9УДК 332.83
Формирование механизма реновации застроенных территорий домами массовой жилой застройки 60-70 гг. XX века в Иркутской области
Якубовский А.В., Государственная Дума РФ, Москва, Россия;
Ширинкина А.Ю., Байкальский государственный университет, Иркутск, Россия
Ключевые слова: строительство, реновация, развитие застроенных территорий, бюджетная эффективность, социальная эффективность, градостроительство, механизм комплексного развития застроенных территорий
В Иркутской области активизировалась работа по решению проблемы домов 335 серии. Созданы комиссии на уровне региона и на уровне отдельных крупных муниципальных образований. Фонду капитального ремонта Иркутской области поручено провести диагностику состояния «хрущевок», включенных в программу капитального ремонта в трехлетней программе капремонта, уже в первый год трехлетнего плана, чтобы знать их реальное техническое состояние. Таким образом, регион готовится к формированию региональной программы реновации, но не в логике Москвы, где на реновацию выделяются миллиарды из бюджета, а на основе научно обоснованной методики анализа состояния объектов внедвижимости и включения (или невключения) их в программу реновации.
Formation of a mechanism for the renovation of built-up areas with houses of mass residential development in the 60-70sXX century in the Irkutsk region
YakubovskiyA.V., The State Duma, Moscow, Russia;
Shirinkina A.Yu., Baikal State University, Irkutsk, Russia
Keywords: ^^traction, renovation, development of built-up areas, budget efficiency, social efficiency, urban planning, mechanism for integrated development of built-up areas.
In the Irkutsk region, work has intensified to solve the problem of 335 series houses. Commissions have been established at the regional level and at the level of individual large municipalities. The capital repair Fund of the Irkutsk region was
instructed to diagnose the condition of Khrushchev's building included in the capital repair program in the three-year capital repair program, in the first year of the three-year plan to know their real technical condition. Thus, the region is preparing for the formation of a regional restoration programme but not in the logic of Moscow, where for the renovation stand out billions from the budget, but on the basis of scientifically justified methods of analysis of objects of nedvijimosti and the inclusion (or exclusion) in the renovation.
С целью продвижения программы реновации сейсмоопасных зданий нами был направлен запрос в Министерство строительства и ЖКХ РФ. В соответствии с письмом № 13342-ЮГ/05 от 06.04.2020 Министерство пояснило, что правилами предоставления и распределения субсидий из федерального бюджета бюджетам субъектов Российской Федерации на софинансирование расходных обязательств субъектов Российской Федерации по сейсмоусилению объектов, приведенными в приложении № 9 к Госпрограмме (далее - Правила), предусмотрены два направления, на которые предоставляются субсидии:
-сейсмоусиление существующих объектов, находящихся в государственной собственности субъекто в Российской Федерации и (или) муниципальной собственности;
- строительство новых сейсмостойких объектов взамен объектов, сейсмоусиление или реконструкция которых экономически нецелесообразна.
Таким образом, в Госпрограмме закреплено, что предоставление субсидий на сейсмоусиление существующих объектов в рамках Мероприятия осуществляется в отношении объектов региональной и муниципальной собственности. При этом условия о форме собственности объектов, сейсмоусиление которых экономически нецелесообразно и взамен которых осуществляется строительство новых сейсмостойких объектов, Правила не содержат.
Учитывая изложенное, предоставление субсидий на софинансирование строительства новых многоквартирных жилых домов взамен домов, сейсмоусиление или реконструкция которых экономически нецелесообразна, вне зависимости от формы собственности таких объектов не противоречит целям предоставления субсидий из федерального бюджета в рамках реализации мероприятия Госпрограммы.
Вместе с тем Правилами установлены следующие условия предоставления субсидий:
- наличие нормативного правового акта субъекта Российской Федерации, утверждающего перечень мероприятий, в целях софинансирования которых предоставляется субсидия;
- наличие в бюджете субъекта Российской Федерации бюджетных ассигнований на исполнение расходного обязательства субъекта Российской Федерации, софи-нансирование которого осуществляется из федерального бюджета, в объеме, необходимом для его исполнения, включающем размер планируемой к предоставлению из федерального бюджета субсидии.
В связи с этим, важным ответом Министерства строительства стало то, что они согласились рассмотреть заявку Иркутской области о предоставлении субсидии из федерального бюджета на реализацию мероприятия Госпрограммы в случае её представления в установленном порядке.
