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351, septiembre 2022: 1-18
El mercado inmobiliario en la crisis del capital. Un balance de perspectivas marxistas y heterodoxas
The real estate market in the crisis of capital. A balance of Marxist and heterodox perspectives
Ivo Ricardo Gasic Klett*
Resumen: La crisis financiera global de 2008 reveló como nunca antes la centralidad del mercado inmobiliario en el desencadenamiento de la crisis del capital. En este contexto se plantea la necesidad de incluir en la crítica del capitalismo contemporáneo —avanzado, tardío, neoliberal, financiarizado, etc.— el desarrollo expansivo de los mercados inmobiliarios y sus consecuentes burbujas a lo largo del mundo. El objetivo de este trabajo es discutir algunas tesis de autores heterodoxos que imputan características rentistas y especulativas al capital invertido en bienes raíces; y, luego de ello, reponer una interpretación marxista del mercado inmobiliario integrando algunas contribuciones de los autores discutidos. En particular se propone articular el problema de la desvalorización del trabajo con la creciente financiarización de la vivienda, el suelo y los bienes raíces en general. El alcance del trabajo es exclusivamente teórico, dialogando con evidencia internacional pero sin pretender corroborar empíricamente las afirmaciones realizadas.
Palabras clave: mercado inmobiliario, producción capitalista, financiarización, crisis
Abstract: The global financial crisis of 2008 revealed as never before the centrality of the real estate market in triggering the capital crisis. In this context, it is necessary to include in the criticism of contemporary capitalism —advanced, late, neoliberal, financialized, etc.— the expansive development of real estate markets and their consequent bubbles throughout the world. The objective of this paper is to discuss some thesis of heterodox authors who impute rent-seeking and speculative characteristics to the capital invested in the real estate sector; and, after that, replace a marxist interpretation of real estate production integrating some contributions of the authors discussed. In particular, it is proposed to articulate the problem of the labor devaluation with the growing financialization of housing, land and real estate in general. The pretention of this work is exclusively theoretical, dialoguing with international evidence but without attempting to corroborate empirically the thesis.
Keywords: real estate market, capitalist production, financialization, crisis
Recibido: 20 marzo 2022 Aceptado 3 julio 2022
'Académico del Departamento de Geografía de la Universidad Alberto Hurtado, Chile. Correo electrónico: igasic@uahurtado.cl ORCID:0000-0002-4787-3525
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El boom inmobiliario global
El siglo XXI inicia con un fuerte incremento en el precio de los activos inmobiliarios en las economías avanzadas. Como muestra el GlobalHousing Watch del Fondo Monetario Internacional, a nivel agregado de los países OCDE el precio de la vivienda aumentó en 60% entre 2000—2018, a pesar de las fuertes oscilaciones e incluso burbujas experimentadas en Estados Unidos, Reino Unido (RU), España, Irlanda, Grecia, Suiza, Holanda, Noruega y Australia, entre otros (Bardhan, 2012; Knoll et al, 2014). Asimismo, el aumento del ratio riqueza—ingreso parece constituirse como uno de los rasgos característicos de las economías avanzadas, con fuerte participación de los activos inmobiliarios, tal como muestran los trabajos de Thomas Piketty.
En un estudio de larga data titulado No Price Like Home, Knoll et al. (2014) demuestran que entre 1870—2010 no existe ninguna otra mercancía que incremente su precio sostenidamente como la vivienda, al menos en las grandes economías nacionales de países avanzados1. Después de un comportamiento moderado en el período que va desde la Gran depresión hasta la Segunda guerra mundial, desde mediados de los años 50' se experimentan fuertes incentivos estatales a la producción masiva de vivienda para los trabajadores en distintos países, destinados tanto al sector de la construcción como al sector financiero, mediante subsidios, exenciones tributarias e incluso comprando bonos respaldados por hipotecas para alimentar el mercado de la vivienda (Rolnik, 2017).
La articulación entre economía nacional y producción de vivienda fue posible gracias a los compromisos keynesianos del capital financiero con el desarrollo de las economías nacionales (Hudson, 1973). Pero dichos compromisos, propios de las décadas de represión financiera, fueron superados históricamente en los 70', la década de la liberalización financiera, afectando notablemente las relaciones entre producción de vivienda, inversión inmobiliaria y finanzas. El fuerte descenso de las tasas de interés desde mediados de los 80' -una vez controlada la inflación y superadas las turbulencias monetarias de los 70'-, desarrolló los mercados financieros internacionales e imprimió inestabilidad a los precios de los activos inmobiliarios, generando burbujas en EE.UU., RU y Japón. El caso japonés se registró la burbuja inmobiliaria con mayor impacto que se conozca en una economía nacional, generando una fuerte recesión que ha implicado décadas de desendeudamiento y bajo crecimiento (Koo, 2011).
Frente a este contexto emerge la pregunta ¿qué es lo que se esconde tras el fenómeno de inflación de precio de activo que caracteriza al mercado inmobiliario? Empíricamente, en el mismo estudio de Knoll et al. (2014) se estima que un 81% del incremento global del precio de la vivienda entre 1950 y 2010 —en 14 grandes economías de la OCDE— se explica por la variación del precio del suelo. Teóricamente, se reconoce que la no depreciación del suelo permite su uso generalizado como medio de atesoramiento y/o colateral de la expansión crediticia —no solo hipotecaria—, lo que explica su inflación de precio y el correspondiente impacto sobre los activos inmobiliarios en su conjunto (Gaffney, 2009; Hudson, 2010; Ryan—Collins, 2019). Por esta razón, el Acuerdo de Basilea I estimó a la baja el riesgo de los créditos hipotecarios dada la escasa depreciación de los inmuebles —dependiendo de la participación que tenga el valor nocional del suelo—, lo que se ha constituido como la principal señal macroprudencial para la expansión sin precedentes de los créditos hipotecarios a lo largo y ancho del mundo (Ryan-Collins, 2019).
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Lo paradójico de esta situación es que las economías avanzadas que vienen registrando aumentos nunca antes vistos en los mercados inmobiliarios desde los años 70 —y más aún desde los 2000— son las mismas que vienen desde fines de los 60' exhibiendo mayores descensos en sus tasas de crecimiento económico. Como señala Sassen (2016), mientras las 100 ciudades con mayor inversión en propiedades suman el 10% de la población y el 30% del PIB mundial, su participación en la inversión total en propiedades asciende a 76% (Sassen, 2016). Es a partir de la disociación de los precios inmobiliarios respecto al crecimiento económico y los ingresos de la población local lo que ha suscitado el interés por estudiar los vínculos entre financiarización y vivienda (Aalbers, 2016, 2018), toda vez que se torna insuficiente explicar los fuertes incrementos de precio a partir de la demanda efectiva de la población local (Aalbers, 2016, 2018).
