CC BY
67
Вестник Челябинского государственного университета. 2012. № 1 (255).
Право. Вып. 31. С. 39-41.
Э. Г. Пилавова
СТРОИТЕЛЬНО-СБЕРЕГАТЕЛЬНОЕ ОБЩЕСТВО КАК ОСНОВНОЙ ИНСТИТУТ РАЗВИТИЯ МАССОВОГО ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РАЗВИТЫХ И РАЗВИВАЮЩИХСЯ СТРАНАХ*
На основе изучения мирового опыта моделей ипотечного жилищного кредитования обосновывается необходимость становления и государственной поддержки ссудо-сберегательных институтов — строительных сберегательных касс как института удовлетворения массового спроса населения в улучшении жилищных условий.
Ключевые слова: ипотечное жилищное кредитование, строительные сберегательные кассы, строительное общество, ссудо-сберегательная ассоциация, контрактно-сберегательная модель, модель ипотечного рынка, модель вторичного ипотечного рынка.
Становление современного рынка жилья — одна из ключевых задач государства, без решения которой невозможно ни подлинное повышение уровня благосостояния населения, ни эффективное развитие экономики в целом. В нашей стране были предприняты многочисленные попытки создания институтов жилищного кредитования в России, однако их результаты нельзя признать удовлетворительными. Главная причина такого положения — отсутствие продуманной стратегии, стихийное стремление внедрить наиболее передовые формы указанных институтов, минуя необходимую начальную стадию строительных обществ.
Следует отметить, что во многих европейских странах наряду с «традиционной» ипотекой широко представлены различные ссудосберегательные институты. Именно они исторически явились начальной формой финансового обеспечения потребности широких слоев населения в жилье.
Ссудо-сберегательный институт — это институт ипотечного кредитования, реализующий контракты со своими членами на предоставление кредита для приобретения жилья, причем получение кредита обусловлено не только залогом и обязательствами заемщика по обслуживанию долга, но и предварительным выполнением плана по накоплению сбережений. Таким образом, в отличие от других ипотечных институтов они предоставляют права на ссуду только своим вкладчикам1.
Строительное общество представляет собой организацию, реализующую контракты со свои-
* Статья выполнена при финансовой поддержке гранта РГНФ 11-12-66018а/У «Оценка и прогнозирование влияния внешнеэкономических связей Урала с провинциями Китая на социально-экономическое развитие региона».
ми членами на предоставление кредита для приобретения или реконструкции жилья, причем получение кредита обусловлено не только залогом и обязательствами заемщика по обслуживанию долга, но и предварительным выполнением плана по накоплению сбережений.
Если обратиться к эволюции ипотечных институтов в странах с развитой экономикой, то следует отметить, что именно строительное общество явилось исходной точкой быстрой эволюции жилищных финансов. Последовательными ее этапами явились: английское строительное общество, немецкая стройсберкасса (ССК), американская ссудо-сберегательная ассоциация.
Ни одной стране не удалось создать современную массовую ипотеку, минуя стадию строительных обществ. В частности, это относится к Германии, Англии и Франции, а также другим странам Центральной и Восточной Европы, где формирование рынка массовой ипотеки началось с развития строительно-сберегательных кооперативов и строительно-сберегательных касс. Не являются исключением и Соединенные Штаты Америки, в которых становление ипотечных институтов началось не с создания вторичного рынка закладных, а с возникновения строительносберегательных кооперативов в 1831 г.
На сегодняшний день в большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является основной формой решения жилищной проблемы. В мировой практике выделяют три основные модели ипотечного жилищного кредитования: контрактно-сберегательная модель, модель ипотечного банка и модель вторичного рынка (американская)2.