Таким образом, в настоящее время главной задачей Иркутской области относительно сейсмоопасных зданий становится их выявление по результатам обследования, разработка региональной и муниципальной программы с перечнем мероприятий и суммой финансирования различных мероприятий, направленных на сейсмоусиление или в случае признания нецелесообразности суммой средств на снос и строительство нового жилья.
В этих условиях потребуется разработка соответствующего механизма реновации сейсмоопасных кварталов в разных городах. Причем, если в областном городе могут быть одни условия расселения из-за большего спроса на жилье, более высокого уровня цен и т.п., то, что делать с малыми городами в глубинках? Здесь увеличение плотности застройки, которая наблюдается в Москве, совершенно не нужно. Расселить хотя бы тех, кто живет в сейсмоопасных зданиях. Отсюда и технические решения по застройке в крупных городах будут одни, а в малых городах и городах, где отсутствует спрос на увеличение объемов жилья, другой.
Ранее, в статье [1] коллектив авторов начал работать над алгоритмом, который рекомендуется использовать при включении или исключении домов на территории компактного расположения сейсмоопасных домов в комплексную программу реновации. Этот алгоритм является началом представляемого ниже механизма, связанного с анализом состояния зданий на территории реновации.
Механизмреновации сейсмоопасных зданий периода первой массовой застройки 60-70 гг. XX века может быть определен как система инструментов, методов и форм регулирования, реализуемых муниципальными, региональными и федеральными органами власти при поддержке строительного комплекса региона для реализации соответствующих принципов регулирования с целью повышения качества и безопасности проживания населения (рис 1).
Рассмотрим подробнее составляющие механизма. Совершенно очевидно, что целью такой реновации является повышение качества и безопасности проживания населения. Как уже было сказано выше, анализ территории под реновацию предлагается делать в соответствии с разработанным ранее алгоритмом. Этот анализ нужен, чтобы определить какие дома войдут в программу, а какие нет. Какие дома будет предложено расселить за счет бюджета, а какие предложить расселить инвестору по принципу программ РЗТ (развития застроенных территорий).
Выбор домов и определение субъектов реновации должно формироваться с учетом определенных принципов.
Принцип защиты жизни населения. Основная логика реализации предлагаемого механизма заключается в предупреждении возможной гибели людей в результате чрезвычайных ситуаций, связанных с землетрясением.
Принцип добровольного участия в реновации. Реновация конкретного много-
Субъекты процесса реновации сейсмоопасных домов
Анализ территорий,с массовым расположением и» них сейсмоопасных зданий
- Диагностика состояния зданий 335 серии на предмет ССЙСГАОСТОЙ кости;
- Оцс-нна состояния иным объектов недвижимости, распкичагающимл рядом с сейегАоопаенммн зданиями;
- Оценка необходимых Финансовых затрат на решение
сейсмоопасных домов 133& и др. серий):;
. Оцвмка »о|можностн сноса, к1ПиТ1ЛькйГй pe.MO.xia нЛи реконструкции домов иных серий м счет м
Муниципальные органы власти
Региональные и федеральные органы власти
Ст ро ите ль н ые организации
Повышение качества и безопасности проживания населения
Принципы реновации
Защиты жилни населения: Добровольного участил в реновации
Комплексного и устойчивого развития территорий Обеспечения баланса и нте ресо в уч астм и ко в процесса реновации: нас*л*мив, инвестор, органы власти
Инструменты
Формы регулирования
Экономические Административные
инструменты
Законодательные
инструменты
Административно-ин стигу ЦИОИЭЛЬМЫ*
Охраны Эно-но мичеок ой
Окрун^ающеЙ среды эффек тив ноет и
Социальной справедливости
Капитальный ремонт
Реконструкция
ОЙъснч
Сейсмоопасные здания периода первой массовой застройки 60-70 к гг. XX века
Состояние территории
микрорайона после его комплексного развития
- Появление комфортного для проживания микрорайона;
- Снижение риска обрушения зданий и ги&елн людей;
■ Поеы шемис- уровни !.|нпгос::л населений
непосредственно в микрорайоне,
- Поеьние-ние налоговых посгуплчиий « иэродскуид казну от роста предлринимател ьекой активности на реноаируемой территории.
Рис.1. Механизм реновации сейсмоопасных зданий
квартирного дома (МКД) проводится при условии ее одобрения квалифицированным большинством собственников помещений в таком МКД в соответствии с настоящим законом.