En rigor, lo que se observa en la gran mayoría de las economías avanzadas es una creciente disposición de los activos inmobiliarios a los grandes fondos de inversión, como se comentará más adelante. En contracara, se experimenta una creciente dificultad de los trabajadores para acceder a vivienda en propiedad (Ryan—Collins, 2018, 2019). Gran parte de los países OCDE han retrocedido en sus tasas de vivienda en propiedad (ownership rale), con los casos notables del RU, Australia y EE.UU. En este último la tasa de vivienda en propiedad ha disminuido incluso durante la euforia de la vivienda en los años subprime, regresando en 2016 a un mínimo histórico en 50 años (Ryan—Collins, 2018). Para el caso de América Latina la situación es distinta, dada la menor penetración financiera en el mercado inmobiliario local. No obstante, el histórico problema de déficit habitacional y urbano ha ido conviviendo cada vez más con booms de precio en diversos países, entre los que destacan Brasil, México y Chile.
Sin entrar a la situación particular de países o regiones, lo que se sostiene aquí es que la inflación de precio de activo en el sector inmobiliario ha sido generalizada en consistencia con la liberalización de los mercados financieros y de capitales, golpeando en principio a las economías avanzadas pero luego también a aquellas economías emergentes mayormente expuestas. Por su parte, la existencia o no de burbujas inmobiliarias dependerá de la capacidad de sostener en el tiempo las rentas de los activos, así como la permanencia de tasas de interés que ya se aproximan a 0% en muchos países, lo cual se torna especialmente frágil en el contexto recesivo actual.
Al respecto, es ilustrativo que algunos grupos empresariales en Europa ya están accediendo a liquidez mediante la venta de sus activos inmobiliarios, a pesar de las bajas tasas con las que podrían endeudarse. Como señala Koo (2011), tras la crisis de 2008 el capital ha optado por limpiar sus balances y mantener a raya sus niveles de deuda. Nótese que hoy en Europa dos de los fondos inmobiliarios más grandes corresponden a entidades creadas con fondos públicos para comprar inmuebles ejecutados por bancos y entregarles liquidez. Es lo que se denominan los "bancos malos" y permiten precisamente valorizar estas carteras de activos cuando los bancos comerciales requieren más dinero y menos propiedades (Byrne, 2020).
Paralelamente, los trabajadores han experimentado masivas ejecuciones hipotecarias y expulsiones -fundamentalmente en EEUU y Europa-, como reporta Raquel Rolnik en "La Guerra de los Lugares" (Rolnik, 2017). En los países periféricos que también experimentan booms inmobiliarios se reportan fuertes incrementos en el precio del suelo que reproducen en escala ampliada la expulsión de la población pobre a las periferias y el crecimiento de asentamientos informales mediante ocupaciones de tierra largamente ensayadas en América Latina. Si bien Sassen (2014) dedica gran parte de su libro "Expulsions: Brutality and Complexity in the Global Economy" a las expulsiones en áreas
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rurales y de extracción en África, es necesario acotar que en las economías emergentes2 africanas y asiáticas las expulsiones vía mercado del suelo e inmobiliario son menos incidentes que las presiones asociadas a la urbanización, a veces forzada y usualmente precaria.
De cualquier forma, se trata de un problema de larga data ya polemizado en la historia del marxismo por Engels en su "Contribución al problema de la vivienda" y ampliamente tratado en estudios urbanos por autores de orientación marxista como Manuel Castells, Jean Lokjine, Christian Topalov, Neil Smith, David Harvey, Erik Clark, Emilio Pradilla, Marta Schteinghart, Samuel Jaramillo, Lúcio Kowarick y otros. En lo que sigue se pretende nutrir al debate marxista en general, discutiendo algunos enfoques heterodoxos e incorporando determinaciones recientes asociadas al desarrollo y la financiarización de la producción inmobiliaria.
Sobreacumulación y producción inmobiliaria
La débil tasa de inversión y crecimiento económico que caracteriza al capitalismo en su fase avanzada de desarrollo3 ha sido interpretada desde el marxismo, pero también desde variadas corrientes de economía política y economía heterodoxa, como una manifestación de la crisis de sobreacumulación de capital. Si bien la tesis de sobreacumulación de capital tiene su origen en Marx (1976b), comenzó a aparecer en el debate económico tras la burbuja bursátil de 1929, constituyendo una explicación marxista al mismo fenómeno que Keynes teorizó y sintetizó en su conocida tesis sobre la eutanasia del rentista.. El argumento es conocido: el capital sobreacumulado tiende a reducir la inversión productiva desplazándose hacia la búsqueda de rentas en los mercados financieros, generando una merma en el crecimiento y con ello una reducción de las rentas que él mismo pretende extraer (Coppola, 2019). En el ámbito de la tradición marxista la tesis de la sobreacumulación se ha articulado a su vez con los desarrollos teóricos de Rosa Luxemburg y luego durante gran parte del siglo pasado con los aportes de autores como Paul Sweezy, Paul Baran y Harry Magdoff en torno al problema de la absorción de excedentes (Sweezy, 1945). Entre los contemporáneos como Francoise Chesnais, J.B. Foster o David Kotz, de corrientes muy distintas, también han sostenido que desde los 70' es posible detectar una fuerte sobreacumulación expresada en el incremento del capital productivo ocioso (Kotz, 2013). Arrighi (1994) desde la escuela del capitalismo histórico ha advertido también las tendencias recurrentes a la sobreacumulación expresadas en las expansiones financieras al cierre de cada ciclo sistémico de acumulación (Arrighi, 1994). En líneas generales, gran parte de los referentes en economía política heterodoxa han sostenido que el capitalismo ha llegado a niveles de acumulación tras los cuales no logra continuar su propia reproducción ampliada.
En lo tocante a este trabajo, es particularmente relevante la interpretación que hace Harvey (1978) en torno a la sobreacumulación, dado que la conecta con el problema de la producción de espacio urbano y el desarrollo del mercado inmobiliario global (Harvey, 1978, 2010, 2012). Harvey ha sido el principal intelectual en la construcción de una tesis particular para explicar la explosión reciente
2 Se entiende como "emergentes" aquellas economías periféricas que protagonizan la atracción de Inversión Extranjera Directa.
3 Se emplea el concepto fase de desarrollo empleado por Marx (1976b) dado que remite a condiciones histórico-estructurales disociadas de las formas institucionales de cada formación social. Actualmente las categorías de patrón de acumulación, régimen de acumulación o estructuras sociales de acumulación refieren al desarrollo institucional diferenciado del capitalismo según sociedades nacionales, lo cual limita la profundidad del análisis de conjunto.
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de la inversión inmobiliaria a través de la crisis de sobreacumulación4. En particular, Harvey (1978) construye una interpretación marxiana de las políticas keynesianas de inversión pública no productiva, recuperando la teoría de los circuitos de acumulación que propone Marx (1976a) -en el Libro II de El Capital dedicado al "proceso de circulación"- para ampliar la escala de la reproducción.
