CC BY
6УДК 336.77
Пилавова Э.Г.
Эволюция институтов ипотечного жилищного кредитования с учетом
зарубежного опыта
Ключевые слова: строительно-сберегательный кооператив, ссудо-
сберегательная ассоциация, ипотечный банк, государственное агентство вторичного рынка, массовая ипотека.
В статье на основе изучения эволюции институтов ипотечного жилищного кредитования с учетом зарубежного опыта обоснована необходимость становления судо-сберегательных институтов - строительных сберегательных касс как института удовлетворения массового спроса широких слоев населения России в улучшении жилищных условий.
Основными институтами жилищного кредитования являются ссудносберегательные институты (ССИ), ссудно-сберегательные ассоциации (ССА), ипотечный банк, сберегательный банк и агентство вторичного рынка (АВР).
Ссудо-сберегательный институт - институт ипотечного кредитования, реализующий контракты со своими членами на предоставление кредита для приобретения жилья, причем получение кредита обусловлено не только залогом и обязательствами заемщика по обслуживанию долга, но и предварительным выполнением плана по накоплению сбережений. Таким образом, в отличие от других ипотечных институтов они представляют права на ссуду только своим вкладчикам [1, с.21].
Первые ссудо-сберегательные программы строительства жилья возникли в глубокой древности в Китае и Индии. Подобные кооперативы широко распространены в развивающихся странах и до сих пор имеют определенное значение в передовых экономиках, однако наиболее важную роль ссудосберегатсльные кооперативы сыграли в конце XVIII - начале XIX вв.[2, с.72].
Ссудно-сберегательные ассоциации, сберегательные и коммерческие банки выдают кредиты на покупку жилья заемщикам за счет привлечения депозитов вкладчиков, размещающих избыток своих финансовых средств. В отличие от ССК, здесь заемщики не обязаны быть вкладчиками, а ставки процента по депозитам и кредитам складываются на рынке и зависят от макроэкономических условий, в частности - от темпов инфляции. Операции ассоциаций, в отличие от сберегательных и коммерческих банков, ограничены в основном выдачей жилищных кредитов [3, с.210].
Альтернативная линия эволюции, как показано в табл. 2, возникла в 1852г. во Франции на основе другого важнейшего ипотечного института -ипотечного банка. Чтобы уменьшить риск дефолта банка, государство
ограничивает его деятельность выдачей ипотечных кредитов и запрещает принимать депозиты. Клиентами ипотечного банка в течение многих десятилетий являлись представители имущего класса.
Ипотечный банк финансирует кредитные операции не за счет депозитов, а за счет эмиссии долговых ценных бумаг, приобретаемых институциональными инвесторами, например инвестиционными фондами и страховыми компаниями. Здесь, таким образом, связь между заемщиком и кредитором реализуется не только посредником (ипотечным банком), но и специальным механизмом -безличным рынком, требующим определенного регулирования и контроля [3, ^211].
Дальнейшее усложнение системы ипотечного кредитования связано с появлением агентства вторичного рынка. Оно покупает первичные долговые обязательства, объединяет их в пулы и продает доли этих пулов в виде ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке ипотечных кредитов. Подобную трансформацию активов называют секьюритизацией ипотечных кредитов.
Перечисленные институты появились в разное время. Эволюция системы ипотечного кредитования представлена в табл. 2.
Т аблица 2
Эволюция системы ипотечного кредитования__________________
Период Массовая ипотека Элитная ипотека
1768г. - Сберегательный банк
1775г. Ликвидируемый кооператив -
1840г. Стройсберкассы -
1845г. Ссудо-сберегательные ассоциации -
1852г. - Ипотечный банк
1938г. Г осударственное агентство вторичного рынка
- Развитый ипотечный рынок
1971г. Частное агентство вторичного рынка
1990г. Рынок вторичных бумаг с комбинацией кредитов
Сост. автором
Наконец, наиболее передовой ипотечный институт зародился в США во время Великой депрессии. Правительство, пытаясь обеспечить ссудносберегательные ассоциации деньгами для выдачи доступных кредитов по ставкам ниже рыночных, учредило в 1938г. ипотечное агентство вторичного рынка Fannie Мае. Кредиты частично дотировались государством. В 1968г. из Faлшe Мае было выделено 0x0^ Мае, оставшееся в собственности правительства, само Fa.m^ie Мае стало частным. В 1970г. для выкупа обычных рыночных кредитов было образовано еще одно государственное агентство -Freddie Mac [4, а 149].
Эволюция кредитования шла по двум главным направлениям. Во-первых, институтов ипотечного происходило расширение рынка ипотечных кредитов, которое привело к объединению «ипотеки для бедных» и элитной ипотеки
благодаря созданию агентств вторичного рынка и секьюритизации. Во-вторых, росла эффективность ипотечных институтов, т.е. снижался уровень временных и финансовых издержек, связанных с получением права на кредит и его погашением.
