CC BY
45Фонды прямых инвестиций на рынке недвижимости Китая
Воронин Валерий Александрович
магистр, Московский государственный институт международных отношений (университет) Министерства иностранных дел Российской Федерации, [email protected]
За последние двадцать лет фонды прямых инвестиций (Private Equity Funds) превратились в важный финансовый инструмент для преодоления дефицита капитала, участвующего в развитии перспективных проектов во многих отраслях мировой экономики, включая рынок недвижимости. Привлечение частного капитала в фонды прямых инвестиций дало резкий экономический рост и повлияло на быстрое развитие сектора недвижимости в странах ЕС, в Японии и особенно в США. Именно США являются первооткрывателями фондов РЕ. Статья посвящена развитию фондов РЕ в Китае, их влиянию на экономическое развитие страны в целом, напрямую связанное с политикой «открытых дверей», проводимой правительством КНР в 1980-х годах. Приводится сравнение фондов РЕ Китая и их воздействие на показатели в Азиатско-Тихоокеанском регионе. В статье проанализированы риски на рынке недвижимости Китая в соотношении с инвестиционной привлекательностью. Обозначены проблемы, приводящие к снижению инвестиционной стоимости в регионе в настоящее время. Рассматривается перспективная роль фондов РЕ в Китае, направленная на расширение инвестиций в индустрию недвижимости. Ключевые слова: Фонды прямых инвестиций, рынок недвижимости, Китай, экономическое развитие, инвестиционная привлекательность, риски на рынке недвижимости.
В последние десятилетия в мире наблюдается бурное развитие финансовых технологий и финансовых рынков, происходит постоянный рост масштабов перемещения капитала [5]. Все это требует, безусловно, и новых подходов к регулированию мировых финансов для повышения стабильности их существования [1], [2]. При этом развивающиеся страны и страны с «формирующимися» рынками всегда имели свои особенности и закономерности развития финансового сектора [4].
США традиционно выступают законодателем моды в развитии мировых финансов [3]. Именно в этой стране часто первыми появляются новые финансовые технологии, инструменты и институты. Одним из таких
финансовых институтов стали фонды прямых инвестиций.
Фонды прямых инвестиций привлекают капитал от внешних инвесторов, называемые партнерами с ограниченной ответственностью (Limited Partners, LP). Limited Partners могут быть пенсионные фонды, страховые компании, частные лица с высоким уровнем дохода и др. Также в состав фондов прямых инвестиций входят генеральные партнеры (General Partners, GP), которые управляют фондом [10]. Фонды инвестируют в различные компании и проекты, основанные на выбранной инвестиционной стратегии. Как правило вложения в фонды прямых инвестиций предполагают долгосрочный период и составляют от четырех до восьми лет.
После формирования фонда инвестиционный комитет выбирает наиболее перспективные проекты и инвестирует в них. Со временем фонды начинают постепенно выходить из проектов, продавая свои доли другим игрокам рынка. При продаже доли, по более высоким ценам, фонд генерирует прибыль и далее делит ее между партнерами.
Фонды прямых инвестиций ежегодно взимают плату за управление проектами, в размере около двух процентов, исходя из активов под управлением. А также они берут комиссию с прибыли, полученной от выхода из проекта, в размере примерно двадцати процентов. Менеджеры фонда PE предоставляют профессиональную помощь в управлении, что помогает компании принимать правильные решения, улучшает процесс ведения бизнеса и дает возможность получения капитала на более выгодных условиях.
Рассмотрим подробней появление и развитие фондов прямых инвестиций в Китае и их влияние на экономику страны, в историческом аспекте.
На третьем пленарном заседании 11-го созыва Центрального комитета Коммунистической партии Китая, в декабре 1978 года, было принято очень важное решение, для фондов прямых инвестиций в Китае, где обсуждались пути открытия многих государственных предприятий (ГП) для потенциальных инвесторов. В результате чего многие государственные предприятия распродали свои неэффективные активы стратегическим инвесторам или фондам прямых инвестиций [9].
X X
о
го А с.
X
го m
о
ю 2
М О
о
CS
CS Ol
о ш m
X
<
m О X X
Еще положительный момент, сказавшийся на инвестиционном климате, связан с "политикой открытых дверей", проводимой в 1980-х годах. В этот период китайская экономика получила большой приток иностранных инвестиций.