La idea de los circuitos de acumulación refiere al movimiento entre ramas de la producción según sus composiciones relativas entre capital fijo y circulante, que no es otra cosa que la clasificación de las ramas de la economía entre aquellas que tienen mayor y menor velocidad de rotación del capital (Marx, 1976a), lo que convencionalmente se denomina amortización. Siguiendo a lo planteado por Marx (1976a), cuando se saturan los mercados por falta de demanda o exceso de oferta, los capitales se dedican a inversiones de largo plazo aumentando sus cantidades de capital fijo, enlenteciendo la rotación del capital. Considerando este esquema de circuitos Harvey (1978) señala que la sobreacumulación ha impulsado nuevas inversiones de largo plazo, como forma de "absorción de excedentes".
El concepto de "absorción de excedentes" fue propuesto originalmente por los economistas marxistas de tradición estancacionista Paul Sweezy y Paul Baran, a los que tributa directamente el planteamiento de Harvey. Baran y Sweezy (1968) desarrollaron la tesis de El capital monopolista, consistente en una fase avanzada del capitalismo en donde las corporaciones gigantes adquieren una capacidad para controlar la producción evitando excesos de oferta y redirigiendo sus excedentes hacia sectores no productivos como la inversión pública, el gasto militar y las campañas imperialistas. Para teorizar este amplio fenómeno los autores acuñan el término "absorción de excedentes", que permite entender el crecimiento del Estado post—1929 no como un factor externo de estabilización del capitalismo como lo pensó Keynes, sino como parte de los propios requerimientos del capital para canalizar sus excedentes (Sweezy, 1945).
En este contexto intelectual, el aporte de Harvey ha consistido en ampliar la reflexión señalando que en la crisis de sobreacumulación generada a fines de los 60' los capitales se han ido dirigiendo no a la formación de capital fijo de sus ramas industriales sino a la construcción masiva de viviendas y de infraestructura urbana, es decir infraestructura no productiva5. El carácter no productivo de la vivienda y la infraestructura urbana está dado por su rol en la reproducción de la población trabajadora y no trabajadora (Pradilla, 2013), por lo que no aplica su condición de capital fijo. Entonces, la clave para Harvey (1978, 2012) radica en que la producción se ha desplazado hacia un circuito caracterizado por mercancías que se realizan al largo plazo, ampliando la idea de los circuitos de acumulación desde el ámbito de la rotación del capital hacia el ámbito de la circulación de las mercancías.
Sin embargo, la acumulación de un stock de vivienda no es acumulación de capital en estricto sentido. Por lo que si en una economía se produce mucha vivienda no está aumentando la acumulación de capital, cuestión que David Harvey le critica directamente a Thomas Piketty pero que extrañamente no advierte en el uso de la categoría circuito de acumulación. No obstante, lo que está señalando Harvey (1978, 2012) es que en algún momento los capitales deben producir las condiciones de reproducción del trabajo y que ese momento se despliega históricamente en las crisis de sobreacumulación. Dicho así, la
4 No obstante, el mismo Harvey reconoce hallar en los escritos de los años 70' de Henri Lefebvre las claves para la interpretación que él mismo ha ido desarrollando los últimos cuarenta años.
5 Es importante precisar que, si bien la infraestructura urbana no es produciva, el sector construcción que la produce en general sí es productivo, toda vez que los servicios de construcción se vendan por empresas capitalistas, independiente si la demanda es privada o pública.
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tesis de Harvey del segundo circuito de acumulación de capital basado en la producción inmobiliaria parece bastante atractiva.
No obstante, para realizar una crítica al circuito de acumulación de Harvey es necesario discutir las premisas teóricas sobre las cuales reposa la tesis de la crisis de sobreacumulación. En primera instancia, es necesario precisar que en Marx (1975, 1976a, 1976b) la sobreacumulación no refiere a excedentes que no puedan reinvertirse por limitaciones de mercado, ni tampoco a limitaciones dadas por el nivel del salario, como se deduce de los planteamientos de autores como Sweezy, Arrighi o Harvey. En esto Marx es suficientemente explícito: los problemas de sobreacumulación de capital no se derivan de límites absolutos ni tampoco de la desvalorización de la fuerza de trabajo -expresada en nivel del salario-, sino de la desvalorización del trabajo6 respecto del valor de los medios de producción empleados como capital (Marx, 1976b).
La consecuencia de lo anterior es que para Marx (1976b) la sobreacumulación es la cara visible de la caída tendencial de la tasa de ganancia, suscitada por la contracción del mercado laboral, y por ello no puede situarse como la raíz de las crisis. Para Marx (1976b) no hay sobreacumulación sin crisis de rentabilidad, cuestión explícitamente polemizada por Harvey (1976, 1990, 2012). En relación a lo mismo, la sobreacumulación en Marx no expresa una condición estructural de exceso de oferta por sobre la demanda, como propone Harvey (1978) asociando la sobreacumulación con el problema de realización de las mercancías. Si así fuera, un incremento en el nivel de los salarios o un mayor retiro de utilidades para el consumo podría resolver las crisis. Esta es la razón por la cual Roberts (2016) insiste en calificar a Harvey de subconsumista en su interpretación de la crisis7.
En este sentido, como ha reconocido Harvey8, su tesis permite dar cuenta de los problemas de realización de las mercancías, bajo el supuesto de mantener activa la demanda mediante el mercado de la vivienda. Pero aquí el sesgo keynesiano permite interrogar: ¿por qué no es posible mantener activa la demanda mediante la inversión productiva, es decir el mercado de bienes intermedios, incrementando la formación bruta de capital fijo? ¿por qué no es posible "absorber capital" mediante inversión productiva en vez de incrementar la producción de mercancías inmobiliarias constitutivas del "fondo de trabajo" o, más ampliamente, "fondo de consumo"?
Kliman (2012), Kliman & Williams (2014) y Roberts (2016), entre otros, han insistido en que el capital mantiene vigente su tendencia a limitar la producción de bienes salariales y de consumo, incrementando su inversión productiva de mediano y largo plazo, que corresponde a la idea original de circuitos de acumulación de Marx (1976a). No es que se nieguen los circuitos de acumulación sino su traducción en fondo de consumo y no en capital fijo. El mismo problema teórico se observa cuando Harvey (2005, 2010, 2012) sostiene que la demolición de edificios y reedificación vía renovación urbana representa una "destrucción creativa", siendo que dicho concepto originario de Joseph Schumpeter remite al capital fijo y no a edificios del fondo de consumo. Nuevamente, tanto en la idea de los circuitos como
6 Para Marx (1976b) la desvalorización de la fuerza de trabajo se basa en el abaratamiento del valor de las mercancías que componen el salario, lo que a su vez requiere una reducción del tiempo de trabajo improductivo destinado a la reproducción de la fuerza de trabajo. En cambio, la desvalorización del trabajo corresponde a la destrucción de empleos -disminución de la cantidad de asalariados- producto de la sustitución por medios de producción (maquinarias y equipos) empleados como capital.
