастровым номером 50:05:0110201:2167
Участок зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности ЗРЗ-2 Земельный участок с кадастровым номером 50:05:0070107:105 Земельный участок с кадастровым номером 50:05:0070107:78 Земельный участок с кадастровым номером 50:05:0070107:69
Участок охранной зоны Земельный участок с кадастровым номером 50:05:0000000:79139
15
.........оЮ
ЭнУ »1 краеведческий музей
13*
Пионерский пер.
Краснофлотски ул.
+
Станция скорой помощи
Барские полати
13
и □
Рис. 2. Зона охраны объекта культурного наследия - дома проживания П.А. Флоренского
рисунке 2). Одна из них расположена на юго-западе от территории объекта культурного наследия (ЗРЗ-1), вторая - на западе (ЗРЗ-2), а третья - на северо-востоке от территории объекта культурного наследия (ЗРЗ-3) (см. табл.).
Также авторами был проведен расчет стоимости разработки проекта зоны охраны объектов культурного наследия на основе методики определения стоимости работ по визуально-ландшафтному анализу [19] и сборника базовых цен на работы по проведению комплексных историко-культурных исследований и разработке проектов зон охраны объектов культурного наследия [20]. Стоимость работ определяется посредством интеграции базовых
цен, рассчитанных по состоянию на 1 января 2000 года, на отдельные виды операций. Данные, представленные в методике и сборнике, были актуализированы и дополнены недостающими, на наш взгляд, коэффициентами.
Стоимость выполнения работ в текущих ценах рассчитывается на основе базовых цен по следующей формуле:
п
Сеа(Т) = Цб(2000) Х Кр Х Кпер Х П К'
I=1
где Сва(Т) - стоимость работ по визуально-ландшафтному анализу одного объекта в текущих ценах;
Цб(2000) - базовая цена работ в уровне цен на 1 января 2000 года;
Кр - коэффициент полноты содержания работы;
Кпер - коэффициент пересчета базовой стоимости проектных работ в текущий уровень цен 1;
п
ПК - произведение корректирующих
;=1
коэффициентов, учитывающих усложняющие (упрощающие) факторы и условия проектирования.
Существенными недостатками для представленных методики и сборника, по нашему мнению, являются необходимость ежегодного пересчета базовых цен, актуализация информации по проводимым работам, необходимость пересчета базовых цен на отдельные виды операций в цены 2000 года.
Мы предлагаем рассчитывать стоимость работ не по базовым ценам, а по коэффициентам к кадастровой стоимости земельного участка и объекта культурного наследия, расположенного на этом земельном участке.
Кадастровая стоимости объекта культурного наследия рассчитана нами по следующей формуле:
С = С* К х Кх К х К х (1 + К / 100) х х К х К х К ,
'ХИЗ 'ХСК К'
где СС - стоимость нового строительства;
КЗ - коэффициент территориальной зоны;
КМ - коэффициент материала строительства;
КВС - коэффициент времени сооружения здания памятника;
КНЖ - коэффициент качества нежилого помещения;
КИС - коэффициент историчности;
КИЗ - коэффициент износа;
КСК - коэффициент учета проведенных
работ по сохранению объекта культурного наследия;
КК - коэффициент учета категории объекта культурного наследия.
Здания-памятники тесно связаны с нематериальным активом, который всегда накладывает определенные права на недвижимость - сервитут (см. [17]). Следует понимать, что понятие наиболее эффективного использования для этих объектов несколько иное по причине большей полезности подобных объектов для общества в целом. Эти нематериальные активы могут формировать и как ценопонижающие факторы (сервитуты и обязательства), и как ценоповышающие (престижность владения).
В предложенной нами методике расчета стоимость работ по проведению комплексных историко-культурных исследований и разработке проектов зон охраны объектов культурного наследия в текущих ценах рассчитывается на основе коэффициентов по формуле:
а
c = т(с +с )к
т кад.зем. кад.об.) л'
I=1
где Ст - стоимость работ для одного объекта;
Скадзем - кадастровая стоимость земельного участка, отнесенного к объекту культурного наследия;
Скадоб - кадастровая стоимость исследуемого объекта культурного наследия;
Kn - корректирующий коэффициент, учитывающий усложняющие (упрощающие) факторы и условия проектирования.
Главная отличительная особенность предлагаемой нами методики - использование для расчета стоимости работ коэффициентов, а не базовых цен. Коэффициенты позволяют определить, какую часть от
1 Коэффициент принят в соответствии с приказом Комитета города Москвы по ценовой политике в строительстве и государственной экспертизе проектов от 21 января 2016 года № МКЭ-ОД/16-1 «Об утверждении коэффициентов пересчета на 2016 год к базовой стоимости работ градостроительного проектирования и проектных работ» [9].
кадастровой стоимости составляет тот или иной вид работ.