В результате успешных государственных реформ, за последние двадцать лет, рост внутреннего продукта (ВВП) в Китае, в среднем, рос на 10% ежегодно, что сделало Китай второй по величине экономикой в мире. Тем не менее, в последнее время, наблюдается замедление роста ВВП Китая до ежегодных значений менее чем 7%, но все равно остается достаточно высоким показателем в мировом масштабе.
Замедление экономического роста Китая является нормальным "охлаждающим" эффектом после столь высокого долгосрочного роста. Этот эффект сможет дать более здоровую и сбалансированную экономику в будущем. Таким образом, новая экономика Китая уникальна по сравнению с другими странами.
В индустрии прямых инвестиций и венчурного капитала Китай занимает самую большую долю в Азиатском регионе, а именно две трети от общего объема инвестиционных фондов в Азии [6]. С постоянным экономическим развитием Китая, за последние десятилетия, китайский рынок прямых инвестиций также постоянно увеличивался в объеме. Основными инвесторами, в фонды прямых инвестиций, являются как институциональные инвесторы, так и состоятельные физические лица. Согласно отчету PWC (2017), за период с 2006 по 2016 годы, китайский рынок (включая Гонконг) привлек в общей сложности более 532 миллиардов долларов США [6]. Цифры подчеркивают важную роль Китая в индустрии прямых инвестиций и венчурного капитала в Азиатском регионе. Фонды РЕ в Гонконге (КНР) привлекли более чем в 6 раз больше денег, чем Южная Корея или любой другой регион в Азии. Инвесторы предпочитают те фонды, которые находятся под юрисдикцией Гонконга, так как судебная система Гонконга была основана на английском праве, зарекомендовавшем себя как эффективное и общеизвестное, способное максимально защитить интересы инвесторов.
Кроме того, китайская экономика преобразовывает традиционные производственные заводы в бизнес с цепочкой добавленной стоимости (Value added chain), тем самым развивая передовую форму производства, характеризующуюся высокими технологиями. Например IT-компании, такие как Alibaba и Tencent, которые стали огромными мировыми корпорациями с капитализацией более чем 100 миллиардов долларов США, всего за несколько лет. Это демонстрирует нам большие преобразования в производственной сфере, влекущие неизбежный экономический рост. В связи с этими переменами фонды прямых инвестиций в Китае по-прежнему предлагают очень привлекательные возможности для инвестиций в новые секторы экономики.
Данные отчета pWc (2017) показывают развитие PE рынка в Китае. В 2011 году лидирующую позицию по объему сделок занимала потребительская отрасль, тогда как уже в 2016 году сектор высоких технологий вышел в лидеры [6].
За последние три десятилетия фонды прямых инвестиций в недвижимость (Real Estate Private Equity, REPE) получили беспрецедентное развитие. Издание PEI Media, составило список крупнейших фондов прямых инвестиций в недвижимость, в котором оцениваются фонды по активам на 2019 год.
Таблица 1
Рейтинг крупнейших фондов прямых инвестиций в сфере недвижимости
Пози ция Название Штаб-квартира Средства, собранные за 5 лет (миллионов США)
1 Blackstone New York 55,251
2 Brookfield Asset Management Toronto 29,537
3 GLP Singapore 17,155
4 Starwood Capital Group Miami Beach 16,839
5 The Carlyle Group Washington DC 11,805
Источник: PERE [8}
Согласно отчету, Blackstone Group возглавляет список, с суммарными привлеченными инвестициями в размере 55 млрд долларов США, за период с 2014 по 2019 гг. Blackstone Group имеет портфель с активами под управлением в размере в 154 млрд долларов США. Компания владеет фондами с большой диверсификацией и имеет различные проекты недвижимости по всему миру [8].
Инвестиции в недвижимость носят характер долгосрочных вложений и сделки совершаются в больших размерах, что повышает риск вложений. Для хеджирования этих рисков девелоперским компаниям необходимо обеспечить инвесторам высокую доходность. Рентабельность проекта недвижимости напрямую связана с будущими ценами продажи или аренды, поэтому застройщики часто завышают цены, чтобы сбалансировать риски.