7 Ciertamente Harvey ha reconocido al menos desde "Los límites del Capital y la Teoría Marxista" su discrepancia con la interpretación clásica de Marx sobre las crisis, asociada a la desvalorización del trabajo y la consecuente caída en la tasa de ganancia.
8 Sobre esta aclaración de David Harvey puede hacerse referencia al intercambio directo de ideas con Michael Roberts en: La
ley del valor de Marx: un debate entre David Harvey y Michael Roberts (cubayeconomia.blogspot.com)
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en la destrucción creativa, Harvey disuelve la frontera entre inversión en infraestructura productiva y no productiva, esta última impulsada por la urbanización.
Para aterrizar sus planteamientos, Harvey (2010, 2012) señala que su tesis de la absorción de excedentes en el circuito de acumulación puede ilustrarse con el caso de la urbanización china. Esto dado que las reformas de liberalización —o más precisamente de reintegración capitalista— iniciadas en China en 1979 bajo la tutela de Deng Xiaoping implicaron una fuerte urbanización primero expresada como migración de trabajadores a la industria urbana pujante en las décadas de los 80' y 90', pero luego derivando en un proceso de producción masiva de vivienda e infraestructura urbana sin precedentes En solo tres años China consumió más de 6 mil millones de toneladas de cemento, bastante más que las 4,5 mil millones que consumió Estados Unidos en los 100 años del pasado siglo.
En cierta medida, la demanda china que mantuvo la economía mundial activa en la primera década del siglo XX se sostuvo en base a la fuerte inversión pública urbana y la producción masiva de vivienda. Diversas economías fueron arrastradas a la exportación de insumos para la construcción, como fue el caso del cobre chileno o del acero australiano9. Incluso, el circuito ha servido no solo para absorber los excedentes de la sobreacumulación industrial, sino que ha internalizado las contradicciones del capitalismo en una de sus otras formas: la sobreproducción de mercancías. Actualmente, ciudades enteras en China se han construido en este influjo, pero han quedado vacías sin poder atraer a la población. Si bien el porcentaje de población rural en China todavía permitiría ocupar las viviendas vacías, el problema de sobreproducción localizada, es decir de mercancías inmobiliarias, es un problema de gran envergadura que sintoniza con el argumento de Harvey.
Ahora bien, hay un asunto importante que no queda explicado en la teoría del circuito inmobiliario. ¿Cómo se conecta con el contexto histórico de boom de precios inmobiliarios de las últimas décadas, que es en definitiva el rasgo característico de la mayoría de las economías avanzadas? ¿Un contexto de mayor impulso a la producción de vivienda no haría descender los precios o al menos mantenerlos? ¿En qué medida la sobreproducción de vivienda o la producción masiva de ella puede convivir con el mayor auge de precios observado dentro del capitalismo? En rigor, la teoría propuesta por Harvey permite interpretar los movimientos de capitales hacia el sector inmobiliario y la producción masiva de vivienda e infraestructura, pero no explica el boom de precios e incluso pareciera ser inconsistente con dicha evidencia.
De hecho, debe recordarse que el epicentro de la crisis financiera global de 2008 fue el mercado inmobiliario de EE.UU. y en ese país la construcción de vivienda no fue excesiva, comparado por ejemplo con los niveles de producción anual de posguerra. Lo mismo pasa en muchos países con inflación de precio de la vivienda, donde los precios se han disparado sin que exista una fuerte dinámica de producción, salvo Irlanda y España con su "fiebre del ladrillo". Por ello, más allá de las objeciones teóricas relativas a la tesis de la crisis de sobreacumulación, es necesario discutir los alcances de la teoría de los circuitos de Harvey para explicar el fenómeno del boom inmobiliario mundial. En lo que sigue de este trabajo se presentan otras tesis que enfatizan en el boom de precios, intentando ampliar el abanico de discusiones teóricas necesarias para construir una crítica marxista de la economía política del sector inmobiliario.
9 Más ampliamente, la demanda china asociada al plan de urbanización ha sido señalada como uno de los principales factores exógenos que incidió sobre el boom de las materias primas en América Latina.
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La tesis del capital rentista
David Ricardo, quien puede ser considerado como el economista clásico más influyente en la teoría de la renta, concibió la importancia de ésta en el desarrollo del capitalismo, dado su efecto regresivo en la distribución del producto y en la tasa de inversión. Los teóricos clásicos hasta el siglo XIX, Smith, Ricardo y Marx, entendieron así también el asunto a pesar de sus diferencias sustantivas respecto al valor. Todos coincidieron en la importancia distributiva de la renta, pero ninguno avisoró comportamientos rentistas en el seno del capital productivo. Recién con Keynes comenzó a concebirse la renta como una categoría económica asociada al desarrollo del capitalismo, aun siendo en su forma específicamente financiera.
De la tradición keynesiana, así como desde otras escuelas de economía heterodoxa, han proliferado distintas definiciones del rentier capitalism o rent—seeking capitalism que comúnmente aluden a una cierta racionalidad rentista en el desarrollo del capital. En su libro "rentier capitalism" (2020) el geógrafo Brett Christophers propone una interpretación neokeynesiana para comprender la emergencia de las más amplias formas de transformación de patrimonios -públicos y privados- en activos generadores de flujos de renta10, lo que también algunos han denominado assetisation (Ward & Swyngedouw, 2018). Christophers (2020) alude particularmente a la propiedad de la tierra, inmuebles, espacio radioeléctrico, patentes de invención, etc., privatizados por entidades corporativas como fondos y sociedades de inversión de escala nacional y transnacional (Christophers, 2020).
Lo interesante aquí es que Christophers (2020), que ya ha polemizado en varios textos de geografía económica radical con Marx y también con Harvey, ha construido una teoría del capitalismo rentista a partir de sus estudios del mercado inmobiliario y del suelo, arriesgando un salto desde el estudio empírico y particular de dichos mercados hacia las reformulaciones teóricas generales sobre el capital. Christophers (2020) extrapola sus conclusiones sobre el funcionamiento del mercado del suelo a una serie de activos que corresponden más bien a lo que Marx (1976b) denominó formas autonomizadas del capital, en las cuales se disocia el comprador de la fuerza de trabajo -que aparece como capitalista en funciones- con el propietario de los medios de producción, sean éstos producidos o no producidos11. Dicha escisión, clave para la economía política de la distribución, no habilita en principio a sostener que las determinaciones de la renta impactan sobre la producción.
Respecto a la inversión inmobiliaria en particular, Christophers (2020) se apresura -al igual que la mayoría de autores heterodoxos no marxistas- en calificar de rentistas a los fondos de inversión inmobiliaria, ya que en principio, e incluso formalmente, la inversión inmobiliaria constituye una forma de capital comercial (Marx, 1976a). Por ende, su retorno esperado no se fija por las rentas sino por las tasas de descuento, que se expresan en las diferencias de precio -y de ingresos netos- de los activos. La inmovilización de capital por períodos largos de tiempo implica costos crecientes, sumados a los riesgos de mercado propiamente tal. Como todo capital comercial, ilustrado de la mejor manera en los supermercados, su apariencia no productiva contrasta con su rol esencial en el proceso de circulación y rotación del capital, en nada concerniente al problema de la renta (Marx, 1976a, 1976b).
