CC BY
231
Вопросы экономики
Удк 336.011
проблема трактовки понятия «доступность жилья»
В. М. ПАЛИЙ, аспирант кафедры экономики и финансов Е-mail: slavavags@mail.ru Волгоградская академия государственной службы
В статье отмечается, что улучшение жилищных условий является важным вопросом для жителей России. Основная задача государства в данном случае - обеспечение граждан доступным жильем. Однако в Российской Федерации ни в одном законодательном акте нет четкого определения термина «доступность жилья». Автором проанализирован мировой и российский опыт трактовки данного термина и сделана попытка дать его обобщенное определение.
Ключевые слова: доступность жилья, ипотечное кредитование, государственная политика, доходы населения.
В настоящее время в числе первоочередных задач социально-экономического развития Российской Федерации — формирование рынка доступного жилья с помощью развития жилищного кредитования и при одновременном увеличении объемов жилищного строительства.
Проблема доступности жилья остается одной из самых острых в стране. Органы власти пытаются решить ее, реализуя различного рода федеральные, региональные и муниципальные программы.
В рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» на территории РФ действует федеральная целевая программа «Жилище» на 2011—2015 гг., где основное внимание уделено именно проблеме доступности жилья. Однако само понятие «доступность жилья» нигде законодательно не закреплено.
Термин «доступное жилье» (Affordable Housing) возник в США в прошлом веке. Вызванный «Великой депрессией» 1930-х гг. острый дефицит жилья у людей, потерявших работу, заставил правительство страны быстро искать способы решения этой задачи. Особенно обострилась жилищная проблема в США сразу после окончания Второй мировой войны. Тогда же был принят закон (Housing Act of 1949), на основании которого предпринята попытка обеспечить достойным жильем каждую американскую семью [12]. Однако быстрый рост населения, инфляция и другие обстоятельства не позволили решить эту проблему до конца. В 1980 г. была впервые поставлена более простая задача: обеспечить население «доступным жильем». Под доступным в США и Канаде понимается такое жилье, которое может приобрести или арендовать семья со средним достатком по цене, не превышающей 30 % от общего дохода всех членов семьи. Причем цена дома включает в себя налоги, страховку и оплату жилищно-коммунальных услуг. В США и Канаде понятие «доступное» не является однозначным, оно может меняться в зависимости от ряда сопутствующих факторов. Так, например, понятие «доступное» зачастую включает в себя или ассоциируется с понятием «транспортная доступность», так как для многих групп населения этот элемент доступности зачастую является решающим. Причем доступность зависит и от некоторых других факторов, в том числе от местоположения и престижности района, типа и этажности здания.
Стоит обратить внимание также на то, что в международном профессиональном обороте используется два английских слова, переводящиеся на русский язык как доступность — «affordability» и «accessibility» [9].
Доступность в значении английского «affordability» имеет в вопросах жилищного обеспечения однозначное толкование социальной направленности и трактуется как возможность обеспечения адекватным жильем тех категорий населения, которые не могут самостоятельно его приобрести на рыночных условиях.
Термин «accessibility» в значении «доступность» имеет совершенно иное наполнение: достаточное предложение жилья на свободном рынке для всех рыночных механизмов его приобретения или аренды.
По нормам современных развитых стран, понятие «доступное жилье» означает, что порядка 80 % работающих граждан имеют реальную возможность купить или арендовать жилье. Основные механизмы приобретения жилья основаны на кре-дитно-накопительных схемах (выкладывать всю сумму сразу не принято, да и большинство на это не способно) [5].
В данном случае ключевым параметром доступности жилья является соотношение между обязательным ежемесячным платежом по жилищному кредиту и реальной величиной месячного дохода семьи.
В мировой практике доступность жилья определяется также при помощи так называемого коэффициента доступности жилья. Он рассчитывается как соотношение средней цены типовой квартиры к совокупному годовому доходу средней семьи и показывает число лет, в течение которых семья может чисто теоретически накопить сумму, необходимую для приобретения квартиры, если будет откладывать все текущие доходы. Этот показатель используется в
программе ООН по развитию населенных пунктов Habitat при сравнении ситуации в разных странах.
