CC BY
10ԳԻՏԱԿԱՆ ԱՐՑԱԽ SCIENTIFIC ARTSAKH НАУЧНЫЙ АРЦАХ № 2(3), 2019
ФИНАНСОВЫЕ МЕРЫ ГОСУДАРСТВЕННОГО СТИМУЛИРОВАНИЯ СОЦИАЛЬНОЙ ИПОТЕКИ, ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА И ИПОТЕЧНОГО РЫНКА В РА*
ТИГРАН БЕГЛАРЯН
аспирант Российско-Армянского (Славянского) университета, г.Ереван, Республика Армения tbeglaryan@mail. ru
Цель статьи — представить целостную концепцию, подходы и механизмы реализации программ социальной ипотеки с субсидированием части стоимости квартиры для особых целевых групп населения. Предложены критерии и механизмы превенции всевозможных рисков от злоупотреблений при реализации предложенной программы. В ходе исследования были представлены основные производные результаты программы: влияние на ипотечный рынок и дополнительные налоговые поступления в государственный бюджет. В статье детально представлены используемые меры финансового стимулирования социальной ипотеки и финансирования жилищного строительства со стороны государства.
В ходе исследования использовались системный, экономико-статистический анализ, факторный, сравнительный, экспертный и монографический методы.
В результате исследования мы пришли к выводу, что в Республике Армения в рамках действующих государственных программ жилье доступно для ограниченной группы общества, учитывая уровень платежеспособности, уровень безработицы и неравномерное распределение доходов. Инновационная программа, предложенная в настоящем исследовании, обеспечивает решение данной проблемы.
Ключевые слова: государственная политика, кредитные условия, бенефициары, социальная ипотека, платформа инвестиций в социальное жилье, субсидирование процентных ставок ипотечного кредитования, ипотечное субсидирование части стоимости квартиры.
Жилищная политика в Республике Армения со времени обретения независимости в 1991-м году не является приоритетным направлением государственной политики. На протяжении всего этого периода государство не уделяло особого значения решению «жилищного вопроса» граждан, все это было отдано на откуп рыночным отношениям. Лишь в последние годы в РА были приняты ряд мер и государственные программы, предусматривающие субсидирующие механизмы ипотечного кредитования по обеспечению граждан жильем. Этим обусловлен определенный дефицит жилья в стране, а также недоступность жилья для населения даже в рамках имеющихся льготных государственных программ. Такая ситуация имеет определенные причины: во-первых при проведении политики и разработке государственных жилищных программ отсутствует регулярный мониторинг реальных потребностей и возможностей населения в жилье, во-вторых, форматирование государственных программ происходит только на приобретении жилья в собственность, без достаточного учета других инструментов удовлетворения потребностей населения в жилье (некоммерческий арендный жилой фонд и др.).
Следует особо отметить, что в РА все государственные программы по обеспечению населения жильем реализуются только на республиканском уровне. Местные органы
* Հոդվածը ներկայացվել ընդունվել' 12.12.2019թ.:
է 30.09.2019թ., գրախոսվել' 04.11.2019թ., տպագրության
193
ԳԻՏԱԿԱՆ ԱՐՑԱԽ SCIENTIFIC ARTSAKH НАУЧНЫЙ АРЦАХ № 2(3), 2019
самоуправления (кроме столицы г. Еревана) в силу ограниченности финансовой базы практически лишены инициатив и возможностей и, по сути, являются лишь исполнителями в рамках таких программ. Между тем местные органы власти законодательно не лишены полномочий для реализации программ в области жилищного сектора.
Принятые в РА за последние годы финансовые меры государственного стимулирования распространяются на жилищное строительство, и, в основном, не касаются реконструкции жилья. Они сводятся к следующему:
• государственное субсидирование процентных ставок ипотечного кредитования определенным бенефициарам в рамках целевых государственных программ;
• налоговая преференция в виде возврата подоходного налога для заемщика ипотечного кредита при приобретении квартиры напрямую от застройщика; с начала 2018 года в размере не более 55 млн драмов на стоимость жилья или квартиры и при максимальной величине возврата подоходного налога за квартальный период не выше 1,5 млн драмов;
• государственное субсидирование процентных ставок ипотечного кредитования для госслужащих и социальных служащих определенных категорий, по которому предусмотрена возможность субсидирования процентных ставок ипотечного кредитования на определенную сумму.
Госпрограммы, в частности, реализуются «Национальным ипотечным фондом», конкретно – по программе «Доступное жилье молодым семьям».
