CC BY
41
ЭФФЕКТИВНОСТЬ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ РЕСУРСОВ
УДК 332.622
А.Ю. Буянов, канд. экон. наук, доцент
ГОУ ВПО «Московский государственный университет геодезии и картографии»
ФОНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ И РЕНТНЫЕ ФОНДЫ
Создание благоприятной законодательной базы способствовало бурному развитию после 2005-го года паевых инвестиционных фондов (далее ПИФ). Из всего многообразия ПИФов наибольшее распространение получили закрытые фонды, которые согласно [1, пп. 8, 9 п. 1.2] могут относиться к категории фондов недвижимости и рентных фондов. Потенциальных инвесторов в этих фондах привлекает два обстоятельства — во-первых, поскольку фонд не является налогоплательщиком, он не уплачивает в бюджет ни земельный налог, ни налог на имущество. Во-вторых, пайщик уплачивает налог на прибыль (подоходный налог, если пайщик — физическое лицо) только при продаже пая. Учитывая то обстоятельство, что закрытые ПИФы создаются, как правило, на продолжительный срок (от трех до пятнадцати лет с возможностью пролонгации [2, ст. 12]), можно говорить о «налоговых каникулах» для пайщиков на период владения паем.
Согласно действующему законодательству, все паевые инвестиционные фонды недвижимости являются закрытыми. Это означает, что после формирования фонд «закрывается» для входа и выхода из него до момента его прекращения.
В настоящее время существуют следующие разновидности фондов недвижимости:
• земельные (аккумулирующие земельные участки различного назначения, обладающие перспективой роста рыночной стоимости);
66
девелоперские (аккумулирующие объекты недвижимости, подлежащие реконструкции, капитальному ремонту);
строительные (аккумулирующие в основном земельные участки для создания новых объектов недвижимости).
Особенностью рентных фондов недвижимости является то, что пайщик может рассчитывать не только на рост стоимости пая, но и на промежуточные (от одного до четырех раз в год*) выплаты. Рентные фонды создаются с целью аккумулирования и сдачи в аренду жилой и коммерческой недвижимости. Также отличительной чертой рентного ПИФа является то, что в его состав могут быть включены земельные участки сельскохозяйственного назначения без возможности последующего перевода в другую категорию земель или смены вида разрешенного использования для цели строительства.
Состав и структура активов фондов недвижимости и рентных фондов определяется п. 10.1 и п. 9.1 Приказа Федеральной службы по финансовым рынкам № 08-19/пз-н от 20.05.2008 г. соответственно [1]. Так, в состав рентных фондов помимо денежных средств и корпоративных активов**
* Источник: http://7budget.ru/detail.php?ГО=43818.
** В состав корпоративных активов включены долговые инструменты (облигации, государственные ценные бумаги, депозитарные расписки), инвестиционные паи ПИФ и акции АИФ, паи (акции) иностранных инвестиционных фондов, соответствующие требованиям ФСФР России.
должны быть включены объекты недвижимости и (или) права аренды на объекты недвижимости. При этом не менее двух третей рабочих дней в течение календарного года оценочная стоимость недвижимого имущества и прав на недвижимое имущество должна составлять не менее 50 % стоимости чистых активов.
Состав активов фонда недвижимости может быть несколько шире. Для ПИФа недвижимости профильным активом также являются имущественные права из договоров участия в долевом строительстве объектов недвижимого имущества. Кроме того, в ПИФ недвижимости для квалифицированных инвесторов также могут быть включены контрактные права из договоров подряда и инвестиционных контрактов.
В соответствии со ст. 10 Федерального закона № 156-ФЗ от 29.11.2001 г. «Об инвестиционных фондах» паевой инвестиционный фонд не является юридическим лицом и не имеет полномочий распоряжаться собственным имуществом [2]. Для этой цели он заключает договор доверительного управления с управляющей компанией, которая от своего имени (указывая при этом, что она действует в качестве доверительного управляющего) совершает сделки с имуществом, составляющим ПИФ.
Помимо управляющей компании в инфраструктуру фонда входят:
• аудиторская компания;
• оценочная компания;
• страховая компания;
• специализированный депозитарий;
• специализированный регистратор.
В некоторых случаях в инфраструктуру фонда также могут входить компании, занимающиеся эксплуатацией объектов коммерческой недвижимости.
В соответствии с правилами доверительного управления оценка стоимости имущества фонда является обязательной. Она должна проводиться оценщиком при приобретении имущества, а также периодически не реже одного раза в год, если иная периодичность не установлена нормативными правовыми актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг.
Подробная схема участия оценщика в деятельности по управлению фондом недвижимости представлена на рисунке.
Приобретение актива ПИФом возможна в двух случаях. Во-первых, в момент формирования фонда. При этом владелец взамен права на актив получает пай фонда. Во-вторых, после закрытия фонда управляющая компания на доходы, полученные от использования активов, внесенных в ПИФ, может приобретать новые активы. И в том и в другом случае оценка актива, заводимого в ПИФ, осуществляется независимым оценщиком, которого может привлечь как владелец актива, так и управляющая компания.
