CC BY
40
Гаврилова Э. Н. - к.э.н., доцент кафедры «Финансы и кредит -2», Дагестанский государственный университет народного хозяйства Gavrilova E. N. - Candidate of Economic Sciences, the associate professor «Finance and the credit-2», the Dagestan state university of the national economy
СОЦИАЛЬНАЯ ИПОТЕКА КАК ФОРМА РЕШЕНИЯ ЖИЛИЩНОЙ ПРОБЛЕМЫ В РОССИИ
SOCIAL MORTGAGE AS A FORM OF SOLVING THE HOUSING PROBLEM IN RUSSIA
Решение жилищной проблемы является важнейшей государственной задачей, для осуществления которой в настоящее время широко применяются кредитно-финансовые инструменты. Социальная ипотека - это совокупность программ жилищного кредитования с участием государственной поддержки заемщиков. способов участия государства в ипотечном механизме множество, и они не ограничиваются только денежной компенсацией. В статье рассматривается инструментарий, который применяется в России для решения жилищной проблемы.
Ключевые слова: ипотека, жилищное кредитование, социальная ипотека, субсидирование, государственная поддержка, заемщик
The solution of the housing problem is the most important governmental task, for which the implementation is currently widely used financial tools. Social mortgage - is a set of programs of housing loans with state support of the borrowers. ways of state participation in the mortgage mechanism are many, and they are not limited only to monetary compensation. The article discusses the instrumentation used in Russia to solve the housing problem.
Keywords: mortgage, housing loans, social mortgage, subsidies, government support, the borrower
Решение жилищной проблемы является важнейшей государственной задачей, для осуществления которой в настоящее время широко применяются кредитно-финансовые инструменты. Социальная ипотека - это совокупность программ жилищного кредитования с участием государственной поддержки заемщиков. Преимущества социальной ипотеки (по сравнению с банковским ипотечным кредитованием) характеризуются следующим:
1. более низкие процентные ставки;
2. относительно доступный первоначальный взнос;
3. возможность увеличения суммы ипотечного кредита за счет средств материнского (семейного) капитала;
4. возможность снижения переплаты по кредиту;
5. более низкая стоимость недвижимости эконом-класса.
Социальная ипотека как финансовый институт не так давно
появилась на российском рынке. Первое, что приходит в голову большинству граждан при упоминании социальной ипотеки - это ипотека, где государство оплачивает за заемщика проценты или их часть. На самом деле, способов участия государства в ипотечном механизме множество, и они не ограничиваются только денежной компенсацией. В обычной рыночной ипотеке (финансовой услуге по кредитованию граждан под залог приобретаемого жилья) основных участников двое: кредитор и заемщик. В социальной ипотеке добавляется третий участник -государство. Цель государства в данном случае заключается в решении социальных задач:
- обеспечение жильем отдельных категорий граждан, которые не могут приобрести жилье, используя исключительно рыночные механизмы,
- поддержка равновесия между спросом и предложением на рынке жилья в исключительных случаях (кризис, посткризисный период) с целью не допустить разбалансирования рынка, так как нарушение баланса усложнит дальнейшее применение рыночных механизмов.
Рассмотрим более подробно инструментарий, который применяется в рамках социальной ипотеки в России. Все способы субсидирования ипотеки можно разделить на:
- субсидирование первоначального взноса;
- субсидирование (части) процентной ставки;
- субсидирование (части) платежа;
- погашение (части) задолженности.
Итак, давайте разберем, как выглядит выгода для заемщика в каждом случае.