10 Asimismo, Christophers (2020) señala que el carácter rentista de estas sociedades no se define por la obtención de un flujo de renta disociado de la producción, como es la acepción tradicional, sino como una sobreganancia explicada por el efecto monopólico sobre el control de los activos, que es lo que la escuela neoclásica define como cuasi-renta (Christophers, 2020).
11 Asimismo, sobreestima el poder monopólico sobre condiciones de producción socialmente producidas, como el conocimiento, en circunstancias que su socialización vía competencia ha sido una constante histórica en el desarrollo del capitalismo.
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Es clave recordar que incluso en términos convencionales la renta corresponde a un residuo de la plusvalía no determinado por la inversión ni por ningún precio de adquisición. Ningún rentista obtiene sus ingresos como retorno sobre inversiones, como lo hace el capital comercial; por el contrario, un rentista construye el precio de sus activos a partir de la renta, mediante la estimación del flujo futuro de rentas traídas al presente. La aparente autonomización de los rentistas se juega precisamente en que el precio de adquisición del activo aparece primero que las rentas en la operación, pero dicho precio solo es un reflejo de las rentas. Marx (1976b) denominó capital ficticio a dichos activos que construyen sus precios a partir de sus rentas, y asoció el crecimiento de estos activos a contextos de mayor riesgo, especulación y burbujas, pero en ningún caso lo vinculó a un incremento en las rentas propiamente tal.
Más adelante se discutirá en específico sobre la tesis del capital ficticio, lo importante por ahora es precisar la crítica a la tesis rentista en los estudios críticos del mercado inmobiliario. En éstos ha sido dominante el supuesto de que los capitales obtienen rentas del suelo, dado que el capital inmobiliario se basa en la compraventa de inmuebles que incorporan por definición el suelo. Pero como se ha visto hasta acá, la existencia de rentas no constituye un argumento para sostener una tesis rentista sobre el capitalismo; así como tampoco puede ser calificado de rentista el capital inmobiliario por el hecho de incorporar en su actividad la compra y posterior venta de suelo. En gran medida tienen razón los representantes gremiales del sector inmobiliario cuando señalan que para ellos el suelo es un insumo para la construcción de viviendas.
Para sostener esto último es clave revisar el aporte teórico del sociólogo frances Christian Topalov, quien ha sido uno de los primeros en construir una interpretación marxista del capital inmobiliario, aunque presentando un problema teórico que ha arrrastrado algunas confusiones respecto al carácter rentista de las empresas inmobiliarias. Para Topalov (1979) la producción inmobiliaria se caracteriza por la existencia de una sobre-ganancia localizada (Topalov, 1979), que consiste en una porción de renta no captada por el propietario del suelo. Así, las empresas inmobiliarias son estimuladas por la captura de rentas, las cuales se adicionan a la tasa de ganancia exigida por las empresas constructoras. De esta forma el propietario del suelo -según Topalov- debe ceder parte de la renta de su propiedad para que la empresa inmobiliaria obtenga un retorno, mediando en ello el proceso de producción del capital de la construcción.
La consecuencia teórica de esta interpretación es evidente: el capital busca invertirse ahí donde obtiene "sobre—ganancias" (Topalov, 1979). Esta conclusión ha llevado a la mayoría de los investigadores críticos del mercado inmobiliario a eludir el problema de fondo que subyace al funcionamiento de este particular sector de la economía. Si seguimos la definición anterior de capital inmobiliario, la principal operación mercantil que lo particulariza consiste en la transformación de las rentas del suelo en precio de coste. Históricamente, esta operación le permite al capital obtener en el período de retención del suelo una tasa de capitalización equivalente a la tasa de interés vigente en la economía —más primas de riesgo-, logrando con ello equilibrar el mercado de activos financieros e inmobiliarios.
La sobre—ganancia localizada de Topalov (1979) implica sostener que el capital inmobiliario obtiene sistemáticamente ganancias extraordinarias. La categoría sobre—ganancia de Topalov es extraída directamente de la categoría plusganancia de Marx (1975), que la utiliza para referir al desarrollo desigual de la productividad entre empresas de un mismo sector de la economía. Por ende, se trata de una categoría solo aplicable a nivel microeconómico para dar cuenta del efecto en la rentabilidad que genera una mayor productividad del trabajo. La única imposibilidad para que dicha sobre—ganancia se
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generalice a todo un sector económico es que existan barreras de mercado, formando lo que convencionalmente se denominan "cuasi—rentas". Por cierto, la propiedad del suelo ha sido responsabilizada desde Adam Smith en adelante como la principal barrera a la libre competencia, lo cual podría reforzar la tesis de Topalov (1979) a costa de asumir una matriz teórica clásica de tipo smithiana.
Aun siendo así, para efectos de una interpretación clásica de este tipo, no hay argumentos consistentes para señalar que dicha sobre—ganancia sea captada por el capital inmobiliario y no por los propietarios del suelo. A pesar de las diferencias entre Smith y Marx, la teoría de la renta de ambos permite interpretar que las sobre—ganancias localizadas de Topalov (1979) representan la cuota de renta cedida por los propietarios del suelo para lograr equilibrar la tasa de capitalización y la tasa de interés, siendo dicha cuota de renta equivalente al rendimiento del capital dinerario prestado. De esta manera, se sitúa el problema de la renta en un nivel analítico distinto al distributivo, que es el que le corresponde en el análisis del modo de producción capitalista (Marx, 1976b).
Si bien el mercado inmobiliario —y particularmente el mercado del suelo— constituye una de las principales vértebras de la economía rentista, no se deduce de ello que el capitalismo busque rentas, sino que la fuerte competencia y exceso de oferta del capital dinerario encuentra en los activos inmobiliarios un espacio de atesoramiento12, liquidando el stock de riqueza de las clases rentistas tradicionales. Claramente el efecto de dicho proceso es una expresión cada vez más fuerte de desigualdad medida por riqueza, como muestran Piketty o Stiglitz. La formación de nuevos fondos inmobiliarios constituye entonces una aventura del capital que, con sus respectivos riesgos de liquidez, re—estructura masivamente la distribución de la propiedad inmobiliaria a lo largo del mundo, generando un problema generalizado de acceso a la propiedad del suelo en la gran mayoría de las economías avanzadas (Ryan Collins, 2018).
