CC BY
186УДК: 347
Гончарова Е. В.
магистрант 3 курса Юридического факультета, Юго-Западного Государственного Университета
ЭВОЛЮЦИЯ ПОНЯТИЯ «НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО» В ИСТОРИИ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА РОССИИ И ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАН
В любое время недвижимое имущество занимает особое место в общественные отношения. Именно недвижимость является основой рыночных отношений.
Сделки с недвижимостью - одна из самых уязвимых ниш современного рынка, где огромное количество мошенников только и ждут желающих купить-продать, обменять или подарить свое жилье. Слишком привлекательные суммы стоят на кону, и чтобы не пасть жертвой чудовищных авантюр нужно тщательнейшим образом проверить каждый документ перед подписанием основного договора. Но всегда среди нас найдутся те, кто захочет сэкономить. Некоторые будут искать недвижимость без посредников, а кто-то прибегнет к помощи агентств по недвижимости. При этом важность юридического обеспечения правильности сделки не меняется. В юридической практике юристов по недвижимости регулярно возникают дела, когда граждане вообще не получили денег за проданную жилую недвижимость либо приобрели квартиру, правовой статус которой таков, что реально проживать в ней покупатели не могут. В большинстве случаев, при чем подавляющем, без профессионального юриста невозможно обойтись для оформления дел, к которым относится: подготовке пакета необходимых документов; независимая оценки стоимости жилой или коммерческой недвижимости, а также ее нормативно-правовая проверка на факт безопасности осуществляемой сделки.
Главным условием в изучении современного права является изучение и рассмотрение процесса его формирования и развития. Ведь правоотношения происходят из предшествующих и появляются в будущем.
Ключевые слова: понятие, недвижимость, имущество, право, законодательство
Совершенствование правового регулирования отношений, связанных с недвижимым имуществом, возможно лишь в рамках единой концепции развития законодательства о недвижимости как системы (комплекса) правовых актов государственно-управленческих и гражданских правоотношений, которая признавалась бы основными участниками законотворческого процесса и правоприменения [2, с. 24].
Понимание смысла отдельного правового понятия происходит из знания его истории. Таких как, изучение его развития, деформаций, а в некоторых случаях и исчезновения, иногда возврат к нему на определенных этапах. Изучение правового понятия «недвижимость» дает возможность более глубоко понять его, проследить его эволюция и, конечно, проанализировать тенденции развития юридической теории и практики. Как видно из истории, наиболее юридически развитое, с точки зрения формы и техники, являлось римское частное право. Оно находилось во временном промежутке с периода основания Рима (753 г. до н.э.) до смерти императора Юстиниана (565 г. н.э.) Этот период можно считать очень развитой, а главное совершенной системой права. До сих пор основой современного права является римское частное право [4, с. 30].
Понятие «недвижимое имущество» впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира. В свою очередь, вещи имели свойство классификации и подразделялись: на телесные - которые можно чувствовать и бестелесные - которые не имели чувство (осязания); делимые и не делимые, потребляемые и не потребляемые, простые и сложные, движимые и недвижимые. Под движимыми (res
mobiles) понимались вещи, которые могли изменять свое местоположения без существенной утраты своей ценности и повреждений. В римском частном праве движимые вещи делились на две категории: а) вещи, которые не двигались сами, но могли быть приведены в движение при помощи других лиц; б) вещи, которые двигались сами (скот, рабы). В римском праве деление вещей на движимые и недвижимые большого смысла не имело, так как они регулировались одинаковыми нормами права. Недвижимостью считалась земля, недра и все созданное на участке собственника (постройки, насаждения). Все эти предметы считались прочно связанны с землей и являлись ее составной частью. Даже воздушное пространство, считалось как часть поверхности. Что касается приобретения права собственности, то на земельные участки он был в два раза больше аналогичного срока по давности владения в отношении движимых вещей [1, с. 101].
В целом римское право имело дело с единым понятием права собственности, заключающей в себе всю полноту свободы распоряжения. Различие между движимостями и недвижимостями имеет в римском праве самое минимальное значение (разные сроки приобретательной давности и некоторые другие); как содержание права собственности, так и формы вещного оборота определяются в нем для обеих категорий вещей совершенно одинаково: огромное имение может перейти из рук в руки так же бесформально, как и самая незначительная безделушка.
Развитие правоотношений средневековой Европы, в начале развития этих отношений, шло с полного заимствования римского частного права. Но затем некоторые правила претерпели изменения. В конце XVIII в. в Европе возникает такое понятие, как ипотечные книги. Развитие поземельных кредитов и способствовало появлению такого понятия и развитию данного института. Основой ипотечной книги являлось фиксация как закладных прав, так и вещных прав на недвижимость. В XIX в. ипотечные книги были переименованы в поземельные книги. Суть переименования заключалась в том, чтобы дать точное положение (юридическое) недвижимости.
Римское частное право отразилось и на Французском законодательстве. В частности, на Французском гражданском кодексе 1804 года (далее ФГР), вошедшего в историю под названием Кодекса Наполеона. В ФГР главным критерием различия между движимыми и не движимыми вещами являлось ее прочная связь с землей [6, с. 173].