В соответствии с действующим законодательством управляющая компания обязана регулярно публиковать сведения о стоимости чистых активов фонда. Это обстоятельство обусловливает необходимость иметь аккредитованного при управляющей компании оценщика (иногда нескольких оценщиков), который не реже одного раза в год должен переоценивать активы фонда.
Существуют также необязательные случаи проведения оценки активов: при страховании зданий, помещений, сооружений, находящихся в ПИФе, оценщик определяет затраты на их воспроизводство или замещение. Полученный результат будет являться максимальной страховой суммой по договору страхования объекта недвижимости.
Кроме того, услуги оценщика могут быть востребованы при сдаче в аренду или продаже объекта недвижимости, находящемся в ПИФе. В первом случае оценщик по заданию управляющей компании рассчитывает ставку арендной платы,
Г Л Управляющая компания 12
14 11
^Оценщик Б^
(^Оценщик Б^
Участие оценщика в деятельности по управлению фондом недвижимости:
1 — отчет об оценке рыночной стоимости актива; 2 — вознаграждение за оценку актива; 3 — передача права на актив; 4 — деньги или пай в уплату за право на актив; 5 — передача актива в управление;
6 — доход от аренды или продажи актива; 7 — периодическая переоценка актива, оценка в случае необходимости; 8 — вознаграждение за оценку актива; 9 — отчет об оценке актива, страховая премия; 10 — договор страхования актива; 11 — передача актива в аренду; 12 — арендная плата за пользование активом; 13 — продажа права на актив; 14 — выручка от продажи права на актив
2
во втором — рыночную стоимость объекта недвижимости.
В состав активов фондов недвижимости помимо прав на объекты недвижимости входят корпоративные активы, имущественные права из договоров участия в долевом строительстве объектов недвижимого имущества, а также контрактные права из договоров подряда и инвестиционных контрактов. Рыночная стоимость корпоративных активов учитывается по результатам торгов, а также периодических публикаций о стоимости паев и акций фондов. Контрактные и имущественные права учитываются по номиналу, поэтому их оценка также не требуется. Таким образом, из всех активов фондов недвижимости и рентных фондов оценке подлежат лишь право собственности и право аренды на объекты недвижимости.
Детальное рассмотрение аспектов оценки объектов недвижимости, находящихся в фондах, позволяет выделить три важные для оценщика сферы: нормативное регулирование оценки активов, методическое и информационное обеспечение процесса оценки.
Законодательная база для осуществления оценки вещей и вещных прав была сформирована в 1998 году с принятием закона [3]. Кроме того, осуществляя оценочную деятельность на территории Российской Федерации, оценщик обязан использовать как федеральные стандарты оценки [4, 5, 6], так и стандарты оценки той саморегулируемой организации, членом которой он является.
Методическое обеспечение процесса оценки прав на объекты недвижимости постоянно находится в развитии. Несмотря на то, что теория уже давно определилась с подходами к оценке (затратный, сравнительный и доходный) появляются все новые методики расчета рыночной стоимости объектов недвижимости. К последним относятся метод «Монте Карло», методы квалиметрии и нейронных сетей.
Использование того или иного подхода к оценке в первую очередь зависит от типа объекта недвижимости и вида права на него. В качестве основных активов фондов недвижимости и рентных фондов выступают земельные участки, а также единые объекты недвижимости (ЕОН), состоящие из земельного участка и его улучшений (зданий, строений, сооружений). В соответствии с действующим законодательством о паевых инвестиционных фондах внесению в ПИФ подлежит как право собственности, так и право аренды на объект недвижимости. Таким образом, оценщик в своей работе сталкивается с необходимостью оценки права собственности на земельный участок и ЕОН, а также права аренды земельного участка и ЕОН. В таблице указаны подходы, обязательные к применению, в зависимости от типа недвижимости и вида права на нее:
Вид объекта недвижимости Право собственности Право аренды
Единый Затратный подход Сравнительный подход Доходный подход Сравнительный подход Доходный подход
Земельный участок Сравнительный подход Доходный подход Сравнительный подход Доходный подход
Как видно из таблицы, затратный подход применяется лишь при оценке собственности ЕОН. Действительно, при оценке земельных участков затратный подход не используется по причине невос-производимости этого вида актива.
Суть затратного подхода состоит в учете затрат на воспроизводство (или замещение) здания или сооружения, накопленного износа и рыночной стоимости земельного участка:
V = V - И + V
ЕОН вос/зам ЗУ’
где УЕОН — рыночная стоимость единого объекта недвижимости; V / — затраты на воспроизводство или заме-
щение улучшения земельного участка; И — накопленный износ; ^У — рыночная стоимость земельного участка.