La tesis de la financiarización inmobiliaria
En el mercado inmobiliario el boom de precios puede deberse no solo a rentas crecientes sino a tasas de interés a la baja. Precisamente esto es lo que ha ido sucediendo en un contexto económico de "plétora de capitales" (Astarita, 2012) o de ghbal saving glut como lo denominó Ben Bernanke, Presidente de la Reserva Federal de EE.UU. (FED) durante los años de la crisis financiera global. Como señaló también su antecesor en la FED Alan Greenspan, no fueron las medidas de política monetaria —fijación de tasas y compra de bonos del tesoro— las que precipitaron la crisis sino la forma en que la banca de inversión norteamericana dirigió las masivas corrientes de capital generadas en este contexto de bajas tasas de interés, interpretado desde la economía neoclásica como exceso de ahorro mundial, desde el keynesianismo como parte de la eutanasia del rentista, pero interpretable también desde la tesis de la sobreacumulación.
Como plantea Barkham (2012), los créditos baratos que inundaron EE.UU. fueron posibles dados los grandes excedentes en dólares que lograron acumular las economías emergentes de Asia Pacífico. Aquí es plausible la hipótesis de economistas como Varoufakis (2015), quienes sostienen que la crisis financiera global se explica por la reversión de los flujos de capital hacia Estados Unidos, que logró reciclar los excedentes del fuerte crecimiento asiático y transformarlos en un dinamizador de su mercado inmobiliario local (Barkham, 2012; Varoufakis, 2015). Cuestión de importancia histórica si se considera que EE.UU. es la primera potencia en la historia del capitalismo que mantiene una balanza
12 Constituyendo a los activos inmobiliarios como activos refugio.
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comercial negativa, atrayendo mercancías, pero también inversión y préstamos desde todo el mundo (Varoufakis, 2015).
No obstante, enfatizar en la inversión inmobiliaria tiene también límites. Podría decirse que técnicamente el crash de la subprime no se genera porque inversores en el oriente medio —por dar una coordenada geográfica— compren activos inmobiliarios; sino porque la banca de inversión de Wall Street extendió títulos de deuda al oriente medio, respaldados no por el control del perfil de riesgo de los deudores sino por el valor de los bienes raíces usados como colaterales. ¿Es relevante esta diferencia? Sí, porque a lo que se ha ido asistiendo no es solo a un tratamiento de las propiedades inmobiliarias como activos para la inversión sino a una genuina financiarización inmobiliaria, que implica la transformación de la propiedad en un medio para la expansión del crédito y la deuda (Ryan-Collins, 2018).
De hecho, los datos recolectados en 14 países de la OCDE por Jordá, Schularick y Taylor (2017) revelan una cifra difícil de creer: si en la primera década del siglo XX dos tercios de los créditos bancarios en los países avanzados se dirigían hacia empresas, hoy estos dos tercios se dirigen a la compra de propiedades inmobiliarias: hoy experimentamos lo que llaman thegreat mortgaging, es decir una creciente disponibilidad de créditos para financiar propiedades incluso por segmentos no solventes. La crisis subprime es un efecto de esta transformación histórica, pero el problema no se reduce ella. Tampoco se reduce al mercado de la vivienda, ya que los créditos hipotecarios pueden ser entendidos, en rigor, como créditos orientados a la compra de una mercancía que funciona a la vez como colateral. La identidad entre la mercancía y el colateral constituye el problema fundamental de los créditos hipotecarios, los cuales exceden a la vivienda.
Hay un argumento convincente para sostener que detrás de esta íntima relación entre mercado inmobiliario y finanzas se encuentra el funcionamiento del mercado del suelo. Por definición el suelo es un activo fijo que no se deprecia. Si bien las rentas de la tierra tienden a crecer —como se ha señalado teóricamente por los economistas clásicos y se ha corroborado por estudios como los citados anteriormente— la relación entre suelo y finanzas no se constituye a partir de las rentas sino de la ausencia de depreciación. La presunción de no depreciación del suelo explica que en el Acuerdo de Basilea I en 1988 se haya establecido una baja ponderación del riesgo de los bienes raíces y con ello establecido un contexto macroprudencial para la expansión de los créditos hipotecarios en el mundo (Ryan—Collins, 2019), lo que impacta indirectamente en su calidad como colateral para el resto de créditos no hipotecarios (Gaffney, 2009).
Este último punto es relevante toda vez que permite vincular el activo suelo con el proceso más amplio de financiarización de la economía mundial. Se puede entender por financiarización la tendencia al desarrollo del sistema crediticio, en un contexto histórico en que la deuda privada ha venido creciendo exponencialmente hasta llegar en 2019 a un 322% del PIB mundial13. Dicho desarrollo crediticio requiere a su vez garantías por parte de hogares y empresas, donde los bienes raíces han sido muy bien cotizados (Ryan—Collins, 2019). De esta forma puede ser definida la financiarización inmobiliaria como el proceso mediante el cual los bienes raíces se transforman en el principal activo subyacente de la expansión crediticia (Gaffney, 2009; Hudson, 2010; Ryan—Collins, 2019), en contextos de mayor insolvencia por parte de los hogares y mayor riesgo por parte de las empresas que se endeudan.
13 En términos marxistas, la desvalorización del trabajo —no necesariamente de la fuerza de trabajo— ha expulsado a trabajadores que solo pueden reproducirse mediante la deuda (Roberts, 2016) y, paralelamente, se han incrementado los niveles de competencia entre capitalistas haciendo necesario que el sector financiero administre la deuda y el riesgo de las empresas.
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Para ser precisos, el carácter financiarizado del suelo urbano no refiere a su disposición como activo real para la inversión inmobiliaria sino a su utilización como valor subyacente a los activos financieros de una economía (Ryan—Collins, 2019), incluidos por definición los créditos hipotecarios. Asimismo, la utilización del suelo como colateral es uno de los argumentos del Banco Mundial para recomendar la formalización de la propiedad, sobre todo en las economías emergentes, fomentando la utilización de la tierra como medio para permitir el acceso al crédito a los hogares pobres (World Bank, 2003). Otra precisión necesaria es que el carácter de activo subyacente al desarrollo crediticio no implica que el activo inmobiliario se transforme en un activo financiero -como frecuentemente se señala en autores críticos marxistas y no marxistas-, cuestión que se aborda específicamente en el apartado siguiente.
El interés que los bancos tienen actualmente en las propiedades hace que el no pago de los deudores no sea siempre problemático, dependiendo de la gestión de la liquidez, y que por ende las ejecuciones hipotecarias sean una forma plausible de incorporar nuevos activos a las carteras de estas entidades (Hudson, 2010). Hoy en Europa los dos fondos inmobiliarios más grandes son el SAREB (Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria) español y el NAMA (National Asset Management Agency) irlándes, ambos creados con fondos públicos para comprar inmuebles de bancos y entregarles liquidez. De esta forma la financiarización inmobiliaria debe ser comprendida como una transformación de los bienes raíces y particularmente el suelo en activo subyacente, respaldando el avance de los créditos a empresas, hogares e incluso municipios.
