CC BY
11
УДК 332.85+330.332
Г.А. ЗОЛОТАРЕВА, канд. эконом. наук, доцент,
И.В. ПОДОПРИГОРА, аспирант, ТГАСУ
ФАКТОРЫ ФОРМИРОВАНИЯ СПРОСА ДОМОХОЗЯЙСТВ НА ЖИЛИЩЕ В СОВРЕМЕННОЙ РОССИИ
В статье проанализированы проблемы формирования спроса и источники образования средств на приобретение жилой недвижимости для домохозяйств. Авторами рассматривается специфика жилища как товара и то, какие потребности оно удовлетворяет. Выявлены различные аспекты жилищной проблемы на современном этапе развития России.
Спрос на жилье не является однозначным, и его интенсивность зависит от приоритетов в потреблении (от того, как потребность в жилье конкурирует с желанием купить другие товары и услуги, и от того, насколько она соответствует финансовым возможностям потребителя).
Спрос формируется под влиянием двух аспектов: жилье может рассматриваться как:
1) фонд или строение с определенной ценой;
2) средство удовлетворения потребностей (место проживания, отдыха, общения).
На этом рынке покупаются услуги, а не только активы. Жилье в данном случае может сдаваться внаем.
При принятии решения об инвестициях в жилье возникает вопрос: какие потребности жилье будет удовлетворять.
Дом или квартира может рассматриваться как:
1. Место проживания домохозяйства, в том числе, как место постоянного проживания, так и проживания временного (например, квартира в курортной зоне).
2. Финансовое вложение средств, причем жилье может быть приобретено как для последующей перепродажи, так и для сдачи внаем. Здесь встает вопрос о соотношении абсолютных значений и темпов роста процентной ставки, цены одного квадратного метра жилья и арендной платы за проживание. Очевидно, что если первый показатель выше двух остальных, то выгоднее вкладывать деньги на хранение в банк.
3. Способ создания новых возможностей. Рассматривая инвестиции как вложение средств, приносящее денежный или иные виды доходов, можно сказать, что наличие у домохозяйства, устраивающего его по всем (хотя бы по большинству) параметрам собственного жилья, позволяет сконцентрироваться на других насущных вопросах, включающих и иные направления вложения средств: осуществление карьерного роста, рождение детей и т.д.
4. Отображение статуса домовладельца. Определяющую роль в выборе жилья играют факторы местоположения дома (центральные районы или спальные), удаленность от основных социально-культурных центров, качество проекта и застройки, вид строительных материалов (кирпичные, панельные или деревянные дома), количество этажей, инфраструктура района, социальная прослойка общества, проживающая в данном районе.
5. Способ поддерживания социальных связей. Немаловажную роль при выборе жилья в большом городе играет фактор проживания родственников и знакомых, удаленность от места работы.
Источниками средств домохозяйств для инвестирования в жилье могут
быть:
1. Собственные средства, в том числе:
а) временно свободные средства;
б) специально накопленные средства;
2. Ссудный капитал (займы, ипотечные кредиты и т. п.).
На практике не все домохозяйства могут получить кредиты по рыночной ставке для финансирования своих инвестиционных проектов [3].
Немаловажную роль в процессе выбора жилья играет жилищная среда, инфраструктура города как сопутствующий фактор. Данное обстоятельство подтверждает композитный характер блага жилища, полезность которого определяют не только количественные и качественные характеристики вмещающей его постройки, но и специфические свойства зоны, в которой постройка размещена.
Районы расположения объектов недвижимости жилищной сферы различаются по доступности, уровню налогов, местным общественным благам, качеству окружающей среды и внешнему виду.
Потребители жилья выбирают дом, который обеспечивает наилучшую комбинацию параметров по самой низкой цене, взвешивая при этом качество, размер, место расположения и другие признаки.
В основе гедонистического подхода к оценке жилища лежит точка зрения, в соответствии с которой жилье включает целый набор отдельных элементов, у каждого из которых своя неявная цена [1]. Неоднородность жилищного фонда означает, что рынок городского жилья делится на сегменты в зависимости от размера, местоположения и качества: рынок включает
несколько подрынков1.
Отличительной чертой инвестиционного процесса в России на современном этапе можно считать не только снижение объемов капиталовложений по сравнению с дореформенным периодом, но и, как отмечалось выше, моральное и физическое старение объектов недвижимости. Аналогичная ситуация характерна и для непроизводственной сферы. Обеспеченность населения страны объектами общественного назначения не была достаточной и раньше, теперь же выбытие этих объектов из-за физического старения и финансовых трудностей их содержания привело к резкому ухудшению дел в социальной инфраструктуре.
Жилищная проблема2 имеет несколько важных аспектов, которые характеризуются несбалансированностью и неблагоприятными значениями основных параметров:
1 Выделение структурных компонентов возможно на основе типизации зон, количественных и качественных характеристик строения, времени формирования жилищной среды и т.д.
2 Под жилищной проблемой понимается противоречие совокупной и частной потребности в жилище и имеющихся ресурсов их удовлетворения. Это противоречие имеет как социальноэкономическое, так и технико-экономическое выражение.
- количественный - дефицит жилья и несоответствие уровня платежеспособности населения отложенному спросу на жилье и жилищные услуги;
- структурный - структура жилищного фонда не соответствует демографической структуре;
- качественный -несоответствие жилищного фонда требованиям к потребительским качествам;1
- эксплуатационный - несоответствие требований к техническому содержанию жилищного фонда, узость и деформированность сферы жилищных услуг в условиях неэффективной системы государственного субсидирования (что приводит к искажению цены аренды и квартирной платы, объемов строительства);
- инвестиционный - ограниченность финансовых ресурсов при имеющемся спросе на инвестиции; невыполнение недвижимостью долгосрочных инвестиционных функций [2].
