Закрытые паевые инвестиционные фонды как фактор развития рынка недвижимости Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Закрытые паевые инвестиционные фонды как фактор развития рынка

недвижимости Дата: 30/12/2007 Номер: (12) УЭкС, 4/2007

Аннотация: Закрытые фонды недвижимости - это фонды, которые вкладываются преимущественно в объекты недвижимости и права на объекты недвижимости. Кроме того, часть средств подобные фонды могут вкладывать в денежные средства на счетах банков, в. т.ч. в иностранной валюте, облигации, акции и паи других ПИФов (кроме фондов фондов). Закрытые ПИФы недвижимости обладают существенными преимуществами. В частности, при использовании закрытого ПИФа недвижимости есть возможность отложенного налогообложения и отсутствует двойное налогообложение. Операции, совершаемые с имуществом фонда, не облагаются налогом на прибыль, НДС, налогом на имущество и земельным налогом. Налог на прибыль уплачивается пайщиками при реализации пая как ценной бумаги.

Abstract: The closed funds of the real estate are funds which are put mainly in objects of the real estate and the right to objects of the real estate. Besides, similar funds can put a part of means in money resources on accounts of banks, in a foreign currency, the bond, actions and shares of other PIFS (except funds of funds). The closed PIFS of the real estate possess essential advantages. In particular, at use of the closed PIF of the real estate there is a possibility of the postponed taxation and there is no double taxation. The operations made with property of fund, are not assessed with the profit tax, the VAT, the tax to property and the ground tax. The profit tax is paid by shareholders at share realisation as valuable paper.

Ключевые слова: паевые фонды, недвижимость, ценные бумаги

Keywords: share funds, real estate, securities

Рудская Елена Николаевна

кандидат экономических наук, доцент Донской государственный технический университет

Выходные данные статьи: Рудская, Е.Н. Закрытые паевые инвестиционные фонды как фактор развития рынка недвижимости / Е.Н.Рудская // Управление экономическими системами: электрон. науч. журн. / Кисловодский институт экономики и права - [Электронный ресурс]. - Киров: ООО "Международный центр научно-исследовательских проектов", 2007. - № 4 (12). - № гос регистрации статьи 0420700034/0032. - Режим доступа к журн.: http://uecs.mcnip.ru.

По данным Национальной лиги управляющих к концу 2006 года в России действовало 614 паевых фондов, из них закрытых ПИФов недвижимости - 149. Журнал Smart Money отмечает, что активы закрытых фондов в целом в России составляют 265 млрд. рублей, открытых - 88 млрд. рублей.[3]

Закрытые фонды недвижимости - это фонды, которые вкладываются преимущественно в объекты недвижимости и права на объекты недвижимости. Кроме того, часть средств подобные фонды могут вкладывать в денежные средства на счетах банков, в. т.ч. в иностранной валюте, облигации, акции и паи других ПИФов (кроме фондов фондов).

Можно выделить пять этапов создания закрытого ПИФа недвижимости:

• регистрация управляющей компании ПИФа;

• получение лицензии управляющей компанией на право осуществлять деятельность в качестве доверительного управляющего;

• заключение договоров с инфраструктурными организациями (специализированным депозитарием, регистратором, оценщиком и аудиторской компанией);

• подготовка и регистрация правил доверительного управления ПИФом в ФСФР России;

• формирование имущества ПИФа.

Управляющая компания составляет текст договора доверительного управления. Учредители присоединяются к договору и передают имущество в фонд. Договор доверительного управления может заключаться на срок от года до 15 лет, а по окончании быть продлен. В этом случае перерегистрировать ПИФ не нужно. Минимальный размер имущества для ЗПИФ составляет 2,5 млн. руб. Однако работать с таким маленьким фондом, конечно, управляющей компании невыгодно. По данным экспертов, для успешной работы управляющей компании размер фонда должен быть не менее 10 млн. долл. [5]

Услуги управляющей компании составляют 1-3% от стоимости чистых активов ПИФа в год; специализированного депозитария - 0,1-0,3% от стоимости чистых активов ПИФа, но не более 100 тыс. долл. США в год; услуги аудитора — 10—20 тыс. долл. США в год; услуги независимого оценщика, который должен привлекаться для оценки недвижимых и прочих активов не менее двух раз в год, — 20—40 тыс. долл. США в год. [7]

Сейчас все закрытые фонды недвижимости в зависимости от цели, которую преследуют их создатели, можно разделить на четыре типа:

1. строительные и девелоперские фонды - вкладываются в строительство и получают долю в построенном объекте, либо сами начинают строительство. Приобретая пай фонда, ориентированного на строительство жилых домов, инвестор фактически получает инструмент, альтернативный долевому строительству. Доходность таких фондов начинается с 25% годовых.

2. рентные фонды - деятельность направлена на получение доходов от объекта и увеличение его стоимости за счет модернизации или реконструкции. Все риски здесь минимизированы до приемлемого уровня, а рисков, характерных для строительства и вовсе нет. Средняя доходность по данному виду ЗПИФов варьируется сейчас в пределах 15-18% годовых.

3. ипотечные фонды - в рамках ипотечного кредитования агенты (банки или Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) выпускают закладные -некотируемые ценные бумаги, удостоверяющие право обладателя закладных на

получение основной суммы кредита и процентов по нему. Ипотечный фонд покупает закладные. В процессе функционирования фонда агенты перечисляют в него все текущие платежи по закладной - как проценты по кредитам, так и частичный возврат «тела» долга. На сумму «возвращенных» кредитов фонд докупает новые закладные у ипотечных агентов. «Процентная» же часть платежей аккумулируется. Из нее ежемесячно компенсируются расходы, связанные с управлением фондом, в том числе платежи агентам (они получают вознаграждение в размере 2% годовых от суммы остатка ссудной задолженности). Оставшуюся часть управляющая фондом компания ежеквартально перечисляет пайщикам. Сегодня доходность ипотечных фондов составляет 10-12% годовых.