Это принцип не утратил свою силу и до сих пор. Германское гражданское уложение, принятое рейхстагом в 1896 году и введенное в действие с 1 января 1900 г. (далее — ГГУ), явилось крупнейшей кодификацией конца прошлого века. Все вещи, согласно ГГУ, движимые и земельные участки. Движимыми считалось все то, что не являлось земле и не имело прочной связи с ней. Как следует из ГГУ, право собственности имело значительные ограничения по сравнению с правом на движимые вещи. Интересно развивалась и англосаксонская правовая система, основанная на праве Англии XI-XII века). Оно очень своеобразно, во многом из-за своего географического положения.
В английском праве различалось движимое и недвижимое имущество, но традиционным было деление вещей на реальную (real property) и персональную собственность (personal property). Это деление, сложившееся исторически, было связано с различными формами исков: реальными исками защищались родовая недвижимость и только такие права на землю, которые носили характер свободного держания, феодального владения от короля или другого лорда. К ним относились и права на феодальный титул. Все другие вещи защищались персональными исками, по которым можно было требовать возмещения ущерба.
В английском праве не давалось права собственности и не дается да наших дней. А все потому, что вся земля принадлежит королю, а все остальные имеют статус держателя земли.
В ХХ веке имеется множество правовых систем, которые так или иначе переплетены европейским правом, англосаксонской ветвью права, мусульманской. Во все системах право собственности рассматривается как фактическое владение вещью.
Россия, находясь рядом с Европой, тяготела к романо-германской модели развития правовой системы. Это и с играло большую роль в развитии. Согласно истории, понятие движимое имущество появилось после Крещения Руси в 988 году, с первыми законодательными реформами князя Владимира. Крещение заставило общество учитывать не только христианские догматы, но и светское право. Во время формирования феодального права, главным сводом законов считалась Русская Правда. В судных грамотах большое внимание уделялось земле как объекту недвижимости.
Недвижимостью считалась часть земли и все, что с ней было прочно связано. Недвижимостью являлись сооружения, постройки как над землей, так и под землей. В 1832 году был издан 15-томный Свод законов Российской империи, заключавший в себе расположенные в систематическом порядке 40 тыс. статей законодательства. Закон вдавался в подробное перечисление вещей, которые следует признать недвижимыми (т. Х, ст. 384) и движимыми (т. Х, статьи 401-403) [3, с. 70].
Так получилось, что появились вещи, которые не относились ни в одну, ни в другую группу, такие как плавучие сооружения, животные, некоторый лес т.д.
В российском дореволюционном гражданском законодательстве собственно договором купли-продажи признавались лишь сделки по продаже движимого имущества. Купля-продажа недвижимого имущества являлась способом приобретение права на имущество, а не как вид договора.
Первым шагом в ликвидации разделение на движимое и недвижимое имущество был осуществлен с принятием декрета ВЦИК от 26 октября 1917 года «О земле». Он включал в себя запрет на гражданско-правовые сделки с землей. С принятием в 1922 г. Гражданского кодекса РСФСР было полностью упразднено понятие деления на движимое и недвижимое имущество. В Основах гражданского законодательства 1961 года и принятых за ним гражданских кодексов союзных республик вещное право в качестве одного из подразделений системы гражданского законодательства закреплено не было. В ГК РСФСР 1964 года содержатся нормы, выделяющие право собственности на недвижимое имущество (пример: личная собственность на жилой дом, договор купли-продажи на жилой дом) [5, с. 65].
В Законе от 24.12.1990 № 443-1 «О собственности в РСФСР» устанавливалась частная собственность на землю и вводилось понятие «недвижимость». С принятием данного закона, государству запрещались какие-либо запреты в ограничения прав частной или других форм собственности. Теперь в собственности граждан могли находиться земельные участки.
Недвижимым имуществом считались земельные участки и все, что с ним было прочно связанно (здания, предприятия и т.д.) Движимым имуществом являлось имущество, которое могло перемещаться без несоразмерного ущерба его назначению.
В ст.50 Основ содержалось правило, что приобретения права собственности на имущество по договору возникает с момента регистрации такого договора, однако, когда и относилось ли это к недвижимости, в Основа отсутствовало.
Литература
1. Седова Н. Г. Судебная защита объектов недвижимого имущества в дореволюционной России // Вестник Саратовской государственной юридической академии. 2015. № 2 (103). С. 100-104.
2. Сусликов В. Н. О правовом статусе предприятия как имущественного комплекса // Гражд. право. 2009. №4. С. 24-26 .
3. Тресцова Е. В. Модернизация объектов недвижимого имущества в гражданском законодательстве Российской Федерации // Lex Russica. 2015. № 1. С. 67-75.
4. Шеметова Н. Ю. Возникновение прав на недвижимое имущество по российскому законодательству // Право и экономика. 2014. № 2. С. 28-32.
5. Юрченко Д. А. Недвижимое имущество как базовый институт гражданского права: комплексный анализ // Новая правовая мысль. 2014. № 3 (62). С. 61-66.
6. Якимова Е. В. Подходы к соотношению понятий недвижимая вещь, недвижимое имущество и недвижимость // Норма. Закон. Законодательство. Право: материалы XVI Всероссийской научно-практической конференции молодых ученых. Пермь, 2014. С. 172174.
