ЭКОНОМИЧЕСКИЙ КУРС МУН ДЖЭ ИНА В ОТНОШЕНИИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ РЕСПУБЛИКИ КОРЕЯ Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

УДК 519.885

И.А. МОСКАЕВА

Казанский (Приволжкий) федеральный университет, г. Казань, Россия

ЭКОНОМИЧЕСКИЙ КУРС МУН ДЖЭ ИНА В ОТНОШЕНИИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ РЕСПУБЛИКИ КОРЕЯ

Москаева Ирина Александровна, студент, Кафедра алтаистики и китаеведения, Казанский (Приволжский) федеральный университет E-mail: iren.moskaeva@yandex.ru

Аннотация. Данная статья посвящена изучению государственных мер, принятых Мун Джэ Ином в ответ на повышение цен на рынке недвижимости в Республике Корея. Цены на жилье в стране постоянно увеличиваются, что вызывает беспокойство, как простых граждан, так и политических деятелей. С приходом к власти в 2017 году, новый президент, Мун Джэ Ин, совместно с правительством страны объявили ряд действий по сдерживанию роста цен на недвижимость, а также на их стабилизацию.

Целью данной работы является анализ экономических мер, принятых президентом Мун Джэ Ином и правительством на повышение стоимости жилья в Республике Корея.

В ходе исследования были поставлены следующие задачи. Первое, выявить основные причины роста цен на жилье в Корее. Второе, изучить меры, принятые Мун Джэ Ином и правительством, направленные на сдерживание повышения стоимости на недвижимость и на ее стабилизацию. Третье, определить перспективы развития рынка жилья.

К основным результатам исследования можно отнести то, что цены на жилье продолжают расти, несмотря на президентские и правительственны усилия.

Ключевые слова и фразы: рынок недвижимости, Республика Корея, государственные меры, увеличение цен, жилье.

нннннннннннннннннннннннннннннннш

Для цитирования: Москаева И.А. Экономический курс Мун Джэ Ина в отношении рынка недвижимости Республики Корея // Корееведение в России: направление и развитие. 2022. Т. 3. № 2. С. 122-128.

ммммммммммммммммммммммммммммммммммммммммммммммммммммммм

I.A. MOSKAEVA

Kazan (Volga Region) Federal University, Kazan, Russia

MOON JAE-IN'S ECONOMIC COURSE IN RELATION TO THE REAL ESTATE MARKET OF THE REPUBLIC OF KOREA

Irina A. Moskaeva, student, Department of Altaic and Chinese Studies, Kazan (Volga Region) Federal University E-mail: iren.moskaeva@yandex.ru

Abstract. This article is devoted to the study of government measures taken by Moon Jae-in in response to the increase in prices on the real estate market in the Republic of Korea. Housing prices in the country are constantly increasing, which causes concern for both ordinary citizens and politicians. Since coming to power in 2017, the new president, Moon Jae-in, together with the government of the country announced a number of actions to curb the growth of real estate prices, as well as to stabilize them.

The purpose of this work is to analyze the economic measures taken by President Moon Jae-in and the Government to increase the cost of housing in the Republic of Korea.

In the course of the study, the following tasks were set. First, to identify the main reasons for the rise in housing prices in Korea. Secondly, to study the measures taken by Moon Jae-in and the government aimed at curbing the increase in the value of real estate and at its stabilization. Third, to determine the prospects for the development of the housing market.

The main results of the study include the fact that housing prices continue to rise, despite presidential and government efforts.

Keywords and phrases: real estate market, Republic of Korea, government measures, price increase, housing.

IIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIN

For citation: Moskaeva I.A. Moon Jae-In's economic course in relation to the real rstate market of the Republic of Korea // The Journal of Direction and Development of Korean Studies in Russia. 2022. Vol. 3, № 2. P. 122-128.

Введение

Республика Корея на протяжении длительного времени выделяется высокой стоимостью на недвижимость. Из-за постоянного увеличения цен на жилье, неспособность его приобретения, растет обеспокоенность о проблеме, как в гражданском обществе, так и на уровне политиков. Особое внимание привлекает ситуация на рынке недвижимости в столичном регионе - Сеуле, поскольку там рост цен на жилье увеличивается быстрее, чем на остальной территории страны.