Контрактно-сберегательная модель подразумевает накопление средств потенциальных заемщиков на специальных целевых депозитах в течение
определенного периода времени, по истечении которого банк берет на себя обязательство предоставить клиенту ипотечный кредит на заранее согласованных условиях. Данная модель во многих странах явилась стартовой для развития массового рынка ипотечного жилищного кредитования в условиях отсутствия кредитных историй у заемщиков и недостатка долгосрочных ресурсов у кредитных учреждений. На современном этапе данная модель применяется в Германии, Австрии и Франции.
Модель ипотечного банка основана на выпуске ипотечных облигаций, которые имеют реальное обеспечение в виде залога недвижимости, под которую предоставлены кредиты. Доходы, получаемые банками от ипотечных кредитов, направляются на выплату процентов по облигациям, а их погашение осуществляется за счет возврата кредитов. Модель ипотечного банка широко распространена в странах континентальной Европы, особенно в Германии, Дании и Швеции. Достоинством этой модели является относительная простота организации, что обусловило ее привлекательность для стран с неразвитой инфраструктурой рынка ценных бумаг и финансового рынка в целом.
В модели вторичного ипотечного рынка выданные банками ипотечные кредиты сразу продаются специализированной организации — SPV (Special Purpose Vihicle), которая объединяет в пулы все купленные кредиты, выпускает их в обращение на вторичный рынок ценных бумаг и предоставляет по ним гарантии. Так происходит секьюритизация активов, при которой кредитные обязательства трансформируются в форму ценных бумаг, которые приобретаются инвесторами. Данная модель характерна для США, ее использование возможно исключительно в условиях стабильной экономики, высокоразвитого фондового рынка и надежной финансовокредитной системы.
Согласно данным, приведенным в таблице, после 12 лет реформ в Чехии объем дейст-
вующих жилищных кредитов в ВВП достиг 20 %, в Словакии — 12,7 %, тогда как в Польше он составил менее 3 %, а в России — менее 0,2 %. Отметим, что даже Чехия очень сильно отставала от развитых стран. Примечательно, что среди последних Франция, где строительносберегательные институты были введены с опозданием и не могли проявить себя в полной мере, явно отстает; обеспеченность населения жильем во Франции также существенно меньше, чем в США, Англии или Германии.
Строительно-сберегательный институт является необходимым звеном в процессе становления ипотеки в России в силу определенных условий, которые мы рассмотрим ниже.
Благодаря узкой специализации и предварительным планам накопления стройсберкассы снижают кредитные риски и преодолевают проблему недоверия населения, позволяя вовлечь его в систему ипотечного кредитования. В связи с фиксацией размера процентных ставок на сбережения и выплаты по кредиту процентный риск сводится к минимуму, он связан лишь с потерями в результате периодического пересмотра процентных ставок по кредитам и привлеченным средствам.
Немалое значение имеет строительно-сберегательный институт как источник «длинных» денег, столь необходимых развивающимся и переходным экономикам. Стройсберкассы способны привлечь значительную часть сбережений, находящихся на руках у населения. Клиентами стройсберкасс являются граждане с низкими и средними доходами, которые часто не пользуются услугами банковской системы, и потому их накопления не «работают» в рамках официальной экономики.
Данные учреждения смогут предоставлять долгосрочные финансовые ресурсы для жилищного кредитования по ставкам, существенно ниже рыночных, поскольку они сами привлекают средства под невысокие проценты. Основным стимулом для граждан в плане осуществления
Доля объемов жилищных кредитов в ВВП переходных и развитых стран (%)
Страна Объем действующих жилищных кредитов к ВВП, в процентах Страна Объем действующих жилищных кредитов к ВВП, в процентах
1989-1996 гг. («старые займы») 1996-2002 гг.
Чехия 1,3 20,0 Англия 62
Словакия 1,9 12,7 США 58
Польша 1,1 2,6 Германия 54
Россия 0,28 (к 1990 г.) 0,16 (к 2004 г.) Франция 23
вкладов в стройсберкассы является не получение высоких доходов по рыночным ставкам, а быстрое накопление ресурсов в объемах, достаточных для улучшения жилищных условий.