В целом в РА спектр инструментов государственной политики, направленных на повышение доступности жилья для населения с учетом трудовой мобильности населения, не имеет достаточного инструментария. Для сравнения в РФ социальная или государственная ипотека подразумевает комплекс государственных программ для улучшения жилищных условий социально незащищенных слоев населения. Формы социальной ипотеки в РФ включают:
• ипотечное кредитование с субсидией в виде пониженной процентной ставки;
• ипотечные программы, при которых субсидия дается на часть стоимости квартиры;
• продажа государственных квартир из фонда социального жилья по льготной цене в кредит.
Действующие в РФ на федеральном уровне программы включают: 1) ипотека по федеральной программе «Молодой семье – доступное жилье» – для молодых семей; 2) в 2018 году на государственном уровне запущена льготная ипотечная программа для семей, у которых в течение 2018-2022 гг. родится второй и/или последующий ребенок – семейная ипотека; 3) федеральная программа под названием «Военная ипотека»; 4) ипотека в счет материнского капитала – после рождения второго ребенка семья может рассчитывать на погашение части задолженности по ипотеке за счет средств из материнского капитала; 5) государственные региональные программы – ипотека
346
молодым специалистам .
Очевидно, что доступность жилья в РА во многом определяется целью, механизмами и форматом участия правительства и местных органов власти в сфере жилищного финансирования, включая финансирование жилищного строительства и укрепления и улучшения жилья. Значительное нуждающееся число граждан РА все еще не может самостоятельно решить свой «жилищный вопрос», а проблема укрепления и улучшения качества жилья еще более запутана и сложна.
Как было указано выше, в рамках финансовых мер государственного стимулирования жилищного строительства и реконструкции жилья в РА действует система субсидирования ипотечного кредитования для отдельных бенефициаров. Это 346
346Социальная ипотека (государственная), https://www.bankL.ru/wikibank/sotsialnaya_ipoteka/.
194
ԳԻՏԱԿԱՆ ԱՐՑԱԽ SCIENTIFIC ARTSAKH НАУЧНЫЙ АРЦАХ № 2(3), 2019
госслужащие и общественные служащие разных категорий, а также молодые семьи. Реализуются эти меры, в частности, по программе «Доступное жилье молодым семьям», в рамках которой предусмотрена адресная помощь молодым семьям в виде ипотечного кредитования для приобретения жилья.
В июле 2018 года премьер-министр РА Н. Пашинян провозгласил начало ипотечной программы социального назначения с низкими процентными ставками. Объем ипотечного кредитования в банковском секторе, по данным ЦБ РА на конец мая 2018 года, составил 214,6 млрд, из них 55% или 117,3 млрд только в драмах РА, а в последние 5 лет банковское ипотечное кредитование выросло на 62% и за 10 лет соответственно в 3,3 раза. На тот же период (май 2018 г.) средняя ставка ипотечных кредитов (для физических лиц) составляла 11,3%, а средняя ставка по драмовым кредитам сроком более года в мае составляла 12,8%347 348. Последнее более предпочтительно с учетом валютных рисков заемщика.
По данной программе правительством регулярно улучшаются кредитные условия и повышается возможность приобретения жилья.
В начале марта 2019 года правительство РА вновь внесло изменения в условия программы кредитования, которые повышают их доступность для бенефициариев. В частности, максимальная стоимость квартиры, которую можно будет приобрести в рамках программы, повышена с 25 млн драмов до 35 млн драмов, что позволит приобрести жилье с большей площадью или более качественной отделкой. Программа стала более привлекательной, так ставки по кредиту снижены – максимальной с 9,5 до 7,5 % годовых. Для сравнения – в этот период процентные ставки по ипотечным кредитам в РА составляют 10-11%. Срок кредитования продлен до 30 лет (срок погашения ранее составлял 10-15 лет). Предоплата для оформления кредита ранее составляла 30%, порог предоплаты при покупке квартиры снижен до 7,5%, а в случае наличия другой залоговой недвижимости или страховки размер предоплаты составит 12,5% от стоимости квартиры. Важны также изменения по возрастному цензу обоих супругов. Так, ранее ограничения касались каждого из супругов и суммарно (возраст каждого из них не должен был превышать 35 лет), теперь действует только суммарное ограничение для двух супругов – возраст 70 лет. Измененные условия более выгодны и гибки для бенефициаров.
Банки и кредитные организации РА также реализуют программы ипотечного кредитования за счет собственных средств, предоставляя кредиты на длительный срок – до 30 лет, но условия кредитования у них, в частности, процентная ставка кредитования и размер предоплаты выше.
Для определения спроса по данной программе важен показатель участия банков и кредитных организаций в проекте. Так, в указанный проект кредитования вовлечены 14 банков и 5 кредитных организаций. По данным на февраль 2019 года, выдано 3 905 кредитов, из которых 2 030 в Ереване и 1 857 в регионах, на общую договорную сумму в 33,7 млрд драмов .