Субсидирование первоначального взноса - это по сути «добавка» первоначального взноса заемщику. Для заемщика при этом, во-первых, уменьшается сумма кредита; во-вторых, как правило, снижается ставка по кредиту, так как, чем выше первоначальный взнос, тем ниже ставка по кредиту, назначаемая кредитором. По принципу субсидирования первоначального взноса построены многие программы, в частности, все подпрограммы федеральной целевой программы «Жилище», предусматривающие предоставление государственных жилищных сертификатов, программа помощи молодым учителям. Владельцы материнского (семейного) капитала и участники программы «Военная ипотека» также могут направить субсидию на первоначальный взнос. Для государства такой способ субсидирования прост и понятен: отбирается целевая аудитория, один раз проводится оценка соответствия потенциальных участников условиям программы, деньги из бюджета выделяются единожды и не возвращаются в бюджет. Важным и необходимым этапом, которым часто пренебрегают исполнители, является проверка кредитоспособности целевой категории. Формально факт предоставления первоначального взноса не является выполнением социальных обязательств государством перед гражданином/семьей. Цель обеих сторон - обеспечение жильем. Если целевой сегмент в итоге не может позволить себе купить жилье, даже с применением ипотечного кредита, то предоставление первоначального взноса бессмысленно.
Кроме того, с целью предотвращения мошенничества условием выделения бюджетных средств, как правило, является должным образом оформленное право собственности на приобретенное жилье или зарегистрированные права на строящийся объект. Поэтому перед отбором целевой аудитории необходимо проводить проверку ее соответствия возможностям воспользоваться данным способом приобретения жилья. С точки зрения расходования бюджетных ресурсов предоставление первоначального взноса является затратным, но малорискованным, невозвратным механизмом.
Для кредиторов данный вид субсидирования удобен. Во- первых, снижается риск по кредиту, так как снижается соотношение суммы кредита к стоимости предмета залога. Во-вторых, технологически кредиторы научились учитывать такие субсидии и предоставлять кредиты так, что сделка оформляется до получения бюджетных средств. Дополнительных рисков не возникает, поскольку заемщики и кредитор рассчитывают на собственную кредитоспособность, без учета иных платежей. Единственным нюансом является оформление некоторых
субсидий на всех членов семьи и следующее за этим требование по оформлению прав на жилье на всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей, бабушек, дедушек и других иждивенцев. Кредиторы не приветствуют такие сделки, поскольку у них усугубляется риск невыселения собственников из жилья в случае их неплатежеспособности и дефолта по кредиту. Тогда кредитор остается с обремененным жильем на балансе - неликвидным активом.
Иной очень распространенный вид субсидирования - это субсидирование процентной ставки или части процентной ставки. Этот вид субсидирования исторически получил широкое распространение, несмотря на существенные недостатки, которые имеет данный инструмент. Плательщик - государство выбирает данный тип субсидирования, предполагая, что таким образом тратит в данный конкретный период (бюджетный год) меньшее количество бюджетных средств, что позволяет вовлечь большее количество семей в ту или иную льготную программу.
Но это предположение верно лишь на первый взгляд. На самом деле, обязательства бюджета в первый год не заканчиваются. Основной недостаток данного механизма как раз в том, что это длящиеся обязательства, более того - долгосрочные. Конечно, кредиты, как правило, имеют досрочное погашение, средний срок жизни кредита в последнее время составлял 7 лет, и стоит учитывать временную стоимость денег. Но еще более важное другое - риски, которые порождает такая система субсидирования:
1. Бюджет принимает на себя длящиеся обязательства.
2. Высокие процентные риски на заемщике.
3. Для кредитора субсидируемые платежи также несут повышенный процентный риск, выраженный в кредитном риске.
В отличие от компенсации первоначального взноса, кредитор получает кредит с высоким соотношением к сумме залога, что увеличивает рыночный риск и заставляет повышать ставку. Риск можно уменьшить, если заемщик готов самостоятельно оплачивать рыночную (полную) ставку, а компенсация из бюджета выступает лишь приятным «поощрением». Однако стоит понимать, что заемщик рассчитывает на бюджетную компенсацию, будет специально не спешить с досрочкой и может взять дополнительные кредиты, что усложнит ему самостоятельное погашение долга. Таким образом, субсидирование процентной ставки (части процентной ставки) порождает системные риски в ипотеке, повышая общую неустойчивость системы и ведет к общему повышению маржи.