Precisiones sobre financiarización, especulación y capital ficticio
La financiarización del suelo subyacente al desarrollo crediticio ha implicado paralelamente una discusión teórica entre geógrafos críticos respecto a la transformación del suelo en activo financiero (Harvey, 1974, 1982, 2005; Haila, 1988; Coakley, 1989; Christophers, 2017; Ward & Swyngedouw, 2018; Fix & Paulani, 2019). En el ámbito de los autores marxistas y heterodoxos, ha sido referencia común los trabajos de David Harvey de los 70' y 80'. En "Land Rent and the Transition to the Capitalist Mode of Production" Harvey (1982) señala la importancia del mercado del suelo en la transición de modos de producción, relevando la importancia de la adquisición de propiedades vía inversión. De esta manera Harvey (1982) señala que en la transición al capitalismo contemporáneo -aun cuando no se trate de transición del modo de producción- ha sido clave la inversión de entidades financieras en el suelo para asegurar espacio a la reproducción ampliada del capital (Harvey, 1982).
Lo anterior ha llevado a Harvey (1982) a sostener que "el suelo se comporta como un activo financiero". Es interesante notar que, si bien la afirmación de Harvey (1982) es formalmente incorrecta -dado que el suelo es por definición un activo real no financiero-, su subsunción en el capital pareciera homologarlo a un activo financiero. De hecho, en estricto rigor Harvey (1982) precisa que el suelo se comporta "como" y no "siendo" un activo financiero, lo cual puede aludir a lo referido en el apartado anterior, es decir a la transformación del suelo en activo subyacente a la financiarización. Pero en Harvey (1982) no hay una asociación con el fenómeno del crédito, y por ende la categoría de "financiero" está aludiendo exclusivamente a la obtención de intereses asociados a una inversión de capital dinerario en el mercado del suelo (Harvey, 1982).
De esta manera, Harvey (1982) asocia la intermediación "financiera" del suelo a la categoría marxiana de capital a interés. Es común en la literatura de financiarización asignar a las diversas formas de capital dinerario la lógica del capital a interés (Olavarría, Bidwell y Gasic, 2021), siendo que esta última es
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específicamente la forma que adopta el capital dinerario en tanto mercancía (Marx, 1976b). Como bien señala Harvey (1982) la inversión masiva de capital en suelo para su reproducción ampliada responde al proceso de circulación del capital, pero en caso de ser así la mercancía no sería el dinero sino el suelo; y el dinero cumpliría la función de permitir la circulación entre capitales productivos invertidos en bienes raíces, lo cual es consistente con el argumento general de Harvey (1982) a pesar del tratamiento confuso de las categorías analíticas de Marx (1976a, 1976b).
Como se comentó anteriormente, la circulación del capital expresada en la forma de capital comercial está ampliamente desarrollada en la producción inmobiliaria así como en las diversas ramas de la economía. Comprar barato y vender caro, sin agregar valor14, es la esencia del capital comercial, permitiendo que las mercancías producidas por el capital productivo puedan acelerar su circulación y retornar como dinero acrecentado (Marx, 1976a). En ese sentido, es válido preguntar si el comportamiento que Harvey (1982) observa refiere a la transformación del suelo en activo financiero o en capital comercial. En cualquier caso, las conexiones entre comercio y finanzas se han fusionado a través del mercado de valores, tanto para mercancías como para activos generadores de renta, como es el caso de los bienes raíces.
Precisamente para distinguir entre comercialización de activos y capital comercial -dedicado a la compraventa de mercancías-, Marx (1976b) crea la categoría de capital ficticio. Como ya fue anticipado en el apartado anterior, esta categoría teórica expone el desarrollo de activos generadores de renta (financieros y reales) que no tienen valor de capital. El capital es valor que se valoriza, es decir incrementa su magnitud. En cambio, los activos financieros y los activos reales no producidos no incrementan su valor, solo entregan rentas (Marx, 1976b), razón por la cual no crean autónomamente las condiciones de su reproducción ampliada (reinversión a escala mayor) sino que se reducen a distribuir réditos. En "For real: land as capital and commodity" Christophers (2016) cuestiona a Marx señalando que los activos que se transan según sus rentas futuras no son ficticios, dado que eso es lo que ocurre con todo tipo de inversión. La interpretación de Christophers (2016) sobre este asunto es equívoca dado que en Marx (1976b) lo ficticio no refiere a las rentas sino al valor. Lo ficticio es la magnitud de valor, no la magnitud de las rentas15.
Las conexiones entre capital ficticio y especulación son evidentes tanto en la vida cotidiana del mercado de valores como en la crítica marxiana. Pero la especulación en Marx no se trata en lo fundamental de jugar con precios o apostar según expectativas de flujos futuros, sino de asignarle valor a activos que solo existen económicamente como rentas. Desde una lectura marxiana en donde lo ficticio de esta forma particular de capital es el valor y no las rentas, podría decirse que la racionalidad especulativa radica en suponer que el activo comprado podrá ser revendido obteniendo una ganancia de capital. Por ello la categoría económica específica de la especulación es la ganancia de capital, no los dividendos ni las expectativas respecto de ellos. Nuevamente en este asunto Marx dialoga mejor con las definiciones convencionales de las finanzas que con las corrientes neokeynesianas.
14 La ganancia del capital comercial se nivela con el resto de los capitales en la distribución del plusvalor. Las diferencias de precios deben entenderse como descuentos al precio inicial por la anticipación del capital dinerario. Por ello la importancia de la velocidad de venta y las tasas de descuento en las diversas actividades de comercio.
15 En el caso del suelo esta particularidad no solo se expresa cuando funciona como capital ficticio sino también cuando funciona como mercancía. En este caso, al calcular impuestos al valor de los inmuebles -sea vivienda u otro bien raíz edificado- se descuenta el valor imputado al suelo vía tasación. La paradoja de que el suelo sea tasado para aplicársele un descuento de su valor a las mercancías revela de manera muy gráfica qué es lo que Marx está queriendo indicar con lo ficticio.
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Estas precisiones son relevantes para entender la inversión inmobiliaria dada la importancia de las ganancias de capital en el mercado de bienes raíces, las cuales son usualmente denominadas como "plusvalías inmobiliarias", "plusvalías urbanas" o "plusvalías del suelo"16. Evidentemente el concepto "plusvalía inmobiliaria" no es utilizado en el sentido marxiano, pero empíricamente representa una parte de la plusvalía global drenada hacia los bienes raíces. A diferencia de las ganancias, intereses y rentas en las que se deriva la plusvalía global, las ganancias de capital con bienes raíces son expresiones del incremento en las rentas del capital ficticio. Por ello están sujetas a la misma dinámica especulativa que acciones y derivados, aun cuando refieran a activos reales destinados a residencia u otros usos no productivos.