Правительство внесло в начале марта поправки, улучшив условия кредитования для молодых семей, и намерено выдвинуть новую инициативу с целью улучшения программы ипотечного кредитования молодых семей. Намечается внести в программу «Доступное жилье молодым семьям» поправку, согласно которой процентная ставка будет снижена на оставшийся срок погашения на 0,5 % при рождении или же
347 Кому сегодня доступна ипотека в Армении/, 27.07.2018 http://arka.am/ru/news/analytics/komu_segodnya_dostupna_ipoteka_v_armenii/.
348 Рассказываем о том, почему молодой семье в Армении станет проще обзавестись своим жильем, 27 марта 2019, https://newsarmenia.am/news/koshelek/rasskazyvaem-o-tom-pochemu-molodoy-seme-v-armenii-stanet-proshche-obzavestis-svoim-zhilem/.
195
ԳԻՏԱԿԱՆ ԱՐՑԱԽ
SCIENTIFIC ARTSAKH
научный арцах № 2(3), 2019
усыновлении ребенка в период действия кредита. При этом в регионах, в семьях с тремя
.ո, 349
детьми, ставка ипотечного кредитования может составить всего 4% .
В данном контексте возникает вопрос, можно ли реализовать в РА программу ипотечного кредитования по более выгодным условиям, в частности, низким и привлекательным ставкам. В долгосрочном плане основанием снижения ставок по ипотечным кредитам являются состояние экономики и факторы рынка, а именно стабильный рост экономики, повышение доходов населения. С другой стороны, существует инструмент государственного субсидирования в рамках целевых государственных программ. Безусловно, ставки по ипотечным кредитам за последние годы снизились. Вместе с тем в РА имеются определенные ограничения для снижения процентных ставок по кредитам. Указанные ограничения в первую очередь предопределены существующими факторами рисков, к примеру, фактором экономической дестабилизации и последующими цепными реакциями и т.д. Все это сдерживает снижение процентных ставок кредитов в РА, в том числе по ипотечным кредитам. Эти же факторы влияют на процентные ставки кредитов, предоставляемых международными финансовыми организациями армянским банкам и правительству РА. Ставку ипотечных кредитов ни в коем случае нельзя сравнивать со ставкой рефинансирования банков РА, базой сравнения должны быть ставки гособлигаций (ПКП).
Следует отметить, что субсидирования процентных ставок осуществляются со стороны «Национальной ипотечной компании», единственным учредителем и акционером которой является Центральный банк РА. Компания рефинансирует ипотечные кредиты финансовых организаций, но, заметим, это средства государства, поскольку все расходы ЦБ РА отдельной строкой утверждаются в едином бюджете РА. Данная компания осуществляет государственное субсидирование различных ипотечных программ.
Как было указано выше, в рамках госпрограммы одним из инструментов компенсации процентов ипотечных кредитов для целевых выгодоприобретателей является возмещение подоходного налога для заемщиков ипотечных кредитов, и касается это только заемщиков, которые приобретают жилье в новостройках. Заметим, такой механизм стимулирует как бенефициаров, приобретающих жилье, так и косвенно застройщиков нового жилья. Данная программа государственного содействия для ипотечных заемщиков предполагает возврат подоходного налога для компенсации процентов по ипотечным кредитам и действует с 2015 года. По данным Комитета по государственным доходам на 20 июля 2018 года, программой погашения процентов по ипотечным кредитам за счет выплаченного в госбюджет подоходного налога охвачено 3378 заемщика, и за весь период действия программы общая сумма возвращенных из госбюджета средств по линии подоходного налога физических лиц составила 6,1 млрд драмов349 350. Законодательным решением по Налоговому кодексу РА предусмотрено, что в случае приобретения квартиры напрямую от застройщика, с 2018 года действует ограничение на стоимость жилья (квартиры) в 55 млн драмов и ограничение на возврат подоходного налога за квартальный период не выше 1,5 млн драмов.
Кроме того, было предусмотрено ограничение, по которому одно и то же лицо может воспользоваться преференцией программы только один раз. Ограничения были введены с обоснованием «социального критерия», что сделало невозможным для бенефициаров проекта приобретение более дорогих квартир. По мнению председателя постоянной комиссии парламента РА по финансово-кредитным и бюджетным вопросам
349 Рассказываем о том, почему молодой семье в Армении станет проще обзавестись своим жильем, 27 марта 2019, https://newsarmema.am/news/koshelek/rasskazyvaem-o-tom-pochemu-motodoy-seme-v-armemi-stanet-proshche-obzavestis-svoim-zhilem/.
350 Кому сегодня доступна ипотека в Армении/, 27.07.2018 http://arka.am/ru/news/analytics/komu_segodnya_dostupna_ipoteka_v_armenii/.