Недостаточная обеспеченность земельных участков, предназначенных под застройку, необходимой инфраструктурой - еще одна серьезная проблема России. К ней непосредственно примыкают проблемы ЖКХ. Для улучшения существующих жилищно-коммунальных сетей сегодня необходимо вложить (по разным оценкам) более двух триллионов рублей. Это огромная сумма, которую бюджет нашей страны не в состоянии выделить на эти цели в ближайшие годы. Значит, в обновление отрасли нужно привлекать частных инвесторов. Во всем мире жилищно-коммунальный бизнес считается прибыльным, и им с удовольствием занимаются множество компаний. В России интерес инвесторов также проявляется, но к отдельным, наиболее выгодным сферам (энергетика и водоснабжение).
Проблемой является также доступность жилья. Как известно, в новом российском жилищном законодательстве фактически упразднена практика бесплатного предоставления жилья. Покупка жилья за полную цену для большинства российских домохозяйств нереальна. Так что же такое доступность жилья? По сути, доступное жилье - не значит дешевое. Это жилье, которое человек может приобрести с помощью доступных, эффективных и необременительных финансовых механизмов. Доступность можно рассматривать в рыночном и социальном аспекте. С рыночной точки зрения доступность жилья для потребителя - это цена, которую он может платить за жилье без ущерба для своих необходимых расходов. Причем доступное жилье - это не обязательно находящееся в собственности, но и на условиях аренды.2 В международной практике рыноч-
1 Сохраняются очереди на получение муниципального и государственного жилья. На начало 2004 г. в очереди на получение жилья стояло 4,2 млн семей (около 16 млн человек), или 10 % от общего числа семей. В коммунальных квартирах и общежитиях проживало около 6,4 млн человек. Таким образом, более 20 млн человек имеют неудовлетворительные жилищные условия. В среднем на одного жителя России приходится 19 м2 общей площади. Но жилье распределено неравномерно: около 30 % населения имеет менее 9 м2 на человека, а 17 млн человек - не более 5 м2. Для примера можно отметить, что в развитых странах на одного человека приходится 40-60 м2, в США эта цифра равна 60, а в Норвегии - более 70.
2 Весьма существенный слой населения, который по природе своей не хочет обременять себя собственностью. Мировая практика свидетельствует, что таких людей, склонных к свободе передвижения в зависимости от конъюнктуры на рынке труда, насчитывается в среднем до 50 %. Они довольствуются арендой по договорам коммерческого найма.
ную доступность жилья определяют по доле расходов на оплату жилья в ежемесячных доходах домохозяйства. Если доля расходов на жилье не превышает 30 % доходов домохозяйства, то жилье считается доступным для него. В мире состояние обеспеченности жильем характеризуется индексом доступности жилья, а не количеством построенных квадратных метров. Индекс доступности жилья показывает, какая часть населения может позволить приобрести по сложившимся ценам квартиру или дом. В развитых странах этот индекс приближается к 100 %. Если он менее 80 %, то положение считается тревожным. В России же этот индекс составляет около 10 %. Это говорит о том, что имеет место проблема платежеспособности населения: те, кто имеет средства, уже приобрели жилье, а у тех, кому оно необходимо, не хватает на это средств1. Таким образом, в данное время сложился социальный, но не рыночный дефицит жилья (дефицит спроса).
Социальная доступность жилья - это когда домохозяйство не просто может позволить себе жилье, но может приобрести или снять в аренду жилье, которое отвечает принятым стандартам для данного общества.
При переходе к рыночной экономике произошло социальное расслоение общества, которое только усиливается, что повлечет за собой дальнейшую дифференциацию жилья в зависимости от уровня спроса (от уровня дохода потребителя), и может оказаться, что большая часть населения не сможет приобрести жилья вообще. Поэтому в обеспечении жильем существенным фактором должно стать участие государства в виде стимулирования как спроса, так и предложения. Особенно это касается формирования инфраструктуры в сфере жилья.
Материал поступил в редакцию 20.11.05
Библиографический список
1. О’Салливан, А. Экономика города. - 4-е изд.: [пер. с англ.] / А. О’Салливан. - М, 2002. -XXVI. - 706 с.
2. Печатникова, С.М. Как управлять процессами на жилищном рынке / С.М. Печатнико-ва // Менеджмент в России и за рубежом. - 2004. - №4. - С. 38-50.
3. Сакс, Дж.Д. Макроэкономика. Глобальный подход: [пер. с англ.] / Дж.Д. Сакс, Ф.Б. Лар-рен. - М. : Дело, 1999. - 848 с.
G.A. ZOLOTAREVA, I.V. PODOPRIGORA
FACTORS THAT FORM THE HOUSEHOLD DEMAND ON HOUSING IN RUSSIA TODAY
The article discusses the problems of forming the demand and sources of forming the means on buying the dwelling for households. The housing is considered as the good. Different aspects of housing problem are revealed at present stage of development of Russia.
1 Для более точной оценки дифференциации населения по доходам используется коэффициент Джини. Значение коэффициента, близкое к нулю, означает равномерность распределения населения по доходам. В России этот коэффициент в 1991 г. составлял 0,26, в 1998 г. - 0,379. Таким образом, усиливается расслоение населения по доходам.