Принцип социальной справедливости. При проведении реновации не должны ущемляться чьи-либо права. При необходимости изъятия имущества, являющегося собственностью граждан или организаций, оно может быть изъято на условиях предварительного и равноценного возмещения. При предоставлении иных благоустроенных жилых помещений, взамен изымаемых, ни при каких условиях не допускается ухудшение жилищных условий граждан.
Принцип комплексного и устойчивого развития территорий (наиболее эффективное использование территории при размещении объектов капитального строительства и необходимых для функционирования таких объектов и обеспечения жизнедеятельности граждан объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, в том числе приближение рабочих мест и услуг к жилым районам, эффективное пространственное распределение экономических видов деятельности).
Принцип охраны окружающей среды (сохранение и восстановление природной среды в процессе реновации, снижение негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду в обновленной городской среде). Реализация реновации предполагает создание условий для раздельного сбора отходов, рациональное использование водных ресурсов, энергоэффективность.
Принцип экономической эффективности (из всех доступных методов реновации конкретных объектов выбирается тот метод, который позволит при наименьших затратах бюджетных средств достичь наилучшего результата с учетом соблюдения иных принципов реновации). При проведении экономических расчетов для принятия решения о реновации территории и выбора наиболее оптимального метода реновации в экономические расчеты помимо затрат на строительство, реконструкции и ремонт реновируемых объектов закладываются также расходы на их последующую эксплуатацию (стоимость владения объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур). Организация строительства в рамках проекта реновации предусматривает использование современных проектных решений, технологий проектирования, строительных материалов и оборудования, позволяющих снизить затраты на проектирование, строительство и последующую эксплуатацию соответствующих объектов.
Принцип обеспечения баланса интересов участников процесса реновации. Муниципальные органы власти, проводя политику реновации сейсмоопасных территорий, должны учитывать наличие или отсутствие коммерческого интереса у строительных организаций при реализации реновации. Для этого органы местного самоуправления совместно со строительными организациями по каждой территории реновации просчитывают затраты на снос, расселение, строительство, благоустройство и т.п., обеспечивающее среднерыночную величину рентабельности для строительных организаций, а также разрабатывают различные меры стимулирования для привлечения частных инвесторов в проекты реновации.
Для того чтобы обеспечить реализацию указанных выше принципов субъекты
реновации должны использовать определённые инструменты реализации данного механизма.
К экономическим инструментам регулирования в процессе реновации сейсмоопасных зданий можно отнести:
- установление цены выкупа сейсмоопасного жилья у населения с целью обеспечения среднего уровня рентабельности строительных организаций, занимающихся реновацией;
- инструменты финансовой (налоговой) системы, применяемой государством по отношению к строительным и управляющим компаниям, а также к населению;
- инструменты кредитно-денежной системы государства, в том числе в установлении льготной ставки по кредиту для строительных организаций, занимающихся реновацией сейсмоопасного жилья.
К административным инструментам регулирования можно отнести:
- инструменты управления и распоряжения государственной и муниципальной собственностью, в том числе возможно и создание муниципальной строительной компании, которой будет поручено заниматься реновацией сейсмоопасного жилья;
- формирование социальной политики государства, разработка законов и контроль за их реализацией, по предупреждению гибели людей в результате обрушения сейсмоопасных зданий;
- осуществление государственного заказа на работы и услуги;
- административно-правовые инструменты (включающие вопросы развития конкуренции при отборе строительных компаний на реновацию сейсмоопасных зданий).
Инструменты регулирования тесно связаны с общеизвестными формами регулирования процесса реновации сейсмоопасных кварталов. И, тем не менее, есть некоторые особенности.
- законодательная форма (состоит в установлении государством правил экономического поведения для органов местного самоуправления в части процедуры проведения реновации сейсмоопасных зданий. Система законодательных норм и правил оп-ределяет формы и права собственности, условия заключения хозяйственных договоров, порядок регистрации и функционирования фирм, обеспечивает защиту конкурентной среды и т. д.);
- административно-институционная (административные меры подразделяются на меры запрета (производство и торговля оружием, наркотиками, некоторыми видами лекарств и пр.), меры разрешения (лицензия, дающая право на производство, торговлю каким-либо товаром, или на осуществление какого-либо вида деятельности), меры принуждения (уплата налогов, установка очистных сооружений и пр.). Административные меры могут исполь-зоваться при государственном контроле над ценами, доходами, учетной ставкой, валютным курсом, а в случае с сейсмоопасны-ми аварийными зданиями - за деятельностью органов местного самоуправления по предупреждению гибели населения в результате возможного обрушения зданий. Также к административному регулированию можно отнести меры по предупреж-
дению нарушений экологического законодательства при сносе и утилизации аварийных сейсмоопасных домов, поскольку это может потребовать хранения отходов сноса на специальных полигонах, на которых строительный мусор, размещенный в большом объеме, не будет приносить ущерба природе.