196
ԳԻՏԱԿԱՆ ԱՐՑԱԽ SCIENTIFIC ARTSAKH НАУЧНЫЙ АРЦАХ № 2(3), 2019
М. Тандилян, указанные ограничения не оправданы, «так как дорогие квартиры также решают жилищные проблемы». По ее словам, ограничение возможности льготного приобретения таких квартир создает серьезные проблемы в строительном секторе, поскольку исключается строительство больших квартир, что часто невозможно с архитектурной точки зрения. Кроме того, отметила Тандилян, невозможность приобретения больших квартир получающими высокие зарплаты создает проблемы для многодетных семей, а отсутствие ограничений не может привести к какими-либо злоупотреблениям, поскольку должна быть в наличии высокая зарплата и фактически уплаченный подоходный налог, а застройщик за высокую цену продажи выплачивает больше налогов. Можно согласиться или оспорить озвученные доводы.
Далее председатель комиссии приводит статистические обоснования, указывая отрицательное воздействие сферы строительства на показатели ВВП в последние годы. И если в 2017 году был зарегистрирован 0,2-процентный рост, то уже в 2018 году показатель объема строительства снизился на 30%, а влияние отрасли на ВВП - до 0,14 процентных пункта. На этом основании автор делает вывод о том, что ограничение льгот оказало мультипликативное влияние на замедление активности в строительстве, что сказалось на снижении влияния строительного сектора на ВВП351. Вывод, конечно, интересный, но, наш взгляд, такое снижение в строительном секторе, вряд ли можно обосновать только вышеупомянутым фактором.
Чтобы оценить, кто может сегодня в Армении приобрести квартиру по ипотечному кредиту, необходимо сопоставить условия рынка и реализуемые программы. В этой связи важно отметить для сопоставления, что среднемесячная зарплата в стране в 2018 году колебалась от 167,2 тыс. драмов ($346) до 199,8 тыс. драмов ($414), самые высокие зарплаты в РА - в сфере информации и связи, выше 400 тыс. драмов ($829), а самые низкие - в сельском хозяйстве, около 120 тыс. драмов ($248,9). Минимальная зарплата в стране составляет 55 тыс. драмов (в июне 2019 г. правительство РА предложило поднять до 63 тыс. драмов352). По данным Статистического комитета РА, 4% работающих граждан получают зарплату ниже минимальной, 11% - на уровне минимальной, 67,3 % - выше минимальной зарплаты, но не более ее 3-х кратного размера (около 165 тыс. драмов), и только у 17,8 % выше, чем трехкратный размер минимальной зарплаты и среднемесячной зарплаты. Сопоставим это со стоимостью жилья.
Средняя рыночная цена 1 кв. метра жилья в многоквартирных домах, по данным государственного кадастра недвижимости за апрель 2018 года, составила от 160 тыс. драм ($330) до 500 тыс. и более драмов ($1037) в зависимости от сектора города. Стоимость 1 кв. метра жилья в новостройках не менее $ 500.
Для сопоставления приведем пример покупки по программе «Доступное жилье молодым семьям» квартиры стоимостью $30 тысяч или около 14 млн 419 тыс. драмов, со ставкой в 10%, сроком погашения 15 лет и предоплатой 30%. В этих условиях ипотечные аннуитетные ежемесячные платежи (размер ежемесячного платежа остается постоянным на всем периоде кредитования) составит 108,5 тыс. драмов.
Такие условия ипотечного кредитования доступны для семьи с общим ежемесячным доходом примерно в 300 тыс. драмов, что позволит обеспечить аннуитетное обслуживание кредита, а также ежемесячные необходимые расходы семьи, которая к
351 Մանե Թանդիսան, https://www.facebook.com/search/top/?q=%D5%B4%D5%A1%D5% B6 % D5%A5%20% D 5 %A9% D5% A 1%D5%B6%D5%A4%D5%AB%D5%AC%D5%B5%D5%A 1% D5%B6%20-%20mane%20tandilyan&epa=SEARCH_BOX; http://wwwparliamentam/draftsphp...
352 Правительство Армении на заседании в четверг приняло предложение депутатов о внесении изменений в закон "О минимальной ежемесячной зарплате", предполагающие повышение минимальной зарплаты, 27 июня. https://newsarmenia.am/news/society/minimalnaya-zarplata-v-armenii-povysitsya-do-68-tysyach-dramov/.
197
ԳԻՏԱԿԱՆ ԱՐՑԱԽ SCIENTIFIC ARTSAKH НАУЧНЫЙ АРЦАХ № 2(3), 2019
тому же имеет накопления для предоплаты, а в последующие 15 лет обслуживания кредита не сможет позволить себе накоплений.