В Российской Федерации проблема трактовки термина «доступность жилья» заключается в том, что в настоящее время ни в одном законодательном акте нет четкого его определения. В различных источниках указанное понятие определяется по-разному. Проанализировав имеющиеся точки зрения, условно разделим их на группы согласно признакам, их объединяющим (рис. 1).
Доступность жилья обеспечивается доступностью механизмов приобретения жилья — так, чтобы человек со средним или невысоким уровнем дохода все равно смог бы улучшить свои условия жизни [14].
Доступность или недоступность жилья определяется также возможностью приобрести жилье с помощью ипотечного кредита. О покупке без привлечения заемных денег речь может идти только при условии низкой инфляции и стабильных рыночных цен [1].
С похожей точки зрения понятие «доступность жилья» трактуется как доля семей, способных купить недвижимость с привлечением ипотечных кредитов. На доступность влияют не только цена квартир и уровень доходов семьи, но и стоимость кредитов и страхования, налоги на недвижимость и плата за жилищно-коммунальные услуги. При этом уровень ежемесячных выплат не должен превышать 25 % семейного бюджета [11].
Также доступным можно считать такое жилье, которое может позволить себе семья при условии, что в течение 20—25 лет будет способна рассчитываться за ипотечный кредит, при этом не ставя под угрозу свое экономическое состояние и не отказывая себе в необходимых расходах на питание, одежду, учебу и т. д. [13].
Однако, по мнению других авторов [4], в таких трактовках доступность жилья представляется как
Механизмы приобретения (главным образом, ипотечное кредитование)
Трактовка понятия «доступность жилья»
Стоимость жилья
x
Предложение на рынке жилья
Государственная
политика в жилищной сфере
Рис. 1. Признаки, определяющие доступность жилья
показатель, отражающий либо покупательную способность граждан на рынке жилья, либо количественную оценку времени, необходимого домохозяйству для приобретения жилья. Отмечается, что такой взгляд имеет право на существование и скорее может служить способом измерения результативности мероприятий, предусмотренных кредитной политикой.
Оперирование сугубо жилищными индикаторами при характеристике доступности жилья в данном случае неправомерно. Акцент делается на факторах предложения и спроса на жилье в ущерб социальным и денежным факторам, ориентированным на платежеспособность населения и ее повышение за счет использования ипотечного жилищного кредита. Поскольку формирование кредитной политики государства рассчитано на массовые слои населения, оценку доступности жилья следует осуществлять с точки зрения социальных ориентиров и с помощью показателя доли домохозяйств, которые могут приобрести жилье.
В данном ракурсе доступность жилья определяется как совокупность условий, формируемых государством и определяющих возможность массовых слоев населения приобретать жилье с использованием ипотечных жилищных кредитов.
В научной литературе понятие «доступность жилья» определяется также как возможность приобрести жилье с целью длительного проживания (как правило, более 20 лет) с учетом планируемого роста семьи по цене и на условиях, позволяющих без особого ущерба для семейного бюджета оплачивать покупку и содержание квартиры, т. е. коммунальные услуги, и без риска оказаться не в состоянии их оплачивать [15].
В данном определении ключевым моментом является стоимость жилья. В связи с этим необходимо наращивать объемы строительства: чем больше будет строиться, тем больше будет на рынке предложения и тем дешевле должно быть жилье.
Но проблема заключается в том, что если жилье будет более доступным по цене, то спрос на него еще более возрастет. Поэтому строить надо на опережение. Только тогда появится некая стабилизация рынка и не продолжится резкое повышение цен.
В связи с серьезным ростом цен на услуги ЖКХ и значимой долей коммунальных платежей в семейных бюджетах фактор доступности жилья должен включать в себя не только затраты на приобретение квартиры, но и ее последующую эксплуатацию.
Говоря о доступности жилья, необходимо учитывать не только возможность его свободного
приобретения для последующего проживания. Одновременно с приобретением возникает необходимость содержать и обслуживать это жилье, неся соответствующие затраты, к которым относятся налоговые отчисления, текущий ремонт, различные виды страхования, оплата коммунальных услуг и др. Плата за содержание жилья и коммунальные услуги в условиях роста тарифов является дополнительной составляющей растущих обязательных платежей, влияющей на оценки потребителей относительно их потенциальных возможностей нести бремя растущих в динамике расходов.