4. земельные фонды - основным объектом их инвестиций выступает земля. Здесь возможны два варианта:

• приобретаются земли сельскохозяйственного назначения с целью их дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду фермерам;

• покупается участок земли только для дальнейшей перепродажи. При этом управляющая фондом компания ориентируется не на фермеров, а на строителей, которые могут использовать участок под застройку загородной недвижимости.

На российском рынке сегодня преобладают девелоперские ПИФы. Характерным примером является находящийся под управлением УК «Конкордия - эссет менеджмент» фонд «Федерация», средства которого инвестируются в офиснорекреационный комплекс «Башня Федерация» (застройщик - корпорация Mirax Group). Другой пример - новый ЗПИФ «Нова - строительные инвестиции» (УК «Нова»), созданный для финансирования строительства коттеджного поселка «Загорское» в Дмитровском районе Подмосковья. [6]

Однако приобрести паи в закрытых фондах недвижимости могут себе позволить далеко не все. Пай в закрытых фондах недвижимости сегодня стоит от 500 тыс. до 1 млн. руб. Особо следует отметить и роль паев в обеспечении банковских кредитов. В залог принимаются, как правило, только паи открытых фондов. В то же время более интересными в качестве залога являются паи ЗПИФов недвижимости, так как недвижимость — менее волатильный инструмент и не коррелирует с фондовым рынком. Например, банк «Евротраст» выдает кредиты под паи ЗПИФа недвижимости «Приват-Сквер» под управлением УК «Коллективные инвестиции». [1]

Управляющие компании ЗПИФов получили возможность приобретать права требования на недвижимое имущество не только у застройщика, но и у инвестора -компании, вкладывающей деньги в строительство объекта. Это обусловлено тем, что при сложившемся многообразии форм финансирования строительства не всегда есть возможность работать напрямую с застройщиком. Более того, теперь управляющая компания может приобретать права требования по инвестиционному контракту в результате их уступки. ЗПИФЫ также могут выступать в качестве заказчика строительства. А это значит, что «квалифицированный инвестор», то есть управляющая компания, теперь может не только оценивать предложения на рынке, но и сам формировать их.

Проведенное исследование показало, что закрытые ПИФы недвижимости обладают следующими преимуществами:

• открытым фондам разрешается вкладывать в бумаги одного эмитента максимум 15% от стоимости чистых активов, закрытым - 35%. Кроме того, управляющая

компания открытого ПИФа акций обязана в течение как минимум 2/3 рабочих дней месяца держать в «титульном» инструменте не менее 50% средств, а для ЗПИФа - 2/3 рабочих дней в году. То есть ЗПИФы наименее зависимы от конъюнктуры рынка и могут переждать «негатив» на рынке в деньгах;

• ЗПИФы могут вкладываться в инструменты без признаваемой котировки;

• в ЗПИФ можно перевести уже существующие активы, не перечисляя всю сумму «живыми» деньгами»;

- в открытых и интервальных фондах доход приносит лишь продажа пая по более высокой цене, чем покупка, а «закрывшиеся» инвесторы время от времени получают промежуточные выплаты, своеобразные дивиденды;

• у управляющей компании нет обязанности погашать паи, резервировать деньги для выкупа бумаг у особо острожных вкладчиков. ЗПИФы формируются на длительный срок, что отчасти нивелирует фактор непредсказуемости при выработке и реализации стратегии;

• разделение текущей деятельность собственника недвижимости и управление самой недвижимостью. Это означает, что, к примеру, на переданное в фонд имущество не может быть обращено взыскание.

• при использовании закрытого ПИФа недвижимости есть возможность отложенного налогообложения и отсутствует двойное налогообложение. Операции, совершаемые с имуществом фонда, не облагаются налогом на прибыль, НДС, налогом на имущество и земельным налогом. Налог на прибыль уплачивается пайщиками при реализации пая как ценной бумаги;

• ЗПИФ недвижимости является удобным механизмом продажи собственности через вторичный рынок паев;

• фонды недвижимости позволяют привлечь дополнительные инвестиции для улучшения качества объектов недвижимости;

• существует эффективно действующая система защиты прав пайщиков (ФСФР, спецдепозитарий, оценщик, аудитор).

Практика показывает, что данный сегмент финансового рынка развивается довольно успешно, создаются новые фонды, появляются новые управляющие компании.

Список использованной литературы

1. Айзин К. ПИФ в себе // Финанс. - 2006. - №22

2. Кузин А. Закрыто // Финанс. - 2005. - №35

3. Мазин Е. Чем больше становится ПИФов, тем меньше они зарабатывают // Газета. - 2007. - №20

4. Потапов А. Фондовая ипотека // Финанс. - 2006. - №40

5. Почему россияне предпочитают вкладывать деньги в непрозрачные закрытые ПИФы // Newsru.com - 24.01.2007

6. Романов Н. Фонды недвижимости: прорыв-2006 // Наши деньги. - 01.11.2006

7. Трускова О. Кто на новенького? // Финанс. - 2005. - №36

8. Шехова А. Дом на паях // Финанс. - 2006. - №20

№ гос регистрации статьи 0420700034/0032

Это статья Электронный научный журнал "Управление экономическими системами"

Ьир ://uecs.mcnip.ru

URL этой статьи: http://uecs.mcnip.ru/modules.php?name=News&flle=article&sid=87