Таким образом, можно заключить, что семьям со средним уровнем зарплаты недоступно быть бенефициаром приобретения жилья по ипотечному кредиту, с учетом уровня бедности, высокой безработицы и максимального разброса в доходах работающего населения. Можно в целом констатировать, что инициированная правительством либерализация условий ипотечного кредитования является востребованным, но не сможет решить все проблемы доступности жилья только в рамках этой инициативы.
В РА доступное жилье в собственность и для аренды в столице и в регионах с концепцией ослабления мобильности рабочей силы должно рассматриваться как национальный приоритет. Государственная политика обеспечения жильем и улучшения жилищных условий особенно для госслужащих и социально незащищенных слоев населения в РА должна включать специальные программы государственной социальной ипотеки, не только с субсидированием процентных ставок ипотечного кредитования для целевых групп бенефициаров, но и ипотечные программы социальной ипотеки, а именно: субсидирование части стоимости жилья (квартиры), также продажа из государственного фонда социального жилья (квартиры) по льготной цене в кредит. Указанный фонд государственного социального жилья в РА должен формироваться из новосооруженных государственных многоквартирных домов или выкупленного государством жилья на вторичном рынке ипотеки, поскольку жилой фонд в РА давно уже на 95 процентов приватизирован. При этом жилье (квартиры) в новостройках будут числиться в фонде государственного социального жилья как «единица фонда социального жилья» в реальном, то есть фактическом режиме, а жилье, выкупленное государством на вторичном рынке ипотеки, будет числиться лишь в виртуальном режиме, описанном ниже.
Предложенное субсидирование государственной социальной ипотеки будет осуществляться на основе целевой программы государственно-частного партнерства (ГЧП), с особыми критериями и комплекса механизмов, представленных ниже.
Субсидирование части стоимости квартиры можно ввести для особых целевых групп населения. Такое субсидирование, по сути, следует трактовать как инвестиции государства в человеческий капитал, потому как бенефициарами такого субсидирования будут представители самого активного и специально подготовленного сегмента трудоспособного населения, который решает особо важные государственные задачи, а также сегмент населения, который решает демографические задачи в долгосрочной перспективе (репатрианты, многодетные семьи). Сами бенефициары социальной ипотеки, в свою очередь, инвестируют в недвижимость или жилье, которое статистически далее интерпретируется как национальное богатство (общеизвестно, в статистике недвижимость в виде жилья выделяется отдельной строкой в структуре национального богатства).
Далее обозначим бенефициаров социальной ипотеки. В частности, субсидирование части стоимости квартиры, одновременно с другими механизмами, как например, налоговые преференции по возврату подоходного налога для субсидирования процентных ставок ипотечного кредитования, следует применить:
1) Для военнослужащих, у которых до увольнения со службы остается не менее 5 -и лет (или иной целесообразный срок), прослуживших не менее пяти лет (или иной целесообразный срок) в особо сложных условиях службы (критерии устанавливаются правительством). В этом случае бенефициар – военнослужащий социальной ипотеки, получивший субсидирование части стоимости квартиры, получает право приобретения собственности данного жилья только по истечении всего срока службы, установленного законодательством (или по контракту). При досрочном увольнении по собственному
198
ԳԻՏԱԿԱՆ ԱՐՑԱԽ SCIENTIFIC ARTSAKH НАУЧНЫЙ АРЦАХ № 2(3), 2019
желанию бенефициар данной квартиры обязуется возвратить саму квартиру и сумму просубсидированной части стоимости квартиры оператору или уполномоченному органу, обслуживающему данную государственную программу. По истечении срока службы бенефициар, соблюдавший вышеуказанные основные и другие условия, предписанные договором, приобретает право собственности на данную недвижимость (жилье). К бенефициарам данной программы, исходя из приоритетов государства, могут быть причислены и другие госслужащие, к примеру, служащие систем национальной безопасности, полиции и других госслужб.
2) Для беженцев армянской национальности из Ближнего Востока, в частности из Сирии, возможно и из других регионов и стран, с целью их окончательной репатриации в их семей в РА. Статус беженца определяется согласно законодательству РА. Категории репатриантов (кроме беженцев) могут быть расширены законодательством. В этом случае бенефициар социальной ипотеки, получивший субсидирование части стоимости квартиры, получает право приобретения собственности данного жилья только по истечении 25 лет и не имеет права в этот срок сдавать жилье в аренду, и, по сути, обязуется проживать в ней, а при нежелании проживания в данной квартире обязуется возвратить саму квартиру и сумму просубсидированной части стоимости квартиры оператору или уполномоченному органу, обслуживающему данную программу. По истечении 25 лет бенефициар, соблюдавший вышеуказанные основные и другие условия, предписанные договором, приобретает право собственности на данную недвижимость (жилье).
3) Для многодетных семей, предписывается примерно такая же схема, как для бенефициаров 2-ой группы (с деталями можно определиться).