Согласно еще одной трактовке доступность жилья — это приемлемая доля оплаты за приобретение жилья в совокупном доходе семьи, выраженная в процентах, когда влияние на доступность оказывает соотношение стоимости жилья и доходов семьи, т. е. доступность — это умеренная цена, которая не превышает определенную меру оплаты за жилье, не причиняя покупателю ущерба [7].
По данным информационно-аналитического портала о недвижимости RWAY. Ru, термин «доступное жилье» применим только к жилью экономкласса [8].
Стоит отметить, что в федеральной целевой программе «Жилище» на 2011—2015 гг. (далее — программа) для повышения доступности жилья большое внимание также уделяется формированию рынка жилья экономкласса, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности.
Согласно приказу Министерства регионального развития РФ от 27.02.2010 № 79 «Об утверждении методических рекомендаций по установлению характеристик жилья экономического класса» малоэтажный дом не должен быть больше 150 м2, размер квартир начинается с 28 м2 и ограничен 126 м2, площадь земельных участков для строительства индивидуальных жилых домов не должна превышать 1 тыс. м2, а в случае строительства блокированных домов — 400 м2 на один блок. К примеру, размер однокомнатной квартиры составляет 28—45 м2, двухкомнатной — 44—60 м2. Минимальная площадь комнаты — 14 м2, а кухни — 5 м2. При этом стоимость квадратного метра определена в размере 30 тыс. руб., что способствует повышению доступности, т. е. основным критерием доступности жилья также является его стоимость.
По утверждению российско-американского экономиста и аналитика Л. Вальдмана, есть средне-историческая норма соотношения между доходами граждан и стоимостью недвижимости. Недвижимость должна быть настолько дорогой,
насколько люди зарабатывают. И это средне-историческое соотношение — 3,2. Чисто эмпирическая выведенная зависимость: средний годовой доход семьи умножается на 3,2 [2].
Жилье во многих странах мира считается доступным, если его стоимость соответствует трем (или менее) годовым доходам домохозяйства (до вычета налогов).
Согласно программе, доступность жилья определяется при помощи коэффициента доступности (соотношение средней стоимости стандартной квартиры размером 54 м2 и среднего годового совокупного денежного дохода семьи из трех человек) [10].
В данных случаях ключевыми критериями являются как стоимость жилья, так и уровень доходов домашних хозяйств.
По мнению некоторых специалистов [6], под доступностью следует понимать прежде всего избыточное предложение жилья всех категорий при наличии двух основных способов улучшить жилищные условия: покупки и аренды. Важнейшим инструментом в повышении доступности жилья в данном случае являются доходные дома.
Указанный инструмент хорошо развит в Европе. Однако для его становления должны быть созданы необходимые условия. Одно из самых важных — избыточное предложение жилья на рынке. Когда возникает такой избыток, обязательно проявляется низшая ценовая категория, которая и потребляется на социальных принципах. Частным домовладельцам государство в этих случаях либо компенсирует часть издержек по строительству и содержанию жилья, либо осуществляет льготное налогообложение, создает иные благоприятные условия, по которым коммерсантам выгодно строить и эксплуатировать доходное жилье. Как только такие условия возникнут, тут же появятся категории предпринимателей-домовладельцев, которые начнут сдавать жилье.
С представленной точки зрения ключевым индикатором повышения доступности является увеличение предложения на рынке жилой недвижимости.
Доступность жилья согласно федеральной целевой программе «Жилище», которая реализо-вывалась в 2002—2010 гг. в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», рассматривалась главным образом с позиции установленных законом обязательств государства перед отдельными категориями граждан, выделенными из общей массы населения по определенным объединяющим признакам (севе-
ряне, чернобыльцы, военнослужащие, молодые семьи и др.).
Вопрос доступности жилья имеет несколько аспектов как с точки зрения доходов (возможность для населения купить или снять жилье), так и с точки зрения наличия фонда жилья (достаточность предложения): его качественные параметры, возможности трудоустройства, наличие объектов инфраструктуры, транспортных коммуникаций [3].