Охрана объектов культурного наследия приобретает все более и более важное значение. Установление зон охраны объекта культурного наследия во многом может способствовать выявлению, восстановлению, сохранению и использованию памятников истории и культуры, вовлечению объектов культурного наследия в хозяйственную и туристскую деятельность.
В отсутствие учета таких объектов нарушается культурная связь поколений, снижается воспитательная роль культурного наследия страны и отдельных населенных пунктов. Учет объектов культурного наследия будет способствовать повышению исторической ценности территорий, кадастровой и рыночной стоимостей прилегающих территорий и самого объекта, позволит расширить круг кадастровых действий.
ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ
ИСТОЧНИКИ
1. Земельный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 136-Ф3. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
2. Градостроительный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
3. Об особо охраняемых природных территориях : Федеральный закон от 14 марта 1995 года № 33-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
4. О землеустройстве : Федеральный закон от 18 июня 2001 года № 78-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
5. Об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации : Федеральный закон от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ (с изменениями и дополнениями от 17 декабря 2009 года). Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
6. О государственном кадастре недвижимости : Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
7. О внесении изменений в Федеральный закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 22 октября 2014 года № 315-Ф3. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
8. Об утверждении Положения о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации : постановление Правительства Российской Федерации от 12 сентября 2015 года № 972. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
9. Об утверждении коэффициентов пересчета на 2016 год к базовой стоимости работ градостроительного проектирования и проектных работ : приказ Комитета города Москвы по ценовой политике в строительстве и государственной экспертизе проектов от 21 января 2016 года № МКЭ-ОД/16-1. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
10. О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 252-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
11. О направлении позиции : письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 9 марта 2016 года № 19-исх/02901-СМ/16. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
12. Антропов Д. В. Зоны с особыми условиями использования территорий объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) // Проблемы и перспективы со-
временного эффективного землепользования : сборник научных трудов. М. : Государственный университет по землеустройству, 2013.
13. Варламов А. А. Система государственного и муниципального управления : учебник. М. : Государственный университет по землеустройству, 2014.
14. Варламов А. А, Гальченко С. А. Государственный кадастр недвижимости. М. : КолоС, 2012.
15. Варламов А. А. Экономика и экология землепользования. В 2 т. М. : Фолиум, 2015. Т. 1. «Теоретические основы системы землепользования».
16. Варламов А. А. Экономика и экология землепользования. В 2 т. М. : Фолиум, 2015. Т. 2. «Формирование и обоснование объектов системы землепользования».
17. Варламов А. А. Теоретические и методические положения установления об-ременений земельных участков : учебное пособие для студентов высших учебных заведений / А. А. Варламов, В. Х. Улюкаев, С. А. Гальченко, Г. В. Ломакин, Б. Б. Раль-дин, Е. Ю, Барановская. М. : Государственный университет по землеустройству, 1995.
18. Варламов А. А, Антропов Д. В. Зони-
рование территорий. М. : Форум, 2016.
19. Методика определения стоимости работ по визуально-ландшафтному анализу, осуществляемых с привлечением средств бюджета города Москвы МРР-3.2.37.04-14 : утверждена Комитетом города Москвы по ценовой политике в строительстве и государственной экспертизе проектов в 2014 году. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
20. Об утверждении нормативных документов (вместе с Методикой определения стоимости выполнения проектных работ по рекультивации городских нарушенных территорий, осуществляемых с привлечением средств бюджета города Москвы. МРР-3.2.53.02-12, Сборником базовых цен на работы по проведению комплексных историко-культурных исследований и разработке проектов зон охраны объектов культурного наследия, осуществляемые с привлечением средств бюджета города Москвы. МРР-3.2.46.02-13) : приказ Комитета города Москвы по ценовой политике в строительстве и государственной экспертизе проектов от 22 октября 2013 года № 63. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
<s> СТПТУТ ШКОЛА ПРАВА Негосударственное образовательное учреждение дополнительного образования «Школа права «СТАТУТ» ЮРИДИЧЕСКИЕ СЕМИНАРЫ ДЛЯ ПРОФЕССИОНАЛОВ Телефон: (499) 956-08-65 http://www.statut.ru/ E-mail: post@statut.ru
Место проведения: Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте РФ (РАНХиГС), г. Москва
13.02-17.02 СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ И ОСОБЕННОСТИ РЕГУЛИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ: реформа земельного законодательства и обзор практики рассмотрения споров
15.02-16.02 КОНТРАКТНАЯ СИСТЕМА В СФЕРЕ ГОСУДАРСТВЕННЫХ И МУНИЦИПАЛЬНЫХ ЗАКУПОК: комментарии и разъяснения по 44-ФЗ
20.02-21.02 РАСПОРЯЖЕНИЕ ИСКЛЮЧИТЕЛЬНЫМИ ПРАВАМИ: договоры отчуждения исключительного права, лицензионный договор, служебные произведения
20.02-21.02 ДОГОВОРНАЯ РАБОТА НА ПРЕДПРИЯТИИ: разбор типичных ошибок, совершаемых при заключении договоров