Большое влияние на рынок недвижимости оказывают макроэкономические факторы и государственная политика. Волатильность цен и колебания валютных курсов являются дополнительными рисками на рынке недвижимости. Все эти факторы так же повышают риск инвестирования в недвижимость [11].
Любой проект по застройке недвижимости в Китае, имеет определенные риски на каждом этапе строительства. На первом этапе, когда девелопер покупает или берет в аренду землю, планируя и проектируя проект, существует очень высокий риск, потому что проект находится в очень ранней стадии и имеет массу всевозможных внеплановых ситуаций. Второй этап, когда застройщик получил необходимые разрешения, он приступает к строительству объекта. На этом этапе девелоперу требуется много капитала. Однако, по мере поступления инвестиций и развития строительства риски, связанные с проектом недвижимости, уменьшаются. На следующем этапе застройщик начинает продавать или сдавать в аренду проект, получая от этого прибыль. В Китае застройщик имеет право начинать продавать и сдавать недвижимость в аренду только после того, как проект завершен на 80%. Продавая недвижимость и получая прибыль, риски снижаются. Последний этап проекта имеет относительно не высокие риски, так как проект почти завершен и скоро может быть введен в эксплуатацию.
Тем не менее, бывают и такие ситуации, когда Государственный план строительства новой инфраструктуры или развития районов остается просто на бумаге и никогда не реализуется. Известны случаи, когда за-
стройщики завершали свои проекты до того, как правительство начинало развивать инфраструктуру в данном раИоне. Как результат, целые районы оставались пустыми и никому не нужными. В Китае такие места называют "городами-призраками", когда построенная недвижимость остается пустой после завершения строительства. Все эти факторы делают инвестиции в недвижимость относительно рисковым.
В последние 10 лет китайское правительство продолжает продвигать реформы, ориентированные на рост экономики. В сфере прямых инвестиций Китайская комиссия по ценным бумагам (China Securities Regulatory Commission, CSRC) является основным регулятором отрасли.
С учетом общего экономического роста и развития Азиатско- Тихоокеанского региона, по прогнозам, регион будет иметь благоприятный инвестиционный климат для инвесторов в перспективе.
Данные исследований CBRE показывают, что с 2018 по 2020 годы, по оценкам, частный капитал в сфере недвижимости составит около 53 млрд долларов США [7].
Литература
1. Перцева С.Ю., Сергеевых К.В., Ткачев В.Н. Регулирование финансового рынка: новейшие подходы и тенденции. // Инновации и инвестиции, № 11, 2018 г., стр. 143-147
2. Перцева С.Ю., Ткачев В.Н. Особенности регулирования финансовых рынков в цифровой экономике // Гуманитарные, социально-экономические и общественные науки. - 2018. - № 11. - С.185-188.
3. Петров М.В., Ткачев В.Н., Онучак В.А. Финансовая власть США: источники, механизмы, пределы. // Мировая экономика и международные отношения. — 2019. — №6. — С. 49-57.
4. Пилипосян А.А., Ткачев В.Н. Особенности и закономерности развития финансового сектора стран с «формирующимися» рынками. // Инновации и инвестиции. - 2019. - №2. - С. 85-89.
5. Ткачев В.Н. Международное движение капитала и проблема финансовых кризисов. Российский аспект. Москва, 2008. (2-е изд.)
6. "China Private Equity / Venture Capital, 2016 Review and 2017 Outlook". PricewaterhouseCoopers (PWC). 23 February 2017. Reviewed on August 30, 2019 https://www.pwccn.com/en/private-equity/pe-china-review-feb2017.pdf
7. "China to be the largest recipient of Asia pacific real estate private equity funds capital by 2020". CBRE Group, Inc. 1 February 2018. Reviewed on September 4, 2019 https://www.cbre.com.au/mainland%20china/about/media-center/china-to-be-the-largest-recipient-of-asia-pacific-real-estate-private-equity-funds-capital-by-2020
8. "PERE 100: Full Ranking and Methodology". PERE. 3 June 2019. Reviewed on August 28, 2019 https://www.perenews.com/pere-100-full-ranking-methodology/
9. "Private equity roundup — China". Ernst & Young. 2014. Reviewed on September 3, 2019 https://www.ey.com/Publication/vwLUAssets/ey-private-equity-roundup-china/$File/ey-private-equity-roundup-china.pdf
10. S. Kaplan and P. Stromberg. "Leveraged Buyouts and Private Equity". Journal of Economic Perspectives. Volume 23, Number 1, Winter 2009, Pages 121-146. Reviewed on August 26, 2019 https://pubs.aeaweb.org/doi/pdfplus/10.1257/jep.23.1121
11. Lee, S. "The risks of investing in the real estate markets of the Asian region". Working Papers in Land Management & Development. Working Paper. University of Reading, Reading. pp30. June 1, 2001 Reviewed on September 26, 2019 http://centaur.reading.ac.uk/27114/
Private equity funds in the real estate market in China Voronin V.A.