Строительно-сберегательные кооперативы являются также эффективным инструментом отбора надежных заемщиков для банковского сектора, поскольку нередко организуются группой людей, тесно связанных друг с другом, например, живущих на одной территории или работающих в одной отрасли3. Благодаря этому кооператив располагает достаточно полной информацией о своих членах и может отбирать тех, кто заслуживает доверия. В дальнейшем это облегчает их клиентам получение дополнительных кредитов по рыночным ставкам.
Создание стройсберкасс — это не только инструмент удовлетворения потребности населения в жилье, но и форма долгосрочного сотрудничества государства и частного сектора. Они играют большую роль, оказывая влияние на массовую экономическую культуру. В процессе длительного накопления сбережений выявляются материальные возможности будущего должника, его добросовестность, способность к самодисциплине. Тем самым строительно-сберегательный институт обходит непреодолимую для ипотечного банка проблему, связанную с отсутствием кредитных историй и необходимой текущей информации о потенциальных заемщиках, подготавливая почву для развития более совершенных форм ипотеки4.
По мере совершенствования системы экономических институтов в стране, и прежде всего рынка капитала, разрыв между предоставлением кредита и сбережениями становится препятствием для роста эффективности строительносберегательных институтов. С повышением благосостояния, уменьшением дифференциации доходов, укреплением законности, снижением ставки ссудного процента и банковской маржи все большая часть населения начинает отдавать предпочтение другим формам ипотеки. Строительные общества, естественно, трансформируются в ссудо-сберегательные ассоциации, растет доля ипотечных банков в общем объеме кредитования. Впрочем, строительные общества по-прежнему выступают эффективным инструментом социальной политики для обеспечения жильем низкодоходных слоев населения. Поэтому в некоторых развитых странах (Австрия, Германия) их роль остается значительной5.
Специализированные ссудо-сберегательные учреждения — это институты, которые предоставляют долгосрочные финансовые ресурсы для жилищного кредитования, сводят к минимуму процентные и кредитные риски в результате узкой специализации, повышают экономическую культуру всех членов общества, формируют кредитные истории граждан, а также позволяют удовлетворить потребности в улучшении жилищных условий тех слоев населения, которые не могут быть профинансированы на основе банковских ипотечных кредитов.
Следует отметить, что во многих европейских странах наряду с «традиционной» ипотекой широко представлены различные ссудо-сберегательные институты. Именно они исторически явились начальной формой финансового обеспечения потребности широких слоев населения.
Опыт развитых и развивающихся стран показывает, что для создания института массовой ипотеки необходимо постепенное развитие институтов ипотечного кредитования, в то время как спонтанное создание передовых рыночных институтов не делает ее массовой. Именно строительные общества являются необходимым и первоначальным этапом в формировании механизмов жилищного кредитования, поскольку именно строительно-сберегательные институты являются источником «длинных» денег, в которых так нуждаются страны с переходной экономикой, в том числе и Россия. Также строительносберегательные институты являются эффективным инструментом отбора надежных заемщиков и способствуют развитию массовой экономической культуры, а также формированию кредитной истории заемщика. В результате создаются условия для развития банковской ипотеки и деятельности агентств вторичного рынка.
Примечания
1 См.: Зубова, Е. Что такое стройсберкассы? // Наши деньги. 2007. № 3. С. 21.
2 См.: Полтерович, В. М. Элементы теории реформ. М., 2007. С. 60.
3 См.: Тихомирова, Е. В. Строительные сберегательные кассы на рынке ипотечного кредитования / Е. В. Тихомирова, М. В. Гуженко // Деньги и кредит. 2009. № 9. С. 59-65.
4 Besley, T. The Economics of Rotating Saving and Credit Associations / T. Besley, S. Coate, G. Loury // American Economic Review. 1993. № 4. P. 70-95.
5 Deutch, E. Home ownership finance in Austria and Germany / E. Deutch, H. Tomann // Real Estate Economics. 1995. № 7. P. 442.