Разновидностью субсидирования процентного платежа является субсидирование части платежа, включая погашение основного долга. По сравнению с субсидированием только процентов этот вид помощи заемщикам обладает преимуществом стабильности платежей для заемщика. При этом сохраняются недостатки рисков долгосрочного планирования бюджетных поступлений и связанный с нехваткой денег в бюджете кредитный риск. Также преимуществом данного вида является направление бюджетных средств на фактическое погашение части основного долга по кредиту, что позволяет сделать погашение ипотечного кредита более «эффективным», то есть снизить долю уплаченных процентов по сравнению с погашением основного долга. Соответственно основным недостатком данного метода будет дефицит бюджетных средств и невозможность подключить к данному виду субсидирования большое количество участников.
Более эффективным, с нашей точки зрения, является направление бюджетных средств на досрочное погашение по кредиту. Например, при выполнении каких-то обязательств перед заказчиком - государством в части рождения детей или работы в бюджетной сфере или переезда в районы, где необходимы специалисты данного профиля. Подобный механизм предусмотрен в программе «Материнский (семейный) капитал» и в программе «Военная ипотека».
Во-первых, это повышает дисциплинированность заемщиков, что оказывает положительное влияние на всю систему ипотеки: снижаются риски, снижается маржа, растет эффективность. Во- вторых, заемщик и кредитор рассчитывают на себя, помощь со стороны государства оказывается «пост-фактум» и выступает приятным дополнением, позволяющим ускорить амортизацию долга. В-третьих, расходы государства в этом случае дискретны, они не растянуты во времени, и их планирование не несет в себе дополнительного риска.
Во многих развитых странах применяется именно такой механизм стимулирования. Справедливости ради стоит отметить, что расходы государства на поддержание системы в этих странах велики. Ну и главное для государства, как для заказчика, - фактическое выполнение заемщиком-гражданином или семьей поставленных задач.
Общим недостатком рассмотренных инструментов с точки зрения государства является невозвратность потраченных денег. Глобально деньги, направленные в жилищную сферу, особенно на первичный рынок, дают положительный эффект через строительную отрасль всей экономике. Если смотреть узко в рамках бюджета - это невозвратные деньги. При этом совсем не очевидно, что целевая поддержка оказана верно и получивший субсидию учитель через год не ушел из профессии.
Данная проблема решена в рамках накопительно-ипотечной системы обеспечения военнослужащих жильем. Военнослужащему предоставляются субсидия и на первоначальный взнос, и на погашение основного долга и процентов, но только при условии, что он продолжает служить. То есть субсидирование оформляется через целевой жилищный заем, который становится беспроцентным и невозвратным через 20 лет службы (в некоторых случаях через 10 лет).
Таким образом, потраченные бюджетные средства становятся возвратными в случае, если были потрачены не целевым образом.
Подводя итоги вышесказанному следует отметить, что у всех механизмов социальной ипотеки есть недостатки. Стоит стремиться к аккуратному «встраиванию» субсидирования в рыночный механизм ипотеки, не нарушая рыночных принципов оценки рисков. Максимальное количество рисков для системы несет субсидирование (части) процентных платежей за заемщика. Большинство механизмов помощи заемщик предполагает невозвратность бюджетных трат. В целях минимизации рисков целесообразно оказывать помощь целевой аудитории «пост-фактум», при выполнении определенных задач государства, а также использовать единые механизмы помощи социальным категориям, это приведет к снижению издержек и повышению эффективности рынка ипотеки в целом.
Список литературы.
1. Толчинская М.Н. Условия активизации инвестиционного процесса в Российской Федерации//Terra Economicus. 2007. Т. 5. № 1-3. С. 315-318.
2. Толчинская М.Н., Гаврилова Э.Н. Экономическое содержание и институциональное обеспечение ипотечного кредитования в современных условиях (на примере республики Дагестан) // Известия Горского
государственного аграрного университета. 2010. Т. 47. № 2. С. 227-231. 3. Чораева З.А., Толчинская М.Н. Развитие банковского маркетинга и системы продаж банковских продуктов в регионе // Региональные проблемы преобразования экономики. 2011. № 1. С. 333-340.
