CC BY
51
льты, гаммы и омеги. Однако единственным вариантом, удовлетворяющим этому условию, является противоположная позиция по тому же самому опциону, что является бессмыслицей. Поэтому хеджирование опционных позиций является трудоёмкой и сложной работой.
ЛИТЕРАТУРА
1. Де Ковни Ш., Такки К. Стратегии хеджирования, Инфра-М, 1999. с. 58-61.
2. Кожин К. «Всё об экзотических опционах», РЦБ № 15, 2002. с. 18-19.
3. Томсетт М. Торговля опционами: спекулятивные стратегии, хеджирование, управление рисками. - М.: «Альпина Паблишер», 2001. с. 38-41.
АГУЗАРОВ М.К.
Северо-Осетинский государственный университет им. К. Л. Хетагурова, соискатель кафедры экономики и предпринимательства, e-mail: [email protected]
ФОРМИРОВАНИЕ ИНСТИТУТА ДЕВЕЛОПМЕНТА НЕДВИЖИМОСТИ В РФ
В статье рассматриваются предпосылки формирования института девелопмента недвижимости в РФ, анализируется структурно-функциональные особенности российского рынка недвижимости, сравнивается развитие данного института в РФ и за рубежом. ^
.0
Ключевые слова: развитие; инвестиции; собственность; приватизация; трансформация; институт не- и
движимости; нежилой фонд; управление недвижимостью; российский и зарубежный опыт
Коды классификатора JEL: L74, L78 ^
□
7.
Одним из базовых сегментов региональной экономики, выступающим основным фактором неналоговых щ доходов и источником развития экономической и социальной инфраструктуры, является хозяйственный обо- ;> рот государственных и муниципальных объектов нежилого фонда в виде зданий, строений, сооружений, иму- О щественных комплексов, используемых под офисные, складские и торговые помещения, гостиницы и т.д. т Повышение эффективности хозяйственного оборота государственных и муниципальных объектов нежи- д лого фонда тесно связано с реформированием национальной экономики. Проблема управления недвижимос- □ тью традиционно рассматривается в рамках институциональной экономики и экономики отраслевых рынков, ^
теории управления и менеджмента.
О
В настоящее время стоимость глобального рынка коммерческой недвижимости оценивается примерно в 4
трлн. долл., что характеризует этот вид активов как наиболее востребованный в мировой инвестиционной |
практике [2]. Высокий общественный интерес к инвестированию недвижимости в североамериканском, а о
затем европейском бизнесе способствовал становлению девелопмента - нового перспективного направления ф
предпринимательства по программно-целевому управлению развитием недвижимости на основе системного §
обеспечения инвесторов необходимым набором инженерно-консалтинговых услуг. >
Как показывает мировой опыт, преимущество девелопмента недвижимости состоит в объединении в рам- °
ках одной предпринимательской структуры функций инвестирования, организации проектно-строительного §
процесса, маркетинга, эксплуатации и продажи построенного объекта. Это способствует сокращению проек- ^
тно-строительного лага и срока окупаемости инвестиций, повышению их доходности, улучшению потреби- ^
тельских характеристик и рыночной стоимости объектов. а
Девелопмент недвижимости преследует две взаимообусловленные цели: с одной стороны, - цель соци- ^
ального характера, связанного с рациональным использованием объектов недвижимости для развития обще- ^
ственной инфраструктуры, а с другой, - цель коммерческого характера, связанного с увеличением стоимости о
вложенного капитала. Поэтому он базируется, с одной стороны, на принципах и методах инвестиционного о
проектирования, правилах землепользования и градостроительных регламентах, принятых в соответству- 9
ющих странах и регионах, а с другой, - на исследовании рыночной конъюнктуры, конкурентной среды и о
условий достижения наивысшей стоимости недвижимости. ¡2
Мировой опыт регулирования имущественного оборота опирается на организацию системы регистрации ^
прав собственности. Как правило, возложение ответственности за ведение реестра прав собственности на ^
государственные органы и организации позволяет осуществлять эту деятельность по единым методам, тех- ^
нологиям и стандартам. Тем самым достигается сопоставимость, совместимость кадастровых и реестровых ^
данных, снижается вероятность возникновения имущественных споров. ю
Для формирующегося российского рынка недвижимости весьма актуальным является задача обобщения прогрессивного опыта и его использования в отечественной практике, выявления специфики управления недви- § жимым имуществом в постреформенной российской экономике. Пока еще в России технологии девелопмента ф не оказывают существенного влияния на национальный рынок недвижимости, что связано с противоречивой 1 динамикой трансформации института собственности и развитием системы имущественных отношений в РФ. § Формирование институтов и инструментов эффективного управления хозяйственным оборотом государс- § твенных и муниципальных объектов нежилого фонда направлено на обеспечение сохранности, устойчивости, ^
развития экономики, городского хозяйства, удовлетворение потребностей государства и бизнеса в нежилых помещениях. Формы и методы управления хозяйственным оборотом нежилой недвижимости направлены на улучшение структуры объектов государственной собственности, ее преобразование в муниципальную, акционерную собственность, более эффективное использование объектов.