Для особых категорий бенефициаров социальной ипотеки государство фактически может по субсидированию части стоимости квартиры заплатить сумму покрытия требования предоплаты для банка (или кредитной организации). Источником такой субсидии для государства могут стать напрямую (отдельной строкой) средства бюджета, либо косвенно, в виде налоговых расходов. Последнее означает, что размер этой суммы формируется на основе схемы налоговой преференции, к примеру, возврат подоходного налога с целью уплаты процентов по ипотеке. В предложенной схеме форматируется и другой механизм – предоставление налоговой преференции банку (кредитной организации) с условием зачисления вырученной от преференции суммы на покрытие предоплаты ипотечных кредитов для особых групп бенефициаров социальной ипотеки. Предложенный механизм налоговой преференции фактически предоставляет возможность списания банком (кредитной организацией) со своего баланса безнадежных кредитов, одновременно и с налоговой базы, поскольку заметим, такие списанные с баланса банка активы с налоговой точки зрения остаются в рамках налоговой базы. Это совершенно разные процедуры, так как списание безнадежного кредита не подразумевает автоматически снижение налоговой базы банка и, в этом случае, налицо определенная правовая коллизия для всех сторон. Кстати, такая ситуация в банковской системе возникает периодически. В последний раз она возникла в 2018 году, когда правительство премьер-министра Н. Пашиняна инициировало списание безнадежных кредитов в банковской системе для лиц, неспособных на протяжении долгого времени выплачивать обязательства по кредитам. В предложенной нами схеме для реализации такого механизма налоговой преференции потребуется отфильтровать портфель кредитов по специальной регламентированной процедуре. Имеется в виду фильтрование представленных налоговому органу безнадежных кредитов на предмет вычета их с налоговой базы. Естественно, эту фильтрацию проведет налоговый орган, либо по формату аутсорсинга передаст эту функцию на платной основе консалтинговой (или аудиторской) организации, и оплата услуги должна быть адресована банку, который намерен получить право на данную налоговую преференцию.
199
ԳԻՏԱԿԱՆ ԱՐՑԱԽ SCIENTIFIC ARTSAKH НАУЧНЫЙ АРЦАХ № 2(3), 2019
Предложенная схема оправдана для государства («игра стоит свеч»), поскольку реально такие активы банков не приносят доходов и, соответственно, прибыли, на самом деле это во многом утерянные активы и торг с банком на предмет их вычета из налоговой базы здесь совершенно уместен. Это означает, что при таких преференциях, выданных банку, бюджет не теряет реальные доходы, поскольку это во многом «фантомы» или не экзистенциальные доходы. Соответственно, для банка – это реальная возможность очистить общую финансовую, налоговую, а также надзорную или пруденциальную отчетность и, освободившись от указанных виртуальных или фантомных доходов, показать истинное или достоверное финансовое состояние банка (или кредитной организации).
Возвращаясь к основной задаче, следует указать, что предложенная социально целевая ипотека должна на законодательной основе помочь вышеупомянутым бенефициарам и одновременно стимулировать строительную отрасль, и в целом выстроить специальную платформу инвестирования в программы строительства нового жилья и городского обновления и одновременно решения социальной ипотеки. Как было указано выше, для этого потребуется реализовать особую программу ГЧП с комплексом разных механизмов и инструментов. В рамках предложенной программы может быть привлечено жилье (или квартиры) в новостройках, которые должны будут куплены у застройщика, либо по договору долевого участия. Предлагается в эти же программы на базе ГЧП включить проекты по улучшению качества и укреплению жилья (недвижимости). Кроме того, предлагается особый сценарий субсидирования ипотечных кредитов для жилья, приобретаемого на вторичном рынке (для которых сниженные ставки по ипотеке до сих пор не применялись). Это будет приобретаемое на вторичном рынке жилье, которое может попасть под условия субсидирования процентных ставок по ипотечному кредиту или даже по субсидированию части стоимости квартиры, если соблюдается ниже представленная специальная процедура. Отметим важные условия предложенного специального режима: жилье, приобретаемое на вторичном рынке, выкупается у продавца, и в данной схеме функционируют пять обязательных участников.
Условно жилье приобретается государством, специальными сертификатами, если цена сделки снижена по сравнению с рыночной на 25-30 процентов (или иной целесообразный уровень снижения). В процессе сделки данное жилье, можно сказать, в виртуальном режиме, получает статус «единица фонда социального жилья» государства. Жилье выкупается по сертификату, который погашается денежными средствами банка, вошедшего в программу для выдачи ипотечных кредитов бенефициарам программы, то есть за сертификат выплачивает банк в формате ипотечного кредита. Покупка жилья на вторичном рынке по сертификату осуществляется для заранее известного бенефициара, которого устраивает данное жилье (квартира). После покупки по сертификату данное жилье оформляется на известного заранее конечного бенефициара (или покупателя), который формально выплачивает реальные денежные средства покупателю за счет средств, полученных по льготному ипотечному кредиту от банка (технически выплату на основе предъявленного сертификата производит банк).