Por lo mismo, la representación de la especulación inmobiliaria como resultado de expectativas sobre cambios en el espacio local -inversión pública, crecimiento urbano, regulaciones urbanísticas, etc.-no es sino una cruda explicación fisiocrática que no encuentra diálogo con las teorías del valor, sea la de Marx o la de Ricardo. El carácter especulativo de los bienes raíces proviene de las expectativas de crecimiento de la demanda por espacio y, al igual que todo capital ficticio, de la mayor oferta de capital dinerario y la consecuente contracción de la tasa de interés. Ésta eleva el valor del capital ficticio, es decir de todos los activos financieros (acciones, bonos, securities, etc.) y reales (fundamentalmente inmobiliarios, patentes y recursos naturales) que otorgan a sus dueños derechos sobre pagos futuros (Olavarría, Bidwell y Gasic, 2021). Pero si este proceso mismo se desarrolla, la presión del exceso de capital dinerario sobre el capital ficticio produce inflación de precio de activo, imprimiendo vulnerabilidad financiera al sistema en su conjunto.
La inflación de precio de activo es un rasgo propio del capitalismo contemporáneo. Por su vínculo con las finanzas, diversos autores marxistas y heterodoxos han definido la financiarización como un proceso de transformación del capital en capital ficticio (Carcanholo & Nakatani, 2001; Carcanholo & Sabadini, 2013; Chesnais, 2003, 2017). No obstante, en la definición de financiarización inmobiliaria del apartado anterior se remitió el uso del concepto financiarización al desarrollo del sistema crediticio (Olavarría, Bidwell y Gasic, 2021), en circunstancias que crédito y capital ficticio no son lo mismo. Los activos financieros se dividen en instrumentos que generan obligaciones de pago e instrumentos que generan derechos sobre rentas futuras17. Solo el crédito implica una relación contractual basada en obligaciones de pago, lo cual representa una menor disposición al riesgo y la especulación, a pesar de la fragilidad hoy expresada en los altos niveles de endeudamiento.
En ese sentido, el apartado anterior define financiarización inmobiliaria acotada al uso del suelo como colateral, es decir subordinado al crédito. Pero dicha financiarización no puede explicarse sin la creciente capacidad de transformar la deuda hipotecaria en valores transables en mercados secundarios de derivados, por lo que el sistema crediticio y el mercado de valores se desarrollan conjuntamente. El mejor ejemplo de ello es que, tal como se mencionó anteriormente, los créditos hipotecarios fueron masificados en EE.UU. solo gracias a la capacidad de securitizarlos y transarlos internacionalmente. Lo importante es definir que no hay financiarización sin deuda y que la especulación inmobiliaria, basada en la subponderación del riesgo de los bienes raíces, acrecienta la inestabilidad del mismo proceso.
16 haciendo referencia al suelo como el medio que explica el incremento en las rentas y precios inmobiliarios en general
17 Debt financing y equity financing, respectivamente.
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Discusión y balance
Hasta aquí se ha presentado un conjunto de discusiones respecto a las relaciones entre capitalismo, crisis y mercado inmobiliario. A partir de ello se pueden plantear algunas reflexiones emergentes, por supuesto sin agotar las aristas ni los alcances del problema:
1. La vigencia de la renta del suelo y de los bienes raíces en general no implica sostener necesariamente que "el capital busca rentas" ni que se especula con el incremento de las rentas. El crecimiento sostenido en las rentas y en el precio de los activos reales reflejados en los estudios de riqueza puede asociarse a menores tasas de inversión productiva y, desde el punto de vista del capital, mayores niveles de atesoramiento. Pero imputar un carácter rentista al capital es no entender la diferencia entre capital y riqueza, asunto clave en el estudio del mercado inmobiliario.
2. Los activos inmobiliarios funcionan como colaterales de la expansión crediticia, dado el carácter no depreciable del suelo. Es importante entender que en la financiarización inmobiliaria los bienes raíces se subsumen al crédito, controlando el riesgo, pero no son la mercancía propiamente tal. Si lo fueran, ello implicaría asumir ciertas perspectivas neomercantilistas inconsistentes con una teoría del valor. En la práctica tampoco es razonable, dado el evidente problema de liquidez que experimentan los bancos que se sobrecargan de activos reales en sus balances.
3. Desde el punto de vista de los trabajadores, el acceso a propiedades —vivienda— se ha tornado cada vez más difícil, descendiendo la relación entre arriendo/propiedad en la mayoría de las economías avanzadas. Esta situación puede no preocupar en tanto la reproducción de la fuerza de trabajo requiere servicios de la vivienda (arriendos) pero no necesariamente acceso a la propiedad, asunto que advirtió con lucidez Engels. Por ello el problema que aquí se presenta no debe reducirse al acceso a la propiedad por parte de los trabajadores, sino a la manera en que la inflación de precio de activos inmobiliarios está desfigurando las relaciones entre el capital productivo y las formas modernas que adquiere la clase rentista.
4. Las expulsiones y masivas ejecuciones hipotecarias muestran la violencia característica de los momentos de disciplinamiento del capital, dado que se revela la imposibilidad de expandir sostenidamente el trabajo asalariado. El stock de viviendas que pasan a manos de bancos, graficado en los casos más ilustrativos de EE.UUU., España e Irlanda, revelan las contradicciones de la financiarización inmobiliaria y los nuevos espacios de politización en curso.
5. En cuanto a las relaciones entre crisis, sobreproducción y circuito inmobiliario hay varias discusiones posibles a raíz de la tesis de Harvey. Primeramente, porque Harvey sostiene la tesis de la crisis de sobreacumulación, innovando a partir de las ideas originales de Marx. Para Harvey la crisis en curso no refiere a la desvalorización del trabajo sino a la realización de las mercancías. Esto lleva a Harvey a pensar en el circuito inmobiliario como espacio para resolver keynesianamente la sobreacumulación. No obstante, los hechos muestran que no existe a nivel macro un problema de sobreproducción de vivienda, salvo el caso específico de China que parece dar razón a Harvey. El rasgo característico de hoy y que tiene al FMI y a todas las instituciones multilaterales atentos desde hace veinte años es la financiarización de la vivienda, que hace de ésta una buena predictora de crisis financieras. Si bien la relación finanzas y
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viviendas siempre ha existido, el desarrollo de esta relación se ha acelerado en las décadas recientes.
De conjunto, algunas tesis discutidas a lo largo de este trabajo sobreestiman la importancia de la "inversión inmobiliaria" en el capitalismo contemporáneo. Se suelen imputar características al sector inmobiliario que lo harían característico de cierto capitalismo rentista o especulativo, lo cual no parece consistente con las dinámicas generales del capital. Asimismo, la tesis de una sobreproducción inmobiliaria parece ceder terreno frente a la interpretación marxista de la desvalorización del trabajo y sus consecuentes efectos sobre el endeudamiento masivo de los trabajadores y la financiarización de los bienes raíces empleados como colateral. Este último argumento es elemental para plantear un vínculo entre sector inmobiliario y modo de producción capitalista, cuestión que a veces parece perderse de vista entre las tesis dominantes de la economía política heterodoxa. Se torna necesaria, entonces, una síntesis que pondere y balancee las contribuciones relativas de los distintos enfoques críticos presentados aquí, en vistas de una mejor comprensión del lugar que tiene la producción inmobiliaria en la crisis del capital.
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