Процесс обращения недвижимости, включающий приватизацию, продажу, аренду, концессионирование, лизинг, развивается в России в условиях глубоких трансформационных изменений в системе имущественных отношений, уточнения правового статуса объектов, смены концептуальных установок в формировании рынка. Низкая ликвидность недвижимости приводит к высоким трансакционным издержкам, порождает инвестиционные риски, сдерживает рост предпринимательства. Сжатые сроки трансформации сложившихся форм оборота недвижимого имущества обострили проблему защиты прав собственника, как в лице государства, так и других субъектов хозяйствования. Переход к рыночной экономике, неизбежно сопровождающийся приватизацией значительной части государственной и муниципальной собственности, породил, прежде всего, глобальную проблему установления целесообразных масштабов и сроков приватизации, способов ее осуществления и стоимостных (ценовых) параметров. О наличии связи между макроэкономической динамикой и трансформацией форм и отношений собственности, которая не носит однозначный характер, свидетельствуют данные табл 1.[3].
Таблица 1
Показатели трансформации отношений собственности в РФ за 1991-2007 гг. (в%)
*
л ь о (О
X *
а
г ш
о ь
00 □
□
ш
о
о
I—
ф
I—
^
0 а ф
со ^
1
>
0
1 I Ф со I—
О
а о
о
0
1_
0
1_
о о
со
О
I—
О
о о.
о ф
о ф
т
0
1
о о
Показатели 1991 1998 2004 2005 2006 2007
ВВП 100 60,6 89,7 95,4 101,7 108,6
Инвестиции в основной капитал 100 24,8 43,2 47,7 54,2 66,7
Реальные располагаемые денежные доходы населения 100 52,4 77,3 84,1 92,5 104,6
Дифференциация доходов населения (децильный коэффициент) 4,5 13,7 15,2 14,9 15,3 15,3
Собственность:
(число предприятий и организаций) 100 100 100 100 100
- государственная 95,4 5,4 3,9 3,6 3,4 3,3
- муниципальная - 6,5 5,9 5,6 5,3 5,9
- частная (корпоративная) - 73,9 78,0 79,2 80,5 80,7
- прочие 4,6 14,2 12,2 11,6 10,8 10,1
Резко увеличилась дифференциация доходов населения, включая доходы от собственности. Произошло значительное перераспределение собственности на средства производства, объекты нежилого фонда в пользу частного сектора. Инвестиции в основной капитал, несмотря на позитивную динамику последних пяти лет, достигли только 66,7% от уровня 1991 г. Наращивание частного сектора не привело к адекватному росту ВВП и национального богатства. Ускоренная форма проведения приватизации, неадекватная цена выкупа объектов недвижимости стала причиной и признаком чрезмерного использования административного ресурса. Как следствие, в России, в процессе проведенной приватизации значительная часть государственного имущества оказалась в корпоративно-частной собственности, а уровень защищенности права собственности оказался невысоким.
Трансформация отношений собственности изменила структурно-функциональный состав на рынке недвижимости как определенной системы экономических отношений, в которой осуществляется передача прав собственности от продавца к покупателю непосредственно или через институт посредничества, где главными лицами выступают риэлторы, брокеры, девелоперы, оценщики и др. Структура рынка недвижимости РФ отражена на рис. 1.
Комитет по управлению имуществом
Фонд имущества
риэлторы
Проек оргаи тные зации
Строит« комп льные ании
девелоперы
Органы регистрации мущественных прав
Комитет по земальным ресурсам
Продавцы недвижимости
Объект недвижимости^
-купля-продажа (приватизация) аренда концессионирование акционирование
Покупатели недвижимости
Бюро технической инвентаризации
Агенство по оценке недвижимости
Ипотечные банки
Юридические фирмы
оценщики
I
брокеры
Страховые компании
Нотариальные конторы
Рис. 1. Структура рынка недвижимости РФ
с учетом отечественного опыта реализации посреднических услуг можно сказать, что рынок недвижимости - это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационное обеспечение операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости. соответственно рынок недвижимости, а, следовательно, и девелоперских услуг - это подсистема общего рынка, связанная с оборотом прав на объекты недвижимости.