Такие элементы затратного подхода, как расчет затрат на воспроизводство или замещение улучшений земельного участка, могут быть использованы при оценке права аренды ЕОН.
Также следует отметить, что в некоторых случаях следует отказаться от использования затратного подхода при оценке рыночной стоимости ЕОН (права собственности на ЕОН). Например, если земельный участок под зданием не выделен в натуре, расчет рыночной стоимости земельного участка невозможен, следовательно, и подход в целом не может быть применим.
Сравнительный подход к оценке прав на объекты недвижимости применяют практически всегда при условии достаточного количества аналогов. В рамках сравнительного подхода чаще всего используют традиционный метод внесения рассчитанных заранее корректировок (поправок), квали-метрический метод и корреляционно-регрессионный анализ. Выбор той или иной методики расчета субъективен и в большей степени зависит от умений и опыта оценщика.
Методология расчета методами сравнительного подхода широко представлена в учебной и научной литературе. Кроме того, при оценке рыночной стоимости земельных участков необходимо учитывать положения методических рекомендаций [7].
В качестве информационной базы могут быть использованы результаты торгов, цены реальных сделок (в том числе тех, стороной по которым яв-
ляется фонд), цены спроса и предложений. Информация для внесения корректировок может быть взята из открытых источников.
Доходный подход в оценке прав на единые объекты недвижимости представлен двумя методами — дисконтированием денежных потоков и капитализацией. Критериями выбора метода оценки являются срок планируемого полезного использования единого объекта недвижимости, а также периодичность, направленность и величина денежных потоков.
При оценке прав на земельный участок доходным подходом методическими рекомендациями [7] помимо указанных методов оценки предусмотрен также метод остатка. Суть его заключается в капитализации разницы между доходом от использования единого объекта недвижимости и доходом, генерируемым улучшениями земельного участка.
Информационной составляющей при оценке объектов недвижимости методами доходного подхода могут являться как показатели деятельности отрасли, взятые из открытых источников, так и договоры аренды, на основе которых используются находящиеся в фонде объекты.
История существования и развития фондов недвижимости и рентных фондов в России весьма непродолжительна. Поэтому нормативное регулирование этой сферы деятельности происходит очень активно. Несмотря на это, методология оценки активов, составляющих фонды, а также информационная составляющая процесса оценки уже имеют необходимую базу, поэтому они будут развиваться.
Список литературы
1. Приказ Финансовой службы по финансовым рынкам № 08-19/пз-н от 20.05.2008 г. «О составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов» (в ред. Приказов ФСФР РФ от 23.09.2008 № 08-36/пз-н, от 02.04.2009 № 09-10/пз-н, от 06.08.2009 № 09-30/пз-н, от 29.12.2009 № 09-64/пз-н) // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. — 2008. — № 30.
2. Федеральный закон «Об инвестиционных фондах» от 29.11.2001 г. № 156-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 29.06.2004 № 58-ФЗ, от 15.04.2006 № 51-ФЗ, от 06.12.2007 № З34-Ф3, от 23.07.2008 № 160-ФЗ, от 25.11.2009 № 281-ФЗ, от 22.04.2010 № 65-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2001. — № 49 — Ст. 4562.
3. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ (с изменениями и дополнениями) // Собрание законодательства Российской Федерации. — 1998. — № 31. — Ст. 3813.
4. Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» // Российская газета.- 2007. — № 194.
5. Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 255 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» // Российская газета. — 2007. — № 194.
6. Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 254 «Об утверждение федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» // Российская газета. — 2007. — № 194.
7. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков (в ред. Распоряжения Минимущества РФ от 06.03.2002 г. № 568-р) // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. — 2002. — № 6.
УДК 631.1.027
Б.А. Нефёдов, доктор техн. наук, профессор
ФГОУ ВПО «Московский государственный агроинженерный университет имени В.П. Горячкина» О.М. Хохрина, аспирантка
ФГОУ ВПО «Брянская государственная сельскохозяйственная академия»
РАЦИОНАЛЬНАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ И ЭФФЕКТИВНОСТЬ ФОРМ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ТЕХНИКИ В СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОМ ПРОИЗВОДСТВЕ
Реформирование АПК России предполагает глубокие комплексные социально-экономические преобразования не только на федеральном и региональных уровнях, но и непосредственно в среде организации и технологии производства и переработки сельскохозяйственной продукции. Данная необходимость вызвана проявлением устойчивой тенденции к резкому спаду производства из-за снижения уровня технологии. Существенными причинами явились низкий технический уровень средств
производства, отсутствие требуемой защиты интересов товаропроизводителей от монополизма изготовителей сельскохозяйственной техники, снабженческих и заготовительных структур. Товаропроизводители вынуждены приобретать и использовать машины, оборудование, значительно уступающее зарубежным аналогам по техническому уровню и потребительским свойствам, а нередко не годные к эксплуатации. Резко уменьшилось и их изготовление и поставка селу. В результате машинно-
69