С давних пор президенты, стоявшие у власти, и их соратники разрабатывали меры развития недвижимости Кореи. Некоторые программы оказались успешные и смогли поддержать уровень цен на нейтральном уровне. В период мировых кризисов 1997-1998, 2008 гг. поддерживать рынок жилья было трудно из-за неустойчивости мировой экономики.

В годы после мирового финансового кризиса в Республике Корея наблюдалось ограниченное падание цен на жилье, в то время как развитые страны ощутили резкое снижение цен. В 2014 году корейское правительство ослабило правила в сфере недвижимости, что привело к увеличению стоимости. С первого квартала 2014 года по второй квартал 2017 года рост цен на жилье (10,5 %) был сосредоточен в основном в столичном регионе [1]. С приходом к власти администрации президента Мун Дже Ина в 2017 году, тенденция роста цен не только продолжилась, но и заметно увеличилась с принятием правительственных мер по развитию и сдерживанию рынка недвижимости.

Результаты исследования

Рынок недвижимости по мере развития сталкивается с серьезными проблемами. Одна из ключевых проблем - это разрыв спроса и предложения жилья. Количество жилых домохозяйств опережало рост населения за последние 20 лет. В частности, на одну квартиру или дом приходится один или два человека (например, такое

распределение связано со старением населения), что вызвало рост спроса на маленькое жилье. Самым густонаселенным городом является Сеул, куда съезжаются со всех уголков страны. Соответственно, рынок недвижимости столицы Кореи вызывает большой спрос на жилье среди корейцев. Однако, несмотря на бурный рост спроса, предложение жилья в краткосрочной перспективе неэластично, поскольку на планирование, разработку и реализацию проектов и завершения строительства требуется время. В Корее предложение жилья неуклонно увеличивалось более чем на 2 процента в год в течение трех лет, в результате чего к 2019 году оно достигло 21 миллиона, но в столичном районе Сеула по-прежнему ощущается нехватка жилья [2].

Следующая проблема заключается в быстром росте цен в столице, поэтому иметь свою недвижимость почти невозможно. По статистике 2/5 жителей Сеула владеют своими домами. Согласно данным Корейского совета по оценке, цены на жилье в Сеуле подскочили на 40% в период с мая 2017 года (время инаугурация президента Муна) по сентябрь 2020 года (см. рисунок 1) [3]. Рост был обоснован спросом на дефицитные квартиры в популярных районах города, например Каннамгу. Более того, цены в столичном регионе Сеула, на который приходится около половины населения страны и 12 % ее площади, выросли на 23 %. Напротив, цены в мегаполисах, за исключением Сеула, упали за этот период на 2% [4].

Инчхон и Кёнги также входят в состав столичного региона. Ссылаясь на данные Kookmin Bank, цены на квартиры в Сеуле выросли на 52 % с момента вступления на должность президента Мун Джэ Ина. Рост цен на жилье является в первую очередь проблемой для столичного региона Сеула, который продолжает расти, несмотря на политику правительства, направленную на содействие развитию в других частях страны.

С возрастанием обеспокоенности граждан страны в отношении роста цен на недвижимость,

май март сентябрь октябрь сентябрь март сентябрь

и 2017 май и 2018 март и 2018 сентябрь и 2018 октябрь и 2019 сентябрь и 2020 март и 2020 сентябрь

Рис. 1. Стоимость жилья в Сеуле 2017-2020 гг. (млн. корейских вон)

правительство Республики Корея ввело несколько мер по сдерживанию роста цен с момента вступления в должность президента Мун Джэ Ина. Принятые меры направлены на сдерживание спекулятивного спроса и инвестиционного спроса посредством налоговой политики, ипотечного кредитования, системы "чонсэ", в отношении нового жилья и, соответственно, на решение проблемы дисбаланса между спросом и предложением жилья гражданам.