Moscow State Institute for International Relations (University) Over the past twenty years, private equity funds have become an important financial instrument and helped to inject the capital into developing projects in various sectors of the global economy. A significant part of private equity funds are focusing on investments in the real estate industry and it is important for the development of the market. Attracting private capital to private equity funds has led to sharp economic growth and has influenced the rapid development of the real estate sector in the EU, Japan and especially the United States. It is the United States that is the pioneer of PE funds. The article analyses the development of private equity funds in China, their impact on the economic development of the country as a whole since the "open door" policy in the early 1980s. A comparison is made of China's PE funds and their impact on indicators in the Asia-Pacific region. The article analyzes the risks in the Chinese real estate market in relation to investment attractiveness. Problems leading to a decrease in investment value in the region at the present time are identified. The perspective role of PE funds in China, aimed at expanding investments in the real estate industry, is examined. Keywords: Private equity funds, real estate market, China, economic development, investment attractiveness, risks in the real estate market. References
1. Pertseva S.Yu., Sergeev K.V., Tkachev V.N. Financial market
regulation: latest approaches and trends. // Innovations and Investments, No. 11, 2018, pp. 143-147
2. Pertseva S.Yu., Tkachev V.N. Features of regulation of financial
markets in the digital economy // Humanitarian, socio-economic and social sciences. - 2018. - No. 11. - S.185-188.
3. Petrov M.V., Tkachev V.N., Onuchak V.A. US financial power:
sources, mechanisms, limits. // World economy and international relations. - 2019. - No. 6. - S. 49-57.
4. Piliposyan A.A., Tkachev V.N. Features and patterns of development
of the financial sector of countries with "emerging" markets. // Innovation and investment. - 2019. - No. 2. - S. 85-89.
5. Tkachev V.N. The international movement of capital and the
problem of financial crises. Russian aspect. Moscow, 2008.
6. "China Private Equity / Venture Capital, 2016 Review and 2017
Outlook." PricewaterhouseCoopers (PWC). February 23, 2017. Reviewed on August 30, 2019 https://www.pwccn.com/en/private-equity/pe-china-review-feb2017.pdf
7. "China to be the largest recipient of Asia pacific real estate private
equity funds capital by 2020." CBRE Group, Inc. February 1,
2018. Reviewed on September 4, 2019 https://www.cbre.com.au/mainland%20china/about/media-center/china-to-be-the-largest-recipient-of-asia-pacific- real-estate-private-equity-funds-capital-by-2020
8. "PERE 100: Full Ranking and Methodology". PERE. June 3,
2019. Reviewed on August 28, 2019 https://www.perenews.com/pere-100-full-ranking-methodology/
9. "Private equity roundup - China." Ernst & Young. 2014. Reviewed
on September 3, 2019
https://www.ey.com/Publication/vwLUAssets/ey-private-equity-roundup-china/$File/ey-private-equity-roundup-china.pdf
10. S. Kaplan and P. Stromberg. "Leveraged Buyouts and Private Equity." Journal of Economic Perspectives. Volume 23, Number 1, Winter 2009, Pages 121-146. Reviewed on August 26, 2019 https://pubs.aeaweb.org/doi/pdfplus/10.1257/jep.23.1.121
11. Lee, S. "The risks of investing in the real estate markets of the Asian region". Working Papers in Land Management & Development. Working Paper. University of Reading, Reading. pp30. June 1, 2001 Reviewed on September 26, 2019 http://centaur.reading.ac.uk/27114/
X X О го А С.
X
го m
о
ю 2
М О