Последовательность возникновения различных форм ипотеки в большинстве стран соответствовала эволюции системы ипотечного кредитования, представленной в табл. 2. Так, строительно-сберегательные кооперативы обычно возникали раньше ссудно-сберегательных ассоциаций, точно также процессы секьюритизации обычно начинали формироваться после того, как в достаточной мере развилось ипотечное банковское кредитование.
Родоначальницей ликвидируемых строительных обществ в Европе считается Англия.Строительные общества в Англии служили массовым институтом 70 лет, пока в 1845г. не преобразовались в розничные банки, специализирующиеся на жилищном кредите. В дальнейшем этот институт был заимствован другими странами. В США он появился в 1831 г. и уже через 20 лет в Америке вслед за Англией на основе строительных обществ возникли ссудосберегательные ассоциации, однако они вытеснили строительные общества лишь через 60 лет - в 1980-е годы. В Германии первые стройсберкооперативы появились в 1885г. и достигли своего расцвета к началу 1980-х годов. Спустя 39 лет, в 1924г., там возникли стройсберкассы, играющие в этой стране важную роль и по сей день. В 1925г. немецкий опыт был перенесен в Австрию, а в 1965г. - во Францию [3, с.73].
На протяжении 30 лет стройсберкассы оказались особенно востребованы в послевоенных Г ермании и Австрии, в период экономических трудностей, упадка государственных институтов и кризиса доверия. Именно после войны в 1952г. германское правительство ввело государственную премию по стройсбережениям. Изначально была установлена весьма высокая премия в 2535% от ежегодных накоплений, которая начиная с 1975г. постепенно снижалась: в 1975 - 23%, в 1976г. - 18% , в 1982г. - 14% и в 1989г. - 10% соответственно. В Германии значение стройсберкасс было максимальным к началу 1980-х годов, а затем по мере развития рынка капитала оно стало снижаться [5, с.198].
Если рассматривать историю становления рынка ипотечного кредитования в странах Восточной Европы, то большинство из них последовало развитым странам, введя институт строительных обществ. Не последовали за строительным обществом Россия и Польша.
На рынке ипотечных институтов стран Восточной Европы с начала широкомасштабных реформ 1990-х годов активно действовали представители американских и европейских фондов и ипотечных организаций. Американские эксперты продвигали внедрение рынка ипотечных ценных бумаг, а немецкие и австрийские специалисты предлагали помощь в создании стройсберкасс. Первые одержали победу в Польше и России, а вторые — в Чехии, Венгрии и Словакии. Таким образом, мы имеем возможность сравнить две стратегии создания ипотеки.
Словакия ввела стройсберкассы в 1992г., Чехия - в 1993г., а Венгрия - в 1997г. Данные о результатах функционирования стройсберкасс в странах Восточной Европы приведены в табл. №8. В Чехии в первый же год членами ССК стали 2% жителей, в Венгрии - 3% жителей (около 300 тыс. чел), в Словакии - 0,9%. Через 10 лет работы уже 44,6% (4,6млн.) чехов и 50% словаков
были вовлечены в систему стройсбережений. На начальном этапе стройсберкассы в Чехии и Словакии по числу выдаваемых кредитов намного превзошли все остальные финансовые институты, вместе взятые. Через 6 лет работы (к концу 1999г.) чешские ССК выдали 307 тыс. кредитов (для 3% населения), тогда как ипотечные кредиты банков достигли 21 тыс. В Словакии к 2003г. ССК выдали 270 тыс. займов, ипотечные кредиты банков насчитывали 22 тыс. и кредиты государственного фонда - еще 28 тыс. Расходы государства на премии вкладчикам увеличивались, составив через 7 лет около 1% госбюджета Чехии. Однако сбережения росли быстрее. В среднем за 7 лет каждая крона премии привлекла около 11 крон долгосрочных сбережений. На седьмой год работы ССК доля стройсбережений в ВВП в Чехии повысилась в 49 раз (до 4,9%). В Венгрии сберегательные кооперативы, существовавшие до реформ, продолжали играть заметную роль и в новых условиях. В 2001г. их доля в депозитах составляла 13%, а в жилищных кредитах - 17% [3, с.76].
В отличие от Словакии, Чехии и Венгрии Польша применила иную стратегию реформирования жилищных финансов. Основная ставка была сделана на развитие коммерческих банков и институтов секьюритизации ипотечных кредитов по американскому образцу. В результате, как показывают данные табл.
3, достижения Польши в жилищном кредитовании оказались намного меньшими, чем у стран-соседей. В стартовый период реформ ССК стали главными источниками жилищных кредитов для чешского и словацкого населения. В 1999г. в Словакии ССК обеспечивали 90% всех жилищных кредитов, в то время как рынок закладных поставлял всего 2%. Кроме того, первоначальный успех ССК дал импульс последующему росту ипотечных банков. В 2002г. словацкие ипотечные (коммерческие) банки выдали уже 11% всех жилищных кредитов. Правительство Словакии планирует постепенное снижение доли ССК и увеличение доли ипотечного кредитования [3, с.76, 78].