Проанализировав все имеющиеся точки зрения на трактовку понятия «доступность жилья», отметим, что речь в основном идет либо о возможности приобретения жилья, используя различные механизмы, в том числе через систему ипотечного кредитования, государственного субсидирования, льготного кредитования, либо о возможности получения жилого помещения в аренду, к примеру, благодаря деятельности доходных домов.
На взгляд автора, «доступность жилья» — это такое состояние рынка жилья, которое обеспечивает возможность для населения при имеющемся уровне доходов и сложившемся уровне цен на жилье приобрести его в собственность, используя рыночные механизмы и государственную поддержку в данном направлении.
Хотя в настоящее время наметились определенные сдвиги в направлении создания рынка жилья и услуг, диверсификации источников финансирования и структуры жилищного строительства, улучшения качества типовых домов и квартир, разнообразия их размеров и планировок, тем не менее становление рыночных отношений в жилищном секторе сталкивается с рядом заметных затруднений, влияющих на доступность жилья. К ним относятся:
— низкая доступность и узость спроса на коммерческое жилье при современных условиях и способах его реализации, доходах и сбережениях населения;
— высокая стоимость жилья;
— неразвитость кредитных механизмов в данной сфере, особенно ипотечных;
— наличие дисбалансов между спросом и предложением на рынке жилья, недостаточность существующих методов их согласования.
Основным инструментом решения данных задач в Российской Федерации является реализация приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». В настоящее время в рамках данного проекта действует федеральная целевая программа «Жилище» на 2011—2015 гг. (далее — ФЦП «Жилище»), включающая в себя четыре подпрограммы (рис. 2).
рис. 2. Подпрограммы, входящие в ФЦП «Жилище»
Реализация данных подпрограмм предусмат- 6. ривает одновременное воздействие и на спрос, и на предложение на рынке жилья при помощи фор- 7. мирования рынка доступного жилья экономкласса, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности, комплексного решения проблемы перехода к устойчивому функционированию 8. и развитию жилищной сферы, обеспечивающей доступность жилья для граждан, безопасные и 9. комфортные условия проживания в нем.
Список литературы
1. Баранов С. Доступное жилье никогда не станет 10. народным // Квадратный метр. 10.03.2008. № 5.
2. Вальдман Л. Американская экономика: 2008 год. URL: http://www. polit. ru. 11.
3. ГонтмахерЕ. Ш. Национальные проекты: первые итоги реализации // Spero. 2008. № 8.
4. Гарипова З. Л. Кредитная политика государства: 12. теория, практика и механизмы реализации в сфере ипотечного жилищного кредитования. 13. URL: http://dissercat. ru
5. Грязневич В., Зубова Е. Доступность жилья — 14. между доходами и себестоимостью. URL: 15. http://www. medvedev-da.ru.
Домин С. У бизнеса свое понятие доступности жилья // Квартирный ряд. 11.05.2006. № 19. Кудрявцев А. П. Исследования и теоретические основы доступности жилья на данном этапе экономического развития России. URL:http:// www.minregion.ru.
Крапин А. Доступность жилья в России. Термины и состояние. URL: http://www.rway.ru. Кошман Н. П., Глинский К. К., Пономарев В. Н. Состояние жилищной сферы в Российской Федерации. Новый подход к формированию жилищной политики. Аналитический обзор. URL: http://www.tehlit.ru. О федеральной целевой программе «Жилище» на 2011—2015 годы: постановление Правительства РФ от 17.12.2010 № 1050. Скоморовский Е. Доступное жилье никогда не станет народным // Квадратный метр. 10.03.2008. № 5.
Трамбовецкий В. П. Недоступная доступность // Строительный Эксперт. 2010. № 17—18. Усенко М., Лаптева А. Грани доступности жилья. URL: http://www.DomChel.ru. URL: http://www.e1.ru. URL: http://www. stroim66.ru/articles/i1244/.
ВНИМАНИЕ! На сайте Электронной библиотеки <^ПЬ> собран архив электронных версий журналов Издательского дома «ФИНАНСЫ и КРЕДИТ» с 2006 года и регулярно пополняется свежими номерами. Подробности на сайте библиотеки:
www.dilib.ru