Первая мера - мера по сдерживанию роста цен с помощью налогов. Ежегодные местные налоги на недвижимость устанавливаются от 0,15 % до 0,5 %, в зависимости от местоположения и типа здания. Кроме того, в 2005 году Корея ввела национальный налог - Комплексный налог на имущество. Этот налог применяется к домашним хозяйствам и компаниям, владеющим жильем, общая оценочная стоимость которого превышает 600 миллионов вон. В 2018 году ставка налога для владельцев трех и более домов варьировалась от 0,6 % до 3,2 % в рамках усилий по сдерживанию «спекулятивного спроса». Для достижения этой цели в июле 2020 года правительство объявило, что поднимет налог на недвижимость для владельцев трех и более домов до 1,2-6 % [5]. Максимальная ставка будет применяться только к 0,4 % населения. Правительство ужесточило критерии в отношении прав на покупку новых квартир, ограничив при этом их перепродажу.

Также ужесточились требования к реконструкции квартир, например, путем пересмотра критериев безопасности для утверждения проектов реконструкции. Наравне было усилено налогообложение инвестиций в жилье для ограничения инвестиционных целей.

Далее правительственные меры коснулись ипотечного кредитования. Правительство значительно ужесточило в 2017 году требования отношение ссуды к стоимости (LTV) - с 70 % до 40 % или ниже, и полный запрет на выдачу ипотечных кредитов на недвижимость стоимостью в 1,5 миллиарда вон, что примерно соответствует цене средней квартиры в районе Каннамгу в Сеуле (см. рисунок 2) [6].

Ужесточение коснулось и соотношения долга к доходу (DTI), которое показывает ежемесячную долговую нагрузку заемщика по отношению к ежемесячной заработной плате брутто, с 60 % до 40 % или ниже в августе 2017 года. Запрещается покупателям жилья брать ипотечные ссуды для покупки второго дома в специально отведенных местах, что снижает предоставление кредита инвесторам в недвижимость. Хотя сокращение доступности ипотечных кредитов может препятствовать спекулянтам, оно также наносит ущерб молодым людям и тем, кто не может позволить себе вносить большие первоначальные взносы, вынуждая их продолжать аренду [7].

Рис. 2. Стоимость по типу жилья в Сеуле (млн. корейских вон)

Следующая мера затронула систему "чонсэ". Согласно корейской системе чонсэ, арендатор платит арендодателю единовременный залог за аренду, который обычно составляет от 60 % до 70 % от стоимости недвижимости, в обмен на право жить там в течение двух лет. Арендатор не платит ежемесячную арендную плату в течение этого времени, и депозит возвращается в полном объеме в конце контракта. Многие арендаторы считают контракты с чонсэ менее обременительными, чем ежемесячная арендная плата, учитывая, что залог возвращается в конце контракта. В первой половине 2020 года по всей стране было подписано 670 000 контрактов на чонсэ по сравнению с 460 000 контрактов на аренду в месяц. В июле 2020 года было принято несколько законов о пересмотре системы чонсэ: арендаторы имеют право в большинстве случаев продлить свой двухлетний договор чонсэ еще на два года; и при продлении контракта увеличение депозитов в чонсе ограничено 5 % [8]. Изменения призваны помочь арендаторам чонсэ за счет сокращения количества, которое вынуждено переезжать каждые два года. Однако это может подорвать систему, побудив домовладельцев продавать жилье, а не соглашаться с ценовым потолком, тем самым сокращая варианты жилья для молодых людей и людей с низким доходом. Вместо этого арендодатели могут перейти на систему ежемесячной аренды, что приведет к увеличению жилищных расходов арендаторов. С другой стороны, переход на ежемесячную арендную плату высвободит денежные средства, вложенные в жилье, что позволит более продуктивно использовать его в других местах.