- социально-экономическая (экономические инструменты государственного регулирования включают совокупность мер, воздействующих на характер ры—ночных связей, на рыночный процесс в целом. Это осуществляется путем воздействия на спрос и предложение на национальном рынке, на структуру экономики, путем активизации факторов экономического роста и т. п. Для достижения этих целей используют бюджетно-налоговую политику, денежно-кредитную политику, программирование, прогнозирование и планирование. Программирование, прогнозирование и планирование - высшая форма государственного регулирования экономики и отражает косвенный вариант государственного воздействия. Государственные программы носят рекомендательный характер для частного сектора. Государственное программирование может быть нацелено на отдельные отрасли» регионы; объектами государственных программ могут стать отдельные направления научных исследований и т. д. С точки зрения реновации сейсмоопасных зданий, должны быть принята отдельная государственная программа, поскольку ни одно муниципальное образование не в состоянии снести и построить новое жилье за свой счет в большом количестве, то необходимо будет привлечение федеральных средств по соответствующей программе сейсмостойкого строительства.
Таким образом при формировании механизма комплексного развития территорий, занятых сейсмоопасными зданиями, необходимо систематизировать работу всех структур власти региона, научного и экспертного сообщества в лице специалистов по диагностике состояний зданий, экономического сообщества по оценке затрат проектов комплексного сноса и застройки, а также их реконструкции в случае признания целесообразности такой формы реновации. В научном плане решение этих вопросов рассматривается в источниках [2-10] и др.
Очевидно, для данной работы в регионе нужно создавать не просто рабочую группу, а полноценный Проектный офис или самостоятельный отдел при Министерстве строительства, дорожного хозяйства Иркутской области, результатом работы которого будет не просто формирование нормативно-правовых актов, планов и очередности сноса зданий, очередности выхода городов региона на реновацию, но и осуществление контроля и надзора за этой работой, что потребует слаженной и долговременной работы такой региональной структуры.
Библиография
1. Астафьев С.А., Якубовский А. В., Макарова Г. Н., Ширинкина А. Ю., Астафьев А. С. Проблемы реновации городских территорий под домами крупнопанельной серийной застройки 1960-1970 гг. в условиях проектного финансирования // Baikal Research Journal. - 2019. - Т. 10. - № 3. - С. 1. DOI: 10.17150/2411-6262.2019.10(3).12.
2. Астафьев С. А., Хомкалов Г. В., Якубовский А. В. Пути решения проблемы реновации сейсмоопасного жилого фонда Иркутской области // Проблемы экономики и управления строительством в условиях экологически ориентированного развития. Материалы Шестой Международ. науч.-практ. онлайн-конф., 11-12 апр. 2019 года / под науч. ред. И.П. Нужиной, С.А. Астафьева, Л.А. Каверзиной. - Братск: Изд-во Братского. гос. ун-та. - 2019. - С. 42-47.
3. Анциферов В. В., Валиуллина А. Н., Кикава Н. П., Лазарев А.С., Менделенко О. А. Методические рекомен-
дации по оценке экономической эффективности мероприятий комплексного развития территорий. Изд-во НИИиПИ Градостроительного планирования города Москвы. - Москва, 2017. - 92 с.
4. Алексеев Ю. В., Сомов Г. Ю. Предпроектная оценка градостроительно-инвестиционного потенциала сло-
жившейся жилой застройки: монография; 2-е изд, Москва: НИУ МГСУ 2016.- 152 с.
5. Збрицкий А. А., Кротов А. В., Горбан К. Д., Пахомова Э.А., Пушкарева П.П. Обоснование целесообразности реконструкции жилых домов старой постройки // Экономика строительства. - 2019. - N° 6 (60). - С. 5-12.