В предложенной схеме участвуют пять сторон, и программа строится с учетом интересов всех сторон, каждая из которых имеет свой интерес и выгоды:
• продавец квартиры на вторичном рынке ипотечного жилья продает свое жилье с
определенной скидкой, но выигрывает: во-первых, в сроках продажи на
неустойчивом рынке ипотеки, во-вторых, получает гарантию государства по срокам и необратимости сделки – гибкость во времени и жесткость в условиях;
• бенефициар программы социальной ипотеки или условно – покупатель (сюда входят особые категории бенефициаров программы, определенные государством), получает жилье намного дешевле, с условиями двойного субсидирования (по
200
ԳԻՏԱԿԱՆ ԱՐՑԱԽ SCIENTIFIC ARTSAKH НАУЧНЫЙ АРЦАХ № 2(3), 2019
процентам ипотеки и по части субсидирования стоимости), с возможностью в дальнейшем приобретения жилья в собственность;
• банк (или кредитная организация), выдающий ипотечный кредит по данной схеме. Отвечая требованиям программы по обслуживанию, он имеет возможность намного интенсивно расширить свой кредитный портфель, инициировать или участвовать в дальнейшем в программе секьюритизации ипотечных кредитов, под гарантией государства;
• государство, выгоды которого сводятся к следующему: решение целей и задач социальной ипотеки по схеме комплексного субсидирования со сбережением средств и организационных затрат; превенция рисков в схеме за счет сертификации и цифровизации сделок; обеспечение гибкости во времени и расходах государства за счет института гарантии и налоговых преференций, выгодных для государства с точки зрения сохранения фискальных доходов или минимизации налоговых расходов;
• оператор реализуемой программы, выступающий от имени государства и координирующий все этапы процедуры данной программы. По мере необходимости разрабатывает представляет для официального утверждения правительству правила и нормы проведения отдельных процедур.
Предложенная программа социальной ипотеки имеет очень важные производные
результаты. Это возможность:
• косвенного целевого воздействия на огромный рынок ипотечного жилья;
• действенное оживление интенсивности купли-продаж на неустойчивом и вялом ипотечном рынке РА;
• активный мониторинг процессов на этом рынке;
• вывод многих игроков ипотечного рынка и определенной части сделок из тени и обеспечение прозрачности сделок, особенно для целей налогообложения.
Это означает возможность получения дополнительных налоговых доходов государством, которые следует затем суммарно сопоставить с суммой тех субсидий и налоговых преференций, которые выделит государство в рамках данной программы. На данном этапе такое сопоставление возможно лишь визуально на экспертной основе, но при запуске предложенной программы мониторинг по сопоставлению указанных косвенных дополнительных налоговых доходов и прямых налоговых расходов правительства (в виде субсидий и налоговых расходов) должен стать обязательным элементом данной программы.
Следует учесть, что предложенная схема при реализации может осложниться разного рода рисками. Превенция всевозможных рисков от злоупотреблений в предложенной схеме, на первый взгляд, будет не просто обеспечить. Однако проблема превенции рисков намного упростится при следующих критериях и условиях:
• включения в процесс механизма биржевых торгов;
• оформления сделок с инструментами ценных бумаг;
• цифровизации всевозможных сделок в данной цепи;
• обеспечения по возможности «он-лайн» формата проведения сделок;
• предварительной канонизации всех процессов и сделок, координации и мониторинга их со стороны уполномоченного оператора данной программы. Предложенная выше схема имеет некий схожий предыдущий опыт (лишь отчасти
похожий), это – сертификаты на покупку жилья, выдаваемые в зоне бедствия правительством бенефициарам, потерявшим жилье во время Спитакского землетрясения в начале 2000-х годов. Следует указать, что схожесть внешняя и ограничивается только одним компонентом – применением сертификатов на жилье. В том случае хорошая идея не совсем оправдалась, поскольку бенефициары «сыграли в азартную игру» – жилье, приобретенное на сертификаты, очень часто перепродавалось (с целью покрытия
201
ԳԻՏԱԿԱՆ ԱՐՑԱԽ SCIENTIFIC ARTSAKH НАУЧНЫЙ АРЦАХ № 2(3), 2019
накопленных долгов у тех же бенефициаров), и те же бенефициары впоследствии опять же оставались без желаемого жилья и в дальнейшем в соответствующих инстанциях власти числились как лица, потерявшие жилье (не без коррупционной составляющей). Таким образом, хорошая идея, по сути, сработала как «игра в сертификаты» (по образному выражению – «хотели как лучше, а получилось как всегда»), потому что не были просчитаны риски и отсутствовала основательная превенция всевозможных рисков.