Следующим шагом, предпринятым правительством и президентом Республики Корея стало введение ценовых ограничений на новые квартиры [9]. В 2019 году правительство объявило, что установит предельные цены на частные квартиры, заявив, что это снизит предпродажную цену новых домов до «70-80 % от текущего уровня». После задержки из-за пандемии ко-ронавируса ценовой предел был введен в июле в 18 районах Сеула и трех городах провинции Кёнги. В то время как ограничение цен на новые квартиры может замедлить тенденцию к росту цен на жилье в краткосрочной перспективе, в долгосрочной перспективе это, вероятно, будет контрпродуктивным. Установка предела на низком уровне в соответствии с целью снижения цен на новые дома на 20-30 % снизит стимулы для жилищного строительства. Воздействие может быть наиболее серьезным на рынке дорогих товаров, которое отличается более высокой маржой прибыли и быстрорастущим спросом. Более того, требование к частным фирмам публично раскрывать стоимость строительства в рамках процесса ценообразования устраняет стимулы к увеличению прибыли за счет снижения затрат. Напротив, обеспечение адекватной конкуренции между застройщиками было бы лучшим способом предотвратить чрезмерный рост цен на новые квартиры.

И последняя мера, предложенная администрацией президента Муна это повышение предложения жилья. Поскольку политика в направлении увеличения налогов и требований к недвижимости не может в полной мере решить проблему, то правительство сфокусировало внимание на увеличении предложения недвижимости. Политика

устранения дисбаланса между спросом и предложением требует время и значительных затрат. В августе 2020, было объявлено, что правительство смягчит правила землеустройства в Сеуле, а также приступит к освоению государственных земель. Ожидается, что эти две меры увеличат количество квартир в районе Большого Сеула на 132 000 к 2028 году. В Сеуле максимальное соотношение площадей для перепланировки существующих квартир составляет 250 % от площади земли, на которой они построены, в то время как максимальная высота жилых башен - 35 этажей. Эти ограничения были расширены, чтобы разрешить максимальную площадь этажей 500 % и здания высотой до 50 этажей.

Наконец, введение 24 инициатив в сфере недвижимости за чуть более трех лет создало чрезмерную неопределенность для долгосрочных инвесторов. На тенденции цен на жилье влияют структурные факторы, в том числе нормативные и налоговые изменения, а также бизнес-циклы и процентные ставки. Таким образом, многие исследования показывают, что нестабильность цен на жилье усугубляется частыми изменениями политики.

Таким образом, меры по решению проблемы на рынке недвижимости, начатые правительством Кореи с момента инаугурации Мун Джэ Ина в середине 2017 года, были ориентированы на сдерживание цен. Были приняты различные меры, начиная от налоговой политики для сдерживания спекулятивного спроса до устранения дисбаланса между спросом и предложением. Тем не менее усилия правительства Южной Кореи за последние четыре года не привели к сдерживанию рынка жилой недвижимости.

Фиксированные цены, особенно в Сеуле, все еще растут на фоне ряда налоговых и кредитных правил, направленных на сокращение спекулятивной деятельности и инвестиционного спроса. С 2019 года цены на жилье по всей стране также заметно выросли. Отражая это, Корейский индекс доступности жилья (K-HAI) 56 в Сеуле вырос на 62 % с 102,4 в четвертом квартале 2016 года до 166,2 в первом квартале 2021 [10] года

и превысил предыдущий пик в 164,8, зафиксированный во втором квартале 2008 года.

На фоне правительственных и президентских действий в отношении рынка жилья предполагаются долгосрочные и краткосрочные перспективы. Долгосрочная перспектива заключается в увеличении спроса на основе учета различных планов предложения жилья и изменения в демографическом плане. С другой стороны, краткосрочная перспектива вызывает беспокойство тенденция к резкому росту цен на жилье и связанный с этим риск финансовой нестабильности.

Несмотря на разносторонние прогнозы насчет развития жилья, правительство представило план жилищного строительства в феврале 2021 года. Согласно плану, планируется обеспечение земли для строительства около 836 000 единиц жилья к 2025 г.60, включая 323 000 единиц в Сеуле, 61 293 000 единиц в провинции Кёнги и Инчхон и 220 000 единиц в пяти других крупных городах [11]. План по значительному увеличению предложения жилья в ближайшие несколько лет поддерживается такими мерами, как ослабление ограничений на соотношение площадей жилых домов возле станций метро и преобразование полупромышленных зон в жилые районы; и ускорение проектов реконструкции за счет упрощения процедур утверждения.