6. Кирюшечкина Л. И., Солодилова Л. А. Экономика архитектурных решений. Экономические основы для архитектора: учебник - Москва : РГ-Пресс, 2018 - 304 с.
7. Сарченко В. И. Методология и методика формирования эффективных инвестиционных программ развития
городских территорий с учетом скрытого потенциала: монография - Красноярск: Сиб. Федер. Ун-т, 2017. - 384 с.
8. Сарченко В. И. Организационно-экономическая модель развития городских территорий со скрытым потенциалом // Экономика строительства. - 2015. - № 2 (32). - С. 36-41.
9. Управление проектами комплексного развития территорий поселений. Учебно-методическое пособие (практикум) / сост. А. В. Севостьянов, О. О. Попова, С. В. Марченкова, В. А. Севостьянов, И. А. Хабарова, Е. А. Баскакова - Москва: ГУЗ, 2019. - 48 с.
10. Крашенинников А. В. Градостроительное развитие жилой застройки исследование опыта западных стран: учеб. пособие. - М.: Архитектура-С, 2005. - 112 с.
References
1. Astafiev S.A., Yakubovskiy A.V., Makarova G.N., Shirinkina A. Yu., Astafyev A.S. Problems of renovation of urban areas under houses of large-panel serial development 1960-1970 in terms of project financing // Baikal Research Journal. - 2019. - T. 10. - No. 3. - P. 1. DOI: 10.17150 / 2411-6262.2019.10 (3). 12 (in Russ.).
2. Astafiev S.A., Khomkalov G.V., Yakubovskiy A.V. Ways of solving the problem of renovation of the earthquake-
prone housing stock of the Irkutsk region // Problems of economics and construction management in conditions of environmentally oriented development. Materials of the Sixth International. scientific-practical online conference, 11-12 Apr 2019 / under scientific. ed. I.P. Nuzhina, S.A. Astafiev, L.A. Kaverzina. - Bratsk: Bratsk State University. - 2019. - S. 42-47 (in Russ.).
3. Antsiferov V. V., Valiullina A. N., Kikava N. P., Lazarev A. S., Mendelenko O. A. Methodological recommendations
for assessing the economic efficiency of measures for the integrated development of territories. State Autonomous Institution of the City of Moscow «Research and Design Institute of Urban Planning of the City of Moscow». -Moscow, 2017 .- 92 p. (in Russ.).
4. Alekseev Yu. V., Somov G. Yu. Pre-design assessment of the town-planning and investment potential of the existing residential development: monograph; 2nd ed., Moscow: Moscow State University of Civil Engineering, 2016. - 152 p. (in Russ.).
5. Zbritsky A. A., Krotov A. V., Gorban K. D., Pakhomova E. A., Pushkareva P. P. Justification of the feasibility of
reconstruction of old residential buildings // Economy of construction. - 2019. - No. 6 (60). - pp. 5-12 (in Russ.).
6. Kiryushechkina L.I., Solodilova L.A. Economics of architectural solutions. Economic foundations for an architect:
textbook - Moscow: RG-Press, 2018. - 304 p. (in Russ.).
7. Sarchenko V.I. Methodology and methodology for the formation of effective investment programs for the development of urban areas taking into account the hidden potential: monograph - Krasnoyarsk: Siberian Federal University, 2017. - 384 p. (in Russ.).
8. Sarchenko V. I. Organizational and economic model of development of urban areas with hidden potential // Ekonomika stroitel'stva [Economics of Construction], 2015. - No. 2 (32). - pp. 36-41 (in Russ.).
9. Project management for the integrated development of settlement territories. Study guide (workshop) / comp. A. V.
Sevost'yanov, O. O. Popova, S. V. Marchenkova, V. A. Sevostyanov, I. A. Khabarova, E. A. Baskakova - Moscow: GUZ, 2019. - 48 p. (in Russ.).
10. Krasheninnikov A. V. Urban development of residential development study of the experience of Western countries: textbook allowance. - Moscow:Architecture-S, 2005. - 112 p. (in Russ.).
Авторы
Якубовский Александр Викторович, депутат Государственной Думы VII созыва (103265, r. Москва, улица Охотный ряд, дом 1); e-mail: [email protected];
Ширинкина Анастасия Юрьевна, старший преподаватель, кафедра инженерно-экономической подготовки, Байкальский государственный университет (664003, г. Иркутск, ул. Ленина, 11); e-mail: [email protected].