Предложенная схема социальной ипотеки учитывает не только риски прошлых, частично схожих программ, но и оценивает будущие возможные риски по данной программе.
ՀՀ ՍՈՑԻԱԼԱԿԱՆ ՀԻՓՈԹԵՔԻ, ԲՆԱԿԱՐԱՆԱՇԻՆՈՒԹՅԱՆ ԵՎ ՀԻՓՈԹԵՔԱՅԻՆ ՇՈՒԿԱՅԻ ՖԻՆԱՆՍԱԿԱՆ ԽԹԱՆՄԱՆ ՄԻՋՈՑՆԵՐԸ ՀՀ-ՈՒՄ
ՏԻԳՐԱՆ ԲԵԳԼԱՐՅԱՆ
Հայ-Ռուսական (Սլավոնական) համալսարանիասպիրանտ ք. Երևան, ՀայաստանիՀանրապետություն
Հոդվածի նպատակն է առաջ քաշել և ներկայացնել ՀՀ-ում հիփոթեքային ծրագրերի իրագործման ամբողջական հայեցակարգը, մոտեցումները և
կառուցակարգերը՝ ուղղված բնակչության հատուկ թիրախային խմբերի համար բնակարանի արժեքի մի մասի սուբսիդավորմանը: Առաջարկվել են այդ ծրագրերի իրականացման ընթացքում հնարավոր ռիսկերի՝ բազմաբնույթ տեսակի չարաշահումների կանխարգելման չափորոշիչներն ու կառուցակարգերը: Հետազոտության արդյունքում ներկայացվել են ծրագրի կարևոր ածանցյալ արդյունքները՝ հիփոթեքային հսկայական շուկայի վրա նպատակային անուղղակի ազդեցությունը և բյուջեի լրացուցիչ հարկային եկամուտների հնարավորությունները: Մանրամասն դիտարկվել են ՀՀ-ում սոցիալական հիփոթեքի և բնակարանաշինության գործող պետական ֆինանսական խթանման միջոցները:
Հետազոտության իրականացման ընթացքում կիրառվել են համակարգային, տնտեսա-վիճակագրական վերլուծության, գործոնային, համեմատական,
փորձագիտական, մենագրային մեթոդները:
Հետազոտության արդյունքում եկել ենք այն եզրահանգմանը, որ տվյալ ոլորտում գործող պետական ծրարգերի շրջանակներում բնակարանները հասանելի են հասարակության սահմանափակ խմբին՝ հաշվի առնելով բնակչության վճարունակության մակարդակը, գործազրկության մակարդակը և եկամուտների ոչ համաչափ բաշխման գործոնը: Հետազոտությամբ առաջարկվող նորարարական ծրագրով տրվում է վերոգրյալ խնդրի լուծումը:
Հիմնաբառեր՝ կառավարության քաղաքականություն, վարկային պայմաններ, շահառուներ, սոցիալական հիփոթեք, բնակարանաշինության ներդրումների հարթակ, հիփոթեքային վարկերի տոկոսադրույքների սուբսիդավորում, բնակարանի արժեքի մի մասով հիփոթեքային սուբսիդիավորում
202
ԳԻՏԱԿԱՆ ԱՐՑԱԽ SCIENTIFIC ARTSAKH НАУЧНЫЙ АРЦАХ № 2(3), 2019
FINANCIAL MEASURES OF STATE INCENTIVES FOR SOCIAL MORTGAGE, HOUSING CONSTRUCTION AND MORTGAGE
MARKET IN RA
TIGRAN BEGLARYAN
PhD student at the Russian-Armenian (Slavonic) University Yerevan, Republic of Armenia
The purpose of the article is to propose whole concept, approaches and mechanisms for the implementation of social mortgage programs, including subsidizing a part of the cost of a dwelling for special target groups of the population.Criteria and mechanisms for the prevention of various risks from abuse during the implementation of these programs are suggested. The important derivative results of this program are also shown in the form of an indirect impact on the huge market of mortgage housing and the possibility of additional tax revenues of the state budget.The article presents the current financial measures of state incentives for social mortgage and dwelling construction in RA.
In the course of the study, systematic, economic-statistical analysis, factor, comparative, expert and monographic methods were used.
As a result of the study, we have come to the conclusion that within the framework of state programs in the given area apartments are accessible to a limited group of society, taking into account the level of solvency of the population, the unemployment rate and disproportionate distribution of income. The innovative program proposed by the research provides the solution to the problem.
Keywords: government policy, credit conditions, beneficiaries,social mortgage, social housing investment platform, mortgage subsidies for interest rate, mortgage subsidies for a part of a dwelling value.
203