Выводы

Проблема постоянно роста цен на недвижимость в Республике Корея обременяет как простых граждан, так и политиков на протяжении долгого времени. Для ее решения в период президентства Мун Джэ Ина, им и его правительством были предприняты различные экономические меры, направленные на широкий круг вопросов: инвестиции, кредитование, аренда, спрос и предложение. Несмотря на активные действия по решению данного вопроса, согласно статистике, рынок жилья продолжает дорожать. Однако есть позитивные прогнозы, что план жилищного строительства улучшит ситуацию и позволит гражданам Кореи приобрести свое жилье.

Список литературы

1. Chunyu Yang, What ails Korea's housing market? / Yang Chunyu. - Текст: электронный. URL: https: // www. koreatimes.co.kr/www/biz/2021/10/367_317351.html (дата обращения: 17.11.2021).

2. Yong Kwon, The Real Cause of Seoul's Real Estate Bubble: Economic Anxiety / Kwon Yong. Текст: электронный. - URL: https: // thediplomat.com/2021/08/the-real-cause-of-seouls-real-estate-bubble-economic-anxiety/ (дата обращения: 17.11.2021).

3. Korea Herald. - Текст: электронный. - URL: http://www.koreaherald.com/view.php?ud=20200929000528 (дата обращения: 17.11.2021).

4. Park S. Nathan, Moon Faces a Bigger Political Threat Than Kim Jong Un: Real Estate Prices / S. Nathan Park: [сайт]. Текст: электронный. - URL: https: // foreignpolicy.com/2020/08/28/south-korea-jeonse-real-estate-economy-seoul-moon/ (дата обращения: 17.11.2021).

5. Lalaine c. Delmendo, South Korea's house price growth accelerates strongly / Delmendo Lalaine. - Текст: электронный. - URL: https: // www.globalpropertyguide.com/Asia/South-Korea/Price-History (дата обращения: 17.11.2021).

6. Mean purchase price of housing in Seoul in South Korea: [сайт]. - Текст: электронный. - URL: https: // www.statista.com/statistics/1120722/south-korea-mean-purchase-price-seoul-housing-by-type/ (дата обращения: 18.11.2021).

7. Ho Soon Shin, The Korean Housing Market: Its Characteristics and Policy Responses / Soon Shin Ho, Chang Yi Hyun. - Текст: электронный. URL: https: // link.springer.com/chapter/10.1007/978-3-030-11674-3_16 (дата обращения: 17.11.2021).

8. Measures to cool down the residential property markets in selected places. - Текст: электронный. - URL: https: // www.legco.gov.hk/research-publications/english/2021in17-measures-to-cool-down-the-residential-property-markets-in-selected-places-20210923-e.pdf (дата обращения: 17.11.2021).

9. Jones Randall S., Policies to Stabilize Housing Prices in Korea / Randall S. Jones: [сайт]. - Текст: электронный. - URL: https: // keia.org/the-peninsula/policies-to-stabilize-housing-prices-in-korea/ (дата обращения: 18.11.2021).

10. Mean purchase price of housing in Seoul in South Korea: [сайт]. - Текст: электронный. - URL: https: // www.statista.com/statistics/1120722/south-korea-mean-purchase-price-seoul-housing-by-type/ (дата обращения: 18.11.2021).

11. Housing Finance Index: [сайт]. - Текст: электронный. - URL: https: // www.hf.go.kr/research/portal/theme/ indexStatEngPage.do;jsessionid=NCoA6P0uQw4SaPs4jCD1gS0PkKJF5kkEFhcco126nwAar31l0U0kV1xDPLgZCh NV.hopmwa01_servlet_engine6#none (дата обращения: 18.11.2021).