Таким образом, динамика трансформации форм собственности и имущественных отношений в России определяется следующими факторами: во-первых, сменой централизованной модели управления экономикой отходом от системы планового ведения хозяйства и государственного регулирования имущественного оборота, переходом к рыночному саморегулированию рынка продажи и аренды нежилых помещений при возрастающем спросе на них со стороны государства и бизнеса; во-вторых, разрывом складывавшихся многими десятилетиями методов и форм распределения объектов собственности между товаропроизводителями, пользователями, изменением сфер использования и потребностей в нежилом фонде, выведением из государственного (городского) хозяйственного оборота ряда видов недвижимого имущества.
В странах с развитой рыночной экономикой накоплен многолетний опыт строительства, купли-продажи, хозяйственного использования городских объектов недвижимости, регулирования имущественных отношений между государством, собственниками, приобретателями и пользователями нежилых сооружений. Современное состояние управления городской недвижимостью за рубежом сложилось в итоге многих трансформаций форм, методов, организации системы регулирования хозяйственного оборота недвижимости, тесным образом увязанной с действующей в каждой стране социально-экономической моделью, способами хозяйствования, рыночными отношениями, национальными традициями.
В российской экономической литературе иностранный опыт государственного регулирования арендных отношений, управления арендой недвижимого имущества со стороны его владельцев (собственников), фор- ^Г мирования договоров аренды арендодателями и арендаторами, установления уровня арендной платы осве- ^ щен крайне недостаточно. [4, с. 35-36, 111, 113, 176]. В известной мере это связано со спецификой форм о аренды и арендных отношений в разных странах и особенностями их правового регулирования в РФ [1]. В еще большей степени отсутствие выраженного интереса к анализу практики арендных отношений нежилых помещений за рубежом, в экономике развитых стран обусловлено принципиальными отличиями, свойствен' ными аренде объектов нежилого фонда в России.
И
Если в странах с развитой, установившейся рыночной экономикой объектами аренды нежилых помеще- ^ ний служит в основном недвижимое имущество, находящееся в частной собственности, то в России объекты аренды недвижимого имущества зачастую относятся к государственной федеральной и субфедеральной, муниципальной собственности, что радикальным образом влияет на формирование и управление арендными (д отношениями. Еще одно принципиальное различие состоит в том, что в зарубежной практике организаторы □ (девелоперы), аренды заняты не столько проблемами поиска отдельных незанятых, «пустующих» или осво- ^ бодившихся помещений, которые можно сдать в аренду, сколько реализацией строительных проектов, формирующих поле обновления и расширения арендных площадей.
Существенные различия наблюдаются и в уровне развития рынков имущественных объектов в виде нежилых помещений. Если в России рынки аренды, продажи, концессионирования объектов нежилого фонда едва прошли стадию становления и находятся в первой фазе развития, то в зарубежной практике такие рынки ^ устойчиво функционируют и прогрессируют как коммерческие рынки с развитой инфраструктурой. Специ- ® фическая картина сложилась в части трансформации собственности на городские объекты жилого фонда ^ (перешедшие в основном в частную собственность) и городские объекты нежилого фонда. Хозяйственный ^ оборот городской недвижимости с одной стороны - выступает составной частью (подсистемой) хозяйственного оборота города, с другой - обладает полноценной относительно самостоятельной базой управления в виде объектов нежилого фонда.
В зарубежной практике рассматриваются такие виды девелопмента, как: а) девелопмент промышленных зданий и сооружений; б) девелопмент торговых центров, зданий розничной торговли, складских помещений; ^
О
О о
I—
ш
г) девелопмент офисных зданий и помещений; д) девелопмент жилых зданий. ^
У российского девелопера, как правило, отсутствует возможность рыночной оптимизации использова- о
I_
0
1_
о
ния земельного участка, который изначально оформляется под определенный проект, предусматривающий вариант точечной застройки. Разработку схем развития территорий и строительство внеплощадочных инженерных коммуникаций возлагаются на муниципальные образования, у которых, как правило, отсутствуют необходимые средства и профессиональные возможности. Это свидетельствует о целесообразности исполь- ^ зования ресурсов девелопмента для совместной с органами местной власти подготовке градостроительной ^ документации и инженерного освоения земельных участков под застройку. о
ЛИТЕРАТУРА I
I—
о
1. Джорджи Р. Прошлое и будущее недвижимости. // Секреты инвестиционного дела. Все. Что нужно знать об & инвестициях. / Под ред. Джеймса Пикфорда / Пер. с англ. - М.: ЗАО «Олимп-Бизнес», 2006 с. 69-75.
2. Кущенко В.В. Девелопмент: Современная концепция развития недвижимости, М: Норма, 2004. о
3. Максимов С.Н. Девелопмент (развитие недвижимости) - организация, управление, финансирование. - СПб ^ Питер, 2002. |
4. Россия в цифрах. 2007: Крат. стат. сб. / Росстат. - М., с. 35-36, 111. 113, 176. о
о 0)