Т аблица 3
Показатели жилищного кредитования и строительства в странах
Восточной Европы
Показатели Словакия Чехия Венгрия Польша
Отношение стоимости средней квартиры к номинальной среднегодовой заработной плате 8,3 (1998г.) 7,6 (1999г.) 6,6 (1998г.) 7,3 (2001г.)
Доля института в непогашенных жилищных кредитах, %
Стройсберкассы 1999 год 2002 год 91 75 52 40 0,3 1,4 (2001г.)
Ипотечные (коммерческие) банки 1999 год 2002 год 2 11 31 47 86 81 (2001г.) 77 89
Государственные фонды или прямые дотации 1999 год 2002 год 7 14 17 13 23 11
Доля непогашенных жилищных кредитов в ВВП, в %
1999 год 7,0 8,4 0,8
2001 год 10,7 2,5 1,3
2002 год 12,7 20,0 4,6 1,8
Сданные в эксплуатацию дома по отношению к 1989 году, %
1996 год 19 26 55 57 68 (2003г.) 41
2001 год 31 45 68
2002 год 43 50 63
Полтерович В., Старков О., Черных Е. Строительное общество: ипотечный институт для России // Вопросы экономики. - 2005. - №1. - С.78
В России пытались создать кредитный институт по образцу успешных рыночных экономик стран Запада. Основным "поставщиком" ипотечных институтов, предложившим в 1992г. правительству России проекты и техническую помощь в проведении реформ, стало Агентство США по международному развитию (USAID - Agency for International Development). Суть его рецептов сводилась к радикальному отказу от государственной поддержки некоммерческих форм кредита. Упор был сделан на скорейший переход к самым эффективным зарубежным моделям рыночного кредитования: универсальным коммерческим банкам и вторичному рынку закладных [3, с.80].
В результате достижения Польши и России в жилищном кредитовании и строительстве намного отстали от стран-соседей.
Согласно данным табл.4 после 12 лет реформ в Чехии объем действующих жилищных кредитов в ВВП достиг 20%, в Словакии — 12,7%, тогда как в Польше он составил менее 3%, а в России — менее 0,2%. Отметим, что даже Чехия очень сильно отставала от развитых стран. Примечательно, что среди последних Франция, где ССИ были введены с опозданием и не могли проявить себя в полной мере, явно отстает; обеспеченность населения жильем во Франции также существенно меньше, чем в США, Англии или Г ермании.
Таблица 4
Доля объемов жилищных кредитов в ВВП переходных и развитых стран (%).
Страна Объем действующих жилищных кредитов к ВВП, % Страна Объем действующих жилищных кредитов к ВВП, %
«Старые займы» 1989-1996 гг. 1996-2002 гг.
Чехия 1,3 20,0 Англия 62
Словакия 1,9 12,7 США 58
Польша 1,1 2,6 Германия 54
Россия 0,28 (к 1990г.) 0,16 (к2004г.) Франция 23
Полтерович В.М. Элементы теории реформ - М., 2007. - С.219.
Рассмотренные основные институты ипотечного кредитования своим происхождением обязаны четырем странам - Англии, Германии, Франции и Америке, где последовательно возникли строительно-сберегательные кооперативы, строительно-сберегательные кассы, ипотечный банк и частное агентство вторичного рынка.
Опыт и развитых, и развивающихся стран показывает, что для того, чтобы создать институт массовой ипотеки, необходимо постепенное развитие институтов ипотечного кредитования, а спонтаннное создание передовых рыночных институтов не делает ее массовой. Именно строительные общества являются необходимым и первоначальным этапом в формировании механизмов жилищного кредитования, поскольку именно строительно-сберегательные институты являются источником «длинных» денег, в которых так нуждаются страны с переходной экономикой, в том числе и Россия. Также строительносберегательные институты являются эффективным инструментом отбора надежных заемщиков и именно они способствуют развитию массовой экономической культуры, а также формированию кредитной истории у заемщика. В результате создаются условия для развития банковской ипотеки и деятельности агентств вторичного рынка.
1. Зубова Е. Что такое стройсберкассы? /Зубова Е.// Наши деньги. - 2007г.-№3. - С.20-22.
2. Полтерович В. Строительное общество: ипотечный институт для России /Старков О., Черных Е., Полтерович В.// Вопросы экономики. - 2005г. -№1. - С.63-85.
3. Полтерович В.М. Элементы теории реформ / М.Полтерович. - Москва: Изд-во Экономика, 2007. - 447с.
4. Федорова М. Институты некоммерческого кредитования в жилищной сфере /Федорова М.// Вопросы экономики. - 2006г. - №9. - С.149-154.
5. Boleat M. National Housing Finance Systems: A Comparative Study / M.Boleat. - London: Croom Helm, 1985. - 205p.