12. Park Wonseok, The Challenges Facing South Korea's Real Estate Policy / Wonseok Park: [сайт]. - Текст: электронный. - URL: http: // www.keaf.org/book/EAF_Policy_Debate_The_Challenges_Facing_South_Koreas_ Real_Estate_Policy?ckattempt=2 (дата обращения: 17.11.2021).

References

1. Chunyu Yang, What ails Korea's housing market? / Yang Chunyu. - Tekst: elektronnyj. - URL: https: // www. koreatimes.co.kr/www/biz/2021/10/367_317351.html (data obrashcheniya: 17.11.2021).

2. Yong Kwon, The Real Cause of Seoul's Real Estate Bubble: Economic Anxiety / Kwon Yong. Tekst: elektronnyj. - URL: https: // thediplomat.com/2021/08/the-real-cause-of-seouls-real-estate-bubble-economic-anxiety/ (data obrashcheniya: 17.11.2021).

3. Korea Herald. - Tekst: elektronnyj. - URL: http://www.koreaherald.com/view.php?ud=20200929000528 (data obra-shcheniya: 17.11.2021).

4. Park S. Nathan, Moon Faces a Bigger Political Threat Than Kim Jong Un: Real Estate Prices / S. Nathan Park: [sayt]. Tekst: elektronnyj. - URL: https: // foreignpolicy.com/2020/08/28/south-korea-jeonse-real-estate-economy-seoul-moon/ (data obrashcheniya: 17.11.2021).

5. Lalaine c. Delmendo, South Korea's house price growth accelerates strongly / Delmendo Lalaine. - Tekst: elektronnyj. - URL: https: // www.globalpropertyguide.com/Asia/South-Korea/Price-History (data obrashcheniya: 17.11.2021).

6. Mean purchase price of housing in Seoul in South Korea: [sayt]. - Tekst: elektronnyj. - URL: https: // www.statista. com/statistics/1120722/south-korea-mean-purchase-price-seoul-housing-by-type/ (data obrashcheniya: 18.11.2021).

7. Ho Soon Shin, The Korean Housing Market: Its Characteristics and Policy Responses / Soon Shin Ho, Chang Yi Hyun. - Tekst: elektronnyj. - URL: https: // link.springer.com/chapter/10.1007/978-3-030-11674-3_16 (data obrashcheniya: 17.11.2021).

8. Measures to cool down the residential property markets in selected places. - Tekst: elektronnyj. - URL: https: // www.legco.gov.hk/research-publications/english/2021in17-measures-to-cool-down-the-residential-property-markets-in-selected-places-20210923-e.pdf (data obrashcheniya: 17.11.2021).

9. Jones Randall S., Policies to Stabilize Housing Prices in Korea / Randall S. Jones: [sayt]. - Tekst: elektronnyj. -URL: https: // keia.org/the-peninsula/policies-to-stabilize-housing-prices-in-korea/ (data obrashcheniya: 18.11.2021).

10. Mean purchase price of housing in Seoul in South Korea: [sayt]. - Tekst: elektronnyj. - URL: https: // www. statista.com/statistics/1120722/south-korea-mean-purchase-price-seoul-housing-by-type/ (data obrashcheniya: 18.11.2021).

11. Housing Finance Index: [sayt]. - Tekst: elektronnyj. - URL: https: // www.hf.go.kr/research/portal/theme/ indexStatEngPage.do;jsessionid=NCoA6P0uQw4SaPs4jCD1gS0PkKJF5kkEFhcco126nwAar31l0U0kV1xDPLgZCh NV.hopmwa01_servlet_engine6#none (data obrashcheniya: 18.11.2021).

12. Park Wonseok, The Challenges Facing South Korea's Real Estate Policy / Wonseok Park: [sayt]. - Tekst: elektronnyj. - URL: http: // www.keaf.org/book/EAF_Policy_Debate_The_Challenges_Facing_South_Koreas_Real_ Estate_Policy?ckattempt=2 (data obrashcheniya: 17.11.2021).

Дата поступления / Received 25.02.2022 Дата принятия в печать /Accepted 14.03.2022

© Москаева И.А., 2022, © Moskaeva I.A., 2